海外投資家の日本ホテル投資2026 — 取得比率30%→7%、外資は売り手に回った

海外投資家による日本のホテル投資は、2025年から2026年上期にかけて役割が入れ替わった。総取引額では過去最高圏にありながら、ホテルセクターに限れば海外勢の「取得側」としての存在感は縮み、代わりに2023年前後に仕込んだ物件を国内の受け皿へ渡す「売却側」としての動きが目立つ。本稿では個別プレーヤーの深掘りではなく、市場横断のセンサス（棚卸し）に徹して、この転換を数字で確認する。

市場サイズ — 四半期2兆円台の投資市場で、ホテルの海外比率だけが落ちた

まず全体像を押さえる。CBRE「ジャパンインベストメントマーケットビュー」によれば、2026年第1四半期の事業用不動産投資額は対前年同期比2%増の2兆430億円で、第1四半期としては過去最大となった。海外投資家による1,000億円以上の取得が引き続き見られ、J-REITおよび国内投資家の取得額も堅調に推移した。アセットタイプ別では住宅・物流施設・ホテルがそれぞれ前年比2桁増となり、ホテルはJ-REITによる過去最大の取得案件が寄与して四半期ベースで過去最大を記録している。

続く2026年第2四半期は対前年同期比17%増の1兆1,210億円で、第2四半期としては金融危機後で初めて1兆円を上回った。ただしセクター別ではオフィスと物流施設が2桁増となる一方、住宅・商業施設・ホテルは前年比マイナスに転じている。東京のプライムアセットの期待NOI利回りは、オフィスとホテルで過去最低を更新した。四半期ごとにホテルの数字が大きく振れるのは、後述するとおり1件あたりの札が大きい案件の有無で四半期の合計が決まってしまう構造によるものだ。

ここで注目したいのが、市場全体とホテルセクターで海外投資家比率の動きが逆を向いていることである。JLLの集計では、2025年の日本の不動産投資市場に占める海外投資家のシェアは39%と、2007年の34%を上回って過去最高を更新した。ところが同じJLLの集計で、ホテルセクターにおける海外投資家の投資比率は2024年の30%から2025年には7%へ低下している。市場全体では過去最高のシェアを取りながら、ホテルだけが取得側から退いた格好だ。

出典：JLL「2026年はどうなる？日本不動産投資市場の展望」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

ただしこの7%という数字は、集計主体によって見え方が変わる点に留意が必要だ。複合用途ビルに入るホテルをホテルセクターに計上するか否か、金額ベースか件数ベースかで比率は大きく動く。実際、別の市場トラッカーは2025年上期について「海外投資家がホテル取引の半数超を占めた」と整理しており、後述の棚卸しでも海外勢の案件は複数確認できる。「海外マネーがホテルから消えた」のではなく、「単独で四半期の合計を動かすほどの大型取得が海外勢から出なくなった」と読むのが実態に近い。

アジア太平洋の中での日本の位置づけは揺らいでいない。JLLによれば2025年上期のアジア太平洋地域のホテル投資額は47億米ドルで、日本は15億米ドルと地域首位。2位の大中華圏（7億4,400万米ドル）の約2倍で、上位5市場が地域全体の84%を占めた。JLLは2026年について、日本がアジア太平洋のホテル投資額の35〜40%を占めると見込んでいる。

出典：JLL調べ（2025年上期）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

ディール棚卸し — 公表ベース13案件の買い手国籍とビークル

2025年から2026年上期にかけて公表された日本のホテル取得案件を、各社リリース・投資法人の適時開示・報道から拾い上げて表にした。比較のため、2024年12月に公表された大型案件も末尾に併記している。金額が公表されていない案件は「非公表」と明記し、推定額を断定的な取得額として扱わない。

出典：各社プレスリリース・投資法人適時開示・報道各社よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（公表ベース。網羅的な全数リストではない）

