京都のADRはなぜ初夏に折れたのか — シティ・ビジネス2業態の前年同月比（2026年1〜7月確定値）

京都府のシティホテルの推定成約ADRは、2026年7月の確定値で¥17,420（N=58施設）。前年同月の¥20,926に対して−16.8%だった。ビジネスホテルも同月¥10,230（N=325施設）で前年同月の¥11,752から−13.0%。ただしこれは「年初からずっと弱かった」という話ではない。同じ確定値で遡ると、3月はシティ+2.4%・ビジネス+6.7%、5月はシティ+3.7%・ビジネス+10.5%と両業態そろってプラスだった。春までは取れていて、6月に反転した——2026年前半の京都はこの一点に尽きる。本記事では1〜7月の確定月同士の前年同月比を業態別に並べ、稼働の水準・直近の予約進捗・公表運営実績まで突き合わせて、この折れ方が何を意味するのかを読み解く。

対象: 京都府のシティホテル（2026年7月 N=58施設）およびビジネスホテル（同 N=325施設）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年8月30日。

確定値で見る2026年1〜7月 — 折れたのは6月から

まず前提を揃える。推定成約ADRは月が締まると確定値になり、締まる前の月は現時点の販売状況に基づく推定値のままである。前年同月比を取れるのは確定値同士だけなので、ここで扱うのは2026年1月から7月までの7か月に限られる。2026年8月以降は現時点推定であり、前年比の対象にしない。

その7か月を業態別に並べると、形がはっきり出る。年初の1〜2月はシティが−8.9%・−0.3%、ビジネスが−3.7%・−3.0%とやや弱含み。3月はシティ+2.4%・ビジネス+6.7%でプラス転換。4月はシティ−8.1%・ビジネス+1.3%と業態が割れ、5月はシティ+3.7%・ビジネス+10.5%で両方がプラス、しかも今年最大の上げ幅になった。ところが6月にシティ−14.6%・ビジネス−9.8%、7月にシティ−16.8%・ビジネス−13.0%と、二段階で下に振れている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ポイントは、下げ幅の絶対値もさることながら5月と6月の落差にある。ビジネスホテルは5月に+10.5%だったものが6月には−9.8%。シティホテルも+3.7%から−14.6%へ振れている。市場の実力が一か月で20ポイント分入れ替わることは通常起きないので、これは「2025年の同じ月がどれだけ高かったか」という比較対象側の事情と、2026年に入ってからの価格の置き方の両方を見ないと解けない。次節でその両方を確認する。なお6月単月で反転が起きた局面については、京都のホテルADR、2026年6月に両業態そろって前年割れで当時の月次分解を扱っている。

推定成約ADR・税抜相当。いずれも確定値（過去月）。シティ N=55〜58施設／月、ビジネス N=312〜329施設／月。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

比較対象の2025年は「上げ切った年」だった

2026年の下げを評価するには、比較対象である2025年がどんな年だったかを先に押さえる必要がある。同じ推定成約ADRの確定値で2025年の前年同月比（2024年比）を取ると、京都のシティホテルは4月+15.8%、6月+12.6%、1月+10.7%。ビジネスホテルは4月+24.3%、5月+15.2%、6月+9.7%と、春から初夏にかけて大きく積み上げた年であることがわかる。

推定成約ADR（確定値）同士の前年同月比。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この「2025年に上げ切った」という像は、公的な市場統計とも整合する。公益社団法人 京都市観光協会のデータ年報（2025年）によれば、2025年の京都市はホテル客室稼働率80.6%（2025年通年・前年比+2.8ポイント）、平均客室単価21,286円（同+5.8%）、客室収益指数17,156円（同+9.6%）。延べ宿泊数は10,549,946泊（同+4.9%）で、外国人比率は66.4%（同+5.6ポイント）に達している。稼働も単価も同時に伸びた年であり、2026年はその水準を土台に前年比を測っていることになる。

