REITの1室あたり取得額は旅館が最高4,960万円 — 業態別285物件の再集計

上場ホテルREIT7社が保有する物件を、REIT個社ではなく「資産の種類（アセットタイプ）」でプールし直すと、いくらで買われているかの景色が変わる。ビジネスホテル・シティホテル・リゾートホテル・旅館という業態ごとに、1室あたりの取得価格はどこまで違うのか。保有関係マスター（2026年8月31日時点）に収録された302物件から、集計に耐える285物件を抽出して再集計した。

既刊との線引き — 本稿はREIT個社のランキングを作らない

ホテルREITを扱った既刊記事は、いずれも「REIT個社」または「物件の属性」を主語にしてきた。取得単価の二極化を扱った回はREIT7社を横並びにして集中型と分散型を対比し、地理を扱った回は7社が1物件も持たない9県を洗い出し、保有年数を扱った回は10年超保有が140物件に達する事実を追い、鑑定評価を扱った回は買値と現在価値の差を見た。

本稿はそのいずれとも軸が重ならない。REIT個社の優劣も、地理も、保有年数も、含み損益も問わない。285物件を業態でプールし直したうえで、「ビジネス／シティ／リゾート／旅館という資産の種類ごとに、REITはいくらで買っているか」という一点だけを問う。したがって本稿にREIT別のランキング表は登場しない。REITは、業態という母集団を観測するための窓として扱う。

全体像 — 285物件・51,621室・取得価格合計 ¥1,754,951 百万円

集計対象は7社の保有物件302件のうち、業態を照合でき、かつ取得価格と客室数の整合が確認できた285物件である。合計51,621室、取得価格の合計は¥1,754,951 百万円（約1兆7,549億円）。全体の1室あたり取得価格は中央値2,263万円、第1四分位1,192万円、第3四分位3,960万円で、上下四分位の間に3.3倍の開きがある。

この「3.3倍」は、しばしばREITごとの投資方針の違いとして説明されてきた。だが業態でプールし直すと、開きの相当部分は各社の個性ではなく、資産の種類そのものが持つ価格帯で説明できることが見えてくる。

業態別の物件数と客室数 — 件数の6割、客室の5割はビジネスホテル

まず母集団の重心を確認する。285物件のうちビジネスホテルが171件（60.0%）、客室数では26,244室（50.8%）を占める。取得価格の合計では¥616,063 百万円で全体の35.1%。件数・客室で過半を握りながら、投じられた金額のシェアはそれを下回る。1室あたりの単価が相対的に低いためである。

対照的に、デラックスホテルは7件・3,644室（客室シェア7.1%）にすぎないが、取得価格では¥314,800 百万円・17.9%を占める。旅館は26件・1,969室（客室シェア3.8%）で取得価格シェア5.1%。件数ベースでは小さいが、金額ベースでは客室シェアを上回る。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

1室あたり取得価格 — 中央値が最も高いのは旅館の4,960万円

本稿の核心はここにある。1室あたり取得価格の中央値は、ビジネスホテル1,600万円、シティホテル2,650万円、デラックスホテル3,890万円、リゾートホテル4,250万円、そして旅館が4,960万円で最も高い。ビジネスホテルとの差は約3.1倍にあたる。

旅館の単価が高いのは、価格が「高級だから」だけで決まっているわけではない。旅館は1室あたりの床面積が大きく、露天風呂付き客室や広縁を備える構成が多い。加えて大浴場・宴会場・厨房といった共用部の投資が客室数で割り戻されるため、同じ建物総額でも室数が少ない分だけ1室あたりが押し上げられる。つまり「1室あたり取得価格が高い」＝「客室単価が高い」ではなく、資産の作りの違いがそのまま数字に出ていると読むのが正確である。新築時の1室あたり原価との対比は、ホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算で扱っており、業態別の取得単価がどの水準の作りに対応するかを読む補助線になる。

平均値で見ると順序は変わる。デラックスホテルの平均は9,966万円と中央値3,894万円の2.6倍で、7件のうち一部の都心大型物件が平均を押し上げている。旅館の平均5,414万円は中央値4,957万円に近く、分布の重心が中央付近にある。件数が少ない業態ほど平均は個別案件に振られるため、業態比較は中央値で行うのが妥当である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）。バーは第1四分位〜第3四分位、縦の濃い印は中央値

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

レンジの広さ — 旅館は「一つの資産クラス」ではない

中央値以上に示唆的なのが、レンジの広さである。旅館の1室あたり取得価格は最小638万円から最大19,203万円まで分布し、その差は30.1倍。ビジネスホテル（36.1倍）に次ぐ広さで、件数がわずか26件であることを踏まえると、1件あたりの散らばりは全業態で最も大きい。

