京都の確定9月、ビジネス−2.4%に縮小・シティは−14.6% — 8月から分かれた推定成約ADRの前年差

京都府のシティホテルとビジネスホテルについて、2026年9月の推定成約ADR（確定値）が出そろった。ビジネスホテル（N=327施設）は¥11,701で前年同月（¥11,992・N=319）比−2.4%にとどまり、8月の−15.6%から前年差が13pt縮んでいる。一方のシティホテル（N=61施設）は¥20,179で前年同月（¥23,624・N=58）比−14.6%と、8月の−10.2%から逆に4pt広がった。6〜8月は両業態がそろって2桁のマイナスを刻んでいたが、9月に入って動きが分かれた格好だ。本稿では確定月同士の前年同月比を1〜9月まで並べて業態差がどこで生まれたのかを読み解き、あわせて紅葉繁忙期（11月）の予約進捗を推定OCC（OTA掲載在庫ベース）で確認したうえで、値付け前のRM論点を整理する。

対象: 京都府のビジネスホテル N=327施設・シティホテル N=61施設（推定成約ADR・2026年9月確定値の対象施設数）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年10月27日。

1〜9月の前年同月比 — ビジネスは春にプラス、シティは6月から4か月連続の2桁減

まずは確定月同士の前年同月比を2026年1月から9月まで並べる。表1は京都府のビジネスホテルとシティホテルについて、各月の推定成約ADRと前年同月の確定値、その差を示したものだ。対象施設数（N=）は月ごとに変動するため、各セルに併記している。

ビジネスホテルは年初こそ1月−3.7%、2月−3.0%と小幅なマイナスで始まったが、3月+6.7%、4月+1.3%、5月+10.5%と春の3か月はいずれも前年を上回っていた。流れが変わったのは6月で、−9.8%から7月−13.0%、8月−15.6%と月を追うごとに前年差が深くなり、9月の−2.4%でようやく一桁台に戻している。1〜9月の単純平均で見ると2025年の¥12,900に対し2026年は¥12,612で−2.2%にとどまり、夏場の落ち込みを春の上振れが相殺した1年だったと読める。

これに対しシティホテルは、2月−0.3%、3月+2.4%、5月+3.7%と前年並みを保った月はあるものの、1月−8.9%、4月−8.1%と年前半から振れ幅が大きく、6月−14.6%、7月−16.8%、8月−10.2%、9月−14.6%と、6月以降は4か月連続で2桁のマイナスが続いている。1〜9月の単純平均は2025年の¥23,321に対し2026年は¥21,635で−7.2%と、ビジネスホテルの3倍以上の下げ幅になった。ビジネスが「夏の一時的な谷」であったのに対し、シティは「初夏から続く水準の切り下がり」と性格が異なる点が、今回の確定値から読み取れる第一の論点である。この6〜8月の二桁減が施設層のどこで起きたか、二桁下落局面での価格レンジと下限の置き方は、京都の推定成約ADR、確定6〜8月は前年比二桁減で整理している。

図1 京都府ビジネスホテルの推定成約ADR（税抜相当・月次）。2025年・2026年1〜9月は確定値、2026年10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定（点線・変動し得る）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

図2 京都府シティホテルの推定成約ADR（税抜相当・月次）。2025年・2026年1〜9月は確定値、2026年10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定（点線・変動し得る）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

図1と図2を年重ねで眺めると、ビジネスホテルは2026年の線が3〜5月で2025年を上回り、6〜8月で下にもぐり、9月でほぼ重なる。シティホテルは2026年の線が年間を通じて2025年の下を走り、とくに6月以降は両線の間隔が開いたままだ。同じ京都府で同じ月に観測した値でありながら、業態によって前年との位置関係が異なる以上、「京都の単価が下がった」と一括りにするより、業態ごとの需要の受け止め方に差があったと考えるほうが実態に近い。春まで前年を上回っていた京都が6月を境に反転した経緯については、京都のADRはなぜ初夏に折れたのかが1〜7月の確定値で稼働や予約進捗とあわせて読み解いている。

