スマートIC事業中50箇所、10km圏の客室は中央値1,130室 — 高速IC周辺の宿泊供給空白マップ2026

事業中50箇所の10km圏客室は中央値1,130室 — 22箇所は1,000室に届かない

結論から書く。事業中スマートIC50箇所の半径10km圏にある客室数は、中央値1,130室・平均1,787室だった。最小は道東自動車道 新得スマートIC（北海道新得町）の11室、最大は山陽自動車道 高陽スマートIC（広島市安佐北区）の13,623室で、ばらつきは3桁に及ぶ。ただし分布は下方に厚く、22箇所（44%）が10km圏1,000室未満、36箇所（72%）が2,000室未満である。単一のフルサービスホテル1棟分にも満たない客室ストックしか持たない結節点が、これから新たに高速道路へ接続される。

さらに近接圏を見ると輪郭が鮮明になる。半径5km圏の客室数が0室の箇所が6つある（新得、加計、小高、壬生PA、篠坂PA、八本松）。5km圏の客室数は50箇所の中央値で180室にとどまり、10km圏で見た1,130室との差は、既存の客室ストックがIC予定地の近傍ではなく既成市街地の側に偏って立地していることを示している。ICが開けば、その偏りは動線の観点から見直される可能性がある。

カテゴリ構成はビジネスホテルが60.7%（53,797室）で圧倒的に厚く、シティホテル19.3%、旅館9.4%と続く。裏を返せば、車移動を前提とした滞在——大型車が停められる駐車場、荷物の積み下ろし動線、連泊・長期滞在に耐える設備、深夜到着への対応——を明示的に設計した客室は、この母集団の中でほとんど識別できない。既存ストックの多くは駅前立地のビジネスホテルであり、IC出口から車で入る動線を前提に建てられたものではない。

母集団と位置特定 — 52箇所すべてを分析対象とし、除外はゼロ

集計の前提を開示する。対象は国土交通省 道路局「スマートインターチェンジの整備」ページ（2026年7月5日時点）が公表する事業中50箇所と準備段階調査2箇所の計52箇所である。一覧表PDFから道路名・県名・箇所名・接続形式・事業主体（所在自治体）を取得した。なお事業中50箇所のうち2箇所（東北自動車道 蓮田スマートIC、中国自動車道 加計スマートIC）はフル化事業中、すなわち既に開通しているスマートICへ出入方向を追加する機能拡張であり、新たに開く結節点ではない。厳密に「これから開く新設ノード」は48箇所となる。

位置の確定については、国土交通省の一覧表は所在自治体までしか示さないため、次の手順で緯度経度を推定した。①サービスエリア・パーキングエリア接続型で当該SA・PAの位置が特定できる箇所は、その実位置を採用（5箇所）。②報道発表資料や箇所名から地区名（大字・町丁）が特定できる箇所は、その地区中心から当該路線上の最近傍点を採用（29箇所）。③それ以外は所在自治体の中心から当該路線上の最近傍点を採用（18箇所）。この方法で52箇所すべての位置を推定でき、位置不明による除外は0件である。ただし③の18箇所は誤差が数kmに達しうる。半径10km圏の集計はこの誤差に対して比較的頑健だが、半径5km圏の数値は感度が高い点に留意されたい。本稿で5km圏を主張の主軸に置かず、10km圏を主指標としているのはこのためである。

客室が最も薄い18ノード — 10km圏300室未満が7箇所

10km圏の客室数が少ない順に並べたのが下表である。上位7箇所は10km圏で300室に満たない。本稿の母集団では10km圏の圏内最大施設が250室以下のノードが36箇所（72%）を占めており、上表の各ノードは「10km走っても中規模施設1〜2棟分しか客室がない」水準ということになる。

