延岡・日向・都城のホテル投資2026 — 単価6,000円台、GW最速完売と空く上位価格帯

Key Takeaways

• 宮崎県のADR階層は三層に分かれる。高千穂町 ¥16,039（N=13）が天井、宮崎市 ¥8,036（N=55〜58）が中間、業務3市は都城市 ¥6,408／日向市 ¥6,174／延岡市 ¥5,903。いずれも直近12ヶ月（2025年8月〜2026年7月）の推定成約ADR平均。
• 業務3市でADRを算出できた38施設のうち、¥10,000超はわずか2施設・113室。同じ県内でも宮崎市は¥10,000〜14,000帯に13施設・2,191室を抱えており、上位中価格帯の受け皿が3市側に開いている。
• GW2026（5/2〜5/5）の客室ベース在庫では、早期完売LT上位6施設のうち4施設が延岡、1施設が都城。延岡の中央値LT34.0に対し宮崎市はLT9.0で、約25日早く売り切れている（40室以上のビジネス・シティホテル、N=延岡5・宮崎市17）。
• 需要基盤も確認できる。延岡駅1km圏は事業所1,417・従業者7,598人、都城市役所1km圏は943・7,680人、日向市駅1km圏は890・5,061人。3市とも平日業務の厚みが実測できる。
• 新設100室が利回り8%を成立させる必要ADRは¥12,800〜14,700（宿泊特化仕様・OCC70〜80%）。現行水準との距離があるため、当面の受け皿づくりは既存ストックの取得・リポジション側に有利である。

三層構造 — 高千穂¥16,039・宮崎市¥8,036・業務3市¥5,900〜6,400

まず県内の価格階層を整理する。直近12ヶ月（2025年8月〜2026年7月）の推定成約ADRを市町村別に12ヶ月平均でならすと、宮崎県は明確な三層に分かれる。最上位が高千穂町の¥16,039、次が県都・宮崎市の¥8,036、そしてその下に業務3市が並ぶ。県全体の平均は¥6,913で、業務3市はいずれもこれを下回る。

三層の性格はそれぞれ異なる。高千穂町は13施設と規模こそ小さいが、旅館 神仙（13室）が¥71,139、離れの宿 神隠れ（8室）が¥49,517、ホテル四季見（20室）が¥26,212と、県内で唯一¥20,000超の帯を複数施設で成立させている。67室のソレスト高千穂ホテルが¥16,316で、規模のある施設でも¥15,000超が成り立つ。宮崎県に上位帯の需要が存在しないわけではない——このことは、以降の議論の前提として押さえておきたい。

中間層の宮崎市は、県内の客室ストックの中心である。半径7km圏で107施設・8,519室を抱え、春季スポーツキャンプという他県にはない需要のピークを持つ。県全体の月次推移を年次オーバーレイで見ると、この季節性がはっきり出る。

2月が毎年の最高値を作る。2024年2月¥8,454、2025年2月¥8,047、そして2026年2月は¥8,962で前年同月比+11.4%。宮崎市に限れば2025年2月¥10,761から2026年2月¥12,582へ+16.9%と伸びている。宮崎県の発表によれば、2026年1〜3月の春季キャンプ・合宿の経済効果は126億2,700万円で前年同期比+27.1%。侍ジャパン宮崎春季キャンプ2026の開催による観客増が主因とされる。単月に需要が集中する市場では、価格の天井はイベントが作るという構図がそのまま数字に出ている。

そして三層目が業務3市である。都城市¥6,408、日向市¥6,174、延岡市¥5,903。この水準だけを見れば県内の下位に位置するが、重要なのは水準ではなく分布の形だ。次章以降、需要基盤と在庫消化の両面から、この3市に何が積み上がっているかを見ていく。

需要基盤 — 延岡駅1km圏に事業所1,417・従業者7,598人、3市とも業務の厚みが実測できる

価格帯の空白を投資対象として評価するには、その帯を支える需要が立地にあるかを確認しなければならない。総務省・経済産業省「経済センサス-活動調査」に基づき、各市の中心部（半径1km圏）の就業構造を集計した。あわせて、国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ別将来推計人口から、半径1.5km圏の居住人口と2040年推計を並べる。

