千葉県のシティ／ビジネスホテル 推定成約ADRの確定月YoY分析 ― 年初+19.6%から7月−8.2%へ反転したシティと、振れ幅が小さいビジネス

千葉県のシティホテル（N=53施設）の2026年7月の推定成約ADRは¥10,105で、確定値同士で比べた前年同月の¥11,006（N=51施設）を8.2%下回った。同じ月のビジネスホテル（N=163施設）は¥7,739で、前年同月¥7,900（N=161施設）に対し−2.0%にとどまる。半年前の2026年1月にはシティが¥12,020（N=51施設）で前年同月比+19.6%、ビジネスが¥8,374（N=164施設）で+12.3%と、両業態がそろって二桁で伸びていた。年初に大きく取れたシティホテルが夏に前年割れへ反転し、ビジネスホテルは上下いずれの局面でも振れ幅が小さい——この非対称性は、業態ごとに値決めレンジとフロア価格の設計思想を分けるべきことを示している。本記事では確定月同士のYoY（前年同月比）19ヶ月分を並べ、県内サブマーケットまで分解して検証する。

本記事のデータについて｜対象: 千葉県のシティホテル（N=51〜53施設）およびビジネスホテル（N=160〜165施設）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年8月27日。

確定19ヶ月のYoY：シティは振れ幅34.8pt、ビジネスは14.4pt

まず、確定値が出そろった2025年1月から2026年7月までの19ヶ月について、シティホテルとビジネスホテルの推定成約ADRを前年同月と突き合わせる。比較はいずれも確定月ベースの値同士で行い、現時点推定の月は含めていない。

シティホテルのYoYは−8.2%（2026年7月）から+26.6%（2025年4月）まで、振れ幅34.8ポイントに及ぶ。標準偏差は8.6ポイントで、19ヶ月のうち前年割れは3ヶ月（2025年1月−0.7%、2026年4月−7.1%、2026年7月−8.2%）だった。対してビジネスホテルは−2.0%（2026年7月）から+12.3%（2026年1月）で振れ幅14.4ポイント、標準偏差3.2ポイント、前年割れは2026年7月の1ヶ月のみである。19ヶ月平均で見るとシティ+6.9%、ビジネス+4.5%と伸び率そのものはシティが上回るが、その上昇は月ごとの大きな上下動を伴っている。この反転の兆しが上期のどの時点で出ていたかは、千葉県のホテル単価、上期は前年超え・6〜7月で反転が転換点を切り出して確認している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

年次を重ねて描くと、シティホテルの2026年（1〜7月）は4月を除き年初から5月まで2025年の同月を上回っていたにもかかわらず、6月に¥9,952（+0.3%）で前年並みへ収束し、7月に¥10,105と前年を下回った。前年の2025年7月が¥11,006と高水準だった反動でもあるが、2024年7月の¥9,952と比べても2026年7月は¥10,105で、2年前の水準に近いところまで戻っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルの同じ期間は、2026年5月の¥8,754を高値に、6月¥7,878、7月¥7,739と下げてはいるものの、下げ幅そのものが小さい。2024年7月の¥7,340、2025年7月の¥7,900と並べると、2026年7月は3年のなかで中位に位置する。シティが2年前の水準まで戻したのに対し、ビジネスは前年の水準をわずかに割り込んだところで踏みとどまっている構図である。

年間レンジの幅：シティ23〜28%に対しビジネスは10〜13%

振れ幅の差は、YoYだけでなく年内の季節形状にも表れる。シティホテルの2025年（12ヶ月確定）は高値が2025年4月の¥12,731、安値が2025年6月の¥9,927で、年間レンジは28.2%。2026年の確定済み1〜7月でも高値2026年5月¥12,264、安値2026年6月¥9,952で23.2%の開きがある。ビジネスホテルは2025年が高値2025年8月¥8,186、安値2025年1月¥7,454で9.8%、2026年1〜7月が高値2026年5月¥8,754、安値2026年7月¥7,739で13.1%と、いずれもシティのおよそ半分以下の幅に収まる。

