眠っていたデータから新たな付加価値を
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投資・開発
都道府県地価調査（いわゆる基準地価）は、毎年7月1日時点の土地価格を各都道府県が調査し、国土交通省がとりまとめて9月に公表する統計である。1月1日時点を調べる地価公示と並ぶ二大地価指標だが、両者は基準日も地点構成も異なり、とくに地方・観光地の地点を厚く持つのは地価調査のほうである。本稿では令和8年地価調査の公表を前に、直近で確定している令和7年地価調査の観光地・温泉地の商業地基準地を洗い出し、そこ...
指定なし
ホテル用地の取得判断で、水道は「毎月の変動費」として事業計画の運営費側に置かれることが多い。だが用地を押さえた瞬間に、供用開始より前に一括で現金が出ていく費目が別に存在する。水道加入金（水道利用加入金・給水分担金）と下水道事業受益者負担金、そして給水装置工事費である。本稿はこの「イニシャル側のインフラ費用」を自治体別に実額で比較し、100室ホテルを想定した総額差と、それが取得原価・償却・利回りに与...
東京都
宮城県
建て替えの是非を検討するとき、机の上に乗る数字はたいてい「新築にいくらかかるか」である。だが実際に事業計画を壊すのは、そこに載っていない二つの原価だ。ひとつは建て替えると床が減ること。もうひとつは壊すのにいくらかかるかである。本稿は、この二つを公開情報だけで実額に落とす。
公有地は、ホテル用地の一次供給ルートとして毎年一定量が市場に出続けている。ただし「借りて建てる」制度と「買って建てる」制度は別物である。本稿は後者、つまり所有権が民間に移る売却ルート——国有財産法・地方自治法に基づく国有地／公有地の売却と、開発条件を先に設定する二段階一般競争入札——を対象に、いま実際に公示されている区画を1件ずつ数え、ホテルが建てられる区画がどれだけあるのかを定量化する。 既刊の...
2025年4月1日施行の令和7年度税制改正で、中小企業経営強化税制に「経営規模拡大設備等（E類型）」が新設された。この改正で、これまで対象外だった建物本体が初めて優遇の対象に入っている。ホテル・旅館にとっては、投資額の大半を占める躯体そのものに税務上の手当てが付いたことになる。ただし、率の大きさに目を奪われると本質を見誤る。本稿では、制度の一次情報を条文・手引きレベルで確定させたうえで、100室ク...
長崎県
長崎県の宿泊単価は、市町を並べただけで3.2倍の開きがある。直近12ヶ月の確定月ベースで、雲仙市の推定成約ADRは¥18,200、大村市は¥5,700。同じ県内、直線距離で50kmも離れていない範囲での差である。この差がどこから来ていて、投資家から見てどこに手を入れる余地があるのか — 本稿はそれを立地タイプ別に定量化する。 長崎県については、当メディアで既に2本の記事を出している。1本目は202...
ホテルを買うという意思決定は、通常「どの物件を、いくらで」という話から始まる。しかし実務でその手前に必ず置かれる論点がもう一つある。何を売買の対象にするか——不動産そのものを買うのか、その不動産を信託した受益権を買うのか、それとも不動産を保有している会社の持分ごと買うのか。この「取引の器（ビークル）」の選択は、税額の話に見えて、実際には誰がその物件を買えるかという買い手ユニバースの広さを決めている...
ホテル経営の売上は、突き詰めれば「客室数 × 稼働率 × ADR（平均客室単価）× 365日」という一本の掛け算で決まる。そして費用の主役は、人件費・水光熱費・賃料または減価償却の3つである。この掛け算のどこを取りに行くかが業態の選択であり、費用の誰が負うかが運営形態の選択だ。本稿では、メトロエンジンリサーチの推定成約ADRと観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（確定値）を突き合わせ、業態別...
愛知県
兵庫県
福岡県
用地スクリーニングで最初に見るのは用途地域と容積率だろう。だが「容積率は余っているのに客室数が伸びない」土地がある。原因が風致地区であることは少なくない。風致地区は都市計画法第8条に基づく地域地区のひとつで、用途地域に重ねてかかる第2のレイヤーである。しかも縛る変数が違う。容積率でも絶対高さでもなく、建蔽率・緑地率・壁面後退・樹木伐採と造成の許可制で「敷地の使い方」そのものを規制する。国土交通省の...
千葉県
大阪府
ホテル開発の高さ規制といえば、まず思い浮かぶのは自治体が景観のために定める高度地区だろう。しかし空港の周辺には、都市計画とはまったく別の法源で、別の役所が、別の目的で引いた「天井」が存在する。航空法第49条・第56条の制限表面である。国土交通省航空局が航空機の安全のために定めるこの面は、空港の標点から半径4,000mの範囲を標点上方45mで一律に抑え、そこから外側へ50分の1の勾配でしか上がらない...
