大阪の確定10月、推定成約ADRはビジネス−22.6%・シティ−3.5% — 万博閉幕月の前年比を2024年基準で読み直し、価格下限を引き直す

大阪府のホテルについて2026年10月の推定成約ADRが確定し、前年同月比はビジネスホテルが−22.6%（¥10,200・N=507）、シティホテルが−3.5%（¥15,500・N=97）となった。9月の−34.0%・−21.8%から前年差は一段縮んだが、比較相手の2025年10月は大阪・関西万博の会期が13日まで残っていた月であり、縮小の一部は基準側の事情による。本稿では2024年同月を基準線に置き直し、足元の単価が「平常化」なのか「下振れ」なのかを業態別に切り分けたうえで、冬に向けた価格下限の引き直し方を考える。

対象: 大阪府のビジネスホテル N=507施設・シティホテル N=97施設（2026年10月・推定成約ADRの集計施設数）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年11月11日。

確定10月の前年比 — ビジネス−22.6%・シティ−3.5%、9月から差が縮んだ

まずは確定値の並びを確認したい。下の表は万博会期にあたる4〜10月について、2024年・2025年・2026年の推定成約ADR（いずれも確定値）を業態別に並べたものだ。ビジネスホテルの前年比は6月から9月まで−31.9〜−34.0%の幅に張り付いていたが、10月は−22.6%へ浅くなった。シティホテルは9月の−21.8%に対して10月が−3.5%と、前年差がほぼ埋まった形に見える。9月の確定値を同じ2024年基準で読んだ結果は、大阪の確定9月、推定成約ADRを2024年基準で読むで整理している。

推定成約ADR（税抜相当）・各月とも確定値。N=集計施設数。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

金額に直すと、ビジネスホテルは前年10月の¥13,100から¥2,960低く、シティホテルは¥16,100から¥562低い水準で着地している。同じ10月でも業態によって前年差の残り方が5倍以上違っており、「大阪は万博の反動で下がった」という一括りの説明では10月の値付けを振り返れない。次の節で、比較相手である2025年の側を点検しておく。

大阪府ビジネスホテルの推定成約ADR（年重ね・実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

大阪府シティホテルの推定成約ADR（年重ね・実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

前年10月は万博の最終盤 — 比較の基準そのものが特需月だった

前年比を読む前提として、2025年4〜10月は大阪・関西万博の会期（2025年4月13日〜10月13日・184日間）と重なっていた点を押さえておきたい。2025年の推定成約ADRを2024年同月と比べると、ビジネスホテルは4〜10月を通じて+35.6〜+53.1%、シティホテルは+27.6〜+47.6%の上振れになっており、会期中の各月は平年の延長線上にない。前年比のマイナス幅は、今年の弱さだけでなく前年の高さを映した数字だといえる。

10月に前年差が縮んだ背景にも、この基準側の事情が絡んでいる。2025年10月は会期が13日で終わり、月の後半は万博のない大阪だった。それでも月全体ではビジネスホテルが2024年同月比+41.5%、シティホテルが+28.8%と高い水準を保っており、閉幕直前の駆け込みが月平均を押し上げていたと読める。つまり10月の前年比は「半月分の特需を含む基準」との比較であり、9月までの会期まるごとの月とは物差しが違う。

付け加えると、閉幕後の2025年11月・12月も2024年同月をビジネスホテルで+15.1%・+6.1%、シティホテルで+14.6%・+8.3%上回っていた。11月以降の前年比は会期中ほど歪まないが、基準が平年並みに戻りきっているわけでもない。こうした事情を踏まえると、前年比だけで単価の良し悪しを判定するのは難しく、万博前の2024年を基準線に据える見方が役に立つ。

2024年を基準線に置く — 夏は下振れ、10月は平常水準を上回った

2024年の各月は確定値として取得できたため、ここからは2024年同月比で並べ直す。ビジネスホテルは6月−5.5%、7月−3.1%、8月−5.1%と夏の3カ月は万博前の水準に届かず、この期間に限れば「平常化」ではなく「下振れ」と呼ぶのが実態に近い。一方で9月は+1.0%とほぼ2024年並みに戻り、10月は+9.5%（¥9,300→¥10,200）と明確に上へ抜けた。夏場の前年割れとベースラインの置き方については、大阪の確定7〜9月ADRとベースラインの引き直しも参考になる。

2026年の推定成約ADR・2024年同月比（確定月同士、ビジネス N=495〜507・シティ N=94〜97）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテルは9月が+15.4%、10月が+24.3%と、数字の上では万博前を大きく超えている。ただしシティホテルは集計施設数が2024年10月の88から2026年10月の97へ増えており、中央値で測る系列は顔ぶれの変化を受けやすい。そこで、2024年と2026年の両方で値が取れる同一施設だけを取り出し、施設ごとの変化率を補助的に確認した。

施設単位の推定成約ADRによる補助集計（両年とも当該月の値がある施設のみ）。エリア系列とは算出の基準が異なるため、水準ではなく変化率と施設数を参照。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

