宮崎県ホテル投資マップ2026｜高千穂町1.94万円・宮崎市8,887円（+14.8%）、津波想定と必要ADR1.3万円

宮崎県でホテル投資を検討するとき、最初に押さえたいのは市町村ごとの単価の階層である。メトロエンジンリサーチの集計では、2026年10月の推定成約ADRは高千穂町が19,400円（前年同月比+16.6%）、日南市が9,100円、県都の宮崎市が8,900円（同+14.8%）となり、都城市・延岡市・日向市は6,100〜6,500円の業務帯に並んだ。本稿ではこの単価階層に、主要7拠点の客室ストック、2月に山が立つ月次の季節型、日向灘沿岸の津波浸水想定と地価を重ね、50〜100室規模の新規開発が成立するADRの水準までを試算する。

本記事の客室ストックは、宮崎駅から半径5,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月13日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。同じ条件で、青島駅・油津駅・都城駅・延岡駅・日向市駅・高千穂バスセンターの各半径5,000m圏も集計した。

市町村別ADRは3層 — 高千穂1.9万円、宮崎・日南9,000円前後、業務帯6,000円台

まずは県内の単価の全体像から確認する。宮崎県全体の推定成約ADRは2026年10月に7,100円（N=168施設）で、前年同月の6,800円から+4.5%の伸びだった。この県平均を挟んで、市町村は大きく3つの層に分かれる。最上位は山岳観光地の高千穂町で、19,400円（N=13施設）と県平均の2.7倍の水準にある。

中間層を形成するのが、日南海岸のリゾートを抱える日南市の9,100円（N=14施設、前年同月6,600円から+38.0%）と、県都・宮崎市の8,900円（N=59施設）である。宮崎市は算出対象が59施設と県内で最も厚く、前年同月7,700円からの+14.8%という伸びは県全体の単価を押し上げる主因になったと読める。一方で都城市6,300円（N=21施設）、延岡市6,100円（N=18施設）、日向市6,500円（N=7施設）、えびの市5,600円（N=11施設）は業務需要を主体とする層で、都城市・延岡市は前年同月とほぼ同水準で推移している。

表のうち高原町は算出対象が2施設にとどまるため、順位や伸び率の議論には用いない。投資判断の起点として読めるのは、対象施設数が二桁に乗る高千穂町・日南市・宮崎市・都城市・延岡市・えびの市の6市町といえる。

県全体の水準を九州の他県と並べると、宮崎県の位置づけがはっきりする。2026年10月の推定成約ADRは大分県15,600円、福岡県13,400円、熊本県11,300円に対して宮崎県は7,100円で、九州7県では鹿児島県（7,000円）と並ぶ最も低い層にあたる。前年同月比も宮崎県の+4.5%は佐賀県（+1.1%）に次いで小さく、福岡県（+19.4%）や長崎県（+15.3%）の伸びとは開きがある。県全体で見れば単価の上昇局面はまだ序盤であり、宮崎市（+14.8%）や高千穂町（+16.6%）のように局所的に伸びている市町を選んで入ることが、県単位の平均値に投資判断を引きずられないための前提になる。

客室ストックは宮崎駅5km圏に集中 — 7圏11,727室のうち57%

次に、単価の背後にある供給の分布を見ていく。県内の主要7拠点から半径5km圏の客室ストックを合計すると、掲載ベースで151軒・11,727室、このうち稼働中は114軒・9,983室だった。宮崎駅圏だけで掲載63軒・6,631室を占め、7圏合計の57%が県都の中心部に集まっている。

宮崎駅圏の中身を業態で見ると、ビジネスホテルが43軒・4,843室と圏内の73%に達する。規模別では101〜200室の施設が22軒・3,239室と最も厚く、51〜100室は7軒・533室にとどまった。2020年代に開業した施設は9軒・1,070室あり、新しいストックの絶対量は7圏で最も多い。これに対して都城駅圏は21軒・1,667室、延岡駅圏は20軒・1,508室と、県都の4分の1前後の規模でビジネスホテル中心の構成になっている。

