銀座7丁目に木造ハイブリッド12階・130室、2029年10月開業 — 補助上限3億円は1室231万円、工期36か月

日鉄興和不動産が2026年10月1日に公表した「（仮称）木挽ビルホテル計画」は、東京都中央区銀座七丁目の社有地に、S造・RC造・木造を組み合わせた地上12階・地下1階、客室130室のホテルを建てる計画で、同社初の高層ハイブリッド木造建築になる。国土交通省の令和8年度「優良木造建築物等整備推進事業」先導枠に採択され、補助限度額は3億円、2026年10月着工・2029年10月開業予定と公表された。本稿では、低層にとどまってきた木造ホテルが都心の中高層に届く条件を、構造・費用（補助）・時間（工期）・収益（面積配分と単価帯）の4つの柱で整理し、銀座7丁目の1km圏供給と中央区の推定成約ADRに重ねて読み解く。

計画の骨格 — 細長い敷地に12階・130室、木材350㎥超

まずは公表された計画の骨格を押さえておきたい。事業主の日鉄興和不動産が長年保有してきた銀座七丁目の社有地（地番205番1・205番12）に建つ既存の事務所ビルを、滞在型ホテルへ建て替える計画で、東京メトロ日比谷線・都営浅草線の東銀座駅から徒歩4分に位置する。用途はホテル・飲食店・自動車車庫、延床面積は約9,742㎡（国交省の採択一覧では9,742.82㎡）、建築面積は約1,047㎡、最高高さは約42mである。設計監理は三菱地所設計、内装設計は乃村工藝社、施工は熊谷組・住友林業特定建設工事共同企業体が担う。

木材の使い方には二つの数字が公表されている。事業者のリリースは「総木材使用量350㎥超」とし、これを130室で割ると1室あたり2.7㎥以上になる。一方、国交省の採択一覧は木材使用量を延べ面積あたり0.106㎥/㎡と表記しており、延床9,742.82㎡に乗じると約1,030㎥に相当する。両者は集計の範囲（構造材のみか、木質化部材や仕上げを含むか）が異なる可能性があるため、本稿では事業者公表の350㎥超を下限として扱い、国交省の指標は同時採択案件との比較にのみ用いる。同じ先導枠に採択された鹿島建設の仙台・事務所ビル（地上9階・延べ8,889.26㎡）は0.405㎥/㎡で、事務室エリアを木造とする平面混構造が指標を押し上げている。ホテルは客室の遮音・耐火・設備の制約が事務所より厳しく、木材量の指標が低めに出るのは用途の違いとして読むのが自然だろう。

構造 — 「3階まで」の木造ホテルを12階に届かせる組み立て

既刊の「木造ホテルの㎡単価はRC造の62.8%、届く階数は3階まで」では、建築着工統計に現れる木造ホテルの大半が3階以下にとどまることを7,432棟の実測で示した。本計画はその平均像とは別の線にある個別事例で、木造を主構造の一部に組み込みながら12階・高さ42mに届かせるために、国交省の講評に記された範囲でも複数の技術が重ねられている。ここでは公表範囲の事実だけを整理する。

耐震面では、CLT（直交集成板）耐震壁の採用に加えて建物の両端を木造フレームとし、ファサードには木製ブレースを主構造の構面外に設置する。この木製ブレースは意匠を担うだけでなく、大地震時には鉄骨を先行降伏させることで建物全体の構造特性係数（Ds値）を鉄骨造の0.25とする設計になっている。つまり木材に塑性変形を期待するのではなく、鉄骨側でエネルギーを吸収させる組み立てであり、木造部を高層側の荷重系に無理なく載せるための役割分担といえる。防耐火面では、2時間耐火のCFT柱「木被覆耐火鉄骨ドレスウッド」と1.5時間耐火の「クールウッド」梁を採用し、鉄骨梁と木梁の混合梁とした箇所には鉄骨部分に梁貫通を設けて設備ルートを確保する。CLT耐震壁は遮音間仕切りと一体化させ、耐火と遮音の両性能をひとつの部材で確保する方針が示された。

