兵庫県のシティホテル、推定成約ADRが6カ月連続で前年割れ — 万博の反動とビジネスホテル+1.9%の維持をどう読むか

投稿日 : 2026.10.31

兵庫県のシティホテル、推定成約ADRが6カ月連続で前年割れ — 万博の反動とビジネスホテル+1.9%の維持をどう読むか

兵庫県のシティホテルの推定成約ADR（税抜相当）は、2026年9月の確定値で¥12,700（N=47）となり、前年同月の¥13,800（N=46）を7.8%下回った。前年割れは4月から6カ月続いている。一方でビジネスホテルは9月が¥7,800（N=168）と前年同月比+1.9%、8月も+2.8%で、小幅ながらプラスを保った。同じ県の中で、上位の業態だけが前年の水準に届いていない。本稿では、シティの前年割れが「値崩れ」なのか「前年の上振れからの反動」なのかを2年前の確定値と比べて切り分ける。そのうえで、ビジネスの小幅プラスを維持するための実務上の論点を11月の予約進捗から読み解く。

対象: 兵庫県のシティホテル N=47施設、ビジネスホテル N=166〜169施設（月により変動）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年10月29日。

本記事のデータについて
• ADR（平均客室単価）＝各施設がOTA上で公開する最安プラン水準（2名1室利用時・1室あたり料金・税込）に業態別の補正係数を適用して算出した推定成約単価（税抜相当）。上場ホテルREITが開示する物件別実績との照合（91施設・直近3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。推定値であり、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なります。
• エリア（都道府県・市区町村）単位のADRは、対象施設の推定成約単価の中央値（エリアの標準的な施設の水準）です。
• 掲載価格に言及する箇所は、2名1室利用時の1室あたり料金（税込）です。
• OCC（稼働率）＝エリア内の総客室数に対する販売済み客室数の割合（OTA販売在庫に基づく推定値）。
• 出典：メトロエンジンリサーチ（国内約168,000施設のOTA公開価格を継続追跡、うち稼働確認済み約27,000施設）

Key Takeaways

— 兵庫県シティホテルの推定成約ADRは2026年9月¥12,700（前年比−7.8%）、4月から6カ月連続の前年割れ。ただし4〜9月平均は2024年同期比+9.3%で、万博期の上振れの反動と読める。
— ビジネスホテルは9月¥7,800（+1.9%）と小幅プラスを維持。シティ÷ビジネスの価格倍率は1.80倍→1.63倍に縮み、業態間の段差は2024年並みに戻りつつある。
— 11月の土曜はシティの推定OCCが直近96〜98%に達する一方、平日（11月11日）の上積みはシティ+7.6ptに対しビジネス+22.7pt。満ちる日の単価と平日の前倒し販売が論点になる。

シティホテルの推定成約ADR — 前年比は6カ月連続のマイナス、2年前比ではプラス

まずはシティホテルの月次推移を年ごとに重ねて確認したい。2026年の1〜3月は平均¥12,800と前年同期の¥11,500を11.3%上回っており、年初の時点では前年を超えるペースだった。流れが変わったのは4月である。4月が前年比−6.2%、5月が−1.2%、6月が−12.4%、7月が−7.5%、8月が−8.7%、9月が−7.8%と、6カ月続けて前年を下回った。4〜9月の平均は¥12,600で、前年同期の¥13,600から7.3%低い。上期（1〜6月）までの確定値がたどった軌跡は、兵庫のシティ6月−12.4%・ビジネス−0.4% — 推定成約ADRの確定月YoYで読む上期で詳しく整理している。

ただし、この比較の土台になる2025年は特殊な年だった。2025年4月13日から10月13日まで、大阪市の夢洲で大阪・関西万博が開かれており、兵庫県のシティホテルはこの期間に前年比で+10.8%（4月）から+23.7%（6月）まで単価を押し上げていた。2025年4〜9月の平均¥13,600は、2024年同期の¥11,500を大きく上回る水準である。そこで2026年を2年前の2024年と比べると、4〜9月平均は+9.3%、9月単月でも+6.0%となり、2年前の水準はしっかり上回っている。シティの前年割れは、値崩れというより万博期の上振れが剥がれた反動と読むのが自然だろう。会場を抱えた大阪府では反動の幅がさらに大きく、同じく2024年を基準線に置いて読み解いた大阪の確定9月、推定成約ADRはビジネス−34.0%・シティ−21.8% — 万博会期の前年ではなく2024年を基準線に読むも参考になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

