上水道がない用地にホテルは建つか — 井戸の20年コストと山間立地2,120施設

山間・離島・温泉地の用地を検討していると、事業性の議論に入る前に潰れる案件がある。上水道が来ていないケースだ。給水区域の外にある土地では、いくら地価が安く景観が良くても、まず「水をどこから引くか」を決めないと客室数も工期も決まらない。そして水源の選択は、水道法という別の規制の入口でもある。本稿は、上水道が来ていない用地で何を建てるのかという水源の選択を、制度・地理・コストの三層で整理する。

制度整理 — 水源を自前にした瞬間、施設は「水道事業者」に近づく

上水道が来ていない用地で井戸を掘る、あるいは湧水・沢水を引くという判断をした瞬間、その宿泊施設は水道法上の規制対象になる。ここを事業計画の後半で気づくと、確認申請のやり直しと工期の遅延に直結する。まず区分を正確に押さえておきたい。

水道法第3条第6項は専用水道を、寄宿舎・社宅・療養所等における自家用の水道その他水道事業の用に供する水道以外の水道であって、①100人を超える者にその居住に必要な水を供給するもの、②水道施設の1日最大給水量が政令の基準（20立方メートル）を超えるもの、のいずれかに該当するものと定めている。宿泊施設の場合、宿泊客は「居住」に当たらないと整理されるのが通例で、実務上効いてくるのは②の1日最大給水量20立方メートルという水量基準である。

一方、上水道につないだうえで受水槽を置くだけなら簡易専用水道となる。こちらは受水槽の有効容量の合計が10立方メートルを超えるかどうかで判定され、義務の重さは専用水道と大きく異なる。同じ「宿の水まわり」でも、水源を自前にするかどうかで規制の階層が一段上がる構造になっている。

実務上の重さは三点に集約される。第一に着工前の確認申請である。水道法第32条は、専用水道の布設工事をしようとする者は、その工事の設計が同法第5条の施設基準に適合することについて、あらかじめ都道府県知事の確認を受けなければならないと定める。設計図書の作成と審査期間を工程表に織り込む必要があり、これは建築確認とは別のトラックで走る。既存施設の拡張・改造でも同様の手続きが要る点は見落とされやすい。

第二に水質検査の常態化である。毎日1回以上の色・濁り・残留塩素の確認、毎月1回以上の基本9項目、3ヶ月ごとの全項目という三層構造は、実質的に小さな水道事業者と同じ運用を宿に求めるものだ。さらに2026年4月に施行された水質基準の改正でPFOS・PFOAが基準項目に追加され（合算値50ng/L）、専用水道・簡易水道についても原則3ヶ月に1回の検査義務が課された。従来は暫定目標値に基づく自主的な測定にとどまっていた項目が、義務化されたことになる。2026年に用地を検討する事業者にとっては、直近で増えたばかりのランニング費目として認識しておきたい。

第三に水道技術管理者の選任である。水道の管理について技術上の業務を担当させるため、専用水道には水道技術管理者を1人置かなければならない。小規模な宿では総支配人や施設担当者が資格要件を満たして兼務するか、外部に委託するかの選択になる。

地理 — 「インフラの前提が違う市場」は2,120施設・6.8万室

制度を押さえたうえで、次の問いは「そういう用地が実際どこにどれだけあるのか」である。まず公的統計の全体像から確認する。国土交通省の水道基本統計によれば、令和6年度末（2025年3月31日現在）の全国の水道普及率は98.3%、現在給水人口は1億2,150万人だった。内訳は上水道1億1,963万人、簡易水道152万人、専用水道36万人である。裏を返せば、総人口1億2,361万人に対して211万人が水道の給水を受けていない。

都道府県別の差は小さくない。普及率が最も低いのは熊本県の89.8%で、以下、秋田県92.1%、大分県92.4%、富山県93.9%、愛媛県94.0%と続く。逆に東京都・愛知県・大阪府・奈良県・沖縄県は100.0%である。熊本県は地下水依存度が高い地域として知られ、上水道以外の水源が生活用水として定着している。普及率の低さは、直ちに「遅れている」ことを意味しない点は押さえておきたい。良質な地下水が豊富にあるため上水道を敷設する必要性が低い、という理由でこの数字になっている地域が含まれる。

そのうえで、メトロエンジンリサーチが把握する運営中の宿泊施設のうち、客室数10室以上かつ座標が判明している18,105施設・1,221,815室を母集団として立地条件を集計した。結果、山間・低密度立地に該当したのは2,120施設（11.7%）・68,340室（5.6%）である。この群の中央値は客室数18室、標高761m、半径1km圏の居住人口147人。対照群（残る15,984施設）の中央値が客室数37室、標高17m、周辺人口8,181人であることと比べると、まったく別の市場条件に置かれていることがわかる。