加えて、シティホテルでは初夏の谷が3年続けて確認できる。2024年6月¥9,737、2025年6月¥9,927、2026年6月¥9,952といずれもその年の最安値圏で、2024年に限っては9月の¥9,605が年間最安だったものの6月はそれに次ぐ低さだった。3年とも¥9,700〜¥10,000のごく狭い帯に着地している点は、シティホテルのフロア価格を考えるうえで有効な物差しになる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

両業態の水準差そのものも動いている。シティホテルの推定成約ADRをビジネスホテルで割った倍率は、2026年1月に1.44倍まで開いたあと、2026年7月には1.31倍まで縮まった。前年同月にあたる2025年7月は1.39倍、2024年7月は1.36倍だったので、3年の7月を並べると2026年7月の1.31倍が最も狭い。シティ側の下げがビジネス側より大きかったぶん、業態間のプレミアムが圧縮されたことになる。

この期間、需要そのものが細っていたわけではない。2026年6月・7月の千葉県の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は下表のとおりで、シティ・ビジネスとも80%台の高い水準で推移している。価格が前年を下回った月にも掲載在庫の消化は進んでいた、という並びである。この在庫消化がどのリードタイム帯で進むのかについては、千葉県4業態の9月前半ブッキングカーブが業態別の進度差を追っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

7月の下振れは県内3市に共通、1月の伸びは市によって割れた

県全体の数字がどこから来ているかを確かめるため、シティホテルの推定成約ADRを市単位に分解する。集計に足る施設数が確保できるのは浦安市（N=6施設）、成田市（N=12施設）、木更津市（N=5施設）の3市である。

2026年7月は、3市すべてが前年同月を下回った。浦安市は¥28,549から¥25,888へ−9.3%、成田市は¥9,164から¥8,598へ−6.2%、木更津市は¥10,358から¥8,800へ−15.0%。県全体のシティホテル−8.2%は、特定の一部エリアの落ち込みが平均を引き下げた結果ではなく、価格帯の異なる複数のサブマーケットで同時に起きた動きだったことになる。

一方で2026年1月は様相が異なる。県全体が+19.6%だったのに対し、浦安市は−0.5%（¥27,880→¥27,743）とほぼ横ばい、成田市は+5.0%（¥9,854→¥10,342）、木更津市は+13.4%（¥9,490→¥10,759）。年初の伸びは3市に一様には表れておらず、県全体の+19.6%はこの3市以外の施設群も含めた合成値である。「年初は強い」という県レベルの結論を自館の所在地にそのまま持ち込めない、ということでもある。浦安・成田・木更津の各サブマーケットがそれぞれどのような需要構造を抱えているかは、千葉県ホテル投資2026-2028マップがエリア単位で整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年8〜12月の水準レンジ — 確定した前年水準に、実測された振れ幅を当てる

ここまでは確定値の実績だけを扱ってきた。値決めの実務では、確定を待てない先の月についても幅の当たりを付けておきたい。そこで予測は行わず、既に起きた振れ幅がそのまま続いた場合の写像として水準レンジを置く。具体的には、確定済みの前年（2025年8〜12月）の推定成約ADRに、2026年1〜7月の確定7ヶ月で実測された前年同月比の四分位（シティ p25 −3.4%／p50 +3.2%／p75 +9.3%、ビジネス p25 +1.5%／p50 +4.4%／p75 +6.8%）を掛け合わせる。いずれも既発表の確定値の算術写像であり、現時点推定の月の数値は一切用いていない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテルは悲観と楽観の開きが5ヶ月平均で¥11,176〜¥12,646（幅13.2%）に達するのに対し、ビジネスホテルは¥8,081〜¥8,503（同5.2%）にとどまる。同じ手続きで引いたレンジの幅そのものが業態間で2.5倍違うという点が、ここまで見てきた振れ幅34.8ポイント対14.4ポイントの差と整合する。シティ側は幅を持った価格改定計画（上下いずれにも動かせる余地）を、ビジネス側は狭い帯のなかでの刻みの細かさを、それぞれ準備しておく形になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2軸のグリッドは、シティホテルについて前年同月比の想定を−8%から+8%まで動かしたときの含意ADR水準を、前年の基準月ごとに並べたものである。網掛けの0%行が前年並みで着地した場合の水準で、たとえば11月は前年¥12,299が高い基準になっているため、−4%でも¥11,807と2026年7月の実績¥10,105を大きく上回る。同じ「前年同月比−4%」でも、基準となる前年の月によって到達する絶対水準はまるで違う。前年同月比だけを社内の目標値に置くと、この基準月の高低が見えなくなる。

