東京都シティホテルの推定成約ADR、9月−10.3%から10月−0.7%へ下げ幅縮小 — ビジネスホテルは10月+14.0%で明暗

メトロエンジンリサーチが集計する東京都のホテル推定成約ADR（税抜相当）を、確定月同士の前年同月比で追うと、シティホテル（N=110施設）の2026年9月は¥24,650と前年9月の¥27,467から−10.3%、8月は¥21,265で前年比−20.6%と、夏場に大きく水準を切り下げていた。ただし10月は¥31,731と前年の¥31,970に対し−0.7%まで下げ幅が縮み、半年続いたマイナス圏から前年並みの目前まで戻している。一方、ビジネスホテル（N=914施設）は8月こそ−8.9%だったものの、9月に¥13,364（+2.2%）でプラスへ転じ、10月は¥17,491（+14.0%）と二桁の伸びを記録した。同じ都内でありながら、業態によって夏の落ち込みの深さと秋の回復速度がはっきり分かれた形といえる。本稿では2024年からの3年分の月次系列を重ねて季節形状の変化を読み、価格帯の圧縮と公表運営実績との整合を確かめたうえで、都内のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーが年末年始の価格設定に向けて何を確認すべきかを整理する。

対象: 東京都のシティホテル N=104〜110施設・ビジネスホテル N=892〜924施設（月により変動）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年11月5日。

確定3カ月の前年比 — シティは8月を底に縮小、ビジネスは9月から反転

まずは本稿の軸である確定月同士の比較を、直近3カ月について並べる。推定成約ADRは過去月が確定値、現在・未来月が現時点の販売状況に基づく推定値という二つの基準を持つため、前年同月比は両方が確定している月に限って算出した。表1のとおり、シティホテルは8月の−20.6%（差額−¥5,504）を底に、9月は−10.3%（−¥2,817）、10月は−0.7%（−¥239）と、月を追うごとに下げ幅が半分以下に縮んでいる。ビジネスホテルは8月の−8.9%（−¥1,135）から9月に+2.2%（+¥292）へ転じ、10月は+14.0%（+¥2,143）と伸びを拡大した。

いずれも確定値同士の比較。N=推定成約ADRの算出対象施設数。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ここで注意したいのは、比較の土台となる2025年が、両業態とも前年（2024年）から大きく伸びた年だったことだ。シティホテルの2025年8月は前年比+13.0%、9月は+19.3%、10月は+17.5%と二桁の上昇を重ねており、2026年の落ち込みはその高い土台に対する反動という側面を持つ。2年前の2024年と比べると、シティホテルの2026年8月は¥23,695に対し−10.3%と依然低いが、9月は¥23,020に対し+7.1%、10月は¥27,220に対し+16.6%と、2年スパンでは秋の水準を上回っている。ビジネスホテルは2024年比で8月−3.1%、9月+11.8%、10月+31.1%と、秋の伸びが一段と際立つ。図1に2026年1〜10月の前年比を業態別に並べた。

図1 東京都 推定成約ADR 前年同月比（2026年1〜10月・確定月同士）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテル — 1〜4月は前年超え、5月以降は6カ月連続のマイナス

シティホテルの2026年を月ごとに追うと、年初はむしろ堅調だった。1月¥26,419（+8.3%）、2月¥25,629（+4.0%）、3月¥30,282（+5.8%）、4月¥31,241（+0.5%）と4カ月連続で前年を上回り、転機は5月の¥26,298（−3.8%）にある。そこから6月−12.8%、7月−17.1%、8月−20.6%と下げ幅が月ごとに広がり、9月−10.3%、10月−0.7%で底を打った格好になる。1〜10月の単純平均では2026年が¥26,200、2025年が¥27,500で−4.6%と、通年ではまだ前年を下回っている。夏の下げがどこから来たかは、前回の東京のシティホテル8月ADR−20.6%・ビジネス−8.9%の分析が3年分の確定値を重ねて掘り下げている。

図2は2024年から2026年までの月次系列を1〜12月の軸に重ねたものだ。2025年の線が2024年の線を全月で上回るのに対し、2026年の線は4月まで2025年とほぼ重なり、6〜8月に2024年の水準まで落ち込んだのち、10月に再び2025年の線へ合流している。11月と12月の点線は現時点の販売状況に基づく推定値であり、確定値ではない。対象施設数は2025年の104〜107に対し2026年は106〜110と大きな変化はなく、集計対象の入れ替わりで説明できる動きではない。

図2 東京都シティホテル 推定成約ADR（税抜相当）月次・年重ね。実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテル — 夏の谷が浅く、秋の山が高い

ビジネスホテルの2026年は、シティホテルと同じ夏場の谷を経験しながら、その深さが明らかに浅かった。1〜5月は+0.4%〜+5.7%の範囲で前年を上回り、6月¥11,890（−4.7%）、7月¥12,306（−5.3%）、8月¥11,554（−8.9%）と3カ月のマイナスを挟んで、9月¥13,364（+2.2%）で反転した。10月の¥17,491は2024年10月の¥13,346、2025年10月の¥15,348に続く3年連続の上昇で、前年比+14.0%は2026年の月次で最大の伸びになる。1〜10月平均は2026年¥14,100、2025年¥13,800で+1.9%と、通年でも前年をわずかに上回った。