分布は極端に偏っている。長野県が500施設・15,693室で突出し、県内客室の38.7%を占める。中央値の標高は1,025mで、志賀高原・白馬・八ヶ岳・上高地といった標高1,000m級の山岳リゾートが県内の宿泊供給の主軸をなしているという構造がそのまま表れている。以下、新潟県5,925室、群馬県5,538室、福島県5,080室、北海道4,970室と続く。県内シェアで見ると長野38.7%、群馬29.1%、新潟22.1%、山梨21.9%、福島21.7%の順で、いずれも温泉地とスキー場を主要な観光資源に持つ県である。

ここで水道普及率と重ねると、二つの異なるパターンが見える。熊本県（普及率89.8%）・大分県（92.4%）・岩手県（94.7%）・岐阜県（95.0%）は「県全体として上水道以外の水源が一般的」なタイプで、簡易水道と専用水道の給水人口が大きい。一方、長野県（99.0%）・群馬県（99.6%）・新潟県（99.5%）は普及率自体は高いが、簡易水道の給水人口が全国有数である。長野県82,001人、新潟県78,826人、群馬県64,279人、山梨県68,301人。これらの県では、山間集落を簡易水道が面的にカバーしてきた歴史があり、宿泊施設もその系統に接続しているケースが多いと考えられる。「上水道が来ていない」ではなく「上水道ではない水道が来ている」という状態であり、用地デューデリジェンスでは接続先が上水道なのか簡易水道なのかを必ず確認する必要がある。簡易水道は事業規模が小さく、統廃合や料金改定の影響を受けやすいためだ。

推定ADRの列にも注目したい。山間・低密度立地の推定成約ADRの中央値は¥14,900で、対照群の¥9,000を大きく上回る。旅館とリゾートホテルが中心で、食事付きの高単価商品が主力になるためだ。インフラの前提が不利な立地ほど、単価は高いという関係がここで確認できる。これは偶然ではなく、上水道が届かないような奥地であることそのものが景観・静謐・温泉といった希少性の源泉になっているためで、後段の投資判断でこの点が効いてくる。

標高帯で切ると関係はさらに明瞭になる。標高0〜100mの帯では低密度立地の比率は8%にすぎないが、100〜300mで33%、300〜500mで47%、500〜800mで49%、800〜1,200mで68%、1,200m以上では96%に達する。標高1,200mを超える立地に建つ325施設・11,084室のうち、311施設・10,559室が半径1km圏の居住人口500人未満である。高標高の宿泊供給は、事実上すべてが集落から離れた場所に立地しているということだ。日本の山岳リゾートは、上水道の面的整備が及びにくい条件のうえに成立してきた産業だと言い換えてもよい。

地図で見ると、分布は中央高地・北関東の山岳部・東北の脊梁山脈・北海道の内陸に沿って帯状に伸びる。海沿いに点在するのは高台に立つ温泉地や山あいの盆地で、平野部にはほとんど現れない。上水道の敷設コストは人口密度の逆数に効くという当たり前の構造が、宿泊供給の地図にそのまま写っている。

規模 — 何室から「専用水道」になるのか

次に、水源を自前にした場合にどの規模から専用水道の規制対象になるのかを、水量から逆算する。基準は1日最大給水量20立方メートルである。

使用水量の原単位には二つの取り方がある。ひとつは給水装置の設計に用いる一日最大使用水量で、公営水道の設計基準ではホテル1室あたり2.0立方メートル／日、ビジネスホテル1.0立方メートル／日とされている。この設計原単位に従えば、ホテル型は11室、ビジネスホテル型は21室で20立方メートルを超える。

もうひとつは実使用量からの積み上げである。国際観光施設協会が全国約100施設を調査した結果として報告した宿泊客1人あたりの水道使用量は630リットルだった（大浴場を持つ旅館を多く含む母集団の平均）。1室2名、満室時で計算すると1室あたり1.26立方メートル／日となり、16室で20立方メートルを超える。稼働率（前提）70%の平均日で見れば1室あたり0.88立方メートル／日、23室相当になる。1日最大給水量という基準の性質上、判定は繁忙期のピーク日で行われるため、実務的には16室が目安と考えるのが妥当だろう。客室数がそのまま規制の分岐点になるという構造は水道に固有のものではなく、延べ面積6,000㎡＝おおむね103〜240室でスプリンクラー設置義務が立ち上がる消防法の段差を扱ったホテルのスプリンクラー設置義務は延べ6,000㎡＝103〜240室も、あわせて読むと客室数の刻み方の勘所がつかみやすい。

