コンテナホテル141拠点5,615室の投資構造 — 北関東ADR6,300円・稼働75%で利回り試算

国道・県道沿いの駐車場付き敷地に、13㎡のコンテナモジュールを1台1室で並べる。この「運び出せる客室」は、平時はビジネスホテルとして稼働し、災害時には車両で被災地へ運ばれて仮設の宿泊所や診療スペースになる。デベロップの公表によると、2026年9月現在、「HOTEL R9 The Yard」は全国141拠点・5,615室が開業しており、自治体などとの災害協定は201件にのぼる。本稿では、このアセットタイプを土地の貸し手、竣工済み物件の買い手、工業団地を抱える自治体の目線から整理する。拠点が集まる北関東3県について、立地の地価・用途地域、推定成約ADR、稼働率を集計し、1室あたりの投資額から回収年数と利回りのレンジを試算した。

要点：141拠点のうち3分の1が北関東、単価は県のビジネスホテル水準に並ぶ

拠点の配置には明確な重心がある。茨城・栃木・群馬の3県で49拠点・1,897室、全客室の33.8%を占め、千葉を加えると2,340室（41.7%）になる。1拠点あたりの客室数は平均39.8室。北関東の対象施設（12か月分の推定値がそろう44施設・1,646室）について推定成約ADRの12か月平均をとると、中央値は¥6,300、四分位範囲は¥5,900〜¥6,600だった。同じ期間の県別ビジネスホテルは栃木¥6,600、茨城¥6,700、群馬¥6,500である。13㎡の独立客室と客室前の駐車場という商品で、エリアの標準的なビジネスホテルと同じ価格帯を取れていることになる。

稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、2026年4月が中央値80.8%、5〜8月は74.7〜75.0%で推移した。この水準を前提に1室あたりの投資額を600万〜1,000万円の3通りで置くと、NOI利回りは6.2〜10.4%、単純回収年数は9.6〜16.1年となる（前提はすべて本稿の仮定。後段で詳述）。

移設型客室の制度整理 — 建築物か、何年で償却するか

投資判断の前に、「コンテナだから建物ではない」という通説を切り分けておきたい。国土交通省は、コンテナを継続的に使用し、随時かつ任意に移動できない形で設置する場合は、その形態と使用の実態から建築基準法第2条第1号の建築物に該当するとの見解を示している（平成16年12月6日付け国住指第2174号「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」、平成26年12月26日付け国住安第5号）。建築物に当たれば、建築確認を受けたうえで設置する必要がある。基礎に定着させて客室として使う以上、宿泊施設の計画は建築物として組み立てるのが前提になる。個別の判断は所在地の特定行政庁が行う。

税務の区分は、国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」で確認できる。金属造の旅館用・ホテル用の建物は、骨格材の肉厚によって3段階に分かれる。4mm超は29年、3mm超4mm以下は24年、3mm以下は17年である。鉄筋コンクリート造のホテル用（木造内装部分30%以下）は39年、木造は17年だ。どの区分が当てはまるかはモジュールの仕様次第であり、本稿では特定の区分を前提にしない。区分によって、800万円の1室あたり投資に対する年間の減価償却費は約28万円（29年）から約47万円（17年）まで開く。

固定資産税も同様に、家屋として課税されるかどうかは設置形態と基礎への定着性などをもとに自治体が判断する。Web上で見かける「コンテナは車両扱いなので固定資産税がかからない」という説明は、設置の仕方によって結論が変わるため、事業計画では所在自治体への事前確認を前提にしたい。家屋として課税された場合の1室あたりの税額と利回りへの影響は、ホテルの固定資産税は1室あたり年16万〜24万円で試算している。

最後の行が、このアセットタイプの特徴を最もよく表している。在来工法の建物は、借地期間が償却年数より短いと期間満了時に取り壊すことになり、残った簿価が回収しにくい。移設型の客室は、期間満了時に別の敷地へ運び出して使い続ける選択肢がある。土地の貸し手にとっては、更地で返ってくる見通しを立てやすい。

