高崎駅のホテル客室数は1km圏20軒2,521室｜11月に199室開業、9年で+12%・高崎市ADR7,665円

高崎駅から半径1kmのホテルは、2026年11月時点で稼働中が20軒・2,521室あり、その86%をビジネスホテルが占める。開業年ベースで数えた客室は2017年の2,269室から2026年に2,549室へ9年で12.3%増え、増分280室のうち199室は、11月2日に東口で開業したアパホテル〈高崎駅東口〉が加えた。高崎市の推定成約ADRは10月に約¥7,700（前年同月比+6.0%、N=31施設）と、この開業の直前まで10か月続けて前年を上回っている。本稿では駅1km圏の9年の供給推移に、就業3.0万人の商圏、Gメッセ群馬・高崎アリーナ・高崎芸術劇場の催事日に観測した稼働、浸水想定・用途地域・地価を重ね、駅前に150室を新築する場合の必要ADRを建設費3水準で試算する。北関東でビジネスホテルの開発や取得を検討する際の判断材料として整理したい。

本記事の客室ストックは、高崎駅から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月7日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

本稿の試算で用いるGOP利回りは、GOP（営業総利益。売上高から運営にかかる費用を差し引いた、賃料・固定資産税・保険料・減価償却費などを控除する前の利益）を総投資額で割った値を指す。FF&Eは家具・什器・備品を指す。

高崎駅1km圏のホテル客室数 — 稼働20軒2,521室、増分280室のうち199室が2026年11月に加わった

まずは圏内の施設を確認する。高崎駅（北緯36.3227度・東経139.0127度）から半径1kmにある客室10室以上の宿泊施設は26軒・2,731室で、このうち直近3か月（2026年9〜11月）に主要予約サイトで販売価格を確認できた稼働中の施設は20軒・2,521室だった。内訳はビジネスホテルが18軒・2,168室（86.0%）、シティホテルが2軒・353室（14.0%）になる。残る6軒・210室は掲載があるものの直近の販売価格を確認できておらず、本稿では稼働中と分けて扱う。

規模で見ると、201室以上の4軒が987室（39.2%）、101〜200室の7軒が1,050室（41.7%）を持ち、100室超の11軒で稼働客室の約81%を占める。開業年代は1990年代の6軒・655室と2000年代の6軒・1,190室に厚みがあり、この2つの年代で73.2%に達する。一方で2010年以降に開業した施設は4軒・399室（15.8%）と少なく、稼働客室の84%が2009年以前に開業した施設にあるのがこの市場の特徴といえる。

年次で追うと、供給の動きは長く緩やかだった。2017年の19軒・2,269室に対し、2020年に36室、2023年に45室と50室以下の新設が2軒加わっただけで、2025年末は21軒・2,350室と8年間の増加は81室（+3.6%）に収まっている。上越・北陸の新幹線2路線が分岐する駅としては、新規供給の少ない市場だったといってよい。そこへ2026年11月に199室が一度に加わり、22軒・2,549室となった。9年間の増分280室の約71%を、この1軒が担った計算だ。

アパホテル株式会社の発表によると、アパホテル〈高崎駅東口〉は鉄骨造・地上14階建ての全199室で、2024年7月に起工し、2026年11月2日に開業した。高崎駅東口から徒歩6分に位置し、同社は徒歩圏にGメッセ群馬・高崎アリーナ・高崎芸術劇場が集まる立地を挙げて「ビジネス・国内レジャー・イベントなどの宿泊需要を取り込んでいく」としている。開業前の10月28日に行われた試泊会には、抽選120室に対して12,669件、約106倍の応募が集まった。敷地面積495.24㎡・延床面積3,257.37㎡という規模は、1室あたりの延床に直すと約16.4㎡になる。500㎡に満たない駅前の敷地で約200室を成立させた実例として、後段の試算でも参照したい。

