銀座のホテル計画16敷地・延べ10.7万㎡｜地価5,250万円時代の必要ADRを試算

銀座で、ホテルを主用途とする建築計画が16敷地に積み上がっている。竣工予定は2026年12月から2030年3月まで、延べ床面積の合計は106,604㎡。そのうち93.0%にあたる99,094㎡が2028年下期以降に竣工する10敷地に集まる。同じ時期、2026年の都道府県地価調査では銀座二丁目の基準地が1㎡あたり5,250万円（前年比+11.9%）となった。本稿では、この計画群を敷地単位で整理したうえで、銀座の中でも10倍以上開く地価の幅を「1室あたりの土地コスト」に換算し、宿泊特化型とフルサービス型それぞれで必要となる客室単価（ADR）を逆算する。最後に、その必要水準を銀座に既にある39施設・6,902室の単価分布と重ね、どの地価帯にどの業態の投資機会があるかを読み解く。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省「建築物動態統計調査」／国土交通省「都道府県地価調査」（令和8年7月1日時点）

銀座の計画は16敷地・延べ106,604㎡ — 重複行を敷地単位にまとめる

国土交通省「建築物動態統計調査」等に基づく建築計画データのうち、所在地が中央区銀座で、竣工予定が2026年10月以降のホテル用途の計画を抽出した。同じ敷地が地番表記の違い（「銀座7-16-3」と「銀座7-205-1」など）や情報源の違いで2〜4行に重複して登録されているため、延べ床面積・階数・建築主・竣工予定が一致する行を1敷地にまとめた。その結果が次の16敷地である。行数ベースでは38行あったものが、敷地単位では16件になる。

客室数は、ほぼ全ての計画で建築計画上の記載がない。唯一の例外は銀座8丁目16番の計画で、アコーが「プルマン東京銀座」として12階建て・全145室、2027年末の開業予定を公表している（建築計画上の竣工予定は2028年10月）。延べ床9,990㎡を145室で割ると、1室あたり延床は68.9㎡になる。このほか、銀座8丁目15番2の計画は三菱商事都市開発が2025年4月に「2027年春着工・2029年秋以降開業」と公表している。それ以外の計画は客室数を推定せず、延べ床面積のまま扱う。

16敷地のうち、延べ床面積が9,000㎡を超える大型の計画は7件で、合計88,851㎡と全体の83.3%を占める。建築主には総合商社、不動産会社、鉄鋼系デベロッパー、映画会社、新聞社系の不動産会社、銀座の地元企業が並び、既存ビルの建替えとしてホテルを選ぶ計画が目立つ（銀座貿易ビル建替計画など）。延床倍率は敷地面積の記載がある14件で6.1倍〜13.1倍、中央値は9.9倍である。以下の試算では、この中央値を丸めた10倍を「銀座の計画で敷地1㎡が生み出す延べ床」として使う。

竣工時期は二つの波 — 2027年の小規模敷地、2029年下期の大型敷地

竣工予定を半期ごとに並べると、計画群の構造がはっきりする。2026年下期〜2027年下期の6件は延べ床604〜2,445㎡の小規模敷地で、合計7,510㎡にとどまる。9〜13階建ての細長い建物が多く、宿泊特化型の典型的な規模といえる。これに対して2028年下期以降は、2028年下期に24,485㎡（2件）、2029年上期に16,066㎡（3件）、2029年下期に48,943㎡（4件）、2030年上期に9,600㎡（1件）と、延べ床の山が2029年下期に来る。

図1　銀座のホテル計画 竣工予定の半期別 延べ床面積と敷地数（N=16敷地・延べ106,604㎡）。No.8は後の日付（2028年12月）で計上。出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

着工予定を見ると、この山がまだ動く段階にあることもわかる。大型7件のうち、着工予定が2027年以降と記載されているものが4件ある（2027年1月・4月・6月・9月）。建設期間の長い大型案件は、着工時点の建設費と金利で最終的な事業判断が下されることが多い。竣工予定が半年〜1年動くことは珍しくなく、2029年下期の山は「現時点の計画上の山」として読むのが適切である。ホテル用地を検討する側から見れば、2028〜2030年に開業が重なる可能性がある一方、2027年から2028年上期にかけては新規の大型供給がほとんどない期間になる。

