ホテル宴会場の客室転換が成立する20都道府県 — ADR約9,600円ラインと床の再配分

婚姻50万5,656組・2年連続増 — ただし戻ったのは件数の一部だけ

厚生労働省「人口動態統計速報（令和7〈2025〉年12月分）」によると、2025年の婚姻件数は50万5,656組、前年から5,657組（+1.1%）増えた。2024年が49万9,999組でわずかに50万組を下回っていたため、50万組超えは2022年（51万9,823組）以来3年ぶりである。増加は2年連続で、婚姻数の底打ちは統計上はっきりしている。

ただし水準そのものは戻っていない。2019年の61万5,652組と比べると17.9%低い。10年前の2015年（65万519組）比では22.3%減である。つまり「減少が止まった」のであって「回復した」わけではない。宴会床の投資判断において、この区別は決定的に重要になる。

もう一段掘ると、宴会床に効いてくるのは婚姻件数そのものではなく、そのうち何組が披露宴を開き、1組がどれだけの床を必要とするかである。リクルート ブライダル総研「結婚マーケット調査2025」（2026年1月22日公表、既婚編n=821・トレンド編n=817）によれば、披露宴・ウエディングパーティーの実施率は43.1%、挙式と披露宴をともに実施した層の費用総額は平均298.6万円、招待客数は平均57.2人だった。

この3つを婚姻件数に掛け合わせると、2025年の披露宴実施はおよそ21.8万組、市場規模はおよそ6,510億円という水準になる。ただし同調査は2024年版までの「ゼクシィ結婚トレンド調査」と調査対象が異なり、調査主体自身が過去との比較を行わない旨を明記しているため、費用や人数の時系列比較はできない。ここで読み取るべきは水準であって推移ではない。

水準として重要なのは招待客57.2人という数字のほうだ。着席で57人なら、必要な会場面積はおおむね200〜250㎡である。300名収容の大宴会場を前提に設計された床は、この需要に対して明らかに過大になる。上場フルサービスホテルの開示にも同じ構造が現れている。帝国ホテル（9708）は2026年3月期決算短信で、宴会について「一般宴会は総利用人数が減少したものの、単価の上昇により、一案件当たりの収益性が向上し、売上増となりました。婚礼も、少人数婚礼を中心とした件数の獲得に努めたことにより、売上増となりました」と記している。人数は減り、単価と少人数案件で売上を作っている、という説明である。

したがって開発企画としての問いは「宴会床を残すか捨てるか」ではない。大箱をどれだけ削り、中箱をどれだけ残すかという配分の問題になる。

稼働率はすでに逆転している — シティ74.1%、ビジネス75.3%

床の議論に入る前に、フルサービス型の客室商品そのものがどこに立っているかを確認しておきたい。観光庁「宿泊旅行統計調査」の宿泊施設タイプ別客室稼働率を見ると、2019年はシティホテル79.5%、ビジネスホテル75.8%で、シティホテルが3.7pt上回っていた。それがコロナ禍の2020年に逆転して以降戻らず、2025年（確定値）はシティホテル74.1%、ビジネスホテル75.3%で1.2pt下回る。2026年5月（第1次速報）でもシティ72.6%、ビジネス74.1%と差は残ったままである。

この逆転は全国一律ではない。2026年4月（第2次速報）の都道府県別データで、シティホテルとビジネスホテルの客室稼働率の差を主要12市場について取ると、プラスなのは京都府（+5.6pt）だけである。大阪府は−12.9pt、兵庫県は−11.0pt、東京都は−7.7pt、神奈川県は−7.1ptと、大都市圏ほど差が開く。

この構図の意味は明快である。大都市圏では、宿泊特化型の客室のほうが埋まる。フルサービス型が客室市場で優位を保っているのは、京都のように「滞在そのものが目的になる」市場に限られてきている。フルサービス型の客室が特別に弱いという話ではなく、宿泊特化型の商品完成度と価格設定力が上がった結果として、相対的な差が縮んだと読むのが実態に近い。

投資家の視点では、ここから次の問いが立つ。客室市場で相対優位が薄れているなら、フルサービス型が抱える「客室以外の床」は、いったい何を稼いでいるのか。

床の構造 — シティホテルは1室あたり85.7㎡、宿泊特化型は27.6㎡

メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する範囲で、延床面積が確認できるホテルについて「延床面積÷客室数」を集計した。シティホテルは中央値85.7㎡／室（N=188施設）、ビジネスホテルは27.6㎡／室（N=841施設）である。差は3.1倍にのぼる。

ここから「床効率パリティ・ハードル」を定義できる。同じ稼働率で運営したとき、シティホテルの延床1㎡が生む宿泊売上と、宿泊特化型の延床1㎡が生む宿泊売上の差額が、非客室床が埋めなければならない金額である。宿泊部門の営業粗利率を70%、宴会・料飲部門を25%（宿泊特化型50〜60%、フルサービス型10〜30%という業界目安の中央付近）と置いて売上に換算すると、必要売上は次のようになる。

