宿泊料CPIは3年で+25.6%、実勢の成約単価は+10.9% — 14.7pt乖離を分解

総務省が毎月公表する消費者物価指数（CPI）の「宿泊料」は、2026年7月時点で2023年平均を25.6%上回る水準にある（12ヶ月移動平均・2023年平均=100で換算）。一方、メトロエンジンリサーチが同じ期間に全国約17,000施設から集計した推定成約ADRは、同じ基準で110.9。その差は14.7ポイントに開いている。政府統計とホテルの現場感覚がずれる、という声はここ数年繰り返し聞かれてきたが、本稿ではその乖離を月次で可視化し、どこから生まれているのかを分解する。

CPI宿泊料指数は2026年7月に前年同月比+2.0%、実勢の成約単価は−4.4%

まず直近の数字を並べておきたい。2026年7月のCPI宿泊料指数は169.1で、前年同月比+2.0%。同じ月のメトロエンジンリサーチの全国掲載価格（全プラン平均）は前年同月比+4.5%だが、推定成約ADRは−4.4%とマイナスに転じている。3つの指標が別々の方向を向いているように見える月である。

上場REITが開示する実績も参考になる。インヴィンシブル投資法人が公表した2026年7月の国内ホテル101物件のADRは15,100円で前年同月比−1.0%、稼働率は86.3%（2026年7月時点・国内101物件の月次集計、前年同月比+1.9pt）。ジャパン・ホテル・リート投資法人が開示する変動賃料等導入29ホテル合計では、2026年7月のADRが21,806円で前年同月比+0.1%、客室稼働率83.1%（2026年7月時点、29ホテル合計の月次集計）で前年同月比+4.0ptだった。いずれも「稼働は上がったが単価はほぼ横ばい」という姿で、CPIが示す+2.0%より、当社の推定成約ADRが示す減速のほうに近い。

出典：メトロエンジンリサーチ、総務省統計局「消費者物価指数」よりホテルバンク編集部作成（推定成約ADR：全国47都道府県の月次値を対象施設数で加重、N=15,793〜17,209施設／月）

2025年半ばから年末にかけては、CPIと当社データはおおむね似た方向を向いていた。乖離が目立つのは2026年に入ってからである。2026年2月以降、掲載価格は前年同月比+8〜10%を維持する一方、推定成約ADRの伸びは急速に減速し、6月・7月にはマイナスに沈んだ。掲載されている値札は上がり続けているが、実際に売れている水準はついてきていない——という構図が、この2本の線の開きに表れている。

3年で開いた14.7ポイント — 指数化して重ねる

単月の前年同月比は振れが大きいため、季節性を落とした12ヶ月移動平均で3系列を重ねる。2023年平均を100とすると、2026年7月時点でCPIは125.6、掲載価格は120.1、推定成約ADRは110.9。CPIと推定成約ADRの差は14.7ポイントである。

出典：メトロエンジンリサーチ、総務省統計局「消費者物価指数」よりホテルバンク編集部作成（12ヶ月移動平均、2023年平均=100）

注目したいのは開き方の推移である。2024年12月時点の差は8.4ポイント、2025年10月には13.8ポイントまで拡大し、その後は13〜15ポイントの帯で高止まりしている。つまり乖離は一度きりの段差ではなく、2024年を通じて継続的に積み上がり、そのまま縮まっていない。

出典：メトロエンジンリサーチ、総務省統計局「消費者物価指数」よりホテルバンク編集部作成

もっとも、指数の水準そのものは基準年の取り方に強く依存する。2023年を基準にすると、CPI側には無視できないゆがみが入る。次節で最初にその話をする。

乖離要因の分解① 基準年のゆがみ — 全国旅行支援が2023年前半を押し下げた

2022年10月に始まった全国旅行支援は、対象施設の宿泊料金を割り引く仕組みだったため、消費者が実際に支払う価格を捉えるCPIの宿泊料指数を直接押し下げた。総務省統計局は政策影響を除いた参考推計値を作成しており、2023年前半の宿泊料指数が支援策によって押し下げられていたことを示している。