もうひとつ、2025年の関西には期間限定の需要要因があった。EXPO 2025 大阪・関西万博は2025年4月13日から10月13日までの184日間開催され、公式発表の総来場者数は約2,902万人。会期は2025年の4月から10月に丸ごと重なる。京都は開催地ではないものの、広域の宿泊需要が動いた時期と、2026年に前年割れが目立つ月とが重なっている点は押さえておきたい。ただしこれだけでは月ごとの形は説明しきれない。会期中である2025年5月を比較対象にした2026年5月がシティ+3.7%・ビジネス+10.5%とプラスである以上、「前年の特殊要因の反動」だけで6〜7月の二桁マイナスを片づけることはできない。万博開催地である大阪側で同じ確定値を追うと、反動は月を追って深まる別の形をしており、その内訳は大阪の推定成約ADR、万博翌年の反動は月を追って深まったで分解している。年重ねで水準そのものを見ると、その理由が見えてくる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテルの年重ねを見ると、2026年の線は3月・5月で2025年の線に並ぶか上回っているのに、6月・7月だけ2025年どころか2024年の線（6月¥18,446／7月¥20,374）よりも下に沈む。2年前の同月と比べても7月は−14.5%であり、初夏だけが2年分の積み上げを失った形になっている。言い換えれば、京都のシティホテルは3月・4月・5月という需要ピークの「山」は守れているが、山と山の間の谷（6〜7月）で値段が持たなくなっている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルはもう少し極端だ。2026年5月の¥15,278は2024年5月（¥11,993）を大きく上回る水準で、春の取り切りはむしろ強い。季節の谷にあたる6月は¥9,616、7月は¥10,230。6月は2024年6月（¥9,713）をわずかに下回っており、ピーク月と谷月の落差が2年前より大きく開いている。3月・4月・5月に高く売れる分、6〜7月に価格を戻す幅も大きくなっているという構造で、年間を通じた振れ幅そのものが拡大している。

需要が消えたわけではない — 稼働の水準と直近の予約進捗

単価が二桁下がったとき、真っ先に確認すべきは「客が来ていないのか、来ているが安いのか」である。京都府の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を2026年の実績月で見ると、シティホテルは3月90.2%・4月90.2%・5月92.4%・6月87.4%・7月86.1%、ビジネスホテルは3月90.5%・4月88.0%・5月92.9%・6月85.8%・7月83.4%。ADRが二桁のマイナスになった6月・7月も、いずれの業態も80%台後半から半ばのレンジにとどまっている。同じ推定OCCを曜日単位まで割ると木曜が金曜に並ぶ動きが出ており、週内の埋まり方は京都の曜日別稼働、木曜が金曜に並ぶで詳しく見ている。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）・京都府・月内日次の平均。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

もうひとつ、これから泊まる日の売れ方も見ておく。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づくブッキングカーブで、9月・10月の代表日を並べると次のようになる。平日（9月8日・火）と週末・連休（9月19日・土、9月21日・月＝敬老の日、10月10日・土）の差がはっきり出ており、とくに10月10日はシティ・ビジネスとも45日前の時点で9割台に乗っている。秋の需要そのものは、今のところ弱くない。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。10月6日・10月10日は本記事のデータ時点で30日前の観測点に未到達のため「—」。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

つまり、6〜7月の単価下落は「泊まる人がいない」型ではなく、在庫は動いているのに単価が付いてこない型に見える。稼働で埋め、単価で失ったという構図であり、RevPARの観点では最も痛い負け方に近い。

公表運営実績との突き合わせ — 全国は横ばい、京都は別の動き

この6〜7月の落ち込みが全国的な地合いなのか、京都固有の動きなのかを切り分けるため、上場ホテルREITが公表している2026年7月の月次運営実績を参照する。以下はいずれも各社の公表値をそのまま引用したものである。

各投資法人の月次運営実績（公表値）。ポートフォリオ構成・対象範囲は各社で異なる。出典：各投資法人の開示資料（記事末尾にリンク）

3社とも稼働率は83〜86%台で、ADRの前年比は−1.0%〜+0.1%とおおむね横ばい圏にある。全国分散のポートフォリオでは2026年7月のADRはほぼ前年並みに着地しているということだ。これに対して京都府の推定成約ADRはシティ−16.8%・ビジネス−13.0%。全国の地合いでは説明できない大きさの下げが、京都というマーケットに固有に出ていると読むのが自然である。なお推定成約ADRはOTA等の販売データからの推定値、REITの数値は各社が確定させた運営実績であり、母集団も定義も異なる。水準を直接引き算するのではなく、方向と大きさの桁を比べるための材料として扱いたい。

京都府のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

※ 上記は市場データから読み取れる検討材料であり、効果を保証するものではありません。自館の需要構成・販売チャネル構成に応じて判断してください。

まとめ — 京都の2026年前半を測る3つの物差し

物差し1：負けている月はどこか。 京都の2026年は「通年で弱い」年ではなく、3月・5月はプラス、6〜7月が二桁マイナスという月別の形をした年である。自館の前年割れを語るときは、必ず月別に分解してから語りたい。