一方で、国内で先行する高層ハイブリッド木造ホテルの組み立て方は本計画と対照的である。2021年10月に札幌で開業した「ザ ロイヤルパーク キャンバス 札幌大通公園」（地上11階・地下1階、134室、延床6,157.06㎡）は、1〜7階を木質化を施した鉄筋コンクリート造、8階をRC・木造のハイブリッド、9〜11階を純木造とする縦方向の積層型で、構造躯体の木材使用量は約1,060㎥と公表されている。本計画は低層・高層で構造を切り替えるのではなく、CLT耐震壁と木製ブレース、耐火被覆した木鉄複合部材を全体に配分する方式で、同じ「高層ハイブリッド木造ホテル」でも設計思想が異なる。なお、同ホテルが立地する札幌・中央区の供給推移は札幌・中央区は7年で9,654室増で整理している。

ここまでを整理すると、12階に届くための条件は「木を主役にする」ことではなく、耐火・耐震・遮音のそれぞれで木とS・RCの分担を明示することにある。本計画の講評で評価されたのは、木製ブレースの先行降伏設計、2時間耐火の木被覆CFT柱、CLT耐震壁の遮音一体化、そして釜石産材をグレーディングして集成材の強度を設定する地域材の使い方で、いずれも「既往技術の組み合わせ方」が焦点になっている。都心で中規模ホテルを企画する側にとっては、構造種別の選択が純木造か非木造かの二択ではなく、どの部位をどこまで木にするかという配分の設計に変わってきたことが、この採択から読み取れる。

費用 — 先導枠の補助率と上限3億円を1室あたりに換算する

次に費用の柱である。投資額は非公表のため、本稿では金額を推定せず、公表された補助制度の枠組みだけを1室あたり・㎡あたりに換算する。国交省の別紙2によれば、令和8年度の優良木造建築物等整備推進事業は普及枠と先導枠の二本立てで、先導枠の補助率は調査設計費が木造化に関する費用の1/2以内、建設工事費が木造化による掛増し費用の1/2以内または建設工事費の10%以内、補助上限額は3億円とされる。普及枠はそれぞれ1/2以内、掛増し費用の1/3以内または建設工事費の7%以内、上限2億円で、先導枠は普及枠より補助率・上限とも厚い。

本計画の補助限度額3億円を130室で割ると1室あたり230.8万円、延床9,742.82㎡で割ると㎡あたり約3.1万円になる。これが先導枠の上限が効く水準であり、実際の交付額は木造化による掛増し費用の1/2以内という条件との小さい方で決まる。裏返せば、掛増し費用が6億円に満たない場合は補助が掛増しの半分で止まり、6億円を超える場合に上限3億円が効く構造である。本計画の掛増し費用は公表されていないため、どちらが効くかは判断できない。

補助上限が建設費全体に占める割合を測る物差しとしては、国土交通省の建築着工統計に基づく2025年の全国構造別坪単価（S造240.5万円、RC造202.6万円）が使える。延床9,742.82㎡は約2,947坪で、これに乗じた非木造ベースの建設費は59.7億〜70.9億円のレンジになる。3億円の上限はこのレンジの4.2〜5.0%に相当し、「建設工事費の10%以内」という条件は上限3億円より先に効くことはない。言い換えれば、先導枠の3億円は木造化による掛増し分の緩和には十分な厚みを持つが、建設費全体の変動（既刊「ホテル工事費が上がったら誰が払うか」で扱った価格変動条項の領域）を吸収する規模ではない。あくまで着工統計の全国平均坪単価を物差しにした換算であり、都心の高層・混構造の実勢とは異なる点には留意が必要である。

掛増し費用は公表されていないため、仮に2億〜10億円の幅で置いた場合に補助額がどう動くかを、公表された補助率と上限だけで機械的に並べておく。掛増しが6億円に届くまでは補助額が掛増しの半分で比例し、6億円を超えると上限3億円で頭打ちになる。建設費の物差しをRC造・S造のどちらに置いても、補助額が建設費に占める割合は最大で5.0%にとどまる。

時間 — 着工から開業まで36か月は「単独」と「複合」の間

三つ目の柱は時間である。本計画は2026年10月着工・2029年10月開業予定で、着工から開業まで36か月（3.00年）を見込む。既刊「ホテル工期の実測 — 計画67件の着工〜竣工2.80年」では、ホテル単独の計画が中央値1.96年（約23.5か月、N=31）、事務所や住宅と組み合わせた複合案件が中央値4.00年（48か月、N=25）、全体の中央値が2.80年（約33.6か月、N=56）だった。本計画はホテル・飲食店・車庫のみの単独用途でありながら、工期は単独の中央値より12か月以上長く、全体の中央値もやや上回る。