この199室は、開業前に稼働していた19軒・2,322室に対して8.6%の上乗せにあたる。先行きの供給について、国土交通省「建築物動態統計調査」をもとにメトロエンジンリサーチが把握する範囲では、群馬県内の計画はみどり市の150室（2027年4月完成予定）の1件で、高崎市内の計画は確認されていない。ただし、これは調査時点での確認申請ベースの数字であり、今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みで、現時点での確定パイプラインの下限値として参照したい。なお、ホテル系J-REIT各投資法人の保有物件一覧と照合した範囲では、稼働20軒のなかにJ-REIT保有物件は確認されなかった（2026年11月時点）。取得を検討する側から見れば、J-REITの保有がまだ入っていない市場ともいえる。

商圏 — 就業3.0万人、1.5km圏の居住3.6万人、駅の乗降は2019年度を上回った

次に、この2,521室を支える商圏を見る。総務省・経済産業省「経済センサス-活動調査（2021）」を国勢調査2020の小地域で集計すると、駅から半径1kmに事業所が2,272、従業者が30,334人おり、うちオフィス系の従業者は5,004人（16.5%）だった。オフィス系は6人に1人の割合で、本社や支店が並ぶオフィス街というより、商業やサービスを含む複合型の業務地と読むほうが実態に近い。稼働客室を従業者数で割ると100人あたり8.3室になり、就業の厚みに対して客室の密度は高くない。

居住側は国土交通省 国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口）で半径1.5kmを集計した。2025年の居住人口は35,815人で、生産年齢（15〜64歳）が62.1%、65歳以上が26.9%を占める。2040年の推計は34,097人と、2020年の36,115人に対して5.6%の減少で、地方都市の駅前としては緩やかな変化といえる。なお、これは国勢調査ベースの居住人口であり、通勤者や来訪者を含む滞在人口ではない。

単価 — 高崎市の10月は7,665円（+6.0%）、2026年は10か月続けて前年を上回る

単価はどう動いてきたか。高崎市の推定成約ADR（全カテゴリ・N=31施設）は、2026年10月に約¥7,700と前年同月の約¥7,200から6.0%伸びた。2026年は1月から10月まで、10か月すべてで前年同月を上回っている。伸び率は1〜3月が+10.9〜+14.9%と大きく、6〜7月は+1%台まで縮んだものの、9月に+13.2%へ再び広がった。直近12か月（2025年11月〜2026年10月）の平均は約¥7,500で、その前の12か月に対して7.3%高い。

もう一つの特徴は季節差の小ささにある。直近12か月の最高は5月の約¥7,800、最低は2025年12月の約¥7,100で、山は谷の1.09倍に収まる。夏や連休に単価が跳ねる観光地型ではなく、出張を中心とする業務需要が通年で支える平準な市場と読める。駅前の主力であるビジネスホテル（N=24施設）に絞っても、10月は約¥7,400（+6.9%）と市全体と同じ方向に動いた。

県都の前橋市と並べると、商都・高崎の位置づけが見えてくる。前橋市の10月は約¥7,800（N=31施設）で高崎市を約100円上回り、直近12か月平均も高崎の¥7,458に対して前橋が¥7,443と、水準はほぼ並ぶ。違いは足元の方向にある。前橋市は2025年の8月（約¥9,100）や11月（約¥8,800）に高い月があった反動で、2026年5月以降は前年同月を下回る月が続いているのに対し、高崎市は年初から一貫して前年を上回ってきた。前橋側の供給の動きは前橋のホテル開業2026で整理している。

ただし、市全体の数字は郊外やインターチェンジ周辺の施設も含む中央値である。駅1km圏で199室の開業前から営業していた19軒に限ると、10月の推定成約ADRの中央値は約¥8,400、直近12か月平均の中央値は約¥8,100と、市全体を600〜700円ほど上回る。温泉地の旅館を含む群馬県全体（10月約¥11,700、N=440施設）との階層差は、群馬の宿泊単価、市町村で3.5倍差で確認できる。なお、掲載価格（全プラン平均・税込）で見た高崎市の10月は約¥17,200で、推定成約ADRはその45%の水準にあたる。

催事と稼働 — 駅1km圏に3つの催事施設、全国大会の夜は45日前に9割を超える

高崎駅の東口から南側にかけては、2017年以降に開館した3つの催事施設が半径1kmの内側に並ぶ。背景にあるのは、スポーツ・音楽・コンベンションを駅前に集める高崎市と群馬県の都市整備で、宿泊需要の面では「業務需要の上に催事が乗る」構造をつくっている。