図3の年重ねを見ると、ビジネスホテルは3年とも4月と10〜11月に山、1月と6〜8月に谷という季節形状が安定しており、2026年はその形を保ったまま秋の山だけが一段高くなっている。シティホテルの8月が2024年比−10.3%まで沈んだのに対し、ビジネスホテルの8月は2024年の¥11,924に対し−3.1%にとどまり、6月は+1.0%、7月は+4.6%と2024年を上回っていた。

図3 東京都ビジネスホテル 推定成約ADR（税抜相当）月次・年重ね。実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

業態間の価格差 — 2.1倍から1.8倍へ圧縮、稼働は高水準を維持

両業態の動きを一つの指標にまとめると、シティホテルとビジネスホテルの推定成約ADRの倍率が縮んでいる。2025年は8月2.11倍、9月2.10倍、10月2.08倍とおおむね2.1倍で安定していたのに対し、2026年は8月1.84倍、9月1.84倍、10月1.81倍と1.8倍台に収まった。シティホテルが単価を下げる一方でビジネスホテルが単価を保った、あるいは上げた結果、都内の宿泊市場では上位業態と中位業態の価格帯が近づいている。表2に2026年1〜10月の確定月と前年値を一覧にした。

倍率=シティ÷ビジネス（2026年確定値）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

単価が下がった夏場に稼働まで崩れていたのかは、別の指標で確かめる必要がある。OTA掲載在庫ベースの推定OCC（宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく固定コホート）を経過月で見ると、東京都シティホテル（対象51〜54施設／客室15,932〜17,294室・主要予約サイト掲載ベース）の月平均は8月87.2%、9月90.0%、10月95.0%と推移し、ビジネスホテル（対象529〜561施設／客室77,620〜80,960室）は8月88.8%、9月90.3%、10月95.8%だった。この推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため実稼働より高めに出る点に留意が必要だが、少なくとも夏場に在庫が大量に売れ残っていた形跡はなく、シティホテルの8月の単価下落は稼働を守る代わりに単価を譲った動きとして読める。稼働の前年比は観測条件が異なるため本稿では扱わない。

11月・12月の現時点推定 — 参考値として前年確定値と並べる

11月以降は確定値がまだ存在しないため、現時点の販売状況に基づく推定値を参考として示すにとどめる。表3のとおり、シティホテルの2026年11月は¥32,985（N=108）、12月は¥29,036（N=109）、ビジネスホテルは11月¥19,215（N=898）、12月¥17,336（N=892）と推定されている。前年の確定値はシティ11月¥32,756・12月¥31,397、ビジネス11月¥16,540・12月¥15,211で、数字上はシティが11月は前年並み・12月は前年を下回り、ビジネスが両月とも前年超えの位置にあるように見えるが、推定値は販売の進行に伴って日々変動するため、確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要がある。ここでは「10月に戻した水準が11月も崩れていない」という現況の確認までにとどめたい。月次の平均では見えない大晦日の山と成人の日までの谷については、年末年始2026-27のホテル料金 — 5都市の日別ピークと成人の日までの谷が日別価格で描いている。

2026年11・12月は現時点の販売状況に基づく推定値で確定値ではない。前年比は確定後に算出する。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

公表運営実績との照合 — 全国ポートフォリオのADRは9月もプラス

推定値の向きを公表実績と突き合わせておく。ホテル主体型REITが開示する2026年9月の運営実績（表4）では、ジャパン・ホテル・リート投資法人の変動賃料等導入29ホテル合計がADR¥20,468（前年比+2.3%）・稼働率85.6%、インヴィンシブル投資法人の国内ホテル101物件がADR¥15,461（+7.6%）・稼働率85.2%、いちごホテルリート投資法人の全ポートフォリオがADR¥11,937（+16.3%）・稼働率87.2%（いずれも2026年9月）と、いずれもADRは前年を上回った。これらは全国に分散したポートフォリオの実測値であり東京都のシティホテルに限った数字ではないが、全国ベースの実測ADRが9月にプラスを保つなかで東京都シティホテルの推定成約ADRが−10.3%だったという対比は、夏から秋にかけての軟化が全国的な需要減というより都内の上位業態に固有の価格調整であったことを示唆している。推定値はOTA等の販売データから導く先行指標、公表実績は確定した実測値という役割の違いを踏まえ、両者の向きが揃うかを確認する使い方が適切だろう。母集団の設計がどう違い、符号が食い違う月をRMでどう扱うかについては、ホテルREIT3社の2026年7月実測と東京都の推定成約ADR、なぜ符号が食い違うのかで詳しく分析している。