差が出る理由は公表資料からいくつか読める。第一に、本計画は既存ビルの建て替えであり、細長い敷地での解体・新築の工程を含む点で、更地からの新築より工程が長くなりやすい。第二に、木造部材は工場加工と現場建方の段取りが鉄骨と異なり、CLT耐震壁や耐火被覆木鉄複合部材の製作・大臣認定対応が工程に加わる。第三に、リリースが触れるECI方式（設計段階から施工者が技術協力する方式）は、設計期間を厚くして施工の手戻りを減らす狙いがあり、着工後の工期だけで見ると他の案件と単純には比べられない。いずれも公表範囲からの読み取りであり、実際の工程表は公表されていない。

開業が2029年10月であることは、供給の時間軸にも意味を持つ。中央区では確認申請ベースで、八重洲一丁目（大手町二丁目との一体街区、ホテル100室、2027年12月完成予定）と日本橋一丁目中地区（ホテル197室、2027年10月完成予定）の複合案件が先行して完成する見込みで、本計画はそれより2年ほど後に開く。建築計画の統計は確認申請が開業の1〜2年前に出るため、2029年の完成予定件数は今後の申請追加で増える。既刊「2029年以降に完成するホテル計画43件」が示したとおり、現時点の件数は下限値として読む必要がある。

立地と供給 — 商業地域・容積率700%、1km圏は10年で69軒→127軒

立地条件を国土交通省の不動産情報ライブラリで確認すると、計画地は商業地域で、容積率700%・建蔽率80%の指定にある。最寄りの地価公示地点は銀座7丁目5番2（中央5-54）で、2026年の公示地価は939万円/㎡、前年比+10.3%だった。計画地から1km以内にある29地点（商業地）の中央値は1,170万円/㎡、前年比の中央値は+10.4%で、銀座4丁目2番4の6,710万円/㎡から築地3丁目の206万円/㎡まで、中央通り沿いと築地側で30倍以上の幅がある。計画地は中央通りから一本東側の木挽町側で、1km圏の中央値付近の地価水準にある。地価と必要ADRの関係は既刊「銀座のホテル計画16敷地・延べ10.7万㎡」で同敷地を含めて試算済みのため、本稿では再掲しない。

供給の推移を見ると、計画地から半径1km圏の既存ホテルは2016年の69軒・13,672室から2026年には127軒・19,273室へ、10年で客室数が+41%増えた。増加の大半は2017〜2020年に集中し、2021年以降は2022年の650室減を挟んで6年間の純増が約550室（増加した年は年110〜550室）にとどまり、緩やかな動きに移っている。半径500m圏に絞ると34軒・6,311室で、2016年の17軒・3,479室からほぼ倍になった。本計画の130室は1km圏の既存客室数の0.7%、500m圏の2.1%にあたり、供給インパクトとしては小さい。2026年10月12日時点で稼働中の施設を1軒ずつ数えても1km圏は127軒・19,442室で、年末時点集計の127軒・19,273室とほぼ一致する。同じ中央区で容積率800%の街区に計画される宿泊特化型の事業採算については、東武鉄道が日本橋三丁目に延べ8,800㎡の宿泊特化型が1km圏113軒1.45万室の供給と併せて扱っている。

500m圏の34軒を客室規模で見ると、200〜360室の宿泊特化型が中心で、130室前後は三井ガーデンホテル銀座築地（183室）、ザ ロイヤルパーク キャンバス 銀座8（121室）、ホテルグランバッハ東京銀座（144室）、クインテッサホテル東京銀座（134室）などが近い規模にある。本計画の「多人数・中長期滞在」という訴求は、上野145室・大阪難波89室・新宿65室と続いてきた「&Here」の既存3施設の延長線上にあり、500m圏では客室規模よりも滞在の型で位置づけが分かれることになる。

収益 — 延床75㎡/室の面積配分と、中央区の単価帯における位置づけ

四つ目の柱は収益であり、ここでは必要ADRの再試算を行わず、公表された面積配分と中央区の単価帯から読めることだけを整理する。延床9,742.82㎡を130室で割った1室あたり延床は74.9㎡で、飲食店・自動車車庫・共用部を含む総延床ベースの値である。先行事例の札幌大通公園（6,157.06㎡・134室）は45.9㎡/室で、客室はスーペリアで23〜23.5㎡だった。本計画の74.9㎡/室は札幌の1.6倍にあたり、飲食店と車庫の床を差し引いても、客室専有面積が「多人数・中長期滞在」に対応する広めのレンジに置かれていることを示唆する。「&Here」既存3施設は、新宿65室のうちレジデンシャル44室、スイート2室という構成（同社取材記事）で、キッチン付き・多人数対応の客室を主力としてきた。上位グレードと銘打つ本計画で面積配分が厚いのは、この型の延長として整合的である。