観光地側は規模の小ささが際立つ。高千穂バスセンター圏は掲載15軒・350室で、うち13軒が50室以下、旅館が8軒・129室を占める。青島駅圏はリゾートホテルが5軒・517室、油津駅圏は10軒・278室と、いずれも単価の高さに対して客室の絶対量が限られている点が特徴といえる。

月次の山は2月 — 宮崎市はキャンプ期に12,600円、最低月の1.9倍

単価の階層は年間を通じて一定ではない。宮崎市の月次ADRを2025年と2026年で重ねると、プロ野球やJリーグのキャンプが県内各地で行われる2月に明確な山が立つ。2026年2月は12,600円（N=56施設）で、年間で最も低い6月の6,500円に対して1.9倍、前年2月の10,800円からも+16.9%伸びた。次に高いのは秋で、2025年11月は9,300円、2026年9月・10月も9,000円前後まで上がっている。2月の単価が突出する背景と駅1km圏の単価帯については、宮崎のホテルはなぜ2月だけ高いのかで詳しく分析している。

一方、夏の山は相対的に小さい。2026年8月は7,600円と、前後の7月7,200円・9月9,000円の間に収まり、県都の単価を決めているのは夏休みよりもキャンプ期と秋の行楽・コンベンション需要だと読める。2025年11月から2026年10月までの12か月を単純平均すると8,300円で、10月の8,900円は年間の平均よりやや高い位置にある。

キャンプ期の山は県都だけの現象ではない。都城市は2026年2月に9,000円（N=19施設）と前年2月の7,400円から+21.8%上がり、日南市も2月は8,300円（N=14施設）と冬場の他の月を上回った。これに対して高千穂町は、5月の19,400円と10月の19,400円が年間の二つの頂点で、1月は12,800円まで下がる春秋型の季節性を持つ。延岡市は年間を通じて5,600〜6,100円の狭い幅に収まり、業務需要が単価を安定させている構図がうかがえる。

先行きについては、調査時点の掲載水準から推定した宮崎市の2026年11月が11,900円（N=58施設）、12月が9,800円（N=56施設）、2027年2月が16,200円（N=45施設）となっている。ただし、これらは現時点で公開されている販売価格に基づく途中経過であり、確定した過去月とは算出の基準が異なるため、前年同月比としては扱わない。

立地評価 — 沿岸5圏の客室の23.3%が津波浸水想定区域内

日向灘に面する宮崎県では、立地評価に津波浸水想定の確認が欠かせない。国土交通省 不動産情報ライブラリが提供する津波浸水想定区域のデータに、各圏の宿泊施設の位置を1軒ずつ重ねたところ、沿岸5圏（宮崎駅・青島駅・油津駅・延岡駅・日向市駅）の掲載9,710室のうち2,260室、比率にして23.3%が想定区域内に位置していた。同一施設が複数の区画にかかる場合は名寄せし、最も深い浸水深の区分で1回だけ数えている。

ただし、圏ごとの差は大きい。宮崎駅圏は6,631室のうち区域内が279室（4.2%）にとどまり、県内最大のストックの大半は想定区域の外にある。対照的に、日向市駅圏は掲載13軒・588室のすべてが区域内に入り、青島駅圏も72.6%、油津駅圏は56.5%だった。延岡駅圏は48.0%が区域内だが、そのうち668室は想定浸水深0.3m未満の区分に属する。内陸の都城駅圏と高千穂バスセンター圏は、区域内の客室が確認されなかった。

想定区域内であることは、開発や取得ができないことを意味しない。想定浸水深が2m以上の区分に入る客室は沿岸5圏で747室あり、その多くは海辺の眺望を商品価値とする青島と日向のリゾート・サーフ需要の施設にあたる。こうした立地では、低層階の用途計画、避難動線、保険料、金融機関の担保評価が事業計画の前提条件になるため、想定浸水深の区分を早い段階で確認しておきたい。

