帝国ホテルの長期滞在は2024年6月終了、ニューオータニは30泊204万円〜｜ホテル暮らしの現在

帝国ホテル 東京が2021年に始めた「ホテルに住まう」サービスアパートメントは、2024年6月30日のタワー館営業終了とともに一区切りを迎えた。一方、2022年4月に「ホーム・イン・ホテル」として始まったホテルニューオータニ（東京）のサービスアパートメントは、2026年9月時点も販売が続いている。本稿では、両館が公式に公表してきた料金表を一次資料として整理し、30泊料金を1泊あたり・1㎡あたりに換算したうえで、メトロエンジンリサーチの掲載価格データと突き合わせる。高級ホテルが長期滞在商品を持つことの事業的な意味を、料金アーキテクチャと客室在庫の張り方という二つの軸から読み解きたい。

帝国ホテルの長期滞在は2024年6月に一区切り、次は2030年度の新タワー館

まず事実関係を確定させておきたい。帝国ホテル 東京のサービスアパートメントが入っていたのはタワー館の20階から31階である。同社が2024年1月18日に公表したニュースリリースによれば、タワー館は1983年に「ホテル・オフィス・商業施設・レストランを備えた日本初の複合ビル」として開業した地上31階・高さ130メートルの建物で、1階から4階が商業施設、5階から18階がオフィス、20階から31階が「ホテル客室ならびにサービスアパートメント」という構成だった。そのタワー館が2024年6月30日をもって営業を終了し、帝国ホテル 東京は本館単独営業へ移行している。

したがって、2026年9月時点で帝国ホテル 東京の長期滞在専用商品は販売されていない。ただし「撤退」ではない点が重要である。同社が2022年3月25日に公表した「帝国ホテル 東京事業所の建て替え期間中における営業継続計画について」には、北地区で2030年度完成予定の新タワー館において「賃貸オフィス・サービスアパートメントのほか、新たに賃貸住宅を」展開すると明記されている。さらに同計画は「新規事業として賃貸住宅ビジネスに参入」を柱の一つに掲げており、建て替え期間は2024年度から2036年度（予定）、新本館の完成は2036年度とされている。3年3ヶ月にわたる運営で得た知見は、次の建物では住宅事業まで含む形に拡張される計画だということだ。

出典：帝国ホテル株式会社・株式会社ニュー・オータニ 公式公表資料よりホテルバンク編集部作成

なおニューオータニ側の経緯については、発表時の内容を ホテルニューオータニ、長期滞在者向けの「サービスアパートメント」を新規展開 で、帝国ホテル側の増設については 帝国ホテル、サービスアパートメントを増設 でそれぞれ報じている。本稿はその後の料金の実際値と市場水準の比較に絞る。

30泊料金を1泊に割り戻すと、2社の料金設計はまったく違う

ここからが本題である。両館の公表料金を1泊あたりに換算すると、同じ「サービスアパートメント」という商品名でありながら、料金の組み立て方が正反対であることが見えてくる。

帝国ホテルが公表していた最終期（第4期・第5期、2024年6月29日ご出発分まで）の料金表では、スイート系5タイプについて5泊料金と30泊料金が併記されていた。これを1泊あたりに割り戻すと、30泊は5泊に対して58〜67%低い水準になる。たとえばペントハウススイート（105㎡）は5泊110万円＝1泊22万円に対し、30泊242万4,000円＝1泊8万800円である。長期滞在の対価として明確な段階割引を設計していたことがわかる。

出典：帝国ホテル「帝国ホテル サービスアパートメント料金表（第4期・第5期）」よりホテルバンク編集部作成

出典：帝国ホテル「帝国ホテル サービスアパートメント料金表（第4期・第5期）」

対してホテルニューオータニの現行料金表は、まったく別の思想で組まれている。2026年9月時点で公表されている「サービスアパートメント プレミアム」の30泊料金は、ガーデンタワースイート（74.7㎡）204万円からスタートし、新江戸レジデンス スイート（77.0㎡）の273万円まで6タイプ。ここで注目すべきなのは「追加（1泊当たり）」の欄で、たとえばガーデンタワースイートは30泊204万円＝1泊6万8,000円に対し、追加1泊も6万8,000円。6タイプすべてで30泊の1泊換算と追加1泊単価が完全に一致している。つまり同館は長期滞在に対して1泊単価を割り引くのではなく、単価を一定に保ったまま、レストラン朝食無料・会員制スポーツクラブ「ゴールデンスパ・ニューオータニ」の利用・駐車場1台無料・ワークアウトルーム・ビジネスセンター・ランドリー優待といった特典を厚く束ねることで長期滞在の価値を構成している。