3市の業務の厚みは、県都との比較で見ると相対的には小さい。ただし絶対量としては、延岡駅1km圏に7,598人、都城市役所1km圏に7,680人、日向市駅1km圏に5,061人の従業者が集まっている。100室規模のホテル1棟が拾うべき平日需要としては十分な母数であり、実際に3市の客室ストック（96施設・4,081室）はこの就業基盤の上に成立している。オフィス系比率が11〜15%と低いのは、製造業・物流・卸売の比重が高い産業構造の反映であり、本社機能に依存しない出張・工事・技術系の滞在需要が土台になっていると読める。

居住側は3市とも2040年に向けて縮小方向にある。ただし宿泊需要の源泉は居住人口そのものではなく就業と来訪であり、この2つは分けて評価する必要がある。延岡駅圏の居住分布をメッシュで見ると、人口は駅の東側から五ヶ瀬川沿いにかけて厚く、駅前の商業集積とは重心がずれている。

地価水準は3市とも宮崎市の3分の1から2分の1にとどまり、変動率もほぼ横ばい圏にある。用地取得の負担が軽いことは、建設費が高止まりする局面では数少ない有利条件である。100室・敷地1,200㎡を想定すると、土地代は1室あたり延岡56万円・日向50万円・都城40万円にすぎない。総投資に占める土地の比重が2〜3%程度に収まるため、事業採算はほぼ建設費とADRの2変数で決まる構造になる。この点は後段の逆算で再度扱う。

GW2026の在庫消化 — 早期完売LT上位6施設のうち5施設が業務3市

需給の実態は、確定したピーク日の客室ベース在庫データで確認する。ここでは2026年のゴールデンウィーク（5月2日〜5月5日の4日間）を対象とした。すでに経過した日程であり、完売の有無は確定している。

集計対象は、期間中にOTA公開枠が総客室の30%以上あった施設に限定した。県内719施設のうち在庫データを取得できたのは229施設、公開枠30%未満を除いた集計対象は180施設である。公開枠が小さい施設は、公式サイト直販や旅行会社・法人契約を中心とした運用、あるいはチェックインに近づくにつれて在庫を追加していく運用など複数の可能性があり、残室の少なさが施設全体の満室を意味しないため対象から外している。

順位の上位は業務3市が占める。上位6施設のうち4施設が延岡、1施設が都城で、宮崎市勢では第4位のHOTEL AZ 宮崎田野店（旧田野町エリアの郊外立地）が続き、駅前・中心部ではホテルルートイン宮崎橘通のLT27.0が最上位となる。40室以上のビジネス・シティホテルで市別の中央値を取ると、延岡市LT34.0（N=5）に対して宮崎市LT9.0（N=17）。延岡は宮崎市より約25日早く客室を売り切っている。都城市はLT16.2（N=6）、日向市はLT13.0（N=2）で、いずれも宮崎市を上回る。

この差の背景には規模の非対称がある。宮崎市は7km圏で8,519室を抱えるため、連休のピークでも在庫が最後まで残りやすい。一方で3市の客室ストックは合計4,081室と宮崎市の半分以下で、需要が集中すると短時間で消化される。「単価が低い」ことと「売れ残っている」ことは別の話であり、GWの実測はむしろ3市の消化力の高さを示している。

個別の消化の形も読める。延岡アーバンホテル（95室）は5月2日チェックイン分について、LT53時点で残室40室だったものがLT52で19室まで一気に減り、そこからLT35まで19〜20室で横ばい、LT33で残室0室に到達した。その後LT24〜LT20に2室が戻り、LT19で再び完売している。ベッセルホテル都城（128室）は5月3日分でLT34にいったん残室0を記録した後、LT33で19室、LT25で46室まで在庫が追加され、LT13以降で再び消化しきる形をとった。5室以上かつ3日以上継続した在庫の戻りは、キャンセルの循環というよりホテル側の追加販売と読むのが自然だろう。

