千葉駅1km圏のホテル客室数は9年で2,167→2,905室｜就業6.6万人、中央区10月の推定成約ADR9,537円

千葉県の県都の玄関口であるJR千葉駅から半径1km圏の客室ストックを2026年11月7日時点で集計すると、直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の施設は21軒2,537室だった。開業年で遡ると、2017年の18軒2,167室から2026年の25軒2,905室へ9年で+34.1%増えているが、増加は2018〜2020年の3年間に集中し、2020年の2,941室を頂点にその後は横ばいが続く。足元の単価は、千葉市中央区の推定成約ADRが2026年10月に9,537円（N=34施設、前年同月比+3.7%）、9月は10,906円（N=35施設、同+9.5%）と前年を上回って推移している。本稿では、幕張や舞浜とは性格の異なる「県都の駅前市場」に焦点を絞り、供給の年次推移、就業・居住の商圏、価格帯の分布を重ねたうえで、駅前に150室を新築する場合の必要ADRを建設費3水準で試算し、開発・取得を検討する事業者に向けて投資余地を読み解く。

本記事の客室ストックは、千葉駅から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月7日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

ブッキングカーブ＝チェックイン日に向けたOTA残室数の推移。Lead Time（LT）＝チェックインまでの日数。OCC（稼働率）＝エリア内の総客室数に対する販売済み客室数の割合（OTA販売在庫に基づく推定値）。本稿のカーブはLT45からLT1までを対象とする。

結論を先に置きたい。千葉駅前の客室は2018〜2020年に開業した宿泊特化型で厚みを増し、稼働客室の72.0%が推定成約8,000〜1.2万円の帯に集まっている。一方で1.2万円以上の帯は4軒462室と薄く、建設費を坪240万〜280万円で置いた150室新築の必要ADR（1.07万〜1.22万円）は、主力帯の上部からこの薄い帯の入口にかけて位置する。従業者6.6万人の業務集積と、2040年まで居住人口が増える推計を持つ駅前であることを踏まえると、投資機会は「既存の主力帯の一段上」をどう作るかにあるといえる。以下、順に確認していく。

供給の9年 — 2017年2,167室から2026年2,905室、増加は2018〜2020年に集中

まずは供給の時系列から確認したい。メトロエンジンリサーチの客室ストック集計で千葉駅1km圏の施設を開業年で遡ると、2017年に18軒2,167室だった客室は、2018年に2,440室、2020年には2,941室まで増えた。3年間の純増774室のうち、2020年の1年だけで476室が積み上がっており、この年には259室・180室・90室の3軒が相次いで開業している。その後は2021年2,862室、2023年2,879室、2026年2,905室と、リブランドに伴って一時的に2,671室となった2024年を除けば、2,900室前後での横ばいが6年続いている。

横ばいの内訳を年ごとに分解すると、開業と営業終了がほぼ同じ規模で入れ替わってきたことが分かる。下表は各年の軒数・客室数と、その年に起きた主な動きを整理したものである。

このうち2021年の動きは、内訳を事実として押さえておきたい。同年に集計から外れた250室は、駅西口側の新千葉地区にあったバーディーホテル千葉（148室）とホテルサンシティ千葉（102室）の2軒で、当社集計ではいずれも2021年3月末を最後にストックから外れている。バーディーホテル千葉は、千葉市の「新型コロナウイルス感染症に係る年表」によれば2020年4月30日に市の宿泊療養施設として開設され、2021年9月にも酸素ステーションの設置先として記録が残る。2軒とも現在は宿泊施設として販売されていない。同じ2021年に2軒171室の開業があったため、ストック全体の減少は79室に収まった。

加えて、建物が引き継がれた例にも触れておきたい。中央1丁目の208室は2024年に前のブランドでの営業を終えたのち、2025年1月にロイヤルパインズホテル千葉としてリブランド開業した。2026年5月7日には、千葉公園の前に椿森ホテル&レジデンス（26室）が加わっている。つまり直近3年の供給は、既存建物の再生と小規模な新築で構成されており、200室級の新築は2020年を最後に出ていない。

年次推移の2026年の値（25軒2,905室）には、直近3か月に販売価格が確認できなかった5軒380室が含まれる（一方、稼働中の21軒のうち開業年が確認できない1軒12室は年次推移に含めていない）。いま実際に販売されている「稼働中」の21軒2,537室を開業年代で分けると、2010年代開業が9軒1,085室、2020年代開業が7軒885室で、両者を合わせた1,970室は稼働客室の77.7%にあたる。駅前の現役ストックの4分の3以上が、2010年以降に開業（リブランド開業を含む）した施設で構成されているといえる。規模別では201室以上が5軒1,100室、101〜200室が7軒1,044室と、100室超の12軒で稼働客室の84.5%を占める。