この表から読み取れる構造は3つある。

第一に、最大の札は国内の上場REITから出ている。2026年2月に公表されたジャパン・ホテル・リート投資法人によるハイアット リージェンシー 東京（712室）の取得は1,260億円で、国内REITによるホテル取得としては過去最大規模となった。当社の保有関係マスターでも同物件はジャパン・ホテル・リート保有として登録されており、取得価格126,000百万円・712室と一致する。なお本稿の712室は取得に係る適時開示の記載に基づく値で、日本ハイアット株式会社「報道資料 2026年4月」は同ホテルの客室数を746室としている。取得対象の範囲と客室区分の取り方が異なるため、開示主体によって室数の表記が変わる点に留意されたい。同投資法人は取得資金として公募増資等で最大695億円、銀行借入で650億円を調達している。

第二に、その売り手が海外勢だった点である。ハイアット リージェンシー 東京は2023年3月に米KKRと香港のガウ・キャピタル・パートナーズが小田急電鉄から取得した物件で、取得額は非公表（海外メディアは4億930万米ドルと報じた）。それが約3年で国内REITへ渡った。つまり2026年第1四半期にホテル投資額を過去最大へ押し上げた案件は、海外投資家の「取得」ではなく「売却」によって生まれている。海外比率が下がることと、海外マネーが日本のホテルから撤退することは同義ではない。

第三に、シンガポール系の買い手が中小型で継続的に入っている。SCキャピタル・パートナーズは2026年1月にカナダ年金基金等から最大1,128億円規模の資金確保を発表し、同年7月に新宿の206室を、それに先立って鹿児島の165室を取得している。キャピタランド系も東京の106室（300億円）と金沢の392室（50億円）を取得した。1件あたり数十億〜数百億円のレンジで、都心と地方の宿泊特化型を分散して拾う動きだ。

なお、取得を伴わないブランド・運営契約の動きも並行している。IHGホテルズ＆リゾーツは2026年、ガウ・キャピタル・グループのホスピタリティ部門であるGCPホスピタリティと京都の14ホテル・1,063室に及ぶポートフォリオ契約を発表した。資本の出入りとブランドの出入りは別の事象であり、混同しないよう区別して扱う必要がある。

案件の地理分布 — 都心フルサービスとリゾートに二極化

棚卸し案件のうち所在地が特定できるものを地図上に配置した。円の大きさは客室数、色は買い手の国籍を示す。都心のフルサービス大型物件（新宿・台場・紀尾井町）と、大阪・沖縄・鹿児島・横浜といった観光都市／リゾート／地方都市の中小型物件に分かれるのが視覚的に確認できる。

出典：各社プレスリリース・報道各社、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

参考までに、当社の保有関係マスターに登録された国内300物件を所在地別に見ると、東京都が53物件（1件あたり取得価格の中央値32.6億円、1室あたり25.0百万円）、北海道が26物件（同30.3億円・24.5百万円）、大阪府が16物件（同43.5億円・28.1百万円）、沖縄県が10物件（同155.8億円・40.6百万円）となる。沖縄はREITが保有する物件の1件あたり単価が突出して大きい。リゾート物件は敷地・付帯施設を含めた取得となるため、都心のビジネス立地とは価格の作り方が異なる。海外勢のリゾート案件（ザ・リッツ・カールトン沖縄など）が非公表案件に偏るのも、この価格帯の特殊性と無縁ではない。

粒度比較 — 外資の札は、REIT300物件の分布のどこに落ちるか

ここからは当社の保有関係マスターを使い、国内REITの取得実績の分布を作る。対象はホテル特化型7投資法人の国内保有300物件・52,337室、取得価格の合計は1兆8,042億円である（海外2物件を除く、2026年9月7日時点）。

1件あたり取得価格の分布は、中央値30.6億円、第1四分位13.6億円、第3四分位60.1億円。100億円以上の物件は41件（13.7%）、200億円以上は14件（4.7%）、500億円以上はわずか3件（1.0%）にとどまる。REITの標準的な1枚のチケットは30億円前後であり、100億円を超える取得は例外的なイベントだと分かる。なお、この取得価格が現在の評価とどれだけ離れているかは別の論点で、ホテルREIT鑑定評価額、取得価格の1.25倍 — 298物件の還元利回り分布が同じ保有関係マスターを鑑定評価額の側から読み解いている。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（保有関係マスター、N=300物件・国内のみ、2026年9月7日時点）