物差し2：稼働か単価か。 6〜7月の推定OCCはシティ87.4%／86.1%、ビジネス85.8%／83.4%と高い水準を保ったまま、推定成約ADRだけが二桁下がった。在庫は動いているのに単価が付いてこない型の下落であり、追加の値下げでは解決しにくい。

物差し3：全国か、この街か。 上場ホテルREIT3社の2026年7月公表実績ではADR前年比が−1.0%〜+0.1%。全国分散のポートフォリオは横ばい圏にある。京都の二桁マイナスは全国の地合いだけでは説明がつかず、このマーケット固有の事情として扱うべきものである。

2026年8月以降の月はまだ確定していない。現時点の販売状況に基づく推定値は日々動くため、8月・9月が本当にどう着地したかは、月が締まってから確定値同士で測り直すことになる。そのときに慌てないよう、いま見るべきは「谷月をどう設計するか」という来年の宿題のほうである。

データについて

• 推定OCCの定義：OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。本記事では京都府・2026年3〜7月の月内日次平均、および9〜10月の個別宿泊日を対象としている。
• ブッキングカーブ：宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。
• 推定成約ADRの定義：OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。本記事の前年同月比はすべて確定値同士の比較であり、2026年8月以降の現時点推定値は前年比の対象に含めていない。
• 対象Nの内訳：京都府シティホテル 推定成約ADRの対象施設数は月あたり53〜58施設（2026年7月 N=58施設）、京都府ビジネスホテルは月あたり297〜331施設（2026年7月 N=325施設）。推定OCCの対象施設数は日平均でシティ54〜56施設、ビジネス265〜290施設。
• 投資法人の運営実績は各社公表値をそのまま引用しており、対象物件・集計範囲は各社で異なる。推定成約ADR・推定OCCとは母集団も定義も異なるため、水準の直接比較には適さない。
• データ時点: 2026年8月30日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

参考資料・出典一覧

■ データソース

OTA公開情報から集計した推定成約ADRおよび推定OCC（京都府・シティホテル／ビジネスホテルの2業態）、上場ホテルREIT3社が公表する月次運営実績、公益社団法人 京都市観光協会のデータ年報（2025年）。データ時点は2026年8月30日。

■ 試算前提

前年同月比は確定値（締まった過去月）同士のみで算出し、現時点推定値である2026年8月以降の月は比較対象に含めない。業態はシティホテル・ビジネスホテルの2区分に固定し、月次を集計の基本粒度とする（日次・曜日粒度への価格分解は行わない）。価格指標は推定成約ADR（税抜相当）のみを用い、掲載価格の水準は使用していない。

■ 限界・留意点

推定成約ADRはOTA等の販売データから推定した水準であり、公表運営実績との照合における誤差中央値は6.6%。推定OCCはOTA掲載在庫ベースの指標で、実客室稼働率とは定義が異なり高めに出る。上場ホテルREITの公表値は母集団・対象範囲が当社推定値と異なるため、水準の直接比較ではなく方向と大きさの比較材料として扱っている。対象施設数は月により変動するため、本節末尾の対象Nの内訳をあわせて参照されたい。

• 公益社団法人 京都市観光協会「京都市観光協会データ年報（2025年）」 https://www.kyokanko.or.jp/report/hotel2025
• EXPO 2025 大阪・関西万博 公式サイト「【更新】来場者数と入場チケット販売数について」 https://www.expo2025.or.jp/news/news-20251014-01/
• インヴィンシブル投資法人 2026年7月 月次運営状況 https://www.invincible-inv.co.jp/news/upd/140120260825525695.pdf
• ジャパン・ホテル・リート投資法人 月次運営状況データ https://www.jhrth.co.jp/file/review_exceldl-347fcee763387952f68e1b7a06e0839aaef0cd6e.xlsx
• いちごホテルリート投資法人 2026年7月 月次運営状況 https://www.ichigo-hotel.co.jp/ir/news/news_file/file/IchigoHotel_20260825_Monthly_Operating_Results_JPN.pdf
• ホテルバンク「京都市宿泊税3月引き上げから3ヶ月実勢 — 1万円帯ホテルの予約・ADRは本当に動いたか」 https://hotelbank.jp/trends/kyoto-lodging-tax-3months-impact-2026/