兵庫県シティホテルの推定成約ADR（確定値・税抜相当、N=46〜47）。2026年は確定済みの1〜9月のみ表示。2025年11月は集計対象施設数が他の月と揃わない（N=10）ため表示していない。

反動であっても、運営の現場にとって前年比マイナスが続くことに変わりはない。問題は、この先の価格判断で前年の確定値を基準線にし続けるかどうかである。前年同月の水準を目標に置けば、万博期の上振れを追いかけて稼働を落とすおそれがある。逆に2024年の水準まで下げれば、2年かけて積み上げた単価を手放すことになる。次の節では、同じ期間のビジネスホテルの動きと並べて、この判断の手がかりを探る。

ビジネスホテルの推定成約ADR — 万博の反動を吸収し、9月は+1.9%

ビジネスホテルも2025年に単価を上げていたが、上げ幅はシティより小さかった。2025年の4〜9月は前年比+4.7%から+9.6%の範囲に収まり、シティのような20%台の跳ね上がりはない。その分、2026年の反動も浅く、前年を下回ったのは5月（−1.2%）と6月（−0.4%）の2カ月だけだった。7月は+1.5%、8月は+2.8%、9月は+1.9%と、夏以降は再びプラス圏に戻している。4〜9月の平均は¥7,700で前年同期比+1.0%、2024年同期比では+7.8%になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

兵庫県ビジネスホテルの推定成約ADR（確定値・税抜相当、N=165〜169）。2026年は確定済みの1〜9月のみ表示。2025年11月は集計対象施設数が他の月と揃わない（N=22）ため表示していない。

二つの業態を月ごとに並べると、シティとビジネスの価格差が縮んでいることがわかる。県全体のシティの推定成約ADRをビジネスで割った倍率は、2025年9月の1.80倍に対し2026年9月は1.63倍、8月も1.86倍から1.65倍に下がった。金額にすると、9月の差は¥6,100から¥4,900へ縮小している。万博期にシティだけが大きく上振れ、その上振れが剥がれた結果、業態間の価格の段差が2024年並みの幅に戻りつつある、という構図である。

兵庫県ビジネスホテル・シティホテルの推定成約ADR（確定値・税抜相当）前年同月比 2025年→2026年（1〜9月）
月	ビジネス 2025年	ビジネス 2026年	前年比	シティ 2025年	シティ 2026年	前年比	シティ÷ビジネス（2025→2026）
1月	¥6,932（N=167）	¥7,716（N=167）	+11.3%	¥11,012（N=47）	¥13,521（N=47）	+22.8%	1.59倍 → 1.75倍
2月	¥7,135（N=168）	¥7,359（N=167）	+3.1%	¥11,178（N=47）	¥11,878（N=47）	+6.3%	1.57倍 → 1.61倍
3月	¥7,368（N=166）	¥7,675（N=167）	+4.2%	¥12,355（N=47）	¥13,044（N=47）	+5.6%	1.68倍 → 1.70倍
4月	¥7,485（N=169）	¥7,576（N=166）	+1.2%	¥12,967（N=47）	¥12,159（N=47）	-6.2%	1.73倍 → 1.60倍
5月	¥8,040（N=168）	¥7,944（N=166）	-1.2%	¥13,801（N=47）	¥13,633（N=47）	-1.2%	1.72倍 → 1.72倍
6月	¥7,290（N=167）	¥7,260（N=166）	-0.4%	¥13,098（N=47）	¥11,473（N=47）	-12.4%	1.80倍 → 1.58倍
7月	¥7,559（N=168）	¥7,673（N=166）	+1.5%	¥13,120（N=47）	¥12,131（N=47）	-7.5%	1.74倍 → 1.58倍
8月	¥7,884（N=168）	¥8,104（N=167）	+2.8%	¥14,632（N=47）	¥13,366（N=47）	-8.7%	1.86倍 → 1.65倍
9月	¥7,678（N=169）	¥7,826（N=168）	+1.9%	¥13,808（N=46）	¥12,737（N=47）	-7.8%	1.80倍 → 1.63倍