Capex試算 — 深井戸150mで20室1,135万円、100室2,075万円

ここから費用に入る。試算の性質上、前提を全て開示したうえで読んでいただきたい。井戸掘削とポンプは公表されている相場レンジを使えるが、浄水・滅菌設備と受水槽、設計・確認申請図書の作成費は、規模・水質・地形によって振れ幅が大きく公表相場が存在しない。この部分は本稿が置いた値であり、実案件では必ず個別見積もりを取る必要がある。

この前提で使用水量を計算すると、20室で年6,439立方メートル（満室日25.2立方メートル）、50室で年16,096立方メートル（同63.0立方メートル）、100室で年32,193立方メートル（同126.0立方メートル）となる。いずれも1日最大給水量20立方メートルを超える。

1室あたり初期費用は20室で56.8〜68.0万円、100室で20.8〜23.0万円と3倍近い差がつく。井戸1本の掘削費が規模にほぼ依存しない固定費であるためだ（図3）。そしてここに構造的な難しさがある。山間・低密度立地に該当する2,120施設のうち54%にあたる1,144施設が10〜19室に集中しており、最も規模の経済が効かない帯に供給が偏っている。しかも規模帯別の推定ADRは10〜19室で¥15,200、100室以上で¥16,000とほぼ横並びで、小規模だから単価が高いという関係にはない。1室あたりの水源負担は、小規模施設ほど重く効く。

20年で累計すると、順序が入れ替わる。100室・引込1kmの前提で、自家水源が6,251〜6,873万円であるのに対し、上水道接続は2億7,254万〜4億7,582万円。50室でも自家水源4,631〜5,156万円に対し上水道1億4,377万〜2億5,047万円、20室で自家水源3,632〜4,090万円に対し上水道6,651万〜1億1,526万円である。

差がつく理由は単純で、自家水源には従量料金が存在しないからだ。上水道は使った分だけ課金されるため、稼働率が上がり客数が増えるほど費用も比例して増える。対して自家水源の費用は、初期投資と、検査・技術管理者・保守というほぼ固定の年額に置き換わる。揚水電力だけが従量的に効くが、100室でも年68.9万円と全体の3割程度にとどまる。

これを1室1泊あたりに換算すると理解しやすい。稼働率（前提）70%・20年の稼働室泊で割ると、自家水源は100室で¥122〜135、50室で¥181〜202、20室で¥355〜400。上水道接続（引込1km）は100室で¥533〜931、50室で¥563〜980、20室で¥651〜1,128となる。山間・低密度立地の推定ADR中央値¥14,900に対し、自家水源の負担は100室で0.8〜0.9%、20室でも2.4〜2.7%にとどまる。

3シナリオのいずれでも符号は変わらない。自家水源に最も不利な組み合わせ（自家水源が上限・上水道が下限）でも、20室で2,561万円、100室で2億381万円の差が残る。20年という期間で見る限り、この比較の結論は前提の振れ幅に対して頑健である。ただしこれは引込1kmを前提とした話で、本管に隣接する用地であれば上水道側の初期費用が大きく下がるため、結論の頑健性はそのまま持ち越せない。

単価を200円／㎥まで下げても、15セルすべてで自家水源が下回る。逆転が起きるのは単価ではなく、上水道側の初期費用が下がるとき — すなわち本管に隣接する用地の場合である。表3の中位前提では、引込距離が100室で約1.1km、50室で約0.8km、20室で約0.6kmを下回ると上水道接続の初期費用が自家水源を下回り、そこから先は保有期間の長さが判断を分ける。用地スクリーニングでは、単価差よりも先に本管からの距離を確認したい。

リスク — 安さの正体は「リスクを自分で持つこと」

20年で見れば自家水源のほうが安い。だがその差額は、上水道事業者が負っているリスクを自分で引き受けることの対価である。ここを費用差だけで読むと判断を誤る。

水量リスク（渇水）。国土交通省の集計によれば、令和5年は全国21河川で取水制限を伴う渇水が発生した。渇水は季節を問わず広域化する傾向にあり、水資源機構は「近年も水道の減断水は全国的に発生、四国の一部では30年間に8年以上発生」と整理している。100年で降水日が約9.3日減少しているという降水パターンの変化も背景にある。自家水源の場合、地下水位の低下は直接取水量の減少になり、大浴場の運用制限や受け入れ客室数の絞り込みという形で売上に跳ね返る。上水道であれば取水制限は事業者側の調整で吸収される部分があるが、自家水源では緩衝材がない。