9月に分かれた理由 — 5連休の集中と「シティの対ビジネス倍率」の縮小

9月の業態差を考えるうえで手がかりになるのが、同月の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の日別の形である。2026年9月の京都府ビジネスホテル（対象189〜201施設・客室19,544〜20,010室、主要予約サイト掲載ベース）は月平均84.8%で、9月19日（土）95.5%、20日（日）100.0%（OTA掲載残室は約2万室中2室・満室施設98.3%で、販売停止に近い水準）、21日（月・敬老の日）99.9%、22日（火・国民の休日）92.3%と、19日から23日まで続いた5連休に需要が集中した。シティホテル（対象34〜37施設・客室4,987〜5,084室）も月平均85.3%、20日（日）99.8%、21日（月）99.8%、22日（火）93.9%と、連休の山の形は両業態でほぼ同じだった。

曜日別の平均でも、ビジネスは土曜89.6%・月曜86.7%・日曜82.1%、シティは土曜89.7%・月曜87.4%・日曜85.0%と並び、稼働面で業態差はほとんど見られない。それでもADRの前年差が片方だけ縮んだということは、連休に集中した需要を価格に反映できた度合いが業態で違っていた、と解釈するのが自然だろう。ビジネスホテルは客室単価の絶対水準が低い分、連休の需要圧が前年差の縮小として表れやすく、シティホテルは前年9月の水準（¥23,624）そのものが高かったため、同じ需要の山でも前年差を埋めきれなかったと考えられる。

この関係は「シティの対ビジネス倍率」で見ると分かりやすい。2025年9月のシティ¥23,624はビジネス¥11,992の1.97倍であったが、2026年9月はシティ¥20,179がビジネス¥11,701の1.72倍まで縮んでいる。8月は2025年が1.85倍、2026年が1.97倍と逆に開いていたので、9月の1か月で両業態の相対価格が入れ替わるように動いたことになる。シティホテルの運営者にとっては、ビジネスホテルとの価格差が狭まった状態で紅葉期を迎えるという意味で、単なる前年比以上に注意したい指標といえる。

前年同月比の補助線として、上場ホテルリートが公表する9月の運営実績を参照値として並べておく。いちごホテルリート投資法人（3463）の2026年9月実績は25ホテル合計（全館閉館中等を除く）でADR¥11,937・稼働率87.2%・RevPAR¥10,414、前年同月比はADR+16.3%・稼働率+2.0pt（出典：同社 月次運営実績 2026年9月）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）の変動賃料等導入29ホテル合計はADR¥20,468・稼働率85.6%・RevPAR¥17,519、前年同月比はADR+2.3%・稼働率−0.6pt（出典：同社 運営実績）だった。いずれも全国ポートフォリオの公表値で京都府に限った数字ではなく、集計基準も本稿の推定成約ADRとは異なるため水準の突合はしないが、全国の公表実績がADRで前年並みから増加を示す同じ9月に、京都府の確定値が両業態ともマイナスだったという対比は、今回の下振れが全国的な潮流というより京都固有の需給による部分がある可能性を示している（ただし後述の表4のとおり、シティホテルの前年割れは東京都・兵庫県でも起きている）。同じ9月のビジネスホテルを47都道府県で横断したビジネスホテルの推定成約ADR、2026年9月は44都道府県が前年超え・中央値+7.9%でも、京都はマイナス側に残った3府県の一つとして位置づけられており、暦要因と実力を分けて読む枠組みの参考になる。

10〜11月の参考水準と紅葉期の予約進捗 — 11月21日（土）はすでに9割超

ここからは未確定の月に移る。表2は2026年10月・11月の推定成約ADRの現時点の値を、前年の確定値と並べたものだ。ただし10月・11月の値は現時点の販売状況に基づく推定であり、確定値と集計基準が異なるため前年比は計算していない。確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要があり、ここでは参考水準としてのみ扱う。

10月の稼働を先に確認しておくと、2026年10月1日〜27日の推定OCCはビジネスホテル（対象188〜199施設・客室18,377〜19,462室）が平均93.7%、シティホテル（対象37〜38施設・客室5,084〜5,621室）が平均92.0%と、9月の84〜85%台から水準を上げている。日別では10月10日（土）がビジネス99.7%・シティ99.2%、10月21日（水）が99.1%・98.2%と、週末だけでなく平日にも天井に近い日が現れており、曜日別平均でもビジネスは水曜96.3%が土曜96.7%にほぼ並ぶ。日曜（ビジネス90.3%・シティ90.0%）と月曜（90.0%・88.1%）が相対的に低い点は9月と共通している。