銀座の地価は18倍の幅 — 低位地点ほど上昇率が高い

国土交通省 不動産情報ライブラリで、銀座1〜8丁目の商業地の公的地価（地価公示の標準地と都道府県地価調査の基準地）を取得した。2026年の価格は19地点で1㎡あたり365万円から6,710万円まで分布する。全国最高価格として報じられた基準地「銀座二丁目2番19外」は5,250万円で、前年の4,690万円から+11.9%。地価公示（1月1日時点）で最も高い標準地「銀座4丁目2番4」は6,710万円（+10.9%）である。

同じ銀座の中でも、価格の高い地点と低い地点では18倍の差がある。価格帯で三つに分け、2019年から8年間の推移が揃う17地点を2019年=100で指数化すると、3,000万円以上の高位8地点は中央値で116.6、900万〜2,000万円の中位5地点は121.7、800万円未満の低位4地点は143.5になった。2021〜2022年の下落局面から戻る速度が、価格の低い地点ほど速い。2026年の前年比も、高位・中位の中央値+11.3%に対して低位は+14.2%で、「銀座七丁目205番14」の基準地は+19.5%と銀座の19地点で最も高い上昇率だった。

図2　銀座の公的地価 価格帯別の指数推移（2019年=100、各価格帯の中央値。高位N=8・中位N=5・低位N=4地点、8年分が揃う地点のみ）。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリよりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

ホテル計画の立地と重ねると、16敷地の多くは高位地点の近くではなく、7丁目・8丁目や1〜3丁目の中低位の価格帯の地点に近い街区にある（最寄りの公的地価地点が1㎡あたり2,000万円未満の敷地は16件中13件）。低位地点で地価の上昇率が高い時期は、こうした街区でホテル計画が相次いでいる時期と重なる。ただし公的地価は地点ごとの鑑定評価であり、個々の計画地の取得価格を示すものではない。実際の取引価格が公示地価に対してどの程度の水準で決まっているかは、商業地の取引価格は公示地価の0.86倍、上位25%で1.19倍で10商圏394件を検証している。以下の試算では、特定の計画地の収支ではなく、「銀座のこの価格帯の土地でホテルを建てると、1室あたりいくらになるか」を示す目安として地価を用いる。

1室あたりの土地コスト — 545万円の地点で2,180万円、5,250万円の地点で2億1,000万円

1室あたりの土地コストは「地価×敷地面積÷客室数」で求められる。敷地面積÷客室数は「1室あたり延床÷延床倍率」と書き換えられるため、延床倍率を銀座の計画の中央値にあたる10倍と置けば、1室あたり土地コスト＝地価×1室あたり延床÷10となる。1室あたり延床は、共用部を含めて宿泊特化型を40㎡、フルサービス型を70㎡とした。後者はプルマン東京銀座の公表値（延べ9,990㎡・145室＝68.9㎡）に近い水準である。

建物本体の建設費は、国土交通省 建築着工統計に基づく2025年のS造（鉄骨造）平均240.5万円/坪を宿泊特化型に、ラグジュアリー帯を想定した本稿の仮定値330万円/坪をフルサービス型に用いた。さらに、竣工が2028〜2029年に集中することを踏まえ、施工期間の中間点を2028年と置いて、Turner & Townsendの建設費予測（2026年+5.3%、2027年+5.0%）に、2028年は伸びの鈍化を見込んだ本稿の仮定+4.5%を加えて複利で織り込んだ（2025年比+15.5%）。宿泊特化型の1室あたり建設費は2025年実績ベースで2,910万円、インフレ織込み後で3,362万円になる。

