京都の紅葉前哨戦、10/24はシティ95.2%・旅館84.6% — 11月本番前の3点チェック

京都府のホテル・旅館について、紅葉本番の11月に入る前の10月後半の埋まり方を、ブッキングカーブと完売パターン、そして11月の推定成約ADRの3点から点検した。2026年10月8日時点の観測で、10月24日（土）の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）はシティホテルが95.2%（N=37施設／5,084室）、ビジネスホテルが95.3%（N=195施設／19,252室）と、宿泊日の16日前で既に95%台に達している。一方で旅館は45日前の70.6%から+14.0ポイント積み上げてなお84.6%（N=122施設／2,194室）にとどまり、ホテルと旅館で埋まり方の型がはっきり分かれていた。価格側では、京都府シティホテルの推定成約ADRが2026年11月で¥33,300（N=62・現時点の販売状況に基づく推定）と、2025年11月の確定値¥32,000（N=58）を上回る水準で販売が進んでいる。本稿では、この3つのデータを突き合わせ、紅葉本番に入る前にレベニューマネージャーが確認しておきたい「直前期の3点チェック」を実務手順として整理する。

対象: 京都府のシティホテル N=37施設／ビジネスホテル N=195施設／旅館 N=122施設（ブッキングカーブ・10/24時点の固定コホート、主要予約サイト掲載ベース）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年10月9日。

10月後半の土曜3日 — ホテルは45日前で既に9割弱、旅館は45日前から11〜17ポイントを積み上げる

まずは紅葉本番前の土曜3日（10/17・10/24・10/31）について、宿泊日の45日前・30日前・直近観測の3点でブッキングカーブを押さえておきたい。京都府のシティホテル（N=37施設／5,084室）は10/24（土）で45日前87.6%、30日前90.4%、直近（16日前）95.2%と、45日前の時点で既に9割弱まで埋まっており、そこから16日前までの29日間で7.6ポイントをゆっくり積み上げる形になっている。ビジネスホテル（N=195施設／19,252室）は45日前84.2%から直近95.3%へ+11.1ポイントと、シティより出発点が低い分だけ伸び幅が大きい。これに対し旅館（N=122施設／2,194室）は45日前70.6%、30日前80.4%、直近84.6%と、同じ期間に+14.0ポイントを積み上げている。旅館はシティホテルの約1.8倍、ビジネスホテルの約1.3倍の幅を同じ期間に稼ぐ型であり、45日前の数字だけを見て「出遅れ」と判断すると読み違えることになる。同じ型は9/26・10/3の土曜でも観測されており、京都の秋の土曜は45日前で決まらない — 9/26・10/3の推定OCCが直前までに積み上げた幅が直前までの上積み幅を業態別に追っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

10/17（土）はさらに直前の9日前まで観測が進んでいる。シティは45日前88.9%、30日前92.1%と順調に伸びたあと、15日前の95.5%を頂点に直近では94.4%と、ほぼ横ばいから微減に転じている。これは掲載在庫がほぼ底を突き、残る数%が売れ残りではなく「出し入れされる在庫」になっていることを示す形といえる。ビジネスも45日前81.8%から直近93.7%へ+11.9ポイント伸びて頭打ちに近づく一方、旅館は45日前63.6%から直近80.9%へ+17.3ポイントと、宿泊日の10日前を切ってもなお伸び続けている。

では10/31（土）はどうか。直近観測は23日前で、シティ93.1%・ビジネス90.1%・旅館79.9%である。同じ23日前の時点で10/24を見ると、シティ94.0%・ビジネス92.7%・旅館82.8%だったので、10/31はシティで-0.9ポイント、ビジネスで-2.6ポイント、旅館で-2.9ポイントと、いずれも前週の同時点をやや下回る進捗になっている。差は小さいが、ホテル2業態より旅館の遅れ幅が大きい点は、後述の完売パターンの違いと整合的と読める。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

平日のイベント日と日曜 — 10/21はビジネスが97%台、日曜は9割を下回る

次に、曜日とイベントによる凹凸を見ておきたい。図2は10月後半の8日について、各業態の直近観測の推定OCCを並べたものである。目立つのは10/21（水）と10/22（木）で、ビジネスホテルは10/21で97.4%（13日前）と土曜の10/24（95.3%）を上回り、10/22も94.0%（14日前）と土曜に迫る水準に達している。シティも10/21で95.7%、10/22で94.8%と土曜並みであり、旅館でも10/21は83.3%と、同業態の10/24（84.6%）に迫る。10/22は京都三大祭のひとつ時代祭と、同夜の鞍馬の火祭が重なる日であり、前泊となる10/21の水曜に平日とは思えない埋まり方が出ているのはこの需要と整理してよいだろう。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