そのうえで紅葉のピークにあたる11月後半の予約進捗を、ブッキングカーブ（宿泊日の45日前から直近までの観測）で確認する。表3は11月の主要な宿泊日について、45日前・30日前・直近の推定OCCを業態別に並べたものだ。対象はビジネスホテル199〜200施設・客室19,411〜19,475室、シティホテル38施設・客室5,621室（いずれも主要予約サイト掲載ベース）である。

図3 11月21日（土）・22日（日）・23日（月・祝）のブッキングカーブ（X軸=宿泊日までの残り日数、45日前から直近まで）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

最も進んでいるのは11月21日（土）で、ビジネスホテルは45日前の時点ですでに93.3%、30日前に98.0%、直近（26日前）には98.9%に達している。シティホテルも45日前95.4%・30日前97.7%・直近98.3%と、両業態とも45日前の段階で9割を超え、その後の上積みはビジネス5.6pt・シティ2.9ptにとどまった。翌22日（日）はビジネス88.3%→94.0%→95.3%、シティ92.9%→96.2%→97.1%と、土曜より一段低い位置から同じ傾きで積み上がっている。

対照的なのが3連休の最終日にあたる23日（月・勤労感謝の日）で、ビジネスは45日前76.9%・30日前82.5%・直近83.3%、シティは82.9%・84.5%・85.3%と、同じ連休の中で土曜（21日）との差がビジネス15.6pt・シティ13.0pt開いたままだ。連休明けに帰路につく客が多く、最終日の宿泊需要が薄くなるのは一般的な形だが、紅葉期の京都でもその構造が崩れていないことを今回のカーブは示している。

連休以外の週末では、11月14日（土）がビジネス82.8%（45日前）→90.3%（30日前）→95.0%（直近19日前）と、45日前から直近までに12.2ptを積み上げた。これは紅葉期の週末において、45日前以降にどれだけの直前需要が残っているかの実測値として使える数字である。11月28日（土）はビジネス83.2%→89.1%（直近33日前）、シティ89.4%→91.7%、11月25日（水）はビジネス85.8%→91.4%（直近30日前）、シティ90.0%→91.9%と、11月後半は平日・週末を問わず30日前の時点で9割前後に達する日が並ぶ。

主要府県との比較 — ビジネスの前年割れは京都・大阪だけ、シティは東京・兵庫も前年割れ

京都府の9月確定値を他の主要都道府県と並べると、業態ごとに京都の位置が違って見える。表4は同じ推定成約ADRの2026年9月確定値を、東京都・大阪府・兵庫県・福岡県・北海道と比べたものだ。

ビジネスホテルで前年を下回ったのは6都道府県のうち京都府（−2.4%）と大阪府（−34.0%）だけで、大阪は前年9月が万博会期中だった反動が大きい。東京都+2.2%、兵庫県+1.9%、北海道+8.9%、福岡県+9.9%と他はいずれもプラスで、ビジネスホテルの前年割れについては京都固有の要因がある、という本稿の読みと整合する。

一方のシティホテルは、京都府−14.6%に対して東京都−10.3%、兵庫県−7.8%、大阪府−21.8%と、大都市圏の4都府県がそろって前年を下回った。プラスは福岡県+21.9%と北海道+0.1%にとどまる。シティホテルの単価下落は京都だけの現象ではなく、大都市のシティホテルに共通する動きの中で京都の下げ幅が大きい、と読むのが妥当だ。シティの対ビジネス倍率を見ても、京都府（1.97→1.72倍）と東京都（2.10→1.84倍）は縮小幅が0.25〜0.26倍とほぼ同じで、兵庫県（1.80→1.63倍）、北海道（1.65→1.52倍）が続く。この倍率が広がったのは大阪府（1.24→1.47倍）と福岡県（1.53→1.69倍）だけだった。

11月確定値の3シナリオと単価×稼働の感度 — 倍率はどこまで縮み得るか

表2の10・11月は現時点の推定値であり、前年比は確定を待つ必要がある。とはいえ価格カレンダーを組むには、確定値がどの範囲に着地し得るかの目安が要る。表5は、2025年11月の確定値を基準に、前年比の置き方を3通りに変えて2026年11月の到達水準を試算したものだ。