今後の供給はどうか。国土交通省「建築物動態統計調査」の確認申請ベースでメトロエンジンリサーチが把握する千葉県内の宿泊施設計画は5件あるが、千葉市中央区に所在するものは現時点で確認されていない。駅近接のJR東日本千葉支社等跡地では、千葉市とJR東日本が2026年8月28日に新たな基本協定を結び、市民会館、商業・業務、商業・住宅の3棟で検討を進め、令和14年度の新市民会館の供用開始を皮切りに順次まちびらきを目指すとしている。協定概要に示された用途に宿泊機能は明記されておらず、駅前の大型供給は当面見えにくい状況が続く。

※建築計画は調査時点での確認申請ベース。今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みであり、現時点での確定パイプラインの下限値として参照。

立地評価 — 従業者6.6万人の業務地と、2040年まで増える居住人口

次に、需要の土台となる立地を確認する。千葉駅はJR総武線・外房線・内房線・成田線が集まる結節点で、国土数値情報の駅別乗降客数によると、JR千葉駅の2024年度の乗降客数は1日あたり208,450人だった。2019年度の216,242人に対して96.4%まで戻っており、京成千葉駅（31,702人）と千葉都市モノレール千葉駅（28,146人）はすでに2019年度を上回っている。

用途地域を見ると、駅の直近は商業地域（容積率400%・建蔽率80%）で、東口から中央公園にかけての中心街には容積率600〜800%の街区が連なる。稼働中の21軒を用途地域に重ねると19軒2,252室が商業地域に立地し、このうち容積率600%以上の街区にあるのは12軒1,693室だった。地価は上昇が続いており、駅から130mの弁天1丁目（商業地域・容積率500%）の基準地価は2026年7月1日時点で1㎡あたり855,000円、前年比+9.6%となった。弁天3丁目の住宅地でも2026年1月1日時点の公示地価が335,000円（前年比+8.1%）と、駅周辺の土地需要の強さがうかがえる。

商圏の厚みは二層で捉えたい。総務省・経済産業省の経済センサス（2021年）で駅1km圏を集計すると、事業所は4,147、従業者は66,439人で、このうちオフィス系業種の従業者が16,887人（25.4%）を占める。県都の業務・商業機能を担う金融・サービス業の事業所が歩ける範囲に集まり、平日の出張需要の分母になっている。もう一層は居住人口で、国土交通省の国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口）によると駅1.5km圏の居住人口は2020年の71,130人から2025年に72,690人、2040年には74,366人（2020年比+4.5%）へ増える推計になっている。65歳以上の比率は2025年時点で22.1%と低く、生産年齢人口が68.3%を占める。2040年まで増加が続く推計である点はこの駅前の特徴で、飲食・商業の集積と夜間のにぎわいを長期で支える材料といえる。

※地図は居住人口（国勢調査ベース）であり、滞在人口・通過人口ではない。

災害リスクは都川の洪水浸水想定を確認した。国土交通省 不動産情報ライブラリの洪水浸水想定区域（想定最大規模）を稼働中の21軒に重ねると、13軒1,376室（稼働客室の54.2%）が区域内に入り、このうち12軒1,286室が浸水深0.5〜3m未満、1軒90室が0.5m未満の区分だった。区域外の8軒1,161室は駅の東口・北口の至近に多く、都川に近い千葉中央駅側ほど想定浸水深が深くなる。取得や開発の検討では、電気室・機械室の配置や1階の用途設計に早い段階で織り込んでおきたい。

単価と稼働 — 中央区の推定成約ADRは10月9,537円、直近12か月平均は前年比+5.1%

続いて単価を見ていく。千葉市中央区の推定成約ADRは2026年10月に9,537円（N=34施設）で、前年同月の9,200円（N=32施設）から+3.7%だった。9月は10,906円（N=35施設）と前年同月の9,957円を+9.5%上回り、直近12か月（2025年11月〜2026年10月）の平均は9,761円と、前年同期の9,287円に対して+5.1%の水準にある。月別では6月の8,528円から9月の10,906円まで約2,400円の幅があり、5月・9月・11月に山ができる形だ。

県内の他エリアと並べると、千葉駅前の位置づけがはっきりする。同じ千葉市でも幕張新都心を抱える美浜区は10月14,827円（N=13施設、前年同月比+14.6%）、舞浜を抱える浦安市は27,281円（N=30施設、同−8.5%）で、中央区の水準は美浜区の約64%、浦安市の約35%にあたる。イベントやテーマパークの需要で単価が大きく動く2エリアに対し、中央区は月ごとの振れ幅が小さく、業務需要に支えられた安定型の市場だと読める。幕張側の大型供給がどこまで吸収されるかについては、海浜幕張駅前1,000室・総投資300億円の複合開発が背景を掘り下げている。