拠点の県別分布 — 27府県に展開、関東5県で客室の43.9%

デベロップが公表している「レスキューホテルの所在地と拠点数」（2026年9月現在）によると、開業済みの141拠点は27府県に広がる。客室数が多いのは茨城（18拠点・756室）、栃木（19拠点・690室）、群馬（12拠点・451室）、千葉（11拠点・443室）、福岡（8拠点・355室）、岐阜（8拠点・290室）の順だ。埼玉を含む関東5県の合計は63拠点・2,467室で、全客室の43.9%にあたる。開発中の案件は福岡と熊本に各1拠点あり、合計すると143拠点・5,711室となる。

2026年に入ってからも開業は続いている。1月24日に富山県魚津市、2月5日に兵庫県丹波市（56室）、3月17日に千葉県茂原市の2拠点目となる茂原六ツ野（67室）、5月13日に岐阜県本巣市（43室）が開業した。本巣は東海環状自動車道・大野神戸ICから車で約5分の県道沿いで、開業前日に本巣市などと災害協定を結んでいる。工業団地や幹線道路に近い敷地を選び、開業と自治体との協定をセットで進める展開が各地で見られる。

立地の地価と用途地域 — 準工業・住居系の幹線沿い、地価中央値は3.3万円/㎡

北関東3県の50施設について、施設の座標が含まれる用途地域と、最寄りの地価公示・地価調査地点を国土交通省の不動産情報ライブラリで照合した。用途地域は準工業地域が12施設で最も多く、準住居地域・第2種住居地域・第1種住居地域が各8施設、商業地域3施設、近隣商業地域2施設と続く。用途地域の指定を確認できなかった地点は9施設で、その多くは線引きのない都市計画区域（非線引都市計画区域）にある。ホテル・旅館は、用途地域の種別によって建てられる地域と建てられない地域があり、第1種住居地域では床面積の上限も付く。用途地域の指定がない区域でも、建蔽率などの制限が別に定められていることがある。候補地ごとに都市計画図で確認してほしい。市街化区域の外で開業する場合の開発許可・農地転用の手続きについては、2026年新規開業の61%は市街化区域の外で詳しく整理している。

地価の水準も確認しておく。施設から1km以内に地価公示・地価調査地点がある46施設について、最寄り地点の価格（2026年）の中央値は1㎡あたり3万2,700円、四分位範囲は2万6,500〜4万200円だった。前年比が取れた45地点では、上昇26、横ばい10、下落9で、中央値は+0.5%である。地価が1㎡3万円台の郊外で、客室と駐車場をセットにした低層の計画を置くという組み合わせだ。たとえば1室あたりの敷地を70㎡と置くと、土地の価格は約229万円になる。後段の試算で置いた年12万円の地代は、その約5%に相当する。

立地市の推定成約ADR — 宇都宮7,300円、県のビジネスホテル水準は6,500〜6,700円

次に、拠点がある市の価格水準を見る。栃木県で拠点がある12市について、推定成約ADRの12か月平均（2025年9月〜2026年8月）を、全カテゴリとビジネスホテルに分けて並べた。全カテゴリでは宇都宮市¥7,300（N=49〜51施設）、矢板市¥7,300（N=5〜7）、佐野市¥7,000（N=15〜17）、鹿沼市¥6,600（N=4〜5）、小山市¥6,300（N=17〜19）、真岡市¥5,900（N=11）、足利市¥5,800（N=12〜13）となる。日光市と那須塩原市は温泉・リゾートを含むため全カテゴリの値が高い。ビジネスホテルに絞ると、それぞれ¥10,000、¥6,400の水準になる。栃木県内の市町別の価格階層は、栃木のホテル単価、市町で3.6倍差が掘り下げている。

移設型客室の施設群そのものの価格も確認する。北関東3県で12か月分の推定値がそろう44施設（1,646室）について、各月の中央値を県のビジネスホテルと重ねたのが次の図である。施設群の月次中央値は¥5,400〜¥7,000のレンジで動き、12か月の平均は¥6,300だった。2025年11月・2026年5月・8月の山と、2026年1月・6月の谷という季節の形は、3県のビジネスホテルとほぼ同じ動きになっている。県別にみると、栃木18施設の中央値は¥6,200、茨城14施設は¥6,400、群馬12施設は¥6,200である。