この設計は、2026年7月4日から9月30日宿泊分まで受け付けている「2Week ステイ」にも一貫している。通常30泊以上で案内している商品を14泊から利用できるようにした7〜9月限定の特別プランだが、ガーデンタワースイートの14泊は95万2,000円＝1泊6万8,000円で、30泊の1泊単価と同額である。値引きではなく最低宿泊数の緩和によって入口を広げる、という判断だ。閑散期に入口を広げる打ち手として、単価を守ったまま滞在期間の条件だけを動かすのは合理的である。

出典：ホテルニューオータニ（東京）公式サイト「ホテルニューオータニ サービスアパートメント」（2026年9月調査）

1㎡あたりで揃えると、発表時の「入口商品」と現在の水準は約2倍の開き

部屋の広さが違うものを1泊単価のまま比べても意味がない。そこで30泊料金を「1㎡・1泊あたり」に揃えてみる。帝国ホテルのスイート系（2024年公表）は586〜899円、ニューオータニのプレミアム6タイプ（2026年9月公表）は792〜1,473円のレンジに収まる。両者は重なり合っており、都心の高級ホテルが長期滞在の対価として置いている水準がおおむね1㎡あたり600〜1,500円台だとわかる。

対照的なのが発表当時の「入口商品」である。帝国ホテルが2021年2月に打ち出したスタジオ（約30㎡）は月額30泊36万円＝1泊1万2,000円、1㎡あたり400円。ニューオータニが2022年4月に打ち出したガーデンタワー スタンダードルーム（27㎡〜）も30泊36万円〜＝同じく1泊1万2,000円、1㎡あたり444円だった。偶然にも両館の入口価格は30泊36万円で一致している。そして現在公表されている水準は、1㎡あたりで見るとその約2倍から3倍の帯にある。両館とも、広く多機能な上位客室に長期滞在商品の重心を移してきたことが数字に表れている。

出典：帝国ホテル・ホテルニューオータニ 公式公表料金よりホテルバンク編集部作成（帝国ホテルは2024年公表の第4期・第5期、ニューオータニは2026年9月時点の公表値）

出典：帝国ホテル・ホテルニューオータニ 公式公表資料よりホテルバンク編集部作成

短期販売の価格は年内で1.5倍動く — 長期滞在枠が効く局面

ではなぜ、高級ホテルが長期滞在の枠を持つのか。メトロエンジンリサーチの掲載価格データを見ると、答えの一端が季節変動に表れている。帝国ホテル 東京の掲載価格（全プラン平均・税込）は、直近12ヶ月の実績（2025年9月〜2026年8月）で最高が2025年10月の約13万7,300円、最低が2026年1月の約8万9,300円。その比は1.54倍である。ホテルニューオータニ（東京）も同期間で最高が2025年10月の約10万3,400円、最低が2026年1月の約6万9,900円で1.48倍。両館が立地する千代田区全体でも、推定成約ADRは2026年8月の約1万2,600円から2026年4月の約2万300円まで1.61倍の幅で動いている（N=80施設）。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（千代田区／N=78〜84施設）

30泊の一括契約は、この山と谷をならす方向に働く。閑散月に1泊単価を切り下げて短期の予約を取りに行くのではなく、単価を固定した滞在をあらかじめ置いておく。閑散月に安売りせずに在庫を埋められれば、ピーク月の価格ポジションを守りやすくなる。長期滞在商品が「稼働の平準化」に効くというのは、この価格ポジションの防衛と一体のものだ。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

興味深いのは、同じニューオータニ内でも、当社が把握する客室規模87室のエグゼクティブハウス 禅は掲載価格の年内変動が1.23倍にとどまることだ（2026年3月の約19万9,200円が最高、2025年9月の約16万2,300円が最低）。もともと客数の絶対量が限られ、需要の質が安定している商品ほど価格は動かない。長期滞在商品が狙うのは、まさにこの「動かない需要」を自前で作り出すことである。

在庫の張り方は「349室」と「9室」 — 同じ商品名でも桁が違う

料金設計と並んで決定的に異なるのが、長期滞在に振り向ける客室数である。帝国ホテルは2021年12月に発表した拡張で、既存165室に184室を加えた計349室をタワー館20〜31階の12フロアに展開した。これは営業終了が決まっていた棟のホテル客室フロアをほぼ丸ごと長期滞在に充てたことを意味する。閉館までの残り期間、新規の大規模投資が回収しにくい資産を、契約期間の長い商品で埋めるという判断だ。減価償却の進んだ資産と、確定的な終了時期。この二つが揃ったときに長期滞在商品は最も効きやすい。

一方、ホテルニューオータニ（東京）が現在「サービスアパートメント プレミアム」として案内しているのは、公式サイトの記載によればスイートルームを中心とする全9室である。当社が把握する同館の客室規模（1,479室）に対して1%に満たない。1,000室を超えるポートフォリオのごく一部だけを長期滞在専用に固定し、残りは通常の短期販売で回す。上位客室の一部を長期滞在に貼り付けることで、スイート在庫という最も単価が高く、かつ最も日々の稼働が読みにくい部分に、確定的な下支えを入れている構図である。