日向第一ホテル（100室）はLT38で41室の在庫が立ち上がり、LT22で残室0に到達。コンフォートホテル宮崎（179室）はLT54で106室からの長い消化カーブを描き、LT25で残室2室、LT21で0室に達した。179室という規模を連休のピークで消化しきる力があり、県都の大箱としては安定した形である。3市と宮崎市では在庫の立ち上がり方も消化速度も異なる——同じ県内でも、レベニュー運用の設計は別物として考えるべきということでもある。業態ごとに予約がいつ入るかの違いは、宮崎県の業態別ブッキングカーブで旅館・シティ・ビジネスの3区分について整理している。

ポジショニング — 業務3市38施設のうち¥10,000超は2施設113室のみ

ここまでの2つの軸——推定成約ADRと早期完売LT——を1枚に重ねる。横軸に施設別の推定成約ADR（12ヶ月平均）、縦軸にGW2026の平均早期完売LTを置き、円の大きさを客室数とした。市ごとに色を分けている。

散布図の右側、ADR¥10,000より右には業務3市の施設が1つも存在しない。プロットされるのは宮崎市の駅前・沿岸勢だけである。しかも縦軸で上に位置する（＝早く売り切れる）のは、左側の低ADR帯に集まる3市の施設だ。需要の消化力が最も高い群が、価格帯としては最も下に固まっている——これがこの図の読みどころである。

この構造を供給密度の側からも確認する。各市の半径6〜7km圏でADRを算出できた施設を価格帯別に集計した。

数字はきわめて明快である。業務3市38施設のうち33施設（86.8%）が¥8,000未満に集まり、¥10,000を超えるのは2施設・113室にすぎない。延岡市に至っては、ADRを算出できた15施設すべてが¥8,000未満の帯に入る。

ここで重要なのは、その2施設が実際に成立していることだ。都城市のホテル テラスタ 都城（93室・¥10,130）とホテル中山荘（20室・¥11,526）は、業務3市のなかで¥10,000超を成り立たせている実例である。とくに前者は93室という一定の規模を持ちながらこの水準を維持しており、「地方業務市では¥10,000は無理」という前提が事実ではないことを示す。

比較対象として宮崎市を見ると、¥10,000〜14,000帯に13施設・2,191室が並ぶ。JR九州ホテル 宮崎（141室・¥12,945）、アートホテル宮崎 スカイタワー（131室・¥11,326）、リッチモンドホテル宮崎駅前（201室・¥10,652）、グリーンリッチホテル宮崎橘通2（163室・¥10,262）、ホテルJALシティ宮崎（210室・¥10,047）など、100〜200室クラスがこの帯を厚く形成している。同一県内・同一の顧客動線の上で、この帯が県都では成立し、業務3市では未形成である。これが本稿の言う受け皿の空白だ。

需給の厚み — 業態別の推定稼働率はビジネス85.0%・シティ91.9%

価格帯の空白が投資機会になるかどうかは、稼働の裏付けがあるかで決まる。宮崎県のOTA掲載在庫ベースの推定稼働率を、2026年8月について業態別に集計した。

市区町村単位でも同月の推定稼働率を取ると、延岡市88.9%（17施設1,161室）、都城市89.4%（22施設1,572室）、日向市90.6%（16施設532室）、宮崎市88.2%（78施設7,291室）で、3市はいずれも県都と同等かそれ以上の水準にある。8月という繁忙月の値である点は割り引く必要があるが、業務3市の需給が県都に対して見劣りしないことは確認できる。

シティホテルが91.9%と最も高いのも示唆的だ。宮崎県のシティホテル区分は18施設1,931室と規模が小さく、そこに需要が集中している。上位中価格帯の受け皿が薄いことの裏返しとも読める数字である。なお2026年10月以降は宮崎県を含む九州7県で需要喚起策が動くため、当面の稼働はその影響も含めて読む必要がある（九州応援割は対象7県・10月1日からで在庫消化の実測を扱っている）。

