津田沼駅北口に東横イン238室、2028年完成へ｜駅2km圏の既存客室と同規模、人口は2040年+10%

津田沼駅の北口、船橋市前原西2丁目で、株式会社東横インが地上14階・238室のホテルを建てる計画が進んでいる。完成予定は2028年5月31日。ここは2024年10月まで「東横INN津田沼駅北口」（約180室）が営業していた場所で、建て替えにより客室を約1.3倍に増やして駅前に戻る。本稿では、駅2km圏の供給、1.5km圏の居住人口、周辺市の推定成約ADR、船橋市・習志野市の完売観測を重ね、この238室が受け止めうる需要を検証する。

前原西2丁目の建て替え計画 — 約180室から238室へ

計画地は千葉県船橋市前原西2-615。JR総武線・津田沼駅の北口から御成街道沿いに徒歩数分の位置にあたる。国土交通省の建築計画情報によると、建築主は株式会社東横イン、用途はホテル、新築・地上14階、延床面積4,355.99㎡、客室数238室で、着工は2026年6月、完成は2028年5月31日を予定する。地元の報道でも2026年4月に現地へ建築計画のお知らせが掲示されたことが伝えられている。

同じ場所では「東横INN津田沼駅北口」が営業していた。2024年8月から改装のための休館に入り、同年10月31日をもって営業を終えた後、建物は解体されている。報道ベースの旧客室数は約180室で、新施設はこれを約60室上回る。延床を客室数で割った1室あたりの延床は約18.3㎡。共用部を絞り客室を積み上げる、駅前宿泊特化型の典型的な設計である。駅前の同じ敷地で客室を約1.3倍にして再出発する計画であり、同チェーンが進める「駅前に供給を積む」成長戦略の一例といえる。建て替えで客室を積み増す際の解体費と容積の考え方は、ホテル建替えの解体費と容積の分析も参考になる。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成、旧施設の客室数は報道による

駅2km圏の供給 — 宿泊主体は3施設231室、238室はほぼ同規模

津田沼駅は駅舎の北側が船橋市、南側が習志野市にまたがる。行政区分で船橋市だけを見ると駅前の供給を取りこぼすため、本稿では駅を中心とする半径で供給を数えた。対象は、メトロエンジンリサーチが把握する施設のうち、直近3か月（2026年6月23日〜9月22日）にOTA上で価格の観測がある施設である。

半径2km圏で条件を満たすのは5施設283室。このうち2施設52室はレジャーホテルで、残る宿泊主体の施設は、駅直結のJR東日本ホテルメッツ津田沼（81室・習志野市）、2020年開業のベッセルイン京成津田沼駅前（92室・習志野市）、北口のカプセルホテル（58室・船橋市）の3施設231室である。238室の計画は、この宿泊主体ストックとほぼ同規模（約1.03倍）の客室を1棟で加えることになる。完成後の宿泊主体客室は469室となる計算だ。

2km圏の外側に目を向けると、約2.8〜2.9km先の幕張本郷駅周辺に客室150〜180室規模のビジネスホテルが集まり、習志野市茜浜には研修施設併設型のホテルがある。津田沼駅前は、船橋駅・西船橋駅と幕張本郷駅の間で、宿泊主体の客室が相対的に薄い区間だったといえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、直近3か月に価格観測のある施設）／国土交通省「建築物動態統計調査」

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（円の大きさ＝客室数、赤＝計画地）

千葉県内で確認申請が出ているホテル計画は、メトロエンジンリサーチが把握する範囲で5件ある。うち2件は浦安市（750室・126室、いずれも2026年完成予定）、1件は千葉市美浜区ひび野の幕張新都心（1,000室・地上23階、2027年12月完成予定）で、湾岸の大型案件が中心だ。津田沼の238室は、住宅地の駅前に置かれる数少ない案件のひとつである。このうち幕張新都心の1,000室計画がどのような前提で吸収されうるかは、海浜幕張駅前1,000室・総投資300億円の複合開発で詳しく分析している。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。※調査時点での確認申請ベース。今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みであり、現時点での確定パイプラインの下限値として参照。