これは基準年としては厄介な性質である。2023年1月のCPI宿泊料指数は110.8、同年8月は157.3。わずか7ヶ月で40%以上動いている。実勢の宿泊単価がこの短期間にそれほど動いたわけではなく、支援策の剥落と季節性が重なった結果である。

出典：総務省統計局「消費者物価指数」（2020年基準、2020年平均=100）よりホテルバンク編集部作成

年次オーバーレイで見ると、2023年だけが1〜3月に大きく凹んでいることがわかる。2024年以降は8月がピーク、6月と1月が谷という同じ形を繰り返しており、季節パターン自体は安定している。つまり2023年を100に置く限り、CPI側の伸び率はある程度上振れて出る。この点を割り引いても14.7ポイントの差が残るかどうかが問題であり、以下の要因はいずれも基準年とは独立に効いている。

乖離要因の分解② 業態構成のシフトは0.9ポイントしか説明しない

「安い業態の比率が増えたから平均が下がって見えるのでは」という説明はよく聞く。実際に検証すると、この効果は思ったより小さい。1〜7月で揃えた2023年と2026年の推定成約ADRを業態別に比較する。

出典：メトロエンジンリサーチ（1〜7月平均どうしの比較、2026年のN＝ビジネス7,434／シティ1,106／リゾート1,576／旅館6,788施設）

出典：メトロエンジンリサーチ（推定成約ADR、2名1室・税抜相当）

4業態を2023年の構成比で固定して2026年の価格を当てはめると+14.1%、実際の構成比で計算すると+13.1%。差し引き0.9ポイントが構成シフトによる押し下げ分である。旅館の構成比が43.1%から40.2%へ、ビジネスホテルが42.1%から44.0%へ動いてはいるが、乖離14.7ポイントの説明としては桁が足りない。

むしろ目を引くのは、旅館の推定成約ADRが3年で+8.2%にとどまっている点である。ビジネスホテル・シティホテルが20%超の伸びを示すなかで、旅館だけが明確に鈍い。そしてCPI宿泊料指数は、旅館については「和室・1泊2食付き」を代表銘柄として採用している。この点は次の要因につながる。

乖離要因の分解③ 銘柄が固定されている — 「洋室・朝食付き」と「最安プラン」の距離

CPI宿泊料指数が採用する銘柄は、旅館が「和室・1泊2食付き」、ホテルが「洋室・1泊朝食付き」に固定されている。一方、当社の推定成約ADRは各施設の最安プラン水準を起点にしており、実態としては素泊まりが基準になることが多い。この条件差は、水準にも変化率にも効いてくる。

同一ホテル内で素泊まりプランと朝食付きプランの両方が販売されているケースだけを取り出して差額を測ると（ペアード比較）、全国加重平均で+9.1%、金額にして約2,000円の上乗せとなる（N=18,788ペア、2026年5〜8月）。食事条件を揃えていない指標どうしを水準比較すること自体に、この程度の系統差が含まれる。この上乗せ幅が都道府県・業態でどこまで振れるかは、朝食プレミアム全国47都道府県で細かく分解している。

加えて、価格改定は食事付きプランと素泊まりプランで同じ速度では進まない。原材料費・人件費の上昇は食事付きプランにより強く転嫁されるため、「2食付き」「朝食付き」を固定銘柄とする指標のほうが上振れしやすい構造がある。

乖離要因の分解④ 約400施設の固定パネルと、年1,700軒超の新規参入

CPI宿泊料指数の対象は全国約400宿泊施設である（2020年基準）。2015年基準では全国320施設・採用価格数640件だったから、2020年基準で施設数・価格数ともに大きく拡張された。それでも、母集団としては固定されたパネルであることに変わりはない。

OTA等の掲載で稼働が確認できるのは約27,000施設・約126万室（メトロエンジンリサーチ、2026年7月時点の掲載確認ベース）。このうち推定成約ADRの算出対象となる検証済み業態は月あたり約17,000施設（2023年1月〜2026年7月の月次で15,793〜17,209施設）である。