県のビジネスホテル側も伸びている。12か月平均の前年比は、栃木+1.8%、茨城+3.3%、群馬+3.4%だった。周辺の相場が上がる局面では、同じ価格帯に並ぶ移設型客室にも値付けを引き上げる余地が生まれる。後段の感度分析でADRを上下に振っているのはそのためだ。なお、デベロップはレスキューホテルとして出動する際の料金を「1室1日7,000円〜（税抜・標準仕様）」と公表している。平時の推定成約ADRとほぼ同じ水準である。

稼働率 — 4月80.8%、5〜8月は75%前後で安定

稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、北関東3県の施設群について2026年4月から集計できる（対象47〜48施設／客室1,774〜1,839室、主要予約サイト掲載ベース）。施設ごとの月次値の中央値は、4月が80.8%（四分位範囲76.3〜84.0%）、5月74.8%、6月74.9%、7月75.0%、8月74.7%（同69.4〜77.8%）だった。客室数で加重した値も73.6〜80.4%で、中央値との差は小さい。観光の繁閑より、工場・物流・建設などの平日出張需要が底を支える立地の特徴が数字に出ている。

この稼働率は、OTA上で販売される在庫の消化状況にもとづく推定値で、施設全体の実稼働率とは異なる。法人契約や直販の比率が高い施設では、OTAに出す在庫の量によって推定値が振れやすい。試算では、稼働率を75%に置いたうえで±5ptの感度を確認する。

1室あたりの回収試算 — 800万円なら利回り7.8%、回収12.9年

ここからは、1室を投資の単位として試算する。1室あたりの開発費は公表されていない。デベロップは在来工法に比べて開発コストを4割削減できると説明しているが、比較の基準となる金額は示していない。そこで本稿では、1室あたりの総投資額（モジュール・基礎・外構・設備・開業費を含む）を600万円、800万円、1,000万円の3通りの仮定で置いた。国土交通省の建築着工統計をもとにした集計では、2022年から2024年にかけてホテルの坪単価は約4割上昇しており、投資額の置き方は建設時期によっても変わる。

この前提で、1室あたりの年間客室売上は172.5万円、GOPは86.2万円、地代と固定費を差し引いたNOIは62.2万円になる。建設費は2段階で見た。まず現在の水準で置いた投資額（Stage 1）、次に建設期間中の資材・労務費の上昇として年+5%を1年分織り込んだ投資額（Stage 2）である。モジュールを工場で製作し現地では据え付け中心となるため、建設期間を1年以内と置いた。在来工法より工期が短いぶん、建設費上昇の影響を受ける期間も短くなる。

ADRと稼働率を同時に動かした場合の幅も見ておく。800万円の計画（Stage 1）について、ADRを±10%、稼働率を65〜85%の範囲で5段階ずつ振ると、NOI利回りは5.4%から10.4%の間に分布する。稼働率が2026年4月並みの80%に届けば、ADRが1割下がっても7.3%を確保できる。一方、稼働率65%・ADR−10%の組み合わせでは5.4%まで下がるため、取得時には出張需要の厚さを立地ごとに確かめておきたい。

ADRを1割下げ、稼働率を5pt下げる厳しめのケースでも、800万円の計画でNOI利回りは6.1%を保つ。逆に、4月の稼働率に近い80%で回れば8.5%まで上がる。回収年数を償却年数と並べると、800万円の計画の回収12.9年は、金属造・ホテル用の24年（肉厚3mm超4mm以下）や29年（4mm超）の内側に収まる。事業用定期借地を20年で組む場合、回収を終えたあとの数年間の収益と、期間満了時に客室を移設して使い続ける価値が、上乗せの収益源になる。移設時の輸送費・基礎工事費は本試算に含めていないため、実際の計画では別途見積もってほしい。