居住の厚い駅 — 1.5km圏10.5万人、2040年まで増える推計

津田沼駅の性格を決めているのは、オフィスではなく住宅である。国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ別将来推計人口によると、駅を中心とする半径1.5km圏の居住人口は2020年の101,669人から2025年に105,468人へ増え、2040年には111,847人（2020年比+10.0%、2025年比+6.0%）に達する見込みだ。2025年の年齢構成は、15〜64歳の生産年齢人口が73,037人（69.3%）、65歳以上が17,975人（17.0%）と若い。首都圏郊外で2040年に向けて人口が増える駅は多くない。

出典: 国土交通省 国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口・R6国政局推計）（半径1.5km・250mメッシュ108セル、居住人口であり滞在人口ではない）

一方、就業の集積は中程度にとどまる。総務省・経済産業省「経済センサス-活動調査」（2021年）では、駅から半径1km圏に事業所1,686・従業者22,035人があり、うち情報通信・金融・専門サービスなどオフィス系の従業者は2,650人（12.0%）。商業・医療・教育を中心とする生活圏型の就業構造で、都心のようなオフィス出張の集積を当てにする立地ではない。

居住の厚い駅に置かれるホテルは、平日の出張需要に加えて、周辺住民を訪ねる来訪者の宿泊（VFR：帰省・親族訪問）、冠婚葬祭、住宅の建て替え・リフォーム時の仮住まい、受験や入学・転居の下見といった「住民起点」の需要を拾いやすい。10万人規模の居住人口が2040年まで増え続けることは、こうした需要の母数が細らないことを意味する。さらに駅南口には千葉工業大学の津田沼キャンパス（駅から徒歩1分）があり、北口からバスで約11分の場所には日本大学生産工学部の津田沼キャンパスがある。学会・入試・オープンキャンパスなど、大学に紐づく宿泊も季節的に発生する。

地価 — 駅前商業地は前年比+9.9%

国土交通省の令和8年地価公示では、計画地に近い標準地「船橋5-6」（前原西2-13-13、商業地）が1㎡あたり156万円で、前年の142万円から+9.9%上昇した。駅南口側の「習志野5-2」（津田沼1-2-23、商業地）は190万円で+11.8%である。市全体の商業地平均変動率は船橋市が+9.6%で千葉県内3位、習志野市は+7.1%で、県平均の+5.8%をいずれも上回る。駅前の土地の値上がりが続くなかで、ホテルとして使われてきた駅前の敷地を建て替えて客室を積み増す計画は、希少な駅前立地を生かした供給の積み方といえる。

出典：国土交通省「令和8年地価公示」（千葉県「令和8年地価公示 価格一覧」「市区町村別平均変動率順位表」）

単価 — 船橋市の推定成約ADRは9,500円、習志野市側は1.3倍

メトロエンジンリサーチの推定成約ADRを2025年9月〜2026年8月の12か月平均で比べると、船橋市は約9,500円（N=11〜14施設）で、千葉県全体（約10,100円、N=403〜423施設）をやや下回る。周辺では市川市が約10,200円（N=7〜8）、八千代市が約8,400円（N=4）で、船橋市はこの帯の中ほどに位置する。駅南口側を含む習志野市は約12,600円と高いが、対象が2〜3施設しかないため参考値にとどめたい。幕張新都心を含む千葉市美浜区は約13,400円（N=12〜13）、舞浜を含む浦安市は約23,900円（N=29〜30）である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（推定成約ADR・2025年9月〜2026年8月の月次値の単純平均、Nは月ごとの対象施設数の範囲）