地価が545万円の地点では、土地は1室あたり投資額の39.3%にとどまり、建設費の方が大きい。これが1,010万円で54.6%、1,970万円で70.1%、5,250万円では86.2%まで上がる。高位地点では、建設費を多少抑えても1室あたり投資額はほとんど動かず、事業性は土地コストをどう吸収するかでほぼ決まる。逆に低位〜中位の地点では、建設費の上昇が収支に直接効くため、建設費の価格変動条項や発注方式の設計が重要な論点になる。工事費の上昇分を発注者と施工者のどちらが負担するかの整理は、改正建設業法の価格変動条項と必要ADRで詳しく分析している。

中央区の単価は12ヶ月平均¥19,100・前年比+9.5% — 銀座の既存施設は中央値¥30,400

必要ADRと比べる市場側の水準を確認する。メトロエンジンリサーチの推定成約ADRでは、中央区全体の2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均は¥19,100（対象148〜152施設）で、前年同期の¥17,400から+9.5%上昇した。業態別ではビジネスホテルが¥17,900（同127〜129施設、+9.8%）、シティホテルが¥40,700（同19〜20施設、+4.7%）である。比較として、千代田区は¥16,300、港区は¥17,700、台東区は¥14,400で、中央区はこの3区を上回る単価帯にある。

図3　中央区の推定成約ADR 月次推移（年別重ね表示、全業態の中央値、対象148〜152施設、2024年9月〜2026年8月の確定月）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

月次で見ると、2026年4月の¥23,800が直近24ヶ月のピークで、秋（10〜11月）と春（3〜4月）に高く、夏に低い季節性がはっきりしている。一方、2026年6〜8月は前年同月をそれぞれ5.5%、6.8%、15.0%下回った。12ヶ月平均では前年を上回っているものの、夏場の単価は前年ほどは伸びておらず、開業が集中する2028〜2030年に向けては季節ごとの単価の振れも織り込んでおく必要がある。

銀座そのものの水準は、エリア全体よりかなり高い。銀座1〜8丁目で直近12ヶ月のうち10ヶ月以上販売が確認できた39施設・6,902室のうち、推定成約ADRを算出できる32施設（6,003室）の12ヶ月平均の中央値は¥30,400、下位4分の1が¥22,100、上位4分の1が¥39,400だった。前年同期との比較が揃う32施設の中央値は+4.2%で、24施設が前年を上回っている。なお、推定成約ADRの対象外である上位業態（デラックス等）の施設はこの分布に含まれていないため、銀座の単価分布の上側は実際にはさらに広がっている。

必要ADRの逆算 — 宿泊特化型は低位〜中位の地価帯に投資機会

1室あたり投資額に目標利回りを掛けると、1室あたりに必要な年間純収益（NOI）が出る。これを客室売上に対するNOI比率で割って年間客室売上に戻し、365日×稼働率で割ると必要ADRになる。目標利回りは日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）の東京の宿泊特化型ホテル期待利回り4.1%を基準に、±0.5ptの3ケースとした。稼働率は観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年確定値の東京都ビジネスホテル81.5%を踏まえて80%、NOI比率は客室売上の35%と置いた。

図4　地価帯別の必要ADR（宿泊特化型・フルサービス型、利回り4.1%）と市場の単価水準。フルサービス型は1室あたり延床70㎡・建設費330万円/坪×1.155・稼働率77%（通年の試算前提。2025年通年実績で東京都シティホテル77.2%）・NOI＝客室売上×30%。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

地価545万円の地点での必要ADR¥22,200は、中央区全体の¥19,100を上回るが、銀座の既存施設の中央値¥30,400を下回り、推定成約ADRを算出できる既存32施設のうち22施設が既にこの水準以上で販売している。1,010万円の地点の¥29,700も、既存施設の中央値とほぼ同じ水準である。つまり、銀座の中低位の地価帯では、宿泊特化型であっても銀座の既存の単価帯に乗れば目標利回りに届く計算になり、ここに投資機会が集まっていると読める。2026〜2027年竣工の小規模敷地の計画群は、ちょうどこの領域に位置している。