稼働の面でも、駅前の消化力は確認できる。千葉市中央区の2026年10月の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は91.9%（対象19施設／客室2,350、主要予約サイト掲載ベース）で、9月は87.8%（対象18施設／客室2,406、同）だった。10月を曜日別に見ると、月〜木曜が93.2%、金曜91.6%、土曜94.7%、日曜83.2%と、平日と土曜がともに高い。業務需要が平日を、レジャーやイベントの需要が土曜を埋める二層の構造が表れており、日曜の上積みが次の伸びしろになる。千葉県のビジネスホテル全体で曜日ごとの谷がどこにあるかは、千葉のビジネスホテル、9月の日曜は81.8%・金曜84.1%で詳しく分析している。

予約の入り方をブッキングカーブで追うと、10月の平均ではLT45時点の53.6%からLT14で73.8%、LT7で80.5%、LT1で91.9%まで積み上がった。3連休初日の10月10日（土）はLT45の56.1%からLT1で99.0%まで到達し、平日の10月21日（水）はLT45の49.5%から直前2週間で約20ポイント伸びてLT1に94.1%となっている。この2日を比べると、連休は早い段階から水準が高く、直前の伸びも平日を上回る。

※稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なります。

ポジショニング — 稼働客室の72.0%が8,000〜1.2万円帯、1.2万円以上は4軒462室

ここからは1km圏の内側を価格帯で分けてみる。稼働中の21軒のうち、2026年10月の推定成約ADRが算出できた20軒2,492室を4つの帯に分けると、8,000〜1.2万円の帯に14軒1,795室（72.0%）が集まった。8,000円未満は2軒235室（9.4%）、1.2万〜2万円は3軒436室（17.5%）、2万円以上は1軒26室（1.0%）である。20軒の中央値は9,537円で、区全体の中央値と同じ水準だった。

興味深いのは、主力帯の厚さと上位帯の薄さの対比である。従業者6.6万人の業務地に対して、1.2万円以上で販売されている客室は462室と、稼働客室の18.5%である。役員層の出張、行政・金融機関に関わる来訪、記念日利用といった上位の需要は、現状では幕張や都内に流れている可能性がある。この部分を駅前で受け止められるかどうかが、次の投資テーマになるだろう。

なお、上場ホテルREIT7投資法人（いちごホテルリート投資法人〈3463〉、インヴィンシブル投資法人〈8963〉、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人〈3472〉、ジャパン・ホテル・リート投資法人〈8985〉、星野リゾート・リート投資法人〈3287〉、森トラストリート投資法人〈8961〉、霞ヶ関ホテルリート投資法人〈401A〉）の保有物件に、千葉駅1km圏で稼働中の21軒は含まれていない（メトロエンジンリサーチの保有物件集計337件、2026年11月7日照会）。上場REITの開示から物件単位の取得価格を確認できる事例は、この21軒にはまだない。

開発シナリオ — 150室新築の必要ADRは建設費しだいで0.92万〜1.22万円

それでは、駅前に150室の宿泊特化型を新築する場合、どの水準のADRが必要になるのか。ここでは延床3,000㎡（1室あたり20㎡、約907.5坪）、容積率500%の商業地域で敷地600㎡を前提に、建設費を3水準で置いて逆算した。1室あたり延床は、千葉県内で確認申請が出ている238室の新築ホテル計画（延床4,356㎡、1室あたり18.3㎡）を参考に、やや余裕を持たせている。

建設費の根拠は次のとおりである。国土交通省の建築着工統計をもとにarchi-bookが集計した2025年のホテル建築費は、RC造で坪202.6万円、S造で坪240.5万円となっている。これを踏まえて坪200万円と坪240万円を2025年実績ベースの2水準とし、3つ目は着工から竣工までの上昇を織り込んだ水準として、坪240.5万円に年+5%を3年分乗せた約280万円を置いた。Turner & Townsendは2026年の建設コストインフレ率を東京6.0%、大阪5.9%、札幌5.6%などと見込み、2027年には日本全体で低下に転じるとしており、年+5%はこれを踏まえた想定になる。土地は弁天1丁目の基準地価855,000円/㎡を用いて5.1億円、設計・FF&E・開業費などは建設費の15%とした。