水質リスク。専用水道は毎日の残留塩素確認と毎月・3ヶ月ごとの検査が義務づけられているが、逆に言えば基準超過が出れば直ちに使用停止と代替水の確保が求められる。厚生労働省の資料が挙げる事例として、あるホテルで使用していた湧水から腸管出血性大腸菌O121が検出され、37人が感染、16人が軽い食中毒症状を呈したものがある。通常は塩素を添加していたが、事故当日は添加していなかったという。塩素滅菌は設備を入れれば終わりではなく、日々の運用が途切れた瞬間にリスクが顕在化する。さらに2026年4月からPFOS・PFOAが水質基準項目に加わり（合算50ng/L）、3ヶ月ごとの検査義務が課された。地下水のPFAS濃度は事前に予測しにくく、掘削後に基準超過が判明した場合の処理設備追加は、用地取得時点では見積もれないリスクとして認識すべきである。

そして反転する側面 — 災害時の自立性。ここまでリスクを列挙したが、自家水源には上水道にない強みがある。地面と平行に埋設される水道管と異なり、垂直に掘って取水する井戸は地震で破損しにくい。東日本大震災では深度30〜300mの深井戸の95%が震災後も使用可能だったという調査結果がある。令和6年能登半島地震では水道施設の被災により断水が長期化し、一部の被災地域で井戸水や湧水が自発的に開放され生活用水として利用された。この経験を受けて、内閣官房水循環政策本部事務局と国土交通省は令和7年3月に「災害時地下水利用ガイドライン」を策定し、災害用井戸の登録制度を推奨している。断水時にも営業を継続できる、あるいは地域の給水拠点になれるという能力は、BCPの観点では明確な資産である。ホテルニューオータニが災害時協力井戸を飲料水化した事例や、肥後銀行が県内10支店の敷地内に井戸を設け協定により災害時は誰でも利用可能としている事例が知られている。ハザード条件と防災Capexを立地評価の一軸として定量化する枠組みについては、ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するが全国8商圏を対象に整理している。

投資判断 — 水源が自前であることは、コストか、代替不能な裏付けか

ここまでの整理を、保有期間で切り分けたい。同じ資産でも、想定保有期間によって自家水源の意味は反転する。

用地スクリーニングの実務としては、順序を守ることが最も効率的だ。①掘れるか（揚水規制の指定地域・条例の有無を確認する）→②つなげるか（給水区域の内外、簡易水道か上水道か、本管からの距離と自治体の費用負担区分を確認する）→③規模は何室か（16室を超えるなら専用水道を前提に工程と体制を組む）→④いくらか（掘削・処理設備の見積もりと、接続ケースとの20年比較）。この順で潰していけば、地価と景観だけで前に進めてしまい、確認申請の段階で工程が崩れるという事態は避けられる。なお②の手前で効いてくる開発許可・農地転用の所要時間は、2026年新規開業の61%は市街化区域の外が実際の開業案件から逆算しており、山林側の要件は林地開発許可1ha超・宿泊施設は森林率50%で扱っている。

最後に、条件不利地という言葉について一言添えたい。上水道が来ていない立地は「整備が遅れた地域」ではなく、インフラの前提が違う市場である。全国の宿泊供給の5.6%にあたる68,340室がその条件のうえで営業しており、その多くは平野部の宿より高い単価で商品を売っている。水源を自前で持つことは、規制と検査と設備更新を引き受ける代わりに、変動費を固定費へ置き換え、断水時にも動ける自立性を手に入れる選択である。コストとして引くか、代替不能な立地の裏付けとして評価するかは、保有期間と運営方針で決まる。

まとめ

上水道が来ていない用地は、日本の宿泊市場において例外ではない。水道普及率98.3%という数字の裏で211万人が上水道以外の水を使い、宿泊供給の側でも2,120施設・68,340室が山間・低密度立地に分布している。長野県では県内客室の38.7%がこの条件下にある。

水源を自前にすると、16室（設計原単位では11室）から専用水道として、着工前の確認申請、毎日・毎月・3ヶ月ごとの水質検査、水道技術管理者の選任が求められる。2026年4月にはPFOS・PFOAが水質基準に加わり、検査義務も増えた。初期費用は深井戸150mを前提に20室で1,135〜1,360万円、100室で2,075〜2,300万円。1室あたりでは3倍近い開きがあり、該当施設の54%は最も規模の経済が効かない10〜19室帯に集中している。

それでも20年累計では自家水源のほうが安い。従量料金がゼロになるためで、100室・引込1kmの前提で自家水源6,251〜6,873万円に対し上水道接続2億7,254万〜4億7,582万円という差が出る。その安さは、渇水と水質基準超過のリスクを自ら引き受けることの対価であり、同時に断水時にも営業を継続できる自立性の対価でもある。用地スクリーニングでは、掘れるか、つなげるか、何室か、いくらか、という順序で確認していきたい。

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