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ここまでを整理すると、2026年の兵庫県はシティが「前年比マイナス・2年前比プラス」、ビジネスが「前年比も2年前比もプラス」という組み合わせになる。全国の動きも参照しておきたい。主要ホテルREITが公表した2026年9月の運営実績では、ADRの前年同月比はいずれもプラスだった（下表）。対象は全国のポートフォリオで兵庫県単独の数値ではないが、シティの前年割れが全国共通の現象ではなく、関西に固有の前年の上振れに由来していることと整合する。

主要ホテルREITの2026年9月運営実績（全国ポートフォリオ）
投資法人	対象	客室稼働率	ADR	ADR前年同月比	出典
インヴィンシブル投資法人（8963）	国内ホテル101物件	85.2%	15,461円	+7.6%	月次開示
ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）	変動賃料等導入29ホテル合計	85.6%	20,468円	+2.3%	月次開示
いちごホテルリート投資法人（3463）	25ホテル合計（改装休館を除く）	87.2%	11,937円	+16.3%	月次開示

出典：各投資法人の2026年9月月次開示より作成（全国ポートフォリオ。兵庫県単独の数値ではない）

11月の予約進捗 — 週末はシティも埋まり、平日の上積みはビジネスが先行

単価の前年割れが需要の弱さを映しているのかどうかは、予約の進み方で確かめられる。2026年11月の宿泊日について、推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を45日前・30日前・直近の3点で見ると、土曜日はシティもビジネスも高い水準で進んでいる。11月21日（土）はシティが45日前で92.6%、30日前で98.0%に達し、直近（24日前）でも97.7%と、ほぼ埋まった状態にある。11月7日（土）・14日（土）も直近で96%台だった。少なくとも週末に関しては、シティの需要が細っているとはいいにくい。10月の週末についても、兵庫の10月週末、三連休の上乗せは旅館・リゾートの5.4ptだけ — 10/10・10/17・10/18を4業態のブッキングカーブで比較で、シティが早い段階から高い水準で進み、ビジネスが直前帯で追い上げる同じ構図を確認している。

違いが出るのは平日である。11月11日（水）のシティは45日前72.3%から直近（14日前）79.9%と、上積みは+7.6ptにとどまった。同じ日のビジネスは61.1%から83.8%へ+22.7ptと伸び、14日前の時点でシティを上回っている。11月18日（水）もビジネスが+17.3pt、シティが+10.4ptと、直前帯で積み上がる力はビジネスのほうが強い。出張など直前に決まる需要をビジネスが受け止めている形と考えられる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ブッキングカーブ（推定OCC・OTA掲載在庫ベース）。横軸は宿泊日までの残り日数。対象シティホテル25施設／客室3,748室、ビジネスホテル78施設／客室9,476室（主要予約サイト掲載ベース）。観測は2026年10月28日まで。

2026年11月宿泊日の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）— シティ／ビジネスの予約進捗
宿泊日	直近観測	シティ 45日前	シティ 30日前	シティ直近	シティ上積み	ビジネス 45日前	ビジネス 30日前	ビジネス直近	ビジネス上積み
2026年11月7日（土）	LT10	90.3%	93.6%	96.0%	+5.7pt	85.4%	90.7%	94.3%	+8.9pt
2026年11月11日（水）	LT14	72.3%	76.1%	79.9%	+7.6pt	61.1%	70.2%	83.8%	+22.7pt
2026年11月14日（土）	LT17	89.4%	94.0%	96.4%	+7.0pt	84.1%	91.1%	94.8%	+10.7pt
2026年11月18日（水）	LT21	72.1%	74.2%	82.5%	+10.4pt	64.3%	73.9%	81.6%	+17.3pt
2026年11月21日（土）	LT24	92.6%	98.0%	97.7%	+5.1pt	86.5%	94.8%	97.6%	+11.1pt
2026年11月22日（日）	LT25	83.2%	91.9%	90.5%	+7.3pt	75.4%	82.4%	85.2%	+9.8pt
2026年11月28日（土）	LT31	84.4%	—	86.6%	+2.2pt	71.9%	—	79.2%	+7.3pt