試算の読み方を整理しておく。目標GOP利回りを7%に置くと、坪200万円なら必要ADRは約9,200円で中央区の10月実績（9,537円）とほぼ同じ水準に収まるが、坪240万円では約10,700円（+12.4%）、上昇を織り込んだ坪280万円では約12,200円（+27.9%）が必要になる。言い換えれば、足元の建設費で新築を成り立たせるには、駅前の主力帯である8,000〜1.2万円の上半分から1.2万円台に価格を置ける商品が前提になる。前章で見た「余地①」の帯の入口に必要ADRの上限が重なる点は、開発側にとって分かりやすい目印になるだろう。

稼働率とGOP率の前提にも触れておく。通年稼働は80%とした。観光庁の宿泊旅行統計調査による2025年の全国のビジネスホテルの客室稼働率は75.3%（速報値）で、千葉市中央区の10月の稼働率（推定）91.9%は掲載在庫ベースのため高めに出る性質がある。両者の間を取った水準である。GOP率は45%を採用した。インヴィンシブル投資法人が開示するMHM運営91物件のGOP比率は38.9%（2024年12月期）で、ビジネスホテルはGOP率が比較的高めになりやすいとされることを踏まえ、これを上回る水準に置いている。

感度分析 — ADRと稼働の下振れに対するGOP利回り

上の表は1つずつ前提を動かした結果だが、ADRと稼働は同時に動くことが多い。そこでシナリオBの総投資30.2億円を固定し、ADRを9,000〜13,000円、通年稼働の前提を70〜90%の範囲で動かしたGOP利回りを2軸で示す。ADR 11,000円・稼働80%の中位に対し、ADR −10%（9,900円）と稼働75%が重なる悲観ケースは6.1%、ADR +10%（12,100円）と稼働85%が重なる楽観ケースは8.4%となり、利回りの幅はおよそ6〜8%に収まる。目標7%を超えるには、稼働80%ならADR 11,000円前後、稼働75%なら12,000円前後が目安になる。

感度分析では、ADRが10%下振れしても利回りは6.5%、稼働が5ポイント下がっても6.7%、両方が重なった場合でも6.1%を保つ結果になった。建設費の上昇は投資額を押し上げる一方で、新規供給を抑える方向にも働く。200室級の新築が2020年を最後に出ていない千葉駅前では、既存施設との競合が緩やかなまま推移しやすく、先に動いた事業者が上位帯の実績を取りにいける環境といえる。本試算は簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

投資判断の整理 — 新築は1.2万円台の商品設計、取得は主力帯の底上げ

ここまでを整理すると、千葉駅前のホテル投資には2つの入り口がある。1つは新築で、必要ADRが1.07万〜1.22万円になる以上、客室面積・水回り・共用部で既存の宿泊特化型と差をつけ、1.2万円台を通年で取りにいく設計が有効といえる。もう1つは既存ストックの取得で、稼働客室の72.0%が集まる8,000〜1.2万円帯の中から、改装によって帯の上半分へ引き上げられる物件を選ぶ方法だ。区全体の稼働率（推定）が10月に91.9%まで達している点を考えると、まず伸ばしたいのは稼働より単価である（同じ駅1km圏の枠組みで価格帯別のストックを読み解いた姫路のホテル投資も参考になる）。

運営者の視点では、平日と土曜がすでに高稼働である点を生かしたい。日曜の83.2%という数字は、前後泊を組み合わせた連泊プランや、日曜チェックインの法人向け前泊需要を取り込む余地を示している。加えて、5月・9月・11月に単価の山ができる季節性を踏まえ、山の月に上位客室を早めに売り切らない販売設計を組むことが、通年のADR引き上げにつながるといえる。

まとめ

千葉駅1km圏の客室は、2017年の2,167室から2026年の2,905室へ9年で+34.1%増えた。ただし増加の大半は2018〜2020年に集中しており、その後の6年は開業と営業終了が入れ替わる形で2,900室前後が保たれている。稼働中の21軒2,537室は8割近くが2010年代以降の開業で、ストックの質は新しい。

需要面では、従業者66,439人の業務集積と、2040年に向けて増える居住人口が駅前を支える。千葉市中央区の推定成約ADRは10月9,537円と前年を+3.7%上回り、稼働率（推定）も91.9%と高い。価格帯で見ると主力は8,000〜1.2万円に集まり、その一段上は供給が薄い。新築150室の必要ADRが1.07万〜1.22万円になることを考えれば、主力帯の上部からこの薄い帯にかけてが千葉駅前の投資機会といえるだろう。幕張や舞浜とは違う、業務需要に根ざした県都の駅前市場として、安定性と伸びしろの両方を備えたエリアである。