この分布に対して、棚卸しした公表案件を重ねると差の大きさが見えてくる。ハイアット リージェンシー 東京の1,260億円は、7投資法人の国内300物件の取得価格合計の7.0%を1件で占める。ブラックストーンが取得した東京ガーデンテラス紀尾井町の約4,000億円（ホテル250室を含む複合ビル全体）に至っては、同じ合計の22%に相当する規模だ。外資の複合案件は、ホテル特化型REIT全体のポートフォリオを尺度にしても一段大きい。

客室数と取得価格の二軸で散布図にすると、REITの中位帯の厚みがはっきりする。300物件のうち客室数100〜200室が109件（36.3%）、50〜200室に広げると185件（61.7%）が入る。一方、300室以上は40件（13.3%）、500室以上は8件しかない。REITは中規模の宿泊特化・中位価格帯を厚く積み上げる設計であり、大型フルサービスは薄い。外資の公表案件が712室・882室といった大箱に集中しているのとは対照的だ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（保有関係マスター、N=300物件・国内のみ）／公表案件は各社リリース・報道

1室あたり取得価格で見ると差はさらに明確になる。国内300物件の1室単価は中央値24.4百万円、第1四分位12.2百万円、第3四分位40.8百万円。これに対し公表案件は、ハイアット リージェンシー 東京が177.0百万円／室、グランドニッコー東京 台場が120.2百万円／室、ビスポークホテル心斎橋が54.7百万円／室、オークウッドスイーツ横浜が約60百万円／室（報道ベース）となる。大型都心案件の1室単価は、REITの第3四分位の3〜4倍の水準にある。1室単価の考え方についてはホテル1室の評価額（実物とREIT取得価格の対比）も参照されたい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（保有関係マスター、N=300物件・国内のみ、2026年9月7日時点）

投資法人ごとの性格差も読み取れる。中央値の1室単価が最も低いのはいちごホテルリート（13.8百万円／室、N=29）で、客室数中央値は144室。宿泊特化型の中位帯を厚く持つ設計である。逆に高いのは森トラストリート（52.2百万円／室、N=6）と霞ヶ関ホテルリート（45.3百万円／室、N=15）だが、両者の中身は異なる。森トラストリートは1件あたり中央値182.0億円・客室数中央値266室と大型高単価に寄っており、霞ヶ関ホテルリートは1件あたり中央値17.4億円・客室数中央値47室と、小規模ながら1室が広い滞在型の物件で1室単価が上がるタイプだ。同じ「1室単価が高い」でも、大箱の希少立地なのか小箱の広い客室なのかで意味が違う。投資法人ではなく業態の側から1室単価を割り直した集計は、REITの1室あたり取得額は旅館が最高4,960万円 — 業態別285物件の再集計にまとめている。

出口の含意 — 受け皿サイズは上位1割の枠に限られる

外資が取得した物件が将来的にREITへ渡るとき、受け皿になり得るチケットサイズはどの程度か。保有関係マスターの取得実績を価格帯で区切ると、次のようになる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（保有関係マスター、N=300物件・国内のみ、2026年9月7日時点）

500億円以上の取得はハイアット リージェンシー 東京（1,260億円）、ヒルトン福岡シーホーク（643億円）、ヒルトン東京お台場（624億円）の3件のみで、いずれもジャパン・ホテル・リート投資法人の保有物件である。200億〜500億円の帯には森トラストリートのシャングリ・ラ 東京（492億円）やインヴィンシブル投資法人のフサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ（402億円）などが並ぶ。1,000億円級の玉を受けられるのは、増資余力と借入枠を同時に確保できる一部の投資法人に限られるのが実績から読み取れる姿だ。

実際、ジャパン・ホテル・リート投資法人は2026年2月に約695億円規模の公募増資を発表してハイアット リージェンシー 東京の取得に充てている。取得価格1,260億円に対し、エクイティで約55%、借入で約52%（合計は取得諸費用等を含むため100%を超える）という構成だ。受け皿サイズを規定するのは物件の良し悪しではなく、投資口価格の水準と増資の消化力である。J-REITの取得の年次分解についてはホテル投資の資金配分2026 — J-REIT四半期取得の27%が1案件に詳しい。