では、催事は宿泊にどう現れるのか。高崎市のビジネスホテルの稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定、対象10〜11施設／客室1,493〜1,539室（主要予約サイト掲載ベース））を、観測できた2026年6月12日〜10月31日の140日で見ると、平均は86.5%だった。曜日別では土曜の93.3%と木曜の90.9%が高く、日曜の76.5%と月曜の81.5%が谷になる。平日は業務需要、土曜は催事と観光が支え、その切れ目の日曜が空くという形だ。月別の平均は7月83.4%、8月89.5%、9月85.2%、10月90.6%で、10月は31日のうち15日で95%以上を観測した。

催事日を個別に見ると、宿泊への効き方に濃淡がある。表6は、高崎アリーナとGメッセ群馬の催事日について、その日の稼働率と同じ曜日の中央値を並べたものだ。全日本新体操選手権の初日にあたる10月30日（金）は98.2%で金曜の中央値を11.6pt上回り、関東中学校バスケットボール大会の8月7〜9日は金曜94.8%・土曜99.9%・日曜91.8%と3日続けて高かった。とりわけ差が開くのは日曜である。音楽フェス「GFEST.2026」2日目の10月11日（日）は97.4%と、日曜の中央値69.4%を28.0pt上回った。対象1,539室に換算すると、ふだんの日曜より約430室多く埋まったことになる。もっとも、この日は3連休の中日でもあり、催事と連休の効果は切り分けられない。

一方で、すべての催事が客室を埋めるわけではない。6月27〜28日のロックフェスや7月12日の全日本男女混合綱引大会は曜日の中央値と同程度かそれ以下で、Gメッセ群馬が駐車場の混雑を事前に告知していた6月19〜21日も平常の範囲だった。日帰り圏からの来場が中心の催事では宿泊は動きにくく、数日にわたる全国・関東規模の大会や、遠方からの来場が見込まれる音楽フェス、連休と重なる日程で稼働が押し上げられる、というのがこの5か月の観測から読める傾向である。

予約の入り方にも違いが出た。全日本新体操選手権2日目の10月31日（土）は、宿泊日の45日前の時点で稼働率（推定）がすでに93.8%に達し、前日は98.2%だった。催事のない10月3日（土）は45日前が54.8%で、そこから前日の93.8%まで直前に積み上がっている。日曜で比べても、フェス2日目の10月11日は45日前68.8%から前日97.4%へ伸びたのに対し、催事のない10月25日は60.2%から73.5%と緩やかだった。選手団や関係者の宿泊を伴う全国大会は、通常の土曜が前日に到達する水準を1か月半前に確保している計算になる。新たに加わる客室にとっては、こうした日に早い段階で販売できる在庫を持てること自体が機会といえる。群馬県4業態のブッキングカーブ比較や、国際会議場・展示場の1km圏の客室数と合わせて読むと、催事施設と客室の距離が近い高崎の特徴がつかみやすい。

なお、この稼働率は主要予約サイトに掲載された在庫の消化から推定した値で、掲載外の客室を消化済み側に数えるため、観光庁の客室稼働率（群馬県ビジネスホテル71.8%・2025年）より高めに出る。水準そのものよりも、曜日や催事日による差を読む指標として使いたい。

立地条件 — 稼働20軒すべてが洪水浸水想定区域の外、東口の地価公示は4年で+6.0%

立地の前提条件を、国土交通省 不動産情報ライブラリの各レイヤーで確認した。用途地域は稼働20軒のすべてが商業地域で、指定容積率は600%が12軒・1,271室、400%が8軒・1,250室に分かれる。半径1kmを約50m間隔の格子で判定すると、面積の約51%が商業地域、約12%が近隣商業地域、約31%が住居系、約6%が工業地域だった。ホテル用途に制約の少ない区画が、駅の東西に広く連続している。