9月と同じ前年比で着地する下振れシナリオでは、ビジネスは前年並みの¥21,091にとどまる一方、シティは¥27,292まで下がり、対ビジネス倍率は1.29倍まで縮む。2025年11月の1.48倍から0.19倍の縮小で、9月に起きた倍率の縮み（1.97→1.72倍）が紅葉期にも続くケースにあたる。上振れシナリオ（現時点推定のまま確定）でも倍率は1.44倍と前年を下回っており、11月はシティホテルの相対価格が前年より狭い範囲で推移する公算が大きい。

単価と稼働のどちらを優先するかの判断材料として、表6に単価の前年比と推定OCCの組み合わせでRevPAR指数を示した。前年並みの単価で91%を取った場合を100とすると、単価を5%下げて同じRevPARを保つには推定OCCを約4.8pt（91%→95.8%相当）上積みする必要がある。11月21日（土）のように45日前で9割を超えている日は上積みの余地が3〜6ptしかなく、値下げで稼働を買う打ち手は割に合いにくい。逆に11月23日（月・祝）のように80%台前半にとどまる日は、単価−5%で87%を取ればRevPAR指数は91と、前年並み単価・83%の91とほぼ同じで、稼働の上積みが単価の譲歩を相殺する。

京都府のビジネス・シティホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

以上を時間軸に沿ったアクションプランに落とすと、次のようになる。

まとめ — 京都の秋を読む3つの物差し

今回の確定9月を一言でいえば、ビジネスホテルは夏の谷から前年並みに戻り、シティホテルは6月から続く水準の切り下がりが9月も解消されなかった月である。この先の判断に使える物差しを3点に整理しておく。

第一に、前年同月比は確定月同士で、業態別に読む。 同じ京都府・同じ9月でもビジネス−2.4%とシティ−14.6%では意味が異なり、自館の前年比はこの業態の線との差分で評価したい。第二に、業態間の倍率を定点で持つ。 シティの対ビジネス倍率が1.97倍から1.72倍に縮んだ事実は、価格差の天井と床の両方を示す指標として、両業態の運営者が共有できる。第三に、紅葉期の週末は45日前時点の進捗で型が決まる。 11月21日（土）のように45日前で9割を超える日と、11月14日（土）のように直近までに12pt積み上がる日では、同じ週末でも価格の置き方が違ってよい。確定値と進捗の両方を手元に置き、10月・11月の確定を待って前年比を更新していく運用が、京都の秋を安定して読む近道になるだろう。

よくある質問

Q. 京都府のビジネスホテルの推定成約ADRは2026年9月にどうなった？

A. 2026年9月の確定値は¥11,701（N=327施設）で、前年同月の¥11,992から−2.4%でした。8月の−15.6%から前年差が13pt縮み、19〜23日の5連休に需要が集中したことが下支えになりました。

Q. 京都府のシティホテルの前年割れはいつから続いている？

A. 推定成約ADRの前年同月比は2026年6月−14.6%、7月−16.8%、8月−10.2%、9月−14.6%と、6月から4か月連続の2桁減です。1〜9月の単純平均でも前年比−7.2%で、ビジネスホテル（−2.2%）の3倍以上の下げ幅です。

Q. シティホテルの単価下落は京都だけの現象？

A. いいえ。2026年9月確定値の前年比は東京都−10.3%、兵庫県−7.8%、大阪府−21.8%（前年が万博会期中）と、大都市圏のシティホテルはそろって前年を下回りました。京都府（−14.6%）はその中で下げ幅が大きい部類です。ビジネスホテルの前年割れは主要6都道府県では京都府と大阪府だけでした。

Q. 2026年11月の紅葉期、京都のホテルの予約はどこまで進んでいる？

A. 2026年10月26日時点の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）で、11月21日（土）はビジネス98.9%・シティ98.3%、22日（日）は95.3%・97.1%に達しています。3連休最終日の23日（月・祝）は83.3%・85.3%と、土曜より13〜16pt低い水準です。

Q. 10・11月の推定成約ADRで前年比を出さないのはなぜ？

A. 2026年10・11月の値は現時点の販売状況に基づく推定で、確定値とは集計基準が異なるためです。本稿では参考水準（2026年10月27日時点でビジネス11月¥24,716・シティ¥35,474）として示し、前年比は月末の確定を待って確定値同士で比較します。

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