単価帯については、中央区の推定成約ADRが2025年10月〜2026年9月の12か月平均で19,047円（対象148〜152施設）、直近の2026年9月は17,270円で前年同月比−2.4%だった。業態別では、ビジネスホテルの12か月平均が17,900円（対象127〜129施設）、シティホテルが40,400円（対象19〜21施設）で、中央区の単価帯はこの二層に分かれている。計画地から500m圏で12か月を通して推定成約ADRが得られる26施設の平均を並べると、中央値は30,624円で、15施設が25,000〜50,000円の帯に集まり、50,000円超が2施設、15,000円未満が3施設だった。銀座7丁目周辺は中央区平均より明確に高い単価帯にあり、2.5万〜5万円帯が最も厚い層になっている。

この分布に本計画を重ねると、130室という規模は500m圏の中では小さめの部類に入り、上位グレードのレジデンシャル型という商品は、既存の2.5万〜5万円帯の宿泊特化型と、5万円超のフルサービス型の間に位置づけられる可能性が高い。中長期滞在と多人数利用はシングル・ツイン中心のビジネスホテルとは需要層が異なり、連泊で単価を平準化しやすい一方、1室あたりの人数で見た単価は高く取れる。木造ハイブリッドという構造の特徴を客室や共用部の木質感として体験価値に結びつけることができれば、同じ単価帯の中でも差別化の軸になる余地がある。ただし、中央区の推定成約ADRは2026年6月以降、前年同月を下回る月が続いており、2029年の開業時点の単価帯は現時点の水準から変動することを前提に置くべきだろう。

環境認証 — LEED Gold・SITES Gold をレンダー・自治体がどう読むか

本計画はLEED Gold（建築物の環境性能の国際認証）とSITES Gold（ランドスケープ・屋外空間の国際認証）の取得を予定している。国内のホテルでは、2020年に京都の商業複合施設内ホテルがLEEDのシルバーを取得した例が公表されているものの、新築ホテルでGoldの取得予定を着工時点で公表した例は多くない。木造化によるCO₂排出量の削減、屋上ガーデンの整備、生物多様性への配慮、エネルギー効率の向上を建築・ランドスケープ・運営の各側面で進めるとリリースは述べており、構造の選択と認証の取得が一体の設計方針として示されている点が特徴である。

ESG要件を持つレンダーやファンドにとっては、第三者認証の取得予定が明示されていることが、融資や出資の適格性判断で参照しやすい材料になる。自治体や林業関係者にとっては、釜石森林組合と連携して釜石産材をグレーディングし集成材の強度を設定するという調達の型が、地域材を都心の高層建築に供給する際の実務上の参照例になる。先導枠の補助要件には再造林または再利用等に資する取組や木造建築物の普及啓発が含まれており、認証と補助の要件が重なる部分は少なくない。

まとめ — 木造ホテルが都心の中高層に届く4つの条件

（仮称）木挽ビルホテル計画が示したのは、木造ホテルが3階までという着工統計の平均像を、個別の混構造設計がどう超えるかという具体例である。構造では木とS・RCの役割分担を耐火・耐震・遮音の各性能で明示し、費用では先導枠の補助率1/2・上限3億円という公表枠組みが1室あたり230.8万円の厚みを持ち、時間では36か月という単独用途としては長めの工期をECI方式と建て替え工程で説明できる。収益では延床74.9㎡/室という配分が中長期滞在型の商品設計と整合し、500m圏の2.5万〜5万円帯に厚い既存供給の中で、木質空間と滞在の型を差別化の軸にする余地がある。

都心で中規模ホテルを企画する側にとっての示唆は三つある。構造種別の検討を「純木造か非木造か」ではなく部位別の配分として設計初期に置くこと、補助制度の上限と補助率を1室あたりに換算して資金計画に組み込むこと、そして工期を単独用途の中央値で見積もらず、木造部材の製作・認定対応と施工方式の分だけ厚く取ることである。2029年10月の開業までに中央区の単価帯がどう動くかは別の論点として、本計画は木材利用を進める自治体・林業関係者とESG要件を持つ資金の出し手の双方にとって、都心ホテルで参照できる事例が一つ増えたことを意味している。

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