県別の宿泊供給は分母で入れ替わる — 簡易宿所44,901施設で京都21位→5位

宿泊供給を語るとき、多くの事業計画は「ホテル・旅館の客室数」を分母に置く。だが厚生労働省「衛生行政報告例」の令和6年度（2024年度）確定値では、旅館・ホテル営業は全国52,946施設に対し、簡易宿所営業が44,901施設と、施設数ではすでに肉薄している。ここに観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」（令和8年7月15日時点）の届出住宅数42,070件を加えると、短期滞在の受け皿は合計139,917施設に達し、ホテル・旅館営業が占める割合は37.8%まで下がる。

本稿は需要側の話ではなく、供給の分母をどう設計するかに絞る。「ホテル客室のみ」「＋簡易宿所」「＋稼働ベースの届出住宅」の3段階で県別の順位を数え直すと、上位20県のうち15県で順位が動き、京都府は21位から5位へ、新潟県は6位から15位へ入れ替わる。分母の取り方ひとつで、事業計画のOCC前提と競合認識が変わる。

全国の分母は2.64倍に膨らむ — ホテル・旅館営業は37.8%

まず全国値を確認する。旅館・ホテル営業52,946施設に簡易宿所44,901施設を足すと97,847施設。さらに稼働ベースの届出住宅42,070件を加えると139,917施設となり、ホテル客室のみを数えた場合の2.64倍になる。構成比は旅館・ホテル営業37.8%、簡易宿所32.1%、届出住宅30.1%と、ほぼ三等分に近い。

この3層はいずれも「有人の宿泊者を有償で泊める」法的根拠を持つ在庫であり、旅行者の検討画面では同じ棚に並ぶ。にもかかわらず、供給を論じる資料の多くは第1層だけを数えている。分母が2.6倍違えば、同じ需要を割ったときのOCC前提は当然ずれる。

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度／観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」令和8年7月15日時点よりホテルバンク編集部作成

上位12県の内訳を見ると、東京都は3層合計24,635施設のうち71.1%が届出住宅で、旅館・ホテル営業は23.8%にとどまる。対照的に長野県は3層合計7,212施設のうち簡易宿所が60.5%を占め、届出住宅は195件（2.7%）しかない。同じ「供給が厚い県」でも、厚みの正体がまったく違う。

県別ランキングは15県で入れ替わる — 京都21位→5位、新潟6位→15位

次に、施設数ベースで県別順位を第1層のみと3層合計とで比較する。単位を揃えるため、ここでは客室数ではなく施設数で統一している（簡易宿所と届出住宅は客室数が公表されていないため）。

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度（2024年度末現在）／観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」令和8年7月15日時点よりホテルバンク編集部作成。3層合計上位20県。政令指定都市・特別区・保健所設置市の計数は所在都道府県に合算

最も大きく動くのが京都府である。旅館・ホテル営業は955施設で全国21位にすぎないが、簡易宿所3,647施設を加えた時点で一気に上位に入り、3層合計6,040施設で全国5位となる。第1層比の膨張倍率は6.32倍で、全国平均2.64倍の2倍以上だ。京都府内の宿泊供給を「ホテル955施設」の枠で捉えると、実際に旅行者が選べる選択肢の6分の1しか見ていないことになる。

逆方向に動くのが新潟県（6位→15位）、福島県（10位→20位）、山形県（26位→39位）といった、旅館・ホテル営業の施設数は多いが非ホテル在庫が薄い県だ。新潟県は膨張倍率1.38倍にとどまり、客室100室あたり非ホテル在庫は1.7件と全国最少水準にある。これらの県は、既存ストックの外側に競合が積み上がっていない市場という読み方ができ、新規参入時の競合認識としてはむしろ扱いやすい。

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度／観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」令和8年7月15日時点よりホテルバンク編集部作成。棒が短いほど上位（1位＝最上位）