竣工時売却という出口 — 1室あたり780万〜1,040万円の還元価格レンジ

移設型客室には、開発と保有を分ける取引の実例がある。LIFULL Investment（旧LIFULL Social Funding）は、2020年1月に栃木県矢板市の「HOTEL R9 The Yard 矢板」（49室）、2025年1月31日に福島県矢吹町の「HOTEL R9 The Yard 矢吹」（46室）を、いずれも竣工時に取得した。開発はデベロップが担い、取得後はデベロップにサブリースして同社が運営する。取得価格と利回りはどちらも公表されていない。

開発者の目線では、竣工時に売却すれば開発資金を早く回収して次の拠点に振り向けられる。買い手の目線では、稼働前の立ち上がりリスクをサブリースで抑えながら、地域の宿泊インフラに投資できる。参考として、前述のNOI（1室62.2万円）を還元利回りで割り戻すと、1室あたりの価格は還元利回り6%で1,037万円、7%で889万円、8%で778万円となる。売却価格と総投資額の差が開発者の利益、還元利回りが買い手の利回りに対応する。なお、実際のサブリース取引では、買い手が受け取るのは運営NOIではなく賃料であり、還元利回りの水準も取引ごとに異なる。以下の数値は取引事例ではなく、本稿の仮定にもとづく目安である。

総投資800万円の計画なら、還元利回り7%台までの売却で開発利益が残る。還元利回りの水準を左右するのは、立地の出張需要の厚さ、借地期間の残り、そして移設できる資産であることを買い手がどう評価するかだ。借地期間の残りが短くなっても、客室を別の敷地で使い続けられるなら、建物価値の目減りを在来工法よりも緩やかに見積もる余地がある。

災害協定という非財務価値 — 201件、千葉34・茨城19・埼玉17

デベロップが公表している災害協定は201件（2026年9月現在）ある。都道府県別の件数は千葉34、茨城19、埼玉17、群馬15、栃木11、鹿児島10、岐阜9、福岡9と、拠点が集まる関東で厚い。群馬県とは2025年3月19日に協定を結んでおり、同社は都道府県レベルで初めての協定と発表した。国土交通省関東地方整備局とも協定がある。

出動の実績としては、新型コロナウイルス感染症への対応が中心である。2020年4月の長崎のクルーズ船対応を皮切りに、三鷹市のPCR検査センター、千代田区のPCR検査体制の強化、都内の民間病院のPCR検査施設、東京都内と千葉県の臨時医療施設の付帯施設として出動し、2022年1月には栃木県のオミクロン株対応として臨時医療施設に126台を提供した。平時には、各地の総合防災訓練に客室を持ち込んでいる。

投資の目線では、協定そのものは直接の収益を生まない。一方で、協定を通じた自治体とのつながりは、用地の情報や公有地の活用の相談につながる接点になりうる。地域の防災計画のなかに位置づけられた宿泊施設になることは、長く保有する資産としての評価を支える材料にもなる。災害時に客室を運び出している期間は平時の客室売上が止まるため、出動時の料金設定（公表値は1室1日7,000円〜・税抜）とあわせて収支を確認しておきたい。

まとめ

コンテナモジュールを1台1室で並べる移設型客室は、2026年9月現在141拠点・5,615室が開業しており、客室の3分の1が北関東3県に集まる。立地は準工業地域や住居系用途地域の幹線沿いが中心で、最寄りの地価の中央値は1㎡3万2,700円である。北関東の施設群の推定成約ADRは中央値¥6,300で、県のビジネスホテル（¥6,500〜6,700）と同じ価格帯にある。稼働率（推定）は2026年5〜8月に75%前後で推移した。

この単価と稼働率を前提にすると、1室あたり総投資800万円の計画でNOI利回りは7.8%、回収は12.9年となり、ADR−10%・稼働率−5ptのケースでも6.1%を保つ。事業用定期借地との組み合わせでは、期間満了時に客室を移設できることが土地の貸し手にとっての選択肢を広げ、竣工時売却では開発と保有を分けた取引の実例もある。検討にあたっては、骨格材の肉厚による耐用年数区分、家屋課税の扱い、移設時の費用の3点を早めに確定させると、試算の精度を高められる。