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。対象シティホテル25施設／客室3,748室、ビジネスホテル78施設／客室9,476室（主要予約サイト掲載ベース）。直近観測は2026年10月28日。上積みは45日前から直近観測までの差。11月28日は宿泊日まで31日の時点のため30日前の値はまだない。

経過月の実績も同じ傾向を示している。2026年9月の推定OCC（OTA掲載在庫ベース、宿泊日前日の観測）はシティが月平均85.8%（22〜26施設／客室3,300〜3,866室）、ビジネスが88.0%（74〜80施設／客室8,985〜9,632室）だった。曜日別では、シティの土曜が90.7%に対し金曜は83.7%と、週末とそれ以外の差が大きい。連休の9月20日（日）・21日（月・祝）はシティ・ビジネスとも100%前後まで埋まっていた。週末と連休は満ちるが平日の上積みが鈍い、というシティの姿が月次の実績からも読み取れる。

なお、10月以降の推定成約ADRは現時点の販売状況に基づく推定で、確定値とは推定の基準が異なる。そのため前年の確定値との単純比較はせず、月末の確定を待ちたい。同じ基準の中で月の並びを見ると、シティは11月が¥15,900（N=48）と10月の¥15,100（N=47）や12月の¥14,000（N=48）より高く、現時点では11月が秋の山になっている。ビジネスは10月¥10,900（N=161）、11月¥10,800（N=162）、12月¥10,400（N=154）と、緩やかに下がる並びだった。

兵庫県のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

1. 前年比の物差しを2年前比と併用する。シティの4〜9月は前年比−7.3%だが、2024年同期比では+9.3%だった。前年の確定値だけを目標にすると、万博期の上振れを追いかける価格設定になりやすい。自館の数値も前年と2年前の両方で並べ、市場の反動幅より自館の下げ幅が大きいかどうかで判断したい。

2. 埋まる日に単価を譲らない。11月の土曜は、シティの市場推定OCCが直近で96〜98%に達している。稼働で心配の少ない日に前年割れの単価を受け入れているなら、そこに見直しの余地があるといえる。前年比のマイナスを平日の値付けで取り返そうとするより、満ちる日の単価を確かめるほうが効率的だろう。

3. シティの平日は「待っても積み上がりにくい」前提で組む。11月11日のシティの上積みは+7.6ptで、ビジネスの+22.7ptとは進み方が違う。直前の伸びに期待して在庫を抱えるより、早い段階で法人・団体・連泊などの需要を確保できないかを検討したい。

4. ビジネスのプラスは直前帯が支えている。ビジネスは平日の30日前から直近にかけて大きく積み上がっている。この時間帯で慌てて値下げすると、9月の+1.9%という小幅なプラスは簡単に消える。シティとの価格差が1.63倍まで縮んだ局面では、シティ側の値下げがビジネスの需要に及ぶ可能性もあり、自館の競合圏での価格差を定期的に点検しておきたい。