対照的なのが日曜である。10/18（日）はシティ87.7%・ビジネス85.0%・旅館78.1%（いずれも10日前）、10/25（日）はシティ88.7%・ビジネス86.7%・旅館75.5%（17日前）と、前日の土曜からホテル2業態で6.5〜8.7ポイント、旅館は10/18で2.8ポイント・10/25で9.1ポイント低い。さらに11/1（日）はシティ83.1%・ビジネス79.9%・旅館71.1%（24日前）で、45日前の時点でもシティ78.7%・ビジネス73.5%と10月の土曜より8〜11ポイント低い出発点だった。紅葉の見頃は民間気象会社の予想で嵐山が11月24日頃とされており（参考資料参照）、11月第1週はまだ「本番前」の需要水準にあることが、カーブの出発点にも表れている。土曜と祭礼前日の満室圧力と、日曜から木曜にかけての余白の差は、10月後半の京都では10ポイント前後と考えておくのが実務上の目安になる。見頃と連休のずれが旅館の予約進捗にどう効くかは、紅葉の見頃2026、長野は平年より9日遅れ予想 — 連休とずれる旅館の予約進捗を5府県で検証が京都を含む5府県で整理している。

完売パターン — 旅館は「45日より前に完売を記録」が2割、ホテルは45日前以降に完売が集中する

ブッキングカーブは市場平均の形であり、個々の施設がいつ在庫を閉じたかまでは語らない。そこで、総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載している施設に絞り、宿泊日ごとの完売パターンを分布として見た。ここでいう「完売」は、OTA等で掲載在庫が確認できない状態を指す推定値であり、館内の実稼働とは一致しない。また「45日より前に初めて完売」「45日前以降に初めて完売」は完売を最初に観測した時点で分けた施設数であり、その後に在庫が再出現した施設を含む。市場平均の推定OCCと完売施設率が別のものを測っている点については、推定OCCと完売率は何が違うのか — 東京都3業態のブッキングカーブで読む「広く薄く」と「先に完売」の見分け方が乖離の型を分解している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

10/24（土）で比べると、完売施設率は旅館31.1%（32／103施設）とビジネス31.1%（33／106施設）でほぼ同水準だが、中身は異なる。旅館は対象の19.4%にあたる20施設が宿泊日の45日より前に一度は完売を記録していた（その後に在庫が再出現した施設を含む）のに対し、ビジネスは11施設（10.4%）にとどまり、代わりに45日前から直近までの間に初めて完売した施設が39施設と旅館の25施設を上回る。つまり旅館は「早く閉まる館」と「最後まで売る館」に二極化し、ホテルは45日前以降に完売が集中する型である。市場平均のカーブで旅館の45日前が7割前後にとどまるのは、早期完売した小規模館の寄与が客室数ベースでは小さく、残る館の在庫が平均を引き下げているためと読める。

もうひとつ注目したいのが右端の「完売後に在庫が再出現」した施設数である。10/24では旅館13施設、ビジネス17施設が、一度は掲載在庫が確認できない状態になった後に再び在庫が観測されている。キャンセルの戻しや、直前期に追加在庫を出した結果と考えられ、表1でシティの10/17が直前に微減した現象もこの在庫の出し入れで説明がつく。宿泊日が近い10/17ほど完売施設率が高く（旅館26.4%・ビジネス25.0%）、まだ23日前の10/31では旅館16.1%・ビジネス19.7%と低い点は、カーブの進捗と整合している。なおシティホテルは掲載在庫30%以上の条件を満たす施設が10/24で13施設と少なく、うち4施設が完売という参考値にとどめる。

11月への販売切替 — 推定成約ADRは10月から11月で6〜42%の段差

最後に価格側である。京都府の推定成約ADR（月次・税抜相当）を2025年の確定値と2026年の現時点推定で並べると、10月から11月への段差は業態ごとに大きく異なる。シティホテルは2025年10月¥29,200（N=58）から11月¥32,000（N=58）へ+9.3%、ビジネスホテルは¥18,100（N=319）から¥21,600（N=314）へ+19.6%、旅館は¥21,000（N=182）から¥33,700（N=191）へ+60.3%と、旅館の紅葉プレミアムが突出していた。2026年の現時点推定（販売状況に基づく推定値で、月末の確定を待って変動し得る）では、シティが10月¥31,300（N=61）から11月¥33,300（N=62）へ+6.5%、ビジネスが¥20,800（N=322）から¥24,300（N=317）へ+16.6%、旅館が¥20,900（N=193）から¥29,600（N=192）へ+41.5%となっている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