この表からは2つの示唆が読み取れる。第一に、圏内最大施設の規模である。事業中50箇所のうち36箇所（72%）で、10km圏に存在する最大の宿泊施設が250室以下だった。上表に至っては最大施設が100室未満の箇所が複数ある。大型の団体・法人需要を一施設で受け止められる器がないということであり、これは工事関係者の長期滞在や物流拠点の稼働開始といったまとまった需要が発生したときに、周辺に受け皿が分散せざるを得ないことを意味する。

第二に、推定成約ADRの月次系列そのものが成立しない市町村が12ある点である（事業中50箇所中）。対象施設が3施設未満の月を除外すると12ヶ月すべてが欠測になるケースで、下野市、城陽市、大玉村、日進市、新宮町、新富町、つくばみらい市、守谷市、かすみがうら市、八潮市、蓮田市、海津市が該当した。これはデータの不備ではなく、その市町村の宿泊市場が価格指標を安定的に生成できないほど薄いという所見そのものである。都市部に隣接する自治体（八潮市、蓮田市、守谷市、日進市）が含まれている点は特に注目に値する。人口は十分にあるのに、宿泊機能だけが隣接都市に外部化されている構図である。

ADRが取得できた38市区町村の水準は、¥5,291（徳島県阿波市）から¥24,633（兵庫県三木市）まで分布する。中位帯は¥7,000〜¥9,000のビジネスホテル価格帯に集中しており、これは全国のロードサイド型宿泊需要の相場観と整合する。上位の三木市（対象3施設）、山北町、小山町、音更町、霧島市はいずれもリゾート・温泉需要を含む市場であり、対象施設数が少ないため水準の解釈には幅を持たせる必要がある。

需要の厚みに対して客室が薄いノード — 人口1万人あたり客室数で正規化する

絶対値の客室数だけでは、単に人が住んでいない山間部と、人口はあるが宿泊機能がない郊外を区別できない。そこで需要側の厚みで正規化する。指標は「5km圏の居住人口1万人あたりの5km圏客室数」とした。同じ集計基準（OTA稼働確認ベース、1,266,986室）で全国平均を計算すると約103室／人口1万人になるのに対し、事業中50箇所の中央値は34.9室——全国平均のおよそ3分の1である。

5km圏人口が5万人以上あり、かつ人口1万人あたり客室数が低い順に並べたのが次の表である。需要側の厚みが確認できるのに宿泊機能だけが薄いノードが、開発余地としては最も読みやすい。

上表最上位の篠坂PA（岡山県笠岡市）、八本松（広島県東広島市）、および5km圏人口が49,648人と本表の抽出条件（5万人以上）をわずかに下回った壬生PA（栃木県壬生町）は、いずれも5km圏に5万人前後が居住しながら5km圏の客室が0室である。高陽（広島市安佐北区）は5km圏人口22.2万人に対し客室4室、東郷（愛知県日進市）は21.5万人に対し18室、城陽（京都府城陽市）は24.4万人に対し35室——いずれも人口規模から見て極端に薄い。ただしこれらは大都市近郊であり、10km圏を取れば高陽13,623室、城陽426室と大きく差が出る。高陽の場合は広島市中心部の客室集積が10km圏に含まれているだけで、IC近傍の実体としては空白である点に注意が必要だ。逆に城陽・東郷は10km圏でも400〜600室にとどまり、近傍・広域とも薄い。

将来人口の方向も併記した。事業中50箇所のうち2040年の5km圏人口が2025年比プラスになるのは7箇所のみで、つくばみらい（+10.7%）、守谷SA（+6.9%）、外環八潮（+4.3%）、新名神大津（+3.0%）、八本松（+2.7%）、東郷（+2.3%）、土浦（+0.7%）である。逆に13箇所は20%以上の減少が見込まれる。宿泊施設は20〜30年スパンの資産であり、居住人口の趨勢は法人需要・工事需要とは別軸ながら、地域の維持力を測る補助線として無視できない。