同一施設で見ると景色が変わる。シティホテル81施設の変化率の中央値は9月が−2.4%、10月が+2.3%にとどまり、10月に2024年を上回ったのは46施設（56.8%）だった。エリア中央値の+24.3%との開きは顔ぶれの変化で説明できる部分が大きく、2024年10月には値がなく2026年10月に加わった14施設のうち9施設は、その月のエリア中央値より高い価格帯に位置していた。高価格帯の施設が加わったことで中央値が押し上げられたのであり、継続して営業する施設の単価が2割上がったわけではない。2026年に大阪で開業した施設の規模と時期は、万博翌年の大阪・2026年開業53施設の分析で詳しく扱っている。

ビジネスホテルは同一施設でもエリア系列とほぼ同じ絵になる。9月は427施設の変化率の中央値が−0.2%で2024年並み、10月は423施設で+6.0%、うち275施設（65.0%）が2024年を上回っていた。ここまでを整理すると、6〜8月はビジネスホテルが3カ月続けて、シティホテルも6月と8月に万博前の水準を割り込む「下振れ」、9月は「平常化」、10月は「平常水準をやや上回る着地」と切り分けられる。前年比−22.6%という数字が示す印象ほど、10月のビジネスホテルは弱くなかったといえそうだ。

10月の推定OCC — 日曜・月曜の谷に価格下限の論点が集まる

単価が平常水準に戻った10月、客室の埋まり方はどうだったか。2026年10月（対象月・10月1日〜31日）の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は、ビジネスホテルが月平均89.1%（対象289〜304施設・客室47,472〜49,245室、主要予約サイト掲載ベース）、シティホテルが92.3%（対象40〜43施設・客室9,232〜10,388室、同）だった。曜日別に均すと、両業態とも土曜が最も高く、日曜と月曜が谷になる。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）・宿泊日直前の観測値を曜日別に平均（月・火・水・日は各4日、木・金・土は各5日）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルで月内の最低は10月4日（日）の75.2%、次いで三連休最終日にあたる12日（月・祝）の75.7%で、最高は31日（土）の96.6%だった。85%を下回った日は31日のうち6日にとどまる。シティホテルは最低でも4日（日）の85.1%と、月を通じて85%を割った日がなかった。単価が2024年水準まで戻った月に稼働もこの高さで推移したのであれば、月全体を一律に見直す必要は薄く、価格下限の議論は日曜・月曜と連休最終日という限られた日に絞り込めると考えられる。

11月以降の現時点推定 — 確定を待って同じ物差しで測る

先の月については、現時点の販売状況に基づく推定値を参考として掲げる。11月はビジネスホテル¥11,600（N=499）・シティホテル¥16,000（N=97）、12月は¥10,600（N=493）・¥15,200（N=97）、2027年1月は¥9,600（N=482）・¥12,900（N=96）となっている。これらは今後の販売の進み方で変動し得る値であり、確定値との単純比較は月末の確定を待ちたい。

推定成約ADR（税抜相当）。現時点推定は2026年11月11日時点の販売状況に基づく値で、今後変動し得る。確定値との単純比較は月末の確定を待つ。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ここで確認しておきたいのは、11月・12月が確定したときに使う物差しである。前年の11月・12月は万博閉幕後ながら2024年を6〜15%上回っていたため、前年比は引き続き低めに出やすい。10月と同じく2024年同月の確定値（11月はビジネス¥10,000・シティ¥12,600、12月は¥9,900・¥12,900）を横に置き、前年比と2本立てで着地を評価する準備をしておくと、数字の解釈がぶれにくくなる。

大阪のビジネス・シティホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

上の示唆を時間軸に落とすと、次のような段取りが考えられる。いずれも記事中の数値を判断の目安にしたもので、自館の客層や契約条件に合わせて取捨選択されたい。

まとめ — 万博翌年の単価を読む3本の物差し

大阪の確定10月は、前年比でビジネス−22.6%・シティ−3.5%と9月より差が縮んだ。ただし縮小の一部は、比較相手の2025年10月が会期13日までの月だったことによる。再利用できる物差しとして、次の3本を手元に置いておきたい。

3本を重ねると、10月の大阪は「前年には届かないが、万博前の水準は取り戻した月」と表現できる。価格下限の再設定は、この位置づけを出発点に、曜日ごとの埋まり方と照らして進めるのが現実的だろう。11月の確定値が出そろう12月には、同じ3本で改めて着地を測り直したい。

データについて

参考資料・出典一覧

■ データソース

大阪府のビジネスホテル・シティホテルについて、メトロエンジンリサーチが収集するOTA等の販売データから推定した推定成約ADR（税抜相当・エリアの値は施設別推定値の中央値）と、2026年10月のOTA掲載在庫ベースの推定OCC（宿泊日直前の観測値）を用いた。万博の会期は公益社団法人2025年日本国際博覧会協会の開催概要による。

■ 試算前提

前年同月比・2024年同月比はいずれも確定月同士で算出し、2026年11月以降の現時点推定は比較に用いていない。同一施設の補助集計は、2024年と2026年の当該月の両方で施設単位の推定成約ADRがある施設に限り、施設ごとの変化率の中央値と2024年を上回った施設数のみを示した。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%の推定値であり、推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため実客室稼働率より高めに出る。同一施設の補助集計はエリア系列と算出の基準が異なるため水準の比較には用いていない。その対象施設数（シティ10月 N=81）とエリア系列の集計施設数（N=97）の差は、2026年10月に新たに加わった14施設の数とは一致しない。