注意したいのは、2026年の10月・11月はいずれも現時点推定であり、確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要がある点だ。そのうえで形だけを読むと、ホテル2業態は11月に向けた価格の段差が前年の形に近い水準で既に織り込まれている一方、旅館は前年の+60.3%に対し現時点で+41.5%と、11月の価格がまだ前年ほど立ち上がっていない。旅館は45日前以降も稼働を積み続ける型である以上、11月分の価格もこれから動く余地が大きいと考えられる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

確定値同士で前年比を見ると、直近の2026年9月はシティが¥20,200（N=61）で前年同月の¥23,600（N=58）に対し-14.6%、ビジネスが¥11,700（N=327）で-2.4%、旅館が¥19,700（N=197）で+6.1%だった。シティの9月が前年を大きく下回って紅葉前哨期を迎えている点は、10月後半の稼働が95%台にあることと併せて、「稼働は十分、単価は戻り切っていない」という前提を示唆している。図3のシティホテルの年重ね線でも、2026年は春の山（4月¥30,000）が前年（¥32,600）を8.1%下回り、夏場の谷も前年より深く、10月以降の点線（現時点推定）で前年を上回る形になっている。

京都府のホテル・旅館を運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

いずれも効果を保証するものではなく、自館の客層や契約条件に照らして検討されたい。

まとめ — 紅葉本番前の「3点チェック」

ここまでを整理すると、京都府の10月後半は、ホテルが45日前に9割弱・直近で95%台、旅館が45日前に7割前後・直近で8割台という二つの型で動いていた。直前期に確認したいのは次の3点に集約できる。

この物差しは、京都に限らず秋の繁忙期を前にした観光地で再利用できる。市場の3点定点に自館を重ね、完売分布で型を確かめ、翌月への価格段差を前年と比べる。この順番で点検すれば、紅葉本番の需要を本番前の価格で手放す事態は避けやすくなるだろう。

よくある質問

Q. 推定OCCと自館の実稼働率が合わないのはなぜですか。
A. 本記事の推定OCCはOTA掲載在庫ベースの指標で、掲載していない客室を消化済み側に数えるため、実客室稼働率より高めに出ます。自館との照合は水準ではなく、45日前・30日前・直近の伸び方の形で比べるのが適切です。

Q. 10/24の数値はこれから変わりますか。
A. 変わります。本記事は2026年10月9日取得のスナップショットで、ブッキングカーブの直近観測は10月8日、10/24は宿泊日の16日前、10/31は23日前の観測です。販売状況と在庫は日々動くため、直前の判断には最新の観測を参照してください。

Q. 11月の推定成約ADRは確定値ですか。
A. 2026年10月・11月は現時点の販売状況に基づく推定値で、月末の確定を待って変動します。前年比の比較は確定月同士（本記事では2026年9月までと2025年の各月）で行っています。

データについて

・推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義: OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。対象は総客室の30%以上をOTAに掲載する施設で構成した固定コホート（各宿泊日で同じ施設集合。対象施設数がその施設数）。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（掲載外の客室を消化済み側に数えるため高めに出る）。
・ブッキングカーブ: 宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。定点は45日前・30日前・直近観測の3点。
・推定成約ADR: OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。
・対象: 京都府。ブッキングカーブはシティホテル N=37施設／5,084室、ビジネスホテル N=192〜195施設／19,038〜19,252室、旅館 N=121〜125施設／2,165〜2,262室（宿泊日により変動・主要予約サイト掲載ベース）。推定成約ADRはシティホテル N=55〜62、ビジネスホテル N=312〜329、旅館 N=182〜207（月により変動）。完売パターンは総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設が対象（旅館103施設・ビジネス106施設・シティ13施設、10/24時点）で、「完売」はOTA等で掲載在庫が確認できない施設の割合（推定）。
・現時点推定の扱い: 2026年10月・11月の推定成約ADRは販売途中の推定値で、確定時に水準が変わり得る。確定月（2026年9月まで）と推定月をまたぐ伸び率は、価格の上昇幅としては読まない。
・データ時点: 2026年10月9日取得（ブッキングカーブの直近観測は10月8日、完売パターンは10月9日時点）。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。
・出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

参考資料・出典一覧

・紅葉の見頃予想2026、全国的に平年より遅め、京都・嵐山は11月24日頃 ―ウェザーニューズ社（トラベルボイス、2026年9月4日）
・時代祭 2026年10月22日 開催案内（日本旅行）
・Kurama Fire Festival 2026（Japan Travel）