城陽スマートIC（仮称）周辺の居住人口メッシュを示した。半径3km圏に78,574人（2025年推計）が居住し、市街地が連続していることが視覚的に確認できる。この密度の市街地に対して、10km圏の客室ストックは426室、圏内最大施設は109室にとどまる。人が住んでいないから宿がないのではなく、宿泊需要が近隣の京都市・宇治市方面へ流れる構造になっていると読むのが自然だろう。新名神の全線開通と城陽ジャンクション周辺の開発が進めば、この動線は変わりうる。

供給パイプラインはほぼ動いていない — 52箇所の10km圏で2024年以降778室

次に供給側の動きを確認する。52箇所すべての10km圏に含まれる1,406施設について、OTA掲載が確認できた開業時期を集計したところ、2024年以降に新規開業が確認できたのは8箇所の圏内・合計778室にとどまった（甲府中央150室、霧島150室、蓮田126室、大谷119室、小山90室、高陽55室、土浦44室、神田44室）。残る44箇所の10km圏では、直近2年半の新規供給がOTA上で1室も確認できていない。新規供給が既存ストックに対してどれだけの厚みで積み上がっているかをエリア別に並べたものは、新規開業ホテルの供給圧ランキング2026-2027で整理している。

供給が動いていないこと自体は、需要がないことの証明にはならない。むしろ、交通条件がこれから変わる場所に対して、供給側の反応がまだ始まっていない状態であると読める。インターチェンジの新設は、用地の相対価値を変える数少ない外生的なイベントであり、供用開始の前後で周辺の商業・物流・宿泊の立地条件は不連続に動く。事業許可から供用開始までには数年を要するため、この期間は用地の取得・企画にとって時間的な余裕がある局面でもある。着工から竣工までに実際どれだけの期間を要するかは、ホテル工期の実測で計画67件の実績値を示しており、供用開始に開業を合わせる逆算の目安になる。

国土交通省が挙げる整備効果は「工業団地・物流・企業誘致」に集中している

需要の性質を推し量るうえで、最も信頼できるのは国土交通省自身が公表している整備効果である。2025年12月5日の報道発表「スマートインターチェンジの高速道路会社への事業許可および準備段階調査着手について」では、4箇所の新規事業化（大玉、尾張一宮PA、高陽、新宮）と1箇所の新規準備段階調査着手（坂本PA）が決定された。各箇所について国土交通省が挙げた整備効果は次のとおりである。

5箇所のうち4箇所で、整備効果の筆頭に工業団地・物流施設・企業誘致が挙げられている。新宮では「誘致企業の稼働（新宮スマートIC供用に合わせて稼働予定）」と明記され、大玉では新規工業団地の整備予定が示されている。これは宿泊事業者にとって重要な情報である。工業団地・物流拠点の立ち上がりは、建設期間中の工事関係者需要（数ヶ月〜数年の長期滞在）と、稼働後の出張・保守・研修需要（短期の反復滞在）という2段構えの宿泊需要を生む。前者は連泊単価とキッチン・ランドリー設備、後者は法人契約と朝食対応が鍵になる需要である。いずれも既存のビジネスホテルが駅前に集積している構造とは、必要とされる立地も設備も異なる。

一方で高陽は性質が異なり、整備効果として住民の利便性向上、団地の高齢化にともなう拠点性強化・定住促進、そして広域防災機能の向上（広島県消防学校が広域救援活動の宿営地）が挙げられている。宿泊需要としては産業系よりも、災害時の受け皿や地域内交流に紐づく性質を持つ。同じスマートICでも、国土交通省が想定する整備効果を読めば需要の質はかなり違う。

空白ノードの事業規模感 — ADR×稼働率の2軸感度と3シナリオ（参考試算）

前節までで、需要側の厚みがありながら客室が薄いノードが特定できた。次に問題になるのは「その空白は、どの程度の事業規模なら埋まるのか」である。本稿で取得した推定成約ADRは、対象38市区町村の中位帯が¥7,000〜¥9,000（全体レンジ ¥5,291〜¥24,633）に集中していた。この実勢帯を横軸に、年間稼働率を縦軸に置くと、客室1室あたりの年間室料収入は次のように動く。