水害の想定は、駅前の投資判断を後押しする材料になる。高崎駅は烏川の東側の台地上にあり、洪水浸水想定区域（想定最大規模）では稼働20軒のすべて、掲載のみの6軒、そして3つの催事施設の代表点がいずれも区域の外だった。同じ格子判定で想定区域に入るのは半径1kmの面積の3%弱で、浸水深の区分はいずれも0.5m未満である。液状化の発生傾向も、稼働20軒はすべて砂礫質台地の「液状化しにくい」区分に入る。名古屋・岐阜・岡山・広島・熊本の駅1km圏では客室の多くが浸水想定区域に入るのと比べると、高崎は設備配置や水災補償の追加負担を抑えやすい立地といえる。ただし、ここでの判定は各施設の代表点によるもので、内水氾濫や敷地単位の条件は高崎市のハザードマップで確認されたい。

地価は緩やかな上昇が続く。駅西口の八島町63-1（容積率600%）は2026年に522,000円/㎡で、2022年の505,000円から4年で3.4%の上昇だった。東口の栄町6-8（同600%）は432,000円から458,000円へ6.0%、通町52-1は203,000円から224,000円へ10.3%上がっている。水準は西口が高いものの、伸びは催事施設が集まる東口側と、中心商店街に近い通町のほうが大きい。それでも年率に直せば1〜3%台であり、土地費が事業計画を大きく揺らす局面にはない。新築の採算を左右するのは、次に見る建設費と単価の関係である。

価格帯と必要ADR — 8,000〜10,000円帯に客室の52%、150室新築の必要ADRは約¥6,800〜¥8,800

199室の開業前から営業している19軒・2,322室を、推定成約ADR（直近12か月平均）の価格帯に分けると、市場の形が見えてくる。8,000〜10,000円帯に7軒・1,202室（51.8%）が集まり、6,000〜8,000円帯の5軒・491室、10,000円以上の4軒・498室が続く。10,000円以上の4軒はいずれも119〜141室の規模で、最も高い施設でも年平均は約¥13,200だった。ここが現在の価格の上限になっている。

開業年代で分けると、2000年以降に開業した9軒（1,390室）の中央値は年平均で約¥8,300、1999年以前に開業した10軒（932室）は約¥7,100で、その差は1.16倍になる。さらに100室以上かつ2000年以降開業の7軒（1,309室）に絞ると、中央値は約¥9,300まで上がる。新しく、ある程度の規模を持つ客室ほど高い単価で売れているという関係は、1990年代以前に開業した施設にとって改装による単価向上の余地があることも示している。

駅前に150室を新築する場合、必要ADRは建設費でどこまで変わるか

ここまでの数値を使い、駅前に宿泊特化型150室を新築する場合の必要ADRを、建設費3水準で試算する。延床面積は1室あたり20㎡の3,000㎡（約907.5坪）とした。2026年11月に開業した東口の199室が1室あたり約16.4㎡であることを踏まえ、それよりやや余裕を持たせた設定である。敷地は容積率600%の商業地域に520㎡を想定し、土地単価には東口・栄町6-8の地価公示458,000円/㎡を置いた。

建設費は2段階で考える。第1段階は国土交通省「建築着工統計」に基づく2025年のホテルの構造別坪単価で、①RC造202.6万円、②S造240.5万円の2水準を置いた。いずれも全国の工事費予定額を延床面積で割った値で、高崎の地域差や案件の規模差は反映していないため、構造間の差も含めて目安として扱いたい。第2段階の③は、2027年着工・2029年開業を想定し、S造の単価に建設期間中のコスト上昇（Turner & Townsendの日本の建設コスト上昇予測 2026年+5.3%・2027年+5.0%、2028年は当社で+4.5%と外挿）を織り込んだ277.9万円である。稼働率は75%、その他収入は客室売上の10%、GOP率はビジネスホテルの目安とされる40〜60%の範囲から45%を採用した。インヴィンシブル投資法人（8963）が開示するMHM運営91物件のGOP率は38.9%（2024年12月期）で、こちらは多様な業態を含む既存物件の実績にあたる。本試算では目安の下寄りにあたる45%を、宿泊特化型の新築の基準に置いている。