一方、地価1,970万円の地点では必要ADRが¥45,100となり、既存32施設のうち届いているのは4施設にとどまる。5,250万円の地点では¥97,700で、宿泊特化型の構成では成立させにくい。高位地点では、1室あたりの単価をより高く取れるフルサービス型やラグジュアリー型の業態、あるいは低層部を店舗に充てて賃料収入で土地コストを分け合う複合用途が前提になる。既存の商業床をホテルへ転用する場合の必要ADRの水準は、百貨店跡地のホテル転用は14件中6件でも試算している。大型7件のうち4件が店舗・飲食店・駐車場を併設する計画であることは、この構造と整合的である。

フルサービス型（1室あたり延床70㎡）では、低位の545万円の地点でも必要ADRは¥57,800、1,010万円で¥73,600になる。中央区のシティホテルの中央値¥40,700を大きく上回るため、フルサービス型の成立は、既存のシティホテルの単価帯ではなく、訪日客の高単価需要を取り込む上位業態としての単価設定が前提になる。三菱商事都市開発が銀座8丁目の計画でアップスケール〜ラグジュアリークラスのホテル開発を掲げていることも、この逆算と符合する。

稼働率を5pt動かすと必要ADRは約6〜7%動き、NOI比率を5pt動かすと約12〜17%動く。後者の感度が大きいのは、NOI比率が運営の収益性（人件費・販売手数料・賃料構造）をまとめて表すためである。銀座のように地価の比重が大きい立地では、単価の設定だけでなく、直販比率を高めて販売手数料を抑えるなど、NOI比率を引き上げる運営面の工夫が、成立する地価帯を一段広げる伸びしろになる。

表5は一方の前提だけを動かしているが、実際の事業では稼働率とNOI比率は同時に動く。銀座の既存施設の中央値に近い地価1,010万円の地点について、両方を同時に動かした組合せを表6に示す。稼働率85%（通年）・NOI比率40%の組合せでは必要ADRは¥24,500まで下がり、既存32施設のうち21施設がこの水準以上で販売している。逆に稼働率75%（通年）・NOI比率30%では¥37,000となり、届いている既存施設は9施設にとどまる。同じ地価でも、運営の前提によって「既存の単価帯の上半分」から「上位3割」まで必要水準が動くことになる。

既存の供給にどう重なるか — 計画の6割が7・8丁目に集まる

銀座1〜8丁目で稼働が確認できる既存の39施設・6,902室を丁目別に集計し、計画16敷地の延べ床面積と並べた。既存の客室は6丁目（7施設・1,298室）、7丁目（6施設・1,161室）、8丁目（6施設・1,118室）に多く、1丁目と5丁目がそれぞれ約900室で続く。計画側は7丁目（4敷地・36,992㎡）と8丁目（5敷地・26,669㎡）の合計が63,661㎡と、延べ床の59.7%を占める。既存の客室に占める7・8丁目の比率は33.0%なので、新規の床は既存以上に南側（新橋寄り）へ寄っていることになる。

図5　銀座の丁目別 既存客室数（稼働確認39施設・6,902室）と計画の延べ床面積（16敷地・106,604㎡）。4〜6丁目は計画なし。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=39施設）／国土交通省「建築物動態統計調査」

2丁目も特徴的で、既存は4施設・506室（全体の7.3%）と少ないのに対し、計画は3敷地・24,726㎡（同23.2%）ある。このうち2件は延べ2万㎡級（銀座貿易ビル建替計画）と4千㎡級の計画で、銀座の北側に新たな集積が生まれる可能性がある。一方、既存の供給が厚い4〜6丁目には、今回の集計範囲では新規の計画が見当たらない。既に施設が集まる街区に新たな床が重なるのではなく、供給の薄い街区に床が広がる配置である点は、既存施設と新規施設が同じ顧客を奪い合う構図になりにくいという意味で、市場全体の吸収力を考えるうえで前向きな材料といえる。