上の示唆を、時間軸に沿った打ち手に落とすと次のとおりになる。いずれも市場の数値を判断の起点にしたもので、自館の予約状況と照らし合わせて取捨選択されたい。

時間軸別アクションプランと判断トリガー
時間軸	打ち手	判断トリガー（記事中の数値）	狙い
今週	11月の土曜（7日・14日・21日）の残室と設定価格を棚卸しする	シティの市場推定OCCが直近で96〜98%に達しているのに、自館の土曜の在庫消化が市場より遅れている場合	稼働が埋まる日に単価を譲っていないかを確かめる
今週	2026年4〜9月の自館ADRを前年同月と並べ、前年比の符号を市場と照合する	シティ市場は4〜9月平均で前年比−7.3%、2024年同期比では+9.3%。自館の下げ幅がこれより大きいか小さいか	前年割れが市場全体の反動か、自館固有の要因かを切り分ける
2週間以内	シティは平日の価格を時期で区切って見直す	11月11日（水）のシティは45日前72.3%から直近79.9%と上積みが+7.6ptにとどまり、ビジネスの+22.7ptと差がある	平日は需要の上積みが鈍い。前倒しで在庫を動かす余地を探る
2週間以内	ビジネスは平日の直前帯で値下げを急がない設定を検討する	ビジネスの11月11日・18日は30日前から直近まで+13.6pt／+7.7ptと直前帯で伸びている	ビジネスの前年比+1.9%（9月）を支える直前の単価を守る
来月に向けて	12月〜2027年1月の価格カレンダーを、前年の確定値ではなく2024年と並べて組む	シティの9月は前年比−7.8%でも2024年9月比では+6.0%。前年は万博会期の水準	反動を値崩れと読み違えず、2年前比で基準線を置く
来月に向けて	シティとビジネスの価格差を自館の競合圏で点検する	県全体のシティ÷ビジネスの倍率は9月で1.80倍から1.63倍に縮小	差が縮んだ局面で、シティが提供価値を価格にどう載せるかを詰める

まとめ — 前年割れを読むための3つの物差し

兵庫県のシティホテルは、2026年4月から推定成約ADRの前年割れが6カ月続いている。ただし前年は万博期の上振れで、2年前比では4〜9月平均+9.3%と単価の水準は保たれていた。ビジネスホテルは反動が浅く、9月は+1.9%と小幅なプラスを維持している。この局面の価格判断には、次の3つの物差しが使えるだろう。

第一は「2年前比」である。前年比のマイナスが反動なのか値崩れなのかは、2年前と比べてはじめて区別できる。第二は「満ちる日の単価」で、週末にシティの推定OCCが9割台後半まで達しているなら、前年割れは需要ではなく価格設定の問題として扱える。第三は「業態間の価格差」で、シティ÷ビジネスの倍率が1.80倍から1.63倍に縮んだ今、シティは提供価値を価格に載せ直す段階、ビジネスは直前帯の単価を守る段階にあると考えられる。

データについて

本記事のデータ定義と対象
推定OCCの定義	OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。対象は総客室の30%以上をOTAに掲載する施設で構成した固定コホート（各宿泊日で同じ施設集合）。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（掲載外の客室を消化済み側に数えるため高めに出る）。
ブッキングカーブ	宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。対象は2026年11月の7宿泊日、観測は2026年10月28日まで。
推定成約ADRの定義	OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。前年比は確定月同士でのみ算出した。
対象 N=	推定成約ADR: 兵庫県シティホテル N=46〜47（2024年1月〜2026年9月の確定月。2025年11月はN=10のため比較対象外）、ビジネスホテル N=165〜169（同。2025年11月はN=22のため比較対象外）。現時点推定（2026年10〜12月）はシティ N=47〜48、ビジネス N=154〜162。推定OCC: 2026年11月の宿泊日はシティ25施設／客室3,748室、ビジネス78施設／客室9,476室。2026年9月の実績はシティ22〜26施設、ビジネス74〜80施設。
データ時点	データ時点: 2026年10月29日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

参考資料・出典一覧

参考資料・出典一覧
資料	リンク
大阪府「いくで!万博開幕直前記念万博特集」（会期 2025年4月13日〜10月13日）	https://www.pref.osaka.lg.jp/j_fusei/2503/cts0101_477.html
インヴィンシブル投資法人 2026年9月月次開示	https://www.invincible-inv.co.jp/news/upd/140120261026555713.pdf
ジャパン・ホテル・リート投資法人月次開示データ	https://www.jhrth.co.jp/file/review_exceldl-bbee5c73bb593e23531d912dac842c540e46f08e.xlsx
いちごホテルリート投資法人 2026年9月月次開示	https://www.ichigo-hotel.co.jp/ir/news/news_file/file/IchigoHotel_20261026_Monthly_Operating_Results_JPN.pdf