そして市場には毎年新しい施設が入ってくる。当社が把握する範囲で、OTA等での掲載が確認できた新規開業は2024年が1,975施設、2025年が1,741施設。固定パネル方式の指標は、この流入を設計上取り込まない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=2024年1,975施設／2025年1,741施設）。※掲載は開業の数ヶ月前から出るため、直近以降の集計は今後の掲載で増加する可能性があります

ここで一つ、直感に反する事実がある。新規参入の中身は「高単価の大型ホテル」ではない。2024年の新規開業1,975施設のうち最多は貸別荘の837施設、次いでビジネスホテル215施設、ゲストハウス180施設。2025年も貸別荘747施設が最多である。平均客室数は2024年が20室、2025年が24室。100室以上に絞っても、2024年・2025年ともに上位50件のうち37件がビジネスホテルだった。同じ供給を客室数ベースで数え直すと像が変わる点については、2026年の新規開業1,242件・33,749室が件数と室数の対比で整理している。

つまり、新規供給は市場平均を押し上げる方向ではなく、むしろ小規模・低単価側に厚みを加える方向に働いている。「新規高単価開業が実勢平均を押し上げ、CPIがそれを取り逃している」という仮説は、少なくとも施設数ベースでは支持されない。固定パネルの問題は「高い新顔を見落とすこと」ではなく、「市場の裾野が入れ替わっていること自体を見ないこと」にある。

乖離要因の分解⑤ 価格を「宿泊日の2ヶ月前」で固定する設計

2020年基準のCPI宿泊料指数は、宿泊日の2ヶ月前に購入する価格を採用している。2017年のアンケート調査と2018年度の旅行会社ヒアリングに基づき、消費者が最も多く購入する時期として設定されたものだ。設計として合理的である一方、宿泊日が近づいてからの価格の動きは、定義上まったく反映されない。

この「その後の動き」がどれくらいあるかは、リードタイム別の掲載価格を追えば見える。2026年7月チェックイン分について、主要エリアのリードタイム（LT）別の掲載価格平均を並べる。

出典：メトロエンジンリサーチ（2026年7月チェックイン分、掲載価格・全プラン平均、LT0＝チェックイン当日）

出典：メトロエンジンリサーチ（2026年7月チェックイン分）

LT60からLT0にかけて、掲載価格の平均は東京で11.3%、大阪で20.8%、京都で21.3%、沖縄で23.5%低下する。北海道はLT30〜LT7にかけて一度持ち直したうえで、当日に向けて13.1%下がる。この動き幅は、CPIの設計では観測範囲の外にある。実際に値札が動かされるタイミングそのものは、値上げは何日前に起きるかで12,821施設の価格改定分布として観測している。

ただし解釈には注意が必要だ。LT0の掲載価格は「残っている在庫の価格」であり、成約した価格の平均ではない。高単価の部屋が先に売れて安い在庫が残れば平均は下がるし、逆もありうる。ここで言えるのは、CPIが1点で固定している時点の後にも価格分布は動き続けており、その動きが指数に入らない、ということまでである。

14.7ポイントを積み上げ直す — 定量化できる分と、できない分

ここまでの5要因のうち、公開データで金額・ポイントに落とせるものは限られている。定量化できる分とできない分を分けて、14.7ポイントを積み上げ直しておきたい。まず、基準年の取り方がどれだけ効いているかを、起点を動かして測る。

出典：メトロエンジンリサーチ、総務省統計局「消費者物価指数」よりホテルバンク編集部作成（本文の12ヶ月移動平均系列を各起点=100に再基準化し、年率換算は幾何平均）

全国旅行支援の影響が残る2023年前半を起点から外すだけで、年率換算の乖離は5.1ポイント/年から3.2ポイント/年へ落ちる。直近7ヶ月に限れば1.9ポイント/年である。乖離そのものは13〜15ポイントの帯で高止まりしているが、新たに開く速度は鈍っている——水準の話と変化の話を分けて読む必要がある。