これは実務的に重要な含意を持つ。旅館というラベルは、REITの取得価格から見れば単一の価格帯に収まっていない。同じ「旅館」でも、1室600万円台で取得されている物件と、1室1億9,000万円で取得されている物件が同じ母集団に同居している。旅館を売る側にとっては「旅館だからこの単価」という相場観が成立しにくいということであり、逆に言えば、個別物件の作り込み次第で評価が大きく動く余地がそのまま残っているということでもある。

リゾートホテルも同様に広い（最小1,443万円〜最大12,210万円、8.5倍）。一方でシティホテルは中央値2,654万円をはさんで四分位が1,540万円〜4,026万円に収まり、業態内の価格帯が相対的に整理されている。標準化が進んだ資産ほどレンジが狭く、個別性の強い資産ほどレンジが広い、という素直な構図が確認できる。取得後に資産へ追加投下される金額の業態差については、ホテルの資本的支出は1室あたり年13万〜62万円 — REIT5社のIR開示で読む大規模修繕が同じ1室あたりの物差しで整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）。両軸とも対数目盛

何室からREITの検討対象に入るか — 50室未満22件のうち14件は旅館

出口を考える立場からは、単価よりも「規模の下限」のほうが切実だろう。285物件の客室数中央値は業態で大きく異なる。ビジネスホテル135室、シティホテル238室、リゾートホテル161室に対し、旅館は48室。最小値は旅館24室、リゾートホテル26室、ビジネスホテル47室、シティホテル89室である。

客室50室未満の物件は全体で22件あり、そのうち14件が旅館、4件がリゾートホテルだった。ビジネスホテルで50室を下回るのは2件のみ、シティホテルではゼロである。小規模でもREITの保有対象になっている業態は、実質的に旅館と一部のリゾートに限られる。この22件の1室あたり取得価格の中央値は5,590万円で、全体中央値2,263万円の2.5倍にあたる。

したがって、目安としてはこう整理できる。宿泊特化型で上場REITの検討線に乗るには概ね50室以上・実務的には100室前後の規模が必要になる一方、旅館・小規模リゾートは24〜50室でも、1室あたり3,000万円を超える単価が説明できる作りであれば実例がある。ただしこれはあくまで過去の取得実績から逆算した目安であって、基準でも要件でもない。実際の取得可否は運営受託の可否、テナント／オペレーターの信用力、鑑定評価、REIT側の投資方針とパイプライン事情によって決まる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

業態と立地の対応 — 旅館は関東・中部で14件、沖縄はリゾートが10件

業態別の所在地を地域ブロックで見ると、ビジネスホテルは関東67件を筆頭に全国に散らばる。旅館26件の内訳は中部8件、関東6件、近畿5件、中国・四国3件、九州3件、東北1件で、温泉地の分布とおおむね重なる。リゾートホテル28件では沖縄が10件と最も多く、中部8件が続く。デラックスホテルは関東5件・中部1件・近畿1件と大都市圏に集中する。

ここから読めるのは、業態の違いは同時に地理の違いでもあるという点だ。ビジネスホテルの取得は都市の交通結節点に張り付く一方、旅館・リゾートの取得は温泉地とリゾート地に張り付く。地方の旅館オーナーにとっては、REITの資金が届く経路が都市部だけに閉じているわけではない、という事実として読める。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件）

取得年次の推移 — 直近3年で旅館の取得が10件

取得年次を見られるのは4社に限られる（後述のデータ品質の項を参照）。この4社が取得した219物件を年次×業態で並べると、2014〜2015年に宿泊特化型の大量取得があり（2年間で72件、うちビジネスホテル66件）、その後は年ごとの件数が落ち着く。注目したいのは直近で、2023〜2025年の3年間の取得47件のうち旅館が10件、構成比21.3%を占める。2014〜2019年の6年間は147件中8件・5.4%だったので、構成比としては約4倍になった計算である。

件数の絶対値は小さく、単年の変動も大きいため、これを「趨勢の転換」と断定するのは早い。ただし少なくとも、旅館という資産に対して上場市場側の取得実績が近年積み上がっていることは、数字として確認できる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点）。取得年次を開示するインヴィンシブル投資法人・星野リゾート・リート投資法人・いちごホテルリート投資法人・日本ホテル＆レジデンシャル投資法人の4社、N=219物件に限定

旅館セグメントの構造と、そこにある余地

旅館26件をREIT別に見ると、複数の法人に分かれてはいるものの、実際には特定のスポンサー系列に紐づく取得が大きな比重を占めている。運営ブランドとオペレーターがセットで供給される形が中心で、独立系の旅館が単独でREITのポートフォリオに入っている例は限られる。

これは旅館という資産の評価が低いことを意味しない。むしろ逆で、1室あたり取得価格の中央値が全業態で最も高いことは、運営が伴えば旅館は上場市場で最も高く評価されうる資産であることを示している。制約は資産の価値ではなく、上場市場に載せるまでの経路のほうにある。REITは運営の継続性・報告体制・キャッシュフローの説明可能性を求めるため、それを備えたオペレーターとの組み合わせが前提になる。