京都では非客室床1,000㎡が年間60組の婚礼に相当する売上を作らないと、宿泊特化型と同じ床効率に届かない。長崎では25組で足りる。同じ「宴会場1,000㎡」でも、市場によって要求水準が2.4倍違う。

立地分析 — 容積率で割ると、床1㎡の土地原価は東京と仙台で7.5倍違う

床の再配分は、突き詰めれば「その床に土地代をいくら払っているか」の問題である。国土交通省 不動産情報ライブラリの地価公示（2026年）から、3市場の商業地の公示価格中央値を取り、同じ地点群の指定容積率中央値で割ると、延床1㎡あたりの土地原価が出る。

東京の商業地で85.7㎡／室の床構成を維持すると、1室が背負う土地原価は約1億4,300万円になる。同じ土地で宿泊特化型の床構成なら約4,600万円である。仙台では1,910万円と620万円で、絶対額の差は1,290万円にとどまる。床構成の選択が投資額に与えるインパクトは、地価に比例して都心ほど大きい。用途地域はいずれも商業地域で、建蔽率80%・防火地域という点も3市場に共通しており、規制面で宴会床の維持を妨げる要因は確認されない。制約は規制ではなく経済性の側にある。

転換の分岐点 — 推定成約ADR約9,600円、41都道府県中20で成立

ここまでの数字を、実際の投資判断の形に落とす。宴会関連床を客室に転換したときに得られる宿泊部門の営業粗利が、失う宴会部門の営業粗利と、転換工事に投じる資本の要求リターン（8%）を上回るかどうかである。転換後の客室は35㎡／室（グロス）、工事費は坪215万円を前提とした。新築と改装のどちらに資本を振るべきかという、より手前の論点については建設費高騰時代の新セオリー：改装投資が新築を凌駕する境界線で投資単価とADRリフトの関係を整理している。

この条件で、宴会関連床が年間いくら稼いでいれば「転換しないほうが得」になるかを都道府県別に解いた。値が大きいほど、宴会床に課されるハードルが高い＝転換が有利ということである。負の値は、宴会床の売上がゼロであっても転換が要求利回りに届かないことを意味する。

成立するのは41都道府県のうち20である。東京都（¥395,486／㎡）と京都府（¥309,002／㎡）は突出して高く、婚礼換算で1,000㎡あたり年132組・104組という水準になる。週末を全て婚礼で埋めても届かない数字であり、この2市場では宴会床の大半が客室転換の候補になると読むのが素直である。沖縄県（68.0組）、福岡県（59.9組）がこれに続く。

逆に、宮城県以下の21都道府県では損益分岐点が負になる。推定成約ADRに換算すると約9,600円が分水嶺で、シティホテルの12ヶ月平均ADRがこれを下回る市場では、宴会床を客室に変えても坪215万円の工事費を8%で回収できない。これらの市場で議論すべきは「宴会床を残すか」ではなく、「そもそも大規模な床の作り替えに投資すべきか」である。

そして重要なのは、1990年以前に開業したシティホテル客室78,010室のうち74.5%にあたる58,107室が、転換が成立する20都道府県に立地している点だ。老朽ストックと転換経済性のある市場は、かなりの程度で重なっている。

開発シナリオ試算 — 全面転換より「大箱だけ落とす」が回る

分岐点が分かったところで、実際の資産に当てはめる。中核市型のモデル資産として、200室・延床17,140㎡（85.7㎡／室）・宴会関連床3,000㎡のシティホテルを置き、推定成約ADR12,787円（愛知県の12ヶ月平均水準）、客室稼働率74.1%（観光庁「宿泊旅行統計調査」・2025年1月〜12月の確定値、シティホテル全国）を前提とした。RevPARは9,475円である。

宴会床3,000㎡の内訳は、大宴会場ゾーン1,500㎡（年間売上7万円／㎡＝婚礼換算23.4組相当）と、中小宴会場ゾーン1,500㎡（同13万円／㎡）に分けた。大箱は週末の婚礼と年数回の大型宴会でしか回らず、中小宴会場は法人会議・小規模婚礼・会食で平日も動くという、実務的によく見られる構造である。

全面転換（A）より部分転換（B）のほうが利回りが高い。理由は単純で、Aは稼いでいる中小宴会場まで潰してしまうからである。床の再配分は総量の問題ではなく、稼働の低いゾーンを見分けられるかどうかの問題であることが数字に出る。

宴会床を維持して内装を更新するC案は、宴会売上を25%引き上げても資本利回りは2.6%にとどまる。宴会・料飲部門の粗利率が構造的に低いため、単価だけを動かしても投じた資本に見合いにくい。宴会床への再投資が回るとすれば、単価改善ではなく稼働日数の増加—— 婚礼以外の法人MICE、地域の式典、企業研修、物販催事といった需要を平日に積む方向——とセットになったときである。ここには明確な伸びしろがある。