分母の中身は県ごとに別物 — 簡易宿所型と届出住宅型

順位が動く理由をさらに分解すると、非ホテル在庫の「種類」が県によって完全に分かれることが見えてくる。ホテル客室100室あたりの件数を、簡易宿所（横軸）と届出住宅（縦軸）の2軸に置いて全47都道府県をプロットしたのが次の図である。

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度／観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」令和8年7月15日時点よりホテルバンク編集部作成（N=47都道府県）。円の大きさは旅館・ホテル営業の客室数

右下に位置するのが簡易宿所型の県だ。山梨県（簡易宿所7.6件・届出住宅1.4件）、長野県（6.9件・0.3件）、長崎県（6.2件・0.9件）、鹿児島県（6.0件・0.8件）が代表格で、いずれもペンション・貸別荘・離島の民宿といった、旅館業法の許可を取った小規模事業者が層をなしている。

左上は届出住宅型で、東京都（簡易宿所0.6件・届出住宅8.2件）、福岡県（0.6件・2.9件）、大阪府（0.6件・2.0件）、埼玉県（0.5件・1.7件）が並ぶ。都市部の集合住宅ストックが受け皿になっている構図である。

そして右上、両方が厚いのが京都府（7.3件・2.9件）と奈良県（3.6件・3.1件）、沖縄県（5.6件・2.4件）だ。京都府の客室100室あたり非ホテル在庫10.2件は全国最多で、最少の宮城県1.5件とは6.8倍の開きがある。同じ「1棟のホテルを建てる」判断でも、周辺に積み上がっている非ホテル在庫の厚みは県によって桁が違う。

なお大阪府には、上記3層に含まれない国家戦略特区法に基づく特区民泊という第4の層がある。全国の認定居室数は26,167居室（令和8年4月末時点、観光庁）で、その大半が大阪市内に集中している。大阪市は2026年5月29日をもって特区民泊の新規認定申請の受付を終了しており（既認定施設の営業は継続）、他県とは制度の枠組み自体が異なる。単位も「居室」で施設数と揃わないため、本稿の3層テーブルには含めていない。大阪の供給を数える際は、この層を別建てで加算する必要がある。特区民泊の受付終了後に制度がどこへ収斂するかは、簡易宿所×空き家活用2026：京都・大阪・那覇1棟貸しIRR分解で3都市別に検証している。

分母は動いている — 簡易宿所は年+7.1%、届出住宅は廃止率36.1%

分母は固定値ではない。簡易宿所は令和5年度（2023年度）41,909施設から令和6年度44,901施設へ、1年で+2,992施設・+7.1%増えた。増加数の大きい県を見ると、北海道+285、静岡県+223、山梨県+215、京都府+195、千葉県+178と続く。伸び率では香川県+21.0%、栃木県+18.6%、岐阜県+14.6%が高い。この層がどの価格帯を担っているかは、簡易宿所29.6%が映す低価格帯の成長余地で価格帯別に分解している。

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」令和5年度・令和6年度よりホテルバンク編集部作成

一方、届出住宅は増減の両方向に動いている。全国の累計届出65,837件に対し事業廃止は23,767件、廃止率は36.1%に達する。県別では大阪府61.0%、広島県44.5%、北海道44.4%、福岡県41.2%と高い一方、千葉県22.2%、静岡県20.4%、新潟県20.6%、栃木県15.9%と低い県もある。累計届出件数をそのまま供給として扱うと、大阪府では実態の2.6倍を分母に入れてしまう。稼働ベースでの把握が欠かせない。

さらに自社データを重ねると、2026年に開業が確認できた宿泊施設は全国1,174施設・33,075室（メトロエンジンリサーチ、OTA掲載確認ベース）で、既存の旅館・ホテル営業客室数1,782,232室に対して1.9%にあたる。県別では香川県が既存ストック比5.16%（718室）、埼玉県4.60%（1,232室）、熊本県4.40%（1,187室）、岩手県4.34%（904室）と、絶対量では目立たない県で相対的な上積みが大きい。なお2026年新規開業の施設数では貸別荘が551施設と最多を占めており、この層の多くは簡易宿所または届出住宅として供給に加わっている。