津田沼から舞浜までは電車で30分前後、幕張新都心の海浜幕張までは乗り換えを含めて30〜40分ほどで着く。浦安市の単価が船橋市の約2.5倍、美浜区が約1.4倍という差は、イベントやテーマパークの開催日に「少し離れた駅で泊まる」前泊・後泊の動機になる。船橋市の月次推移を年ごとに重ねると、2026年は3〜5月に1万円前後まで上がり、2025年の同じ月を上回った。12か月平均は前年同期（約8,000円）比で+19.3%だが、この間に対象施設数が13〜15施設から11〜14施設へ入れ替わっており、構成の変化を含む数字として幅をもって見る必要がある。千葉県全体の同期間の伸びは+4.9%だった。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（船橋市・推定成約ADR、確定月のみ）

需給 — 船橋・習志野の12施設で週末はほぼ毎週完売

津田沼駅周辺の宿泊需要が既存の客室で受け止めきれているかを、船橋市・習志野市の完売観測で確かめた。対象は、両市のOTA掲載施設のうちOTA公開枠が総客室の30%以上ある12施設・1,086室（主要予約サイト掲載ベース、船橋市10施設・習志野市2施設）。2026年5月8日〜9月22日の宿泊日138日について、LT45〜LT1の残室推移を施設ごとに集計した。

12施設の選び方を補足しておく。両市でOTA公開枠が総客室の30%以上ある宿泊施設は15施設あり、ここからレジャーホテル1施設、研修施設1施設、観測日が期間の約半分（138日中74日）にとどまる1施設を除いた。除いた施設を戻しても結論は変わらない。研修施設を加えた13施設・1,260室で数え直すと、少なくとも1施設が完売した日は138日中123日、4施設以上が完売した土曜日は20日中19日、土曜日の1日あたり完売施設は7.6施設で、9月20日は13施設すべてが完売していた。

結果は明瞭だった。138日のうち118日で、12施設の少なくとも1施設が残室0に達している。土曜日は20日のうち19日で4施設以上が完売し、1日あたり平均7.1施設が売り切れた。月〜木曜でも平均2.4施設が完売しており、平日にも需要が既存の客室からあふれる日がある。12施設のうち6施設以上が完売した日は28日あり、そのうち14日が土曜日だった。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（対象12施設／客室1,086室、主要予約サイト掲載ベース、OTA公開枠30%以上の施設）

もっとも強かったのは9月19日（土）と20日（日）で、19日は12施設中11施設、20日は12施設すべてが完売した。この2日は幕張メッセで開かれた東京ゲームショウ2026の一般公開日（主催者発表の会期は9月17日〜21日、うち21日は中止）で、シルバーウィークの連休とも重なる。12施設のうち11施設は宿泊日の45日以上前から完売しており、LT45時点の推定OCCはすでに94%台にあった。幕張の大型イベントの宿泊が、会場から電車・バスで20〜30分圏の船橋・津田沼方面にまで広がっていることを示す。会期5日間をビジネスデイと一般公開日に分けた千葉県全体の完売施設率の動きは、東京ゲームショウ2026と千葉県の宿泊需要が掘り下げている。

ブッキングカーブで比べると、6〜8月の12施設の推定OCCはLT45で64.2%、LT1で85.4%だった。千葉県全体のビジネスホテル（80〜85施設／客室約1.0万室、同じく主要予約サイト掲載ベース）はLT45で55.8%、LT1で84.7%で、船橋・習志野は早い段階から埋まっている。土曜日に限ると、LT45で72.5%、LT1で90.9%に達する。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（船橋・習志野＝対象12施設／客室1,086室、千葉県ビジネスホテル＝80〜85施設／客室約1.0万室、いずれも主要予約サイト掲載ベース・2026年6〜8月の宿泊日平均）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（対象12施設／客室1,086室、主要予約サイト掲載ベース、2026年5月8日〜9月22日の宿泊日。推定OCCは観測がそろう日の平均）