地価の水準も拠点ごとに開きがある。各拠点に最も近い商業地の標準地価格は、宮崎駅前の高千穂通2丁目が191,000円/㎡（前年比+4.4%）で、都城駅前60,600円/㎡・延岡駅前60,000円/㎡の約3倍だった。伸び率で目を引くのは青島で、青島2丁目の標準地は45,600円/㎡と前年から+10.1%上昇している。高千穂町の中心部は32,100円/㎡で横ばいとなっており、ADRが県内最高の層にありながら土地の取得単価は宮崎駅前の6分の1という関係が成り立つ。

宮崎駅周辺の商圏 — 1km圏に従業者27,397人、居住人口は2040年も横ばい圏

県都の需要の厚みは、周辺の就業と居住のデータからも確かめられる。総務省・経済産業省の経済センサスによると、宮崎駅から半径1km圏には2,472事業所が立地し、従業者は27,397人、このうちオフィス系の従業者が7,119人（26.0%）を占める。県庁所在地の業務中心として、平日の出張需要を支える基盤が駅の徒歩圏に集まっているといえる。

居住人口の側では、半径1.5km圏に2020年時点で47,813人が住み、2040年の推計は45,885人（2020年比−4.0%）と緩やかな減少にとどまる。高齢比率は27.0%だった。なお、これは国勢調査に基づく居住人口であり、来訪者や通過者を含む滞在人口ではない点に留意したい。

2026年の新規供給 — 10室以上は4軒・240室、県都中心部は小幅

供給面では、2026年に県内で開業が確認された宿泊施設は27軒・290室だった。ただし、その大半は貸別荘やグランピングなど1〜数室の小規模施設で、客室数10室以上に絞ると4軒・240室となる。内訳はリゾートホテル104室、新富町と小林市のロードサイド型が計95室、宮崎市のグループ滞在向けホテル41室で、宮崎駅周辺のビジネスホテル帯に直接加わる新規供給は限られていた。

先の計画については、宮崎駅5km圏の掲載ストックに2027年開業予定の212室が1軒含まれている（詳細はダイワロイネットホテル宮崎 2027年3月8日開業を参照）。国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく計画データでは、調査時点で県内の該当案件は確認されなかった。もっとも、これは確認申請ベースの数字で、今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みであり、現時点での確定パイプラインの下限値として参照するのが適切だろう。建設費の上昇が全国的に新規供給を抑えている環境は、既存施設と新規参入者の双方にとって競争環境の緩和要因になりうる。

ポジショニング — 1万〜1.5万円帯は宮崎駅圏に厚く、県北・県西には存在しない

ここからは施設単位の単価と規模を重ね、投資余地のある価格帯を探る。7圏で2026年10月のADRを算出できた104施設を、客室数とADRの平面に置いたのが下の図である。1万〜1.5万円の価格帯は、宮崎駅圏では11施設・1,792室と最も厚い層を形成しており、県都に限れば空白ではない。この帯の主力は100〜200室級のビジネスホテルとシティホテルで、2020年代に開業した新しい施設が複数含まれる。

ところが、同じ帯を規模で切ると景色が変わる。51〜100室でADRが1万〜1.5万円に入る施設は7圏合計で5施設、宮崎駅圏では1施設しかない。さらに都城駅圏は算出対象16施設の最高値が9,300円、延岡駅圏は15施設の最高値が7,900円で、両圏には1万円以上の施設が1軒も存在しなかった。業務需要が安定している県北・県西で、上位の価格帯がまだ商品として提供されていないことは、今後の成長余地と捉えられる。県北・県西3市の単価帯と上位価格帯の状況は、延岡・日向・都城のホテル投資2026でも取り上げている。