千葉県のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ：3つの物差し

① 振れ幅の物差し。千葉県の確定19ヶ月において、シティホテルのYoYは−8.2%〜+26.6%（振れ幅34.8ポイント、標準偏差8.6ポイント）、ビジネスホテルは−2.0%〜+12.3%（同14.4ポイント、3.2ポイント）。前年割れの回数もシティ3ヶ月／ビジネス1ヶ月と差がある。業態別に「どれだけ動く市場か」を数値で持っておくと、自館の変動が異常値なのか市場並みなのかを即座に判定できる。

② フロアの物差し。シティホテルの初夏の谷は2024年¥9,737、2025年¥9,927、2026年¥9,952と3年続けて狭い帯に収まった。年間レンジがシティ23.2〜28.2%、ビジネス9.8〜13.1%であることと合わせれば、上限と下限を業態別に引き直す材料になる。

③ 粒度の物差し。2026年7月は県全体−8.2%に対し浦安市−9.3%・成田市−6.2%・木更津市−15.0%と方向は共通だったが、2026年1月は県全体+19.6%に対し浦安市−0.5%と方向すら分かれた。県平均は方向感の確認まで、値決めの根拠はサブマーケットまで。この使い分けが、千葉県のように性格の異なる商圏を抱えるエリアでは特に効いてくる。

データについて

• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義：OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。本記事で扱った対象月は2026年6月・2026年7月。
• ブッキングカーブ: 宿泊日の90日前から直近までの観測に基づく。本記事の推定OCCは宿泊日直前時点の観測値を用いた。
• 推定成約ADRの定義：OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。本記事の前年同月比はすべて確定値同士の比較であり、2026年8月以降の月は現時点推定のため比較に用いていない。
• 対象Nの内訳：千葉県のシティホテルは月あたりN=51〜53施設、ビジネスホテルはN=160〜165施設。サブマーケット別は浦安市N=6施設、成田市N=12〜13施設、木更津市N=5施設（いずれもシティホテル）。推定OCCの観測施設数はシティ50〜53施設、ビジネス134〜142施設。
• データ時点: 2026年8月27日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

■ データソース

メトロエンジンリサーチの宿泊価格・在庫データ（各宿泊予約サイトの公開情報を日次で収集・集計）を用いた。推定成約ADRは千葉県のシティホテル（月あたりN=51〜53施設）およびビジネスホテル（N=160〜165施設）のエリア中央値の月平均、サブマーケット別は浦安市N=6施設・成田市N=12〜13施設・木更津市N=5施設。推定OCCの観測施設数はシティ50〜53施設、ビジネス134〜142施設。集計期間は2024年1月〜2026年7月。

■ 試算前提

前年同月比はすべて確定値（検証済み履歴基準）同士の比較とし、現時点推定にあたる2026年8月以降の月は比較に用いていない。表5〜表7の水準レンジは予測ではなく、確定済みの2025年8〜12月の推定成約ADRに、2026年1〜7月の確定7ヶ月で実測された前年同月比の四分位（シティ p25 −3.4%／p50 +3.2%／p75 +9.3%、ビジネス p25 +1.5%／p50 +4.4%／p75 +6.8%）を掛け合わせた算術写像である。表7の感応度グリッドは前年同月比を−8%〜+8%の5段階で動かした場合の含意水準で、いずれも既発表の確定値からのみ導出しており、新たな需要予測は置いていない。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%であり、個々の施設の実成約単価とは一致しない。推定OCCはOTA掲載在庫ベースの推定値で、実客室稼働率とは定義が異なり高めに出る。サブマーケット別のN=5〜13施設は母数が小さく、少数施設の価格改定が中央値を動かしうる。県全体の値は3市以外の施設群を含む合成値であるため、個別施設の評価基準としてそのまま用いることはできない。また表5〜表7のレンジは過去に観測された振れ幅の再現を仮定したものであり、需要環境・新規供給・イベントの有無といった構造要因の変化は織り込んでいない。