結果を読む。総投資額は①23.0億円、②26.5億円、③29.9億円（1室あたり約1,540万〜1,990万円）で、GOP利回り6%に必要なADRは①約¥6,800、②約¥7,800、③約¥8,800になった。高崎市の10月水準である7,665円は、①の必要ADRを870円上回る。②に対しては145円届かず、③では1,147円、率にして15%の上積みが必要になる。建設費の坪単価が202.6万円から277.9万円へ上がるだけで、必要ADRは約2,000円動く計算だ。一方で土地費は総投資額の8〜10%にとどまり、地価が2割高くても必要ADRの上昇は約140円で済む。

もっとも、比較の相手を市全体の中央値に置くのはやや保守的である。駅1km圏で100室以上かつ2000年以降に開業した7軒の年平均中央値は約¥9,300で、③の必要ADRを約500円上回っている。想定ADRをこれに近い¥9,000に置くと、GOP利回りは①7.9%、②6.9%、③6.1%になり、インフレを織り込んでも6%台を保てる。つまり新築の成否は、市の平均的な単価ではなく、駅前の新しい大型施設が取れている8,000〜10,000円帯の上半分に入れるかどうかで決まる。建設費の考え方はホテル建設費の業態別3層と成立ADRでも整理している。

感度分析 — ADRと稼働率でGOP利回りはどう動くか

単点の試算を補うため、②の想定ADRと稼働率を動かしたときのGOP利回りを並べる。上段が2025年実績コスト（②）、下段の小さい数字が建設期間インフレ織込み後（③）で、◎は織込み後でも6%以上になる組み合わせを示す。基準ケース（¥9,000・75%）は6.9%（織込み後6.1%）で、ADRが¥8,000に下がると6.1%、稼働率が70%に下がると6.5%、両方が重なると5.7%になる。年平均¥9,000・稼働率75%（試算の想定）が、インフレ織込み後に6%を保てる下限の目安といえる。建設費の上昇は新築の採算を押し下げる一方で、新規供給を抑えて既存施設の競争環境を和らげる方向にも働くため、既存施設の取得や改装を検討する側には追い風の要素になり得る。

もう一つ、結論を左右するのがGOP率の前提である。ここまでの45%に対し、インヴィンシブル投資法人のMHM運営91物件の実績は38.9%（2024年12月期、多様な業態を含む既存物件）だった。GOP率を38.9%に置くと③の必要ADRは約¥10,200となり、駅前の新しい大型施設の中央値約¥9,300を約900円上回る。想定ADR¥9,000のGOP利回りも③で5.3%まで下がるため、建設費と同じ重さで運営効率の前提を詰めておきたい。

まとめ — 供給が少なかった駅前に199室、次の焦点は開業後の単価と日曜の稼働

ここまでを整理すると、高崎駅1km圏は稼働20軒・2,521室の市場で、2017年から2025年までの8年間は81室しか増えていなかった。そこへ2026年11月2日に199室が加わり、開業年ベースの客室は9年で12.3%増となった。高崎市の推定成約ADRは10月に約¥7,700（+6.0%）と10か月続けて前年を上回り、県都の前橋市と年平均で並ぶ。商圏は半径1kmに従業者3.0万人、JR高崎駅の乗降は2019年度を上回り、駅前には2017年以降に3つの催事施設が揃った。

投資判断の材料は三つに絞られる。第一に、催事の効き方である。全国大会の土曜は45日前に稼働率（推定）が93.8%に達し、フェスと連休が重なった日曜は中央値を28pt上回った一方、日帰り圏の催事では宿泊は動きにくかった。第二に、単価の階層だ。150室新築の必要ADRは建設費3水準で約¥6,800〜¥8,800となり、市の中央値では②③に届かないが、駅前の100室以上・2000年以降開業の施設が取れている約¥9,300を基準にすれば、GOP率45%の前提ではインフレ織込み後でもGOP利回り6%台が見えてくる。ただしGOP率が実績水準の38.9%にとどまると③の必要ADRは約¥10,200まで上がる。第三に、立地条件である。稼働20軒はすべて洪水浸水想定区域の外にあり、設備や保険の追加負担を抑えやすい。199室の開業後に単価と稼働がどう動いたかは、11月以降の確定値で確かめたい。

本記事のADRは推定値（REIT開示実績との照合で誤差中央値約7%）である。REIT開示の成約ADRは消費税抜き表示で、本記事の推定成約ADRも税抜相当の水準にあたる。稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なります。

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