受け皿サイズの3シナリオ試算（増資環境別）

上の実績分布に、取得資金の調達構造を重ねると、受け皿サイズが何で決まるかを分解できる。ジャパン・ホテル・リート投資法人がハイアット リージェンシー 東京（1,260億円）で用いた公募増資 約695億円・借入 650億円という実際の構成を中位ケースの基準点とし、「調達できるエクイティ ÷（1 − 借入比率）＝ 取得可能なチケットサイズ」という単純な恒等式で3つの環境を置いたのが次の表である。将来予測ではなく、公表済みの調達実績を前提に置いた算術上の試算である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（保有関係マスター、N=300物件・国内のみ、2026年9月7日時点）／調達構成はジャパン・ホテル・リート投資法人の適時開示より作成

感度分析 — エクイティ調達額 × 借入比率

同じ恒等式を2軸に広げると、どの組み合わせがどの帯に届くかが読める。濃い色ほど実績の薄い帯（＝受け皿が限られる）に対応する。数値は取得可能なチケットサイズ（億円）で、取得諸費用・税は含めていない。

色の凡例：500億円以上＝実績3件（1.0%）／200〜500億円＝実績11件（3.7%）／100〜200億円＝実績27件（9.0%）／100億円未満＝実績259件（86.3%）。実績件数はホテル特化型J-REIT7投資法人の国内300物件（2026年9月7日時点）による。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（保有関係マスター、N=300物件・国内のみ、2026年9月7日時点）を基にした試算

ここから導かれる含意は3点ある。

(1) 100億円未満の物件は出口が広い。 保有関係マスターの実績では、50億円未満が206件（68.7%）、50億〜100億円が53件（17.7%）で、両者で86.3%を占める。シンガポール系ファンドが中小型を継続的に拾っているのは、この帯の流動性が高いことと整合的だ。

(2) 500億円超は「タイミング商品」になる。 実績が3件しかない以上、この帯の出口は投資口価格が増資に耐える局面と重なる必要がある。CBREが示すとおり東京のプライムホテルの期待NOI利回りは過去最低を更新しており、価格水準そのものは売り手に有利だが、受け皿側の資金調達環境がボトルネックになり得る。

(3) 複合資産はREIT出口とは別の道筋になる。 ホテル250室を含む複合ビルのように、ホテルが資産全体の一部にすぎない案件は、ホテル特化型REITの投資対象から外れる。総合型REITや事業法人、あるいは再び海外投資家がその受け皿となる。実際、Oneリート投資法人は2026年3月にホテル5件を含む6物件を約299億円で取得し、初のホテル取得に踏み出している。ホテル特化型以外の受け皿が広がる動きも同時に進んでいる。

まとめ — 「比率の低下」を「退出」と読み違えない

2025年から2026年上期の日本のホテル投資市場は、次のように整理できる。市場全体では海外投資家のシェアが過去最高の39%（JLL集計、2025年）に達する一方、ホテルセクターに限れば海外投資家の取得比率は30%から7%へ低下した。しかしその低下は、海外勢が日本のホテルから離れたことを意味しない。四半期ベースで過去最大となった2026年第1四半期のホテル投資額を作ったのは、海外ファンドが3年前に取得した都心大箱を国内REITが1,260億円で引き取った案件だった。海外投資家は買い手のポジションから、売り手のポジションへ回ったというのが実態に近い。

そして粒度の差は依然として大きい。国内REITの標準的な1件は取得価格30億円台・客室数140室前後・1室単価24百万円台であるのに対し、海外勢の公表案件は1件1,000億円超・800室級・1室単価170百万円超という規模で動く。この差は優劣ではなく、資金の性格の違いである。長期の年金・ソブリンマネーは大箱1件に集中させられるが、投資口を通じて資金を集めるREITは分散と規模の両立を求められる。出口を設計する側は、自分の物件がREITの実績分布のどの帯に落ちるのかを先に確認しておくべきだ。100億円未満なら受け皿は厚く、500億円超なら受け皿は3件分の実績しかない。

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