中心セル（ADR ¥8,000、通年稼働率を60%と置いた場合）で1室あたり年間約175万円。ADRが¥1,000動くと約22万円、稼働率が5ポイント動くと約15万円振れる。この価格帯では、稼働率5ポイントよりADR ¥1,000の確保のほうが効く——ロードサイド型において大型車駐車・連泊設備・深夜到着対応といった「単価を落とさずに埋める条件」が効いてくる理由がここにある。

次に、需要の立ち上がり方をシナリオに分ける。本稿の集計では10km圏の圏内最大施設が250室以下のノードが72%を占めており、空白ノードで現実的な形態は小規模である。ここでは60室を設例として置く。振れ幅を決めるのは、供用開始時期と周辺の工業団地・区画整理の稼働時期がどれだけ揃うかである。

楽観と悲観の開きは60室で年間約6,300万円——中位比で±3割に達する。この幅の大半は需要の立ち上がり時期、すなわち供用開始と誘致企業の稼働がどれだけ揃うかで決まる。用地の企画段階で最も精度を上げるべきなのは客室数の設定ではなく、事業主体が公表する供用開始予定年と、周辺の区画整理・工業団地の事業計画上の稼働時期を突き合わせる作業である。次節のチェックリストで確認先を整理する。

投資判断のチェックリスト — 客室数だけでは決まらない5つの論点

本稿の集計は「圏内に何室あるか」までしか答えていない。実際の用地判断には、公開データでは取得できない現地条件が決定的に効く。最後に、スマートIC周辺での宿泊施設開発を検討する際の確認項目を整理する。なお用地を取得せず借地で組む選択肢については、借地でホテルを建てる事業性で9市場の上限地代を逆算しているので併せて参照されたい。

加えて、客室ストックが薄いこと自体が需要の存在を保証しないという当たり前の点も確認しておきたい。10km圏11室の新得スマートIC（北海道新得町）は、5km圏人口2,541人・2040年に28.9%減の見込みで、宿泊需要の母数そのものが小さい。「空白」が意味を持つのは、需要側の厚み（人口・就業・産業立地）と交通条件の改善が同時に確認できる場合に限られる。本稿の表Bで人口1万人あたり客室数を併記したのはそのためである。

なお、周辺の就業状況については経済センサスをもとにした事業所・従業者データも参照したが、事業中50箇所のうち10箇所は当該メッシュのデータが未収録で値が返らなかった。これは「就業がゼロ」ではなく「収録がない」ことを意味するため、本稿では就業データを需要の根拠としては用いていない。

既刊との位置づけ — 駅・空港・鉄道新線とは需要主体が異なる

ホテルバンクではこれまで、交通結節と客室ストックの関係を複数の切り口で定量化してきた。本稿はそれらと対象・時間軸・需要主体の3点で異なる。

まとめ

国土交通省が公表する事業中スマートIC50箇所の半径10km圏には、中央値で1,130室の客室しか存在しない。22箇所は1,000室未満、6箇所は半径5km圏に1室もない。客室構成の60.7%は駅前立地を前提としたビジネスホテルであり、車で降りて入る動線を設計した客室は識別できない。2024年以降の新規開業は52箇所の10km圏合計で778室・8箇所にとどまり、供給側の反応はまだ始まっていない。

同時に、国土交通省が各箇所について公表する整備効果は工業団地・物流施設・企業誘致に集中しており、生まれる需要は建設期の長期滞在と稼働後の反復出張という、既存ストックが得意としない性質を持つ。壬生PA、篠坂PA、八本松、東郷、城陽のように、5km圏に約5万〜24万人が居住しながら客室がほぼゼロというノードは、需要の厚みと交通条件の改善が同時に確認できる領域である。用地の企画に使える時間は、供用開始までの数年間しかない。