感度で見ると、この案件を最も揺らすのはADRである。±10%で資本利回りが6.9〜9.0%に振れる。工事費+15%のインパクト（−1.0pt）よりもADR−10%（−1.0pt）が同等以上に効くため、転換の可否判断はまず「転換後の客室が取れる単価」を市場で検証してからということになる。逆に、宴会売上が30%復調しても利回りは7.1%と、ベースケースから0.8ptしか下がらない。婚姻件数の回復が続いたとしても、この規模の資産では転換の結論を反転させにくい。

ストックはどこにあるか — 1990年以前開業が78,010室、うち改装記録があるのは58%

国内のシティホテルは1,174施設・203,151室（当社が把握する範囲、休館・閉館を除く）。このうち1990年以前に開業したのが465施設・78,010室で、客室数の38.4%を占める。築36年以上であり、大規模修繕・設備更新のタイミングが順次到来する層である。

1980年代以前に開業した層は改装記録の比率が54〜65%と高い一方、1990年代開業層は38.2%にとどまる。1990年代に建った48,390室は、いま築26〜36年で最初の大規模更新期に差しかかっているにもかかわらず、更新履歴の把握できる比率が前後の世代より低い。床の再配分を検討する余地が最も大きいのは、この1990年代コホートと見るのが妥当だろう。立地は良いのに客室の古さが評価を落としている施設をどう拾うかは、老朽客室×好立地のリノベ投資余地が口コミの分析から具体的に示している。

供給側の構造も押さえておきたい。シティホテルの新規開業客室数は2017年の13,791室をピークに、2025年は4,809室と65%減った。ビジネスホテルも2018年の64,272室から24,222室へと62%減っており、減少はフルサービス型に固有の現象ではない。むしろ注目すべきは、新規供給が全体として細っているために、既存の宴会床が持つ「地域で代替の効かない大空間」としての希少性は、時間とともに高まりうるという点である。地方都市で中規模以上の宴会場を新設する事業者はほぼいない。転換の判断は、この希少性を手放す判断でもある。なお新規供給が細る背景そのものは建設費+41%と人材難で消える供給 — 2027-2029年ホテル新規開業マップで年次別に追っている。

上場REITの月次実績が示す、フルサービスと宿泊特化の現在地

床構成の違いは、上場ホテルREITの月次開示にも表れる。2026年6月の公表値を並べると次のようになる。

フルサービス型を含むジャパン・ホテル・リートは、稼働率81.2%（2026年6月）・ADR18,509円でRevPARを前年同月比+1.7%と伸ばしている。宿泊特化型を中心とするインヴィンシブルは稼働率82.2%（2026年6月）と高い一方、ADRが前年同月比−5.0%となりRevPARは−6.0%だった。稼働率で見れば宿泊特化型が上、単価で見ればフルサービス型が上、という構図はここでも一貫している。ただし各社でスコープ（物件数・運営形態・地域構成）が異なるため、この4行を業態間の優劣として読むことはできない。あくまで市場の現在地を示す参照値である。

投資家にとっての含意は、フルサービス型の宿泊部門が単価で戦えている限り、宴会床を客室に置き換える判断は「単価の取れる客室を増やせるか」に帰着するということだ。前節の感度分析でADRが最も効いたのと同じ結論に着地する。

投資判断サマリー — 3つの帯に分けて考える

次のステップとして実務上必要になるのは3点である。第1に、宴会床をゾーン別（大宴会場／中宴会場／小宴会場・会議室）に分解し、それぞれの年間売上と稼働日数を実測すること。全館合計の宴会売上では、削るべきゾーンと残すべきゾーンが判別できない。第2に、転換後の客室が市場で取れる単価を、同一商圏の同グレード施設で検証すること。第3に、階高・床荷重・シャフト位置・避難経路について、基本設計レベルで転換可能性を確認することである。

まとめ

2025年の婚姻件数は50万5,656組と2年連続で増え、50万組超えは3年ぶりだった。「婚礼は縮小の一途」という前提はもはや正確ではない。一方で2019年比では17.9%低く、招待客数は平均57.2人と小規模化している。件数は底を打ったが、1組が必要とする床は小さくなった——これが宴会床が置かれた実像である。

床の経済性を測ると、シティホテルは1室あたり延床85.7㎡、宿泊特化型は27.6㎡（中央値）で3.1倍の差がある。この差を埋めるために非客室床が稼ぐべき売上は、京都で年¥180,375／㎡、長崎で¥74,536／㎡と市場によって2.4倍開く。転換工事費を坪215万円、要求利回りを8%と置くと、転換が成立するのは推定成約ADRが約9,600円を超える20都道府県であり、1990年以前開業のシティホテル客室78,010室の74.5%がそこに立地している。

ただし、モデル資産の試算が示したのは「全面転換より部分転換のほうが回る」という結論だった。稼いでいる中小宴会場まで潰すと利回りは1.1pt下がる。床の再配分とは、宴会床を捨てる意思決定ではなく、ゾーン単位で稼働の低い大空間を見分ける作業である。そのためには、全館合計ではなくゾーン別の売上と稼働日数を測るところから始まる。婚姻件数の回復は、その作業に取りかかる時間を少しだけ与えてくれた、という位置づけが実態に近い。

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