※新規開業データはOTA掲載確認ベースであり、掲載は開業の数ヶ月前から出るため、直近以降の月は今後の掲載で増加する可能性があります。

2026年の制度変更が分母の設計をさらに動かす

2026年は、この3層の境界そのものを動かす制度変更が続いた。分母設計に直結するため、3点を整理する。

（1）改正旅館業法の施行（2026年6月15日）　ホテル営業10室・旅館営業5室と定められていた最低客室数の基準が撤廃され、1室から旅館・ホテル営業の許可が取得できるようになった。「旅館営業」と「ホテル営業」は「旅館・ホテル営業」に統合され、玄関帳場（フロント）についても、宿泊者の本人確認や出入りの状況確認に支障がないことを条件に不設置が認められる。ICTを活用した本人確認も認められた。これは、これまで簡易宿所や届出住宅でしか成立しなかった小規模・無人運営の業態が、第1層に流入する道を開くものだ。1室営業解禁と小規模業態への構造シフトは別稿で詳述している。

（2）「ゼロ日規制」の容認（2026年7月15日通知）　厚生労働省・国土交通省・観光庁は、住宅宿泊事業法に基づく届出住宅の営業日数について、自治体が条例で区域を定めて年間営業日数を実質ゼロとする規制を設けうるとの整理を示した。地方自治法第245条の4第1項に基づく技術的助言であり、通知自体に法的拘束力はないが、条例制定時の参照情報として機能する。区域単位で第3層の新規参入が止まりうるということであり、分母の将来値を線形に伸ばす前提は成り立たなくなった。

（3）区市町村条例による曜日・区域制限　東京都墨田区は2026年4月1日施行の条例で、新規届出について家主不在型かつ管理者が常駐しない場合、区内全域で月曜正午から土曜正午まで（祝日・年末年始を除く）宿泊させることができないとした。既存施設と管理者常駐の場合は対象外である。葛飾区も同様に、家主不在型で管理者が常駐しない場合の営業を土曜正午〜月曜正午および祝日正午〜翌日正午に限定している。渋谷区でも2026年7月1日施行の条例改正で制限区域が第一種・第二種住居地域および準住居地域へ拡大された。

これらは、第3層の総量を減らす方向ではなく、平日と週末で分母が変わるという時間軸の構造をつくる。平日出張需要を主戦場とするビジネスホテルにとっては、条例区域内で平日の非ホテル在庫が薄くなり、受け皿としての余地が広がる方向の変化と読める。逆に週末レジャー需要では従来どおり3層が並ぶ。年間平均の分母ではなく、曜日別の分母を持つ必要があるということだ。

事業計画に落とすときの分母設計チェックリスト

ここまでの検証を、実務で使える形に整理する。

ホテルバンク編集部作成

まとめ

ホテル・旅館営業52,946施設は、短期滞在の受け皿全体139,917施設の37.8%にすぎない。簡易宿所44,901施設と稼働ベースの届出住宅42,070件を分母に入れ直すと、県別順位は上位20県のうち15県で動き、京都府は21位から5位へ、新潟県は6位から15位へ入れ替わる。

さらに重要なのは、非ホテル在庫の「厚み」だけでなく「種類」が県によって別物だという点だ。ホテル客室100室あたりの非ホテル在庫は京都府10.2件に対し宮城県1.5件と6.8倍の差があり、その内訳も長野県は簡易宿所が96%、東京都は届出住宅が93%と正反対である。全国一律の係数で分母を膨らませる補正は成立しない。

2026年に施行・通知された3つの制度変更は、この分母をさらに動かす。1室営業解禁は第1層への流入を促し、ゼロ日規制の容認と区条例は第3層に区域・曜日の制約をかける。整理が進むこと自体は、既存ホテルにとって平日・条例区域での受け皿余地が広がる方向の変化である。分母を正しく設計したうえで、その余地がどこに生まれるかを見極めることが、次の投資判断の起点になる。

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