成立ADRの試算 — 宮崎駅前80室は12,900円、インフレ織込みで14,500円

最後に、空白の価格帯に新築で参入する場合に必要なADRを逆算する。前提は、総投資額に対するGOP利回り6%を目標とし、宿泊売上のみを収入として計上する簡易モデルである。建築単価は宿泊特化型で坪240万円、小規模高単価型で坪250万円とした。国土交通省の建築着工統計に基づく2025年のホテル建築費はS造で坪240.5万円、RC造で202.6万円となっており、宿泊特化型の前提はこのS造の実績に合わせている。

GOP率は宿泊特化型で40%を採用した。インヴィンシブル投資法人が開示する国内ホテルのGOP実績は38.9%（2024年12月期・91物件）であり、これに近い水準を置いている。稼働率75%の前提は、県内ビジネスホテルの稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）が2026年5〜9月に71.5〜79.4%（対象37〜40施設／客室3,536〜3,787室、主要予約サイト掲載ベース）で推移したことを踏まえた。この稼働率はOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。

試算の結果、宮崎駅前の80室（A）は総投資額18.8億円に対して必要ADRが12,900円となった。2029年開業を想定し、着工から竣工までの建設費上昇（2026年+5.3%、2027年+5.0%、2028年前半分）を複利で織り込むと建設費は1.13倍になり、総投資額は21.2億円、必要ADRは14,500円まで上がる。宮崎駅圏で10月のADRがこの水準を上回っていたのは、47施設のうちインフレ前の基準で8施設、織込み後で7施設だった。新築が成立するのは、圏内の上位帯に位置づけられる商品に限られるといえる。

都城駅前（B）は土地代が小さい分、必要ADRは12,400円（織込み後14,000円）とわずかに下がるものの、圏内の最高値9,300円とはなお開きがある。新築よりも、既存施設の取得と改装によって1万円前後の商品をつくる方向が現実的な選択肢になるだろう。高千穂の50室・小規模高単価型（C）は必要ADRが32,700円（同36,800円）で、町のADR中央値19,400円を上回るが、圏内には2万円台後半から7万円台の施設が複数存在しており、上位帯の商品設計であれば射程に入る水準と読める。

感度表が示すとおり、宮崎市の標準的な水準に近いADR9,000円・稼働75%ではGOP利回りは3.7%にとどまり、13,000円で5.4%、15,000円で6.2%となる。必要ADRの14,500円ちょうどでは6.0%で、稼働率が65%まで下がると同じ単価でも5.2%に落ちる。逆に通年85%を確保できれば13,000円でも6.1%と目標を超えるため、単価と稼働のどちらで採算を取りにいくかは、キャンプ期と秋の需要をどこまで取り込めるかの読みに左右される。2月のキャンプ期に単価が1.9倍へ跳ねる季節性を年間平均にどこまで取り込めるかが、採算を左右する変数になりそうだ。なお、本試算は簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。

まとめ — 単価・津波想定・地価の3枚を重ねて候補地を絞る

ここまでを整理すると、宮崎県のホテル市場は高千穂町の1.9万円、宮崎市・日南市の9,000円前後、都城・延岡・日向の6,000円台という3層で構成され、宮崎市は前年同月比+14.8%と単価の上昇局面にある。客室ストックは宮崎駅5km圏に7圏合計の57%が集まり、その4.2%しか津波浸水想定区域にかからないという点で、県都中心部は単価・供給・立地条件の3つがそろった商圏といえる。

投資機会として浮かぶのは二つある。一つは宮崎駅圏の51〜100室で1万〜1.5万円を狙う中規模商品、もう一つは1万円以上の施設が存在しない都城・延岡での上位帯づくりである。沿岸のリゾート立地は地価の伸びと単価の高さが魅力だが、青島駅圏で72.6%、日向市駅圏で100%の客室が想定区域内にあるため、想定浸水深の区分を踏まえた建物計画と資金調達の設計を先に固めたい。地域金融機関やデベロッパーにとっては、本稿の3枚の地図を重ねることが候補地の一次スクリーニングとして有効だろう。

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