船橋・習志野の上場ホテルREITの保有物件は、上場ホテルREIT7社が開示する保有物件（計302物件、2026年9月21日時点）には含まれず、県内の保有物件は浦安市・千葉市・成田市に所在する。この駅の宿泊需要は、主に独立系と駅前型チェーンが担ってきた市場といえる。

238室の受け皿の大きさ — 年間約8.7万室泊

238室の客室は、1年間に最大86,870室泊を供給する。下の表は、稼働の水準ごとに年間に埋まる室泊数と、船橋市の推定成約ADR（12か月平均・約9,500円）を当てはめた客室売上の規模感を示した簡易試算である。既存の宿泊主体3施設231室の年間供給は約8.4万室泊で、新施設は駅2km圏の宿泊主体の受け皿をほぼ倍にする。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（簡易試算。稼働は仮定値で、推定成約ADRは船橋市の中央値ベース。実際の事業計画とは異なる）

稼働とADRの両方を振ると、規模感の幅はさらに広がる。ADRには周辺市の推定成約ADR（12か月平均）を当てはめた。最も低い組み合わせ（稼働70%・八千代市水準）は約509百万円、最も高い組み合わせ（稼働90%・習志野市水準）は約988百万円で、船橋市水準・稼働80%の約661百万円を中心に上下に約23%〜49%の幅がある。ADRが船橋市水準から千葉県全体の水準に上がる効果（+6.7%）は、稼働を5pt引き上げる効果（80%→85%で+6.3%）とほぼ同じ大きさである。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（簡易試算。238室×365日×稼働×ADR。ADRは各市区の推定成約ADR・2025年9月〜2026年8月の月次値の単純平均。習志野市は対象2〜3施設の参考値。稼働は仮定値で、実際の事業計画とは異なる）

吸収の手がかりになるのは、先に見た完売観測である。12施設のうち毎週末7施設前後が売り切れ、幕張の大型イベント日には全施設が完売する状態は、既存の客室では受け止めきれない需要が週末に周期的に発生していることを示す。238室は、このあふれた需要を駅前で受け止める器になる。平日は、住民起点の来訪需要、大学関連の宿泊、市内の医療・商業に関わる業務出張が下支えする構図が考えられる。

まとめ — 住宅の駅に積む供給、3つの需要の取り込み方

津田沼駅北口の238室は、約180室の旧施設を建て替え、客室を約1.3倍に増やして駅前に戻る計画である。駅2km圏の宿泊主体の客室は3施設231室で、新施設はこれとほぼ同規模の受け皿を1棟で加える。1.5km圏の人口は2040年まで増え続ける推計で、就業の集積は中程度にとどまる一方、居住の厚さに支えられた来訪需要と大学需要、舞浜・幕張への前泊需要が重なる。船橋・習志野の12施設では土曜日の9割超で4施設以上が完売しており、週末にあふれている需要を駅前で受け止める余地は大きい。2028年5月の完成に向けて、駅前に供給を積む成長戦略がこの住宅の駅でどう需要を広げるかが注目される。

関連記事

• 東京ゲームショウ2026の宿泊 — 幕張3km圏の供給と予約の進み方
• 2027-28年ホテル竣工26件5,243室、竣工前に買い手を決める契約の実務
• 新規ホテル開業の立地、駅800m圏が57.7%に回復｜2019-2026年の距離帯分析
• ホテル1室あたりの延床は13〜196㎡ — 同じ5,000㎡が25室にも305室にもなる
• 海浜幕張駅前1,000室・総投資300億円の複合開発 — 千葉県最大級パイプラインの吸収余地
• 東京ゲームショウ2026と千葉県の宿泊需要 — ビジネスデイの完売施設率は通常木金の約3倍、一般公開日は3連休と切り分け不能
• ホテル建替えの解体費は㎡5.1万〜14.7万円 — 容積30%減で1室原価+12%
• 千葉県ホテル投資2026-2028マップ — 浦安/成田/幕張/木更津/房総5エリア徹底分析