出典：各投資法人の月次運営実績開示（ジャパン・ホテル・リート投資法人／インヴィンシブル投資法人／いちごホテルリート投資法人）。数値は各社公表値をそのまま引用

東京都のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

判断トリガーの数値はいずれも本記事で提示した推定成約ADR（税抜相当）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 3つの物差し

東京都の推定成約ADRを確定月同士で比較した本稿の要点は三つに集約できる。第一に、シティホテルの前年割れは8月の−20.6%を底に、9月−10.3%、10月−0.7%と急速に縮小した。年初4カ月はプラスであり、5〜10月の6カ月だけがマイナス圏だった。第二に、ビジネスホテルは夏の谷が浅く（8月−8.9%）、9月+2.2%、10月+14.0%と秋に伸びを強めた結果、両業態の価格倍率が2.1倍から1.8倍に圧縮された。第三に、2025年の高い土台（シティ8〜10月は前年比+13.0%〜+19.3%）を踏まえると、2024年比では秋の水準を上回っており、単年の前年比だけで市場の強弱を判断しない物差しが要る。11月・12月の現時点推定（シティ¥32,985・¥29,036、ビジネス¥19,215・¥17,336）は参考値にとどまり、前年比の評価は確定を待って行うのが適切といえる。

よくある質問

Q. 東京都のシティホテルの推定成約ADRは2026年秋に前年並みへ戻ったのか。
A. 確定値同士の前年同月比は8月−20.6%、9月−10.3%、10月−0.7%と縮小し、10月は¥31,731と前年10月の¥31,970に近い水準まで戻りました（N=109施設）。ただし1〜10月の単純平均では2026年¥26,200に対し2025年¥27,500で−4.6%と、通年ではまだ前年を下回っています。

Q. ビジネスホテルとシティホテルで回復の速さはどう違ったのか。
A. ビジネスホテルは夏の谷が浅く（2026年8月−8.9%、2024年8月比でも−3.1%）、9月+2.2%、10月+14.0%と秋に伸びを強めました。シティホテルは6〜8月に2024年の水準まで落ち込んだ後、10月に2025年の水準へ戻しています。シティホテルの前年割れには、2025年に二桁の上昇を重ねた高い土台に対する反動という側面があります。本記事は差の要因そのものは特定していません。

Q. 2026年11月・12月の数値に前年比を付けていないのはなぜか。
A. 推定成約ADRは過去月が確定値、現在・未来月が現時点の販売状況に基づく推定値で、推定値は販売の進行に伴って日々変動します。そのため2026年11・12月は参考値として前年の確定値と並べるにとどめ、前年比は月末の確定後に算出します。

Q. 記事中の推定OCCは実際の客室稼働率と同じか。
A. 同じではありません。推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況に基づく推定値で、掲載外の客室を消化済み側に数えるため実稼働より高めに出ます。本記事では2026年8〜10月の東京都シティホテル・ビジネスホテルの値を、夏場に在庫が大量に売れ残っていたかどうかの確認に使っており、前年比は観測条件が異なるため扱っていません。

Q. ホテルREITの公表実績と推定成約ADRの向きが違うのはどう読めばよいか。
A. 2026年9月はホテル主体型REIT3社の公表ADRがいずれも前年を上回った一方、東京都シティホテルの推定成約ADRは−10.3%でした。REITの数値は全国に分散したポートフォリオの実測値で東京都に限ったものではありません。本記事ではこの対比を、全国的な需要減というより都内の上位業態に固有の価格調整を示唆するものとして読んでいます。

データについて

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

参考資料・出典一覧

■ データソース

メトロエンジンリサーチが継続取得するOTA公開価格・在庫データから算出した東京都の推定成約ADR（税抜相当。シティホテル104〜110施設・ビジネスホテル892〜924施設、2024年1月〜2026年12月の月次）と、OTA掲載在庫ベースの推定OCC（2026年8〜10月。シティホテル51〜54施設・ビジネスホテル529〜561施設）。REITの運営実績は各投資法人の2026年9月の月次開示。データ時点は2026年11月5日。

■ 試算前提

前年同月比と2024年比は、比較する両方の月が確定値である場合に限って算出した。2026年11・12月は現時点の販売状況に基づく推定値のため前年比を付していない。1〜10月平均は月次値の単純平均、業態間の倍率は同じ月のシティホテル÷ビジネスホテルで求めた。将来の着地やシナリオの試算は置いていない。

■ 限界・留意点

推定成約ADRはOTA等の販売データから推定した値で、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なる。対象施設数は月により変動する。推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため実稼働より高めに出る。REITの実績は全国に分散したポートフォリオの数値で、東京都に限ったものではない。本記事は価格変動の要因そのものは特定していない。

■ 市場データ

• メトロエンジンリサーチ「推定成約ADR・OTA掲載在庫ベース推定OCC」（東京都 シティホテル／ビジネスホテル、データ時点2026年11月5日）
• ジャパン・ホテル・リート投資法人 月次運営実績（2026年9月）
• インヴィンシブル投資法人 月次運営実績（2026年9月）
• いちごホテルリート投資法人 月次運営実績（2026年9月）