裏を返せば、独立系旅館が上場市場にアクセスする受け皿は、まだ作られる余地が大きいということでもある。運営受託プラットフォーム、旅館特化のブリッジファンド、複数物件をまとめてスケールを作る中間ビークルなど、経路を用意する側の事業機会がここに残っている。旅館そのものの取得価格をキャッシュフローから逆算する視点は（詳細は温泉旅館の買収上限価格を逆算を参照）、ここでの中央値と突き合わせて読むと解像度が上がる。1室あたり4,960万円という中央値は、その受け皿が機能したときに旅館という資産が到達しうる水準を示す参照点として読める。

データ品質と集計から外した17物件

本稿の集計は、マスターの生データをそのまま合計したものではない。以下の除外・限定を行っている。

なお本稿の「REITが保有する／保有しない」という記述は、すべてホテル特化型の上場REIT7社の範囲に限定される。マスターはこの7社のみを収録しているため、総合型REIT・私募REIT・私募ファンドが保有する物件はここに現れない。ある物件がこの母集団に含まれないことは、その物件がファンド保有でないことの証明にはならない。

規模と単価の組み合わせ — 285物件はどのマスに入っているか

ここまでは業態を軸に見てきた。最後に、業態というラベルを外して「客室数」と「1室あたり取得価格」の2軸だけで285物件を配置し直す。売り手が最初に知りたいのは自分の物件が実際に取得されている組み合わせの中に入っているかどうかであり、その判定に業態ラベルは要らないためである。

読み方は単純で、マスに件数が入っていればその規模・単価の組み合わせでREITの取得実績があるということになる。25マスすべてに1件以上が入っており、「この規模でこの単価はあり得ない」という空白域は存在しない。ただし件数の偏りは大きい。

セルの濃淡は件数の多寡を示す。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（REIT保有関係マスター、2026年8月31日時点、N=285物件／集計対象外17物件）

最も密度が高いのは100〜199室 × 1室1,499万円以下の47件、次いで50〜99室 × 同帯の35件で、この2マスだけで82件・全体の28.8%を占める。宿泊特化型の標準的な取得がここに集中している。

対照的に49室以下の22件は単価が上に寄る。1室5,000万円以上が11件で、この行の半数にあたる。全体では1室5,000万円以上は49件・17.2%にすぎないので、小規模帯だけ突出して高単価であることになる。しかも22件中18件が旅館とリゾートホテルである。小規模でREITに取得されている物件は、単価で説明が付いているものに実質的に限られる、と読める。

この2軸で見ると、規模の下限は単価との組み合わせで決まっていることがわかる。50室を下回る物件が取得されている帯は1室3,000万円以上に14件が集中する一方、同じ49室以下で1室1,499万円以下は2件しかない。逆に400室以上では1室1,499万円以下でも3件の実績がある。規模が小さいほど単価による説明が必要になり、規模が大きいほど単価の要求は緩むという関係が、実績の分布としてそのまま出ている。

ただしこれは過去の取得実績の分布であって、審査基準ではない。空白マスが無いということは裏を返せば、どのマスに入っていても取得可能性がゼロではない代わりに、マスに入っていること自体は何の保証にもならないということでもある。実際の取得可否は、運営受託の可否、オペレーターの信用力、鑑定評価、REIT側の投資方針とパイプライン事情で決まる。

まとめ — 業態は価格帯であり、同時に規模の下限でもある

7社285物件を業態でプールし直した結果は、次の3点に集約できる。

第一に、1室あたり取得価格の中央値は旅館4,960万円が最も高く、リゾートホテル4,250万円、デラックスホテル3,890万円、シティホテル2,650万円、ビジネスホテル1,600万円と続く。ビジネスホテルは件数の6割・客室の5割を占めながら、取得金額のシェアは35.1%にとどまる。単価の序列と数量の序列は逆になっている。

第二に、業態内のレンジは旅館とリゾートで際立って広い。旅館は最小638万円から最大19,203万円まで30倍の開きがある。標準化された資産ほど価格帯が収れんし、個別性の強い資産ほど散らばる。旅館の売り手にとっては「相場」が効きにくい代わりに、作り込みが評価に反映される余地が残っている。

第三に、規模の下限は業態で大きく違う。50室未満の22物件のうち14件が旅館だった。宿泊特化型で上場REITの検討線に乗るには概ね100室前後の規模感が必要になる一方、旅館は24室からの実例がある。これは基準ではなく、過去の取得実績から逆算した目安である。

旅館という資産が上場市場で最も高い1室単価で取得されている一方、その経路が限られているという構造は、受け皿を作る側にとっての機会そのものである。次の論点は「旅館はいくらで買われているか」ではなく、「独立系の旅館が、どうすればその価格帯にアクセスできるか」に移る。