どちらが優れているという話ではない。帝国ホテルは「閉館が決まった棟の客室在庫を最大限に活用する」という狙いを、ニューオータニは「大規模ポートフォリオの上位客室に安定した下支えを入れる」という狙いを、それぞれ長期滞在商品で実現している。目指すものが違えば、投入する在庫量も料金設計も違ってくる。

在庫を絞って運用している証拠は、帝国ホテルが公表していた最終期の料金表にも残っている。同表にはスタジオ・プレミアスタジオ・コネクティングスタジオについて「上記部屋タイプの30泊プランは限定数に達したため、販売を終了いたしました」との注記があり、スイート系についても空室状況が記号で併記されていた。30泊プランには販売上限が設定されており、それに達した時点で受付を締めていたということだ。長期滞在に回す室数を管理したうえで販売する、という運用がここに表れている。

長期滞在商品を検討する際の3つの論点

ここまでの整理を、事業として長期滞在商品を検討する立場から3つの論点にまとめたい。いずれも提案であり、正解が一つに決まる性質のものではない。

第一に、投入する在庫量を先に決めること。349室と9室という差は、料金の巧拙ではなく「何を解きたいか」の差である。閉館・大規模改装・棟単位のオフシーズンといった局面では大きく振り向ける余地があり、通常運営下では上位客室の数室から始めるという選択もある。帝国ホテルの料金表が示したように、販売上限を設けて達したら締める運用は、短期販売の在庫を守るうえで有効な設計だといえる。

第二に、料金アーキテクチャを長期割引型と単価一定型のどちらで組むかを明示すること。帝国ホテルは5泊単価に対し30泊で58〜67%低い単価を置く段階割引型、ニューオータニは30泊も追加1泊も同一単価に保ち、朝食・スポーツクラブ・駐車場といった特典で長期滞在の価値を積む型である。前者は空室リスクの高い局面で数量を確保しやすく、後者はブランドの価格帯を守りやすい。どちらを選ぶかは、上で決めた在庫量と表裏の関係にある。

第三に、最低宿泊数を価格とは別の変数として扱うこと。ニューオータニの「2Week ステイ」は、1泊単価を据え置いたまま最低宿泊数を30泊から14泊へ緩めることで7〜9月の入口を広げている。値引きに手をつけずに需要の裾野を広げられる打ち手として、参考になる設計だ。連泊の段階設計そのものについては ホテルの長期滞在割引は何泊から効く？7泊で15%・30泊で20%が実測相場 で市場全体の相場を検証している。また、サービスアパートメントを投資対象として見る場合の坪あたり経済性は サービスアパートメント投資の坪当たり経済性 にまとめた。

まとめ

帝国ホテル 東京のサービスアパートメントは、タワー館の営業終了に伴って2024年6月で一区切りを迎えた。しかし同社の建て替え計画には、2030年度完成予定の新タワー館でサービスアパートメントを展開し、そこに賃貸住宅を加えることが明記されている。3年3ヶ月の運営で得た知見は、次の建物でより大きな事業として立ち上がる予定だということになる。

ホテルニューオータニ（東京）は、スイート中心の全9室という絞り込んだ構成で商品を継続している。30泊204万円からという水準は開始時の入口商品とは別の帯にあるが、1泊単価を割り引かず特典で価値を積む設計と、7〜9月に最低宿泊数を14泊へ緩める運用は、ブランドの価格ポジションを守りながら需要の裾野を広げる工夫として一貫している。

都心の高級ホテルにとって、長期滞在商品は「余った部屋を安く売る手段」ではない。1㎡あたり600〜1,500円台という公表水準は、広さ・設備・特典を束ねた別カテゴリの商品としての値付けである。そして投入する在庫量は、狙いによって349室にも9室にもなる。検討する側がまず決めるべきは料金ではなく、どの在庫をどれだけ、どの期間、この商品に預けるのかという一点だろう。

あわせて読みたい

• ホテルニューオータニ、長期滞在者向けの「サービスアパートメント」を新規展開
• 帝国ホテル東京のホテル暮らしは2024年6月末で終了｜今できる長期滞在と30泊の費用感
• サービスアパートメント投資の坪当たり経済性 — 都心業務立地とリゾート立地の成立条件
• サービスアパートメントとは？マンスリーマンションとの違いと家族の長期滞在での選び方
• ホテルの長期滞在割引は何泊から効く？7泊で15%・30泊で20%が実測相場
• 帝国ホテル、サービスアパートメントを増設
• 長期滞在ホテル 東京、外国人の30泊は約36万円 — 区別の料金差と選び方
• マンスリーホテルとは？契約不要で1か月連泊できるプラン — マンスリーマンションとの違いと費用目安