この関係を使うと、基準年に2023年前半を含めることの寄与を反実仮想で測れる。2024年12月以降のペース（CPI +5.9%/年、推定成約ADR +2.7%/年）が31ヶ月間続いていたとすれば、2026年7月の乖離は8.8ポイントにとどまった計算になる。実績の14.7ポイントとの差、約5.9ポイントが「2023年前半を起点に含めたこと」から生じている分である。

出典：メトロエンジンリサーチ、総務省統計局「消費者物価指数」よりホテルバンク編集部作成。※①は12ヶ月移動平均ベースの反実仮想、②は2023年1〜7月と2026年1〜7月の比較で、推計期間と集計単位が異なります。厳密な加法分解ではなく、桁感を示すための概算としてお読みください。残差は③④⑤の複合であり、未知の要因を含みます。

読み取れることは2つある。第一に、乖離の4割弱（約6.8ポイント）は基準年の取り方と業態構成という「測り方の外側」の事情で説明でき、残る約7.9ポイントがCPIの調査設計そのものに由来する。第二に、その残差は分解しようとしても公開データでは要因ごとに切り分けられない。だからこそ、CPIの前年比をそのまま実勢の代理変数として使うのではなく、目的に応じて指標を選ぶ、という次節の話になる。

設計の違いを並べる — どちらが正しいかではなく、何を測っているか

ここまでの要因を、調査設計の違いとして整理する。

出典：総務省統計局「2020年基準 旅行サービスに係る価格指数について」（令和3年6月7日）、メトロエンジンリサーチよりホテルバンク編集部作成

この表を見れば、両者が「同じものを違う精度で測っている」のではないことがわかる。CPIは国内世帯が支払う宿泊料の物価変動を、定義を固定して長期に接続することを目的とする指標である。銘柄と観測時点を固定するのは精度の妥協ではなく、時系列の比較可能性を守るための設計思想だ。一方で当社データは、いま市場で何がいくらで売られ、いくらで成約していそうかを、母集団の入れ替わりごと捉えにいく。目的が違えば答えも違う。

もう一点、見落とされがちな差がある。CPIのウェイトは家計調査に基づくため、訪日外国人の宿泊支出は原理的に含まれない。訪日客が集中するエリア・業態で単価が動いても、その分の重みはCPIには入らない。インバウンド比率の高い市場を論じるとき、この差は無視できない大きさになる。

投資家・行政・ホテル経営者、それぞれが見るべき指標

結論として、3者は違う指標を見るべきである。

出典：ホテルバンク編集部作成

とりわけホテル経営者にとって重要なのは、CPIの前年比を自社の値上げ余地の根拠にしないことだ。CPI宿泊料指数が前年同月比+2.0%であることは、あなたの商圏の同グレード施設が2%値上げできたことを意味しない。2026年7月の推定成約ADRが全国で前年同月比−4.4%だったことも同様に、個別施設の判断材料としてはそのままでは使えない。必要なのは、自施設が競合している数十軒の、対象日付における実勢である。

逆に、投資家が事業計画のADR前提を置くとき、CPI宿泊料指数の伸びをそのままトップライン成長の代理変数にすると、3年で14.7ポイント分の過大評価につながりうる。上場REITが開示する物件別実績は、この検算に最も適した公開データである。

まとめ

CPI宿泊料指数と実勢の推定成約ADRは、2023年平均を基準にすると2026年7月時点で14.7ポイント開いている。この差は、業態構成のシフト（0.9ポイント）ではほとんど説明できず、基準年に含まれる全国旅行支援の影響、固定された採用銘柄（旅館は2食付き・ホテルは朝食付き）、約400施設という固定パネル、宿泊日2ヶ月前という単一観測時点、そして家計調査ベースのウェイトという設計上の性質の積み重ねから生じている。

どちらかが誤っているのではない。CPIは国内世帯の支払う宿泊料の物価を長期に接続するために作られており、その目的に対しては適切に設計されている。ただし、その設計はホテル事業の収益動向を測るためのものではない。政府統計を実勢データで補完して読む——という当たり前の作業を、宿泊分野では特に丁寧にやる必要がある。2026年6〜7月に掲載価格と成約単価の方向が割れたことは、その必要性を示す直近の例である。

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