新設の必要ADR逆算 — 宿泊特化100室で¥12,800〜14,700、建設費±15%で¥10,900〜16,900

受け皿の空白を新築で埋める場合、どの水準のADRが必要になるか。ホテルバンクが先に公開したホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算の原単位をそのまま用いて逆算する。

同記事は、国土交通省「建築動態統計調査」に基づく単独用途ホテル31件（計6,025室）の客室原単位を中央値35.0㎡/室と実測し、2025年のホテル用途の坪単価（全構造平均195.2万円、S造240.5万円、RC造202.6万円）を掛けて1室あたり建築費の中央値を2,067万円と算出している。同時に、原単位は客室数と逆相関し、200室以上の13件は中央値25.7㎡/室にまとまることも示している。業務3市で想定される100室規模の宿泊特化型は後者に近い。そこで本稿では2つの仕様を置いた。

ここに土地代を加える。100室・敷地1,200㎡・2026年の商業地平均価格で計算すると、1室あたり土地代は延岡56万円・日向50万円・都城40万円。総投資額は仕様Aで1室2,314〜2,330万円（100室で約23億円）、仕様Bで2,624〜2,640万円（同約26億円）となる。

そのうえで、GOP（Gross Operating Profit＝運営総利益。売上から運営費を差し引いたホテル運営段階の利益で、減価償却・支払利息・賃借料の控除前）利回り8%を成立させる必要ADRを求める。前提は、客室売上に朝食・その他収入を10%上乗せした総収入、GOP率は総収入の45%（宿泊特化型・地方立地の保守値）とした。

必要ADRは基準ケースで¥12,900〜14,700、建設費を±15%動かすと¥11,000〜16,900のレンジに収まる。現行の3市のADR（¥5,903〜6,408）との距離は小さくない。ただしこれは「新築ではこの帯に届かない」ではなく「新築で狙うなら¥13,000前後の商品設計が前提になる」という意味である。都城のホテル テラスタ 都城が93室で¥10,130を成立させていることを踏まえれば、¥13,000は現状の延長線上にはないが、商品性を変えた場合の到達点としては議論の余地が残る。

もうひとつの道筋が既存ストックの取得・リポジションである。同じ前提（GOP率45%・利回り8%）で、達成ADR別に成立する1室あたり総投資額（取得＋改装）の上限を求めた。

ADR¥10,000・OCC75%（いずれも試算前提値）であれば、1室1,694万円までの投資で利回り8%が成立する。新築の必要総投資2,314万円/室に対して620万円/室の余裕があり、100室なら6.2億円の差になる。3市の既存ストックは96施設4,081室と母集団が厚く、この差額の範囲で取得・改装によって上位中価格帯の商品を作る余地がある——これが本稿の実務的な結論である。

投資判断サマリー — 3市それぞれの時間軸

3市に共通するのは、需要の消化力はすでに実証されている一方で、価格帯の階段が1段しかないという構造である。¥8,000未満に33施設2,831室が集まり、その上が空いている。宮崎市では¥10,000〜14,000帯が13施設2,191室で成立しており、県内に前例がないわけではない。高千穂に至っては¥20,000超の帯を複数施設が支えている。

時間軸で見れば、都城が最も早い。¥10,000超の2施設という実績があり、地価も3市で最も低く（¥33,550/㎡）、取得コストの面で有利である。延岡は最も余地が大きい。GWの消化速度は県内最速級で、従業者7,598人の業務基盤を持ちながら、¥8,000超の施設が1つもない。日向は1棟の影響力が大きい。客室647室という市場規模のため、100室クラスが1棟入るだけで供給構成が変わる。

いずれのケースでも、当面の現実解は既存ストックの取得・リポジションにある。ADR¥10,000・OCC75%（試算前提値）で1室1,694万円の投資上限が立ち、新築の必要投資2,314万円/室に対して十分な余裕がある。すでに需要の裏付けがある市場で、価格帯の階段を1段増やす——業務3市の投資機会は、この形で整理できる。