図6　銀座のホテル計画16敷地（青の番号＝表1のNo.）、既存の稼働施設39施設（灰色・円の大きさ＝客室数）、公的地価の19地点（紺の小円・数値は1㎡あたり万円）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省 不動産情報ライブラリ

既存施設の開業時期を見ると、39施設のうち29施設・5,217室（客室の75.6%）が2014年以降の開業またはブランド変更後の再開業である。銀座は2010年代後半に宿泊特化型を中心とした供給の波を一度経験しており、その多くが現在の単価帯（中央値¥30,400）で販売を続けている。2028年下期からの大型敷地の波は、前回の波とは規模と業態が異なり、より上位の単価帯を取りに行く構成になる可能性が高い。

図7　銀座の既存稼働施設の開業時期別 客室数（N=39施設・6,902室、開業日はブランド変更後の再開業日を含む。開業日不明の1施設・14室は除く）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

まとめ — 銀座の用地判断は「地価帯×業態」の組合せで決まる

銀座のホテル計画は16敷地・延べ106,604㎡で、2027年の小規模敷地の波と、2029年下期に山が来る大型敷地の波に分かれる。1㎡あたり365万〜6,710万円と18倍の幅がある地価を1室あたりの土地コストに換算すると、宿泊特化型の必要ADRは545万円の地点で¥22,200、1,010万円で¥29,700となり、銀座の既存施設の中央値¥30,400の範囲に収まる。中低位の地価帯は、既存の単価帯で成立しうる投資機会として、2010年代後半と同じように宿泊特化型の受け皿になっている。

対して1,970万円を超える地価帯では、宿泊特化型の必要ADRは¥45,100以上となり、フルサービス型・上位業態や店舗床との複合によって土地コストを分け合う設計が前提になる。大型7件のうち4件が複合用途であること、そしてこの価格帯の低位地点ほど地価の上昇率が高いことを踏まえると、銀座のホテル用地の検討では、地価水準そのものよりも「その地価帯でどの業態を組み合わせれば必要ADRが既存の単価分布に収まるか」を先に確かめることが、事業性を見極める近道になる。

よくある質問（FAQ）

Q1. 銀座で計画されているホテルは何件ありますか？
国土交通省「建築物動態統計調査」等に基づく建築計画データでは、中央区銀座1〜8丁目で竣工予定が2026年12月〜2030年3月のホテル用途の計画が16敷地（重複行を統合後）、延べ床面積の合計106,604㎡です。確認申請ベースの下限値で、今後の申請追加で増える可能性があります。

Q2. 銀座の新しいホテル計画で客室数がわかるものはありますか？
建築計画上はほぼ全件で客室数の記載がありません。銀座8丁目16番の計画はアコーが「プルマン東京銀座」として全145室・2027年末開業予定と公表しています。それ以外は延べ床面積で把握するのが適切です。

Q3. 銀座の地価はホテル1室あたりいくらの土地コストになりますか？
1室あたり延床40㎡・延床倍率10倍と置くと、1室あたり土地コスト＝地価×4です。2026年の公的地価で見ると、545万円/㎡の地点で2,180万円、1,010万円/㎡で4,040万円、5,250万円/㎡の地点では2億1,000万円になります。

Q4. 銀座で宿泊特化型ホテルを建てるには、どのくらいの客室単価が必要ですか？
建設費の上昇を織り込み、利回り4.1%・稼働率80%（通年）・NOI比率35%と置いた本稿の試算では、地価545万円/㎡の地点で¥22,200、1,010万円/㎡で¥29,700（いずれも税抜相当）です。銀座の既存32施設の推定成約ADR中央値は¥30,400で、中低位の地価帯であれば既存の単価帯で届く水準です。

Q5. 築地市場跡地の再開発は含まれていますか？
含めていません。築地5丁目の市場跡地再開発はホテル棟2棟を含む大規模な一体開発で、銀座の中小敷地の計画群とは事業の性格が異なるためです。築地1〜7丁目ではこれとは別に7敷地・延べ10,149㎡のホテル計画が登録されています。

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