旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1% — 改修か建替えか、588棟の分岐点

1981年6月1日 — 任意の年ではなく、法が引いた唯一の線

新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される。それ以前の建物は「旧耐震」と呼ばれ、震度5強程度までを想定した設計に留まる。この境界が単なる技術史の話に終わらないのは、2013年11月施行の改正耐震改修促進法が、旧耐震の大規模建築物に対して耐震診断の実施と結果報告を義務化したからである。

対象となるのが「要緊急安全確認大規模建築物」で、不特定多数が利用する用途——病院、店舗、そしてホテル・旅館——については、階数3以上かつ延べ面積5,000平方メートル以上が要件となる。所有者は2015年12月末までに耐震診断を行い、所管行政庁へ報告する義務を負い、報告された結果は自治体のウェブサイトで公表される。宿泊施設が、学校や病院と同じ「避難・安全上の要配慮建築物」として法の名指しを受けている点が、この線を投資判断の軸に据える理由である。

もうひとつ実務的な含意がある。3階以上・5,000平方メートル以上という要件は、ホテルでいえばおおむね100室規模から上に相当する。小規模な旅館・ペンションは診断義務の外側にあり、大型施設だけが法の内側にいる。同じ「旧耐震」でも、規模帯によって置かれている制度環境がまったく違う。以下ではこの点を繰り返し確認していく。

全国23.6万室・19.1% — 旅館とシティホテルに偏在する

稼働が確認でき、かつ開業年月が判明する24,720施設・1,233,409室を1981年6月1日で二分すると、旧耐震期に開業した施設は4,744施設・235,730室となった。客室数ベースで19.1%、およそ5室に1室である。内訳はさらに古く、1971年以前の開業が2,785施設・109,988室、1971年から1981年5月までが1,959施設・125,742室。旧耐震層のうち約47%は、旧耐震期のなかでもさらに前半——1971年の帯筋規定強化以前——に開業した施設が占める。

この19.1%は、業態によってまったく違う顔を見せる。

旅館は49.6%——174,209室のうち86,465室が旧耐震期の開業である。施設数では2,796軒に及ぶ。日本の旅館は、そのおよそ半分が新耐震基準以前に生まれた宿ということになる。対照的にビジネスホテルは9.7%（634,220室中61,390室）にとどまる。ビジネスホテルという業態そのものが1980年代以降に大量供給されたためで、この差は建物の良し悪しではなく、業態の成立時期の違いを映している。

投資判断の観点で最も重要なのは、その中間にあるシティホテルである。176,145室のうち47,947室・27.2%が旧耐震期の開業で、施設数は305軒。1施設あたり平均157室と規模が大きく、多くが3階以上・5,000平方メートル以上という診断義務の要件に該当する。リゾートホテルは22.5%（218施設・21,009室）、デラックスホテルは23.6%（22施設・6,875室）で、いずれも大箱かつ立地が固定されている業態である。

規模帯で切ると、旧耐震比率はU字を描く。20〜49室の帯で26.8%と最も高く、100〜149室で15.6%、150〜299室で13.2%まで下がったあと、300室以上で再び21.0%に跳ね返る。中間帯が低いのは1990年代から2010年代にかけて100〜300室級の宿泊特化型が大量供給されたためで、両端が高いのは「小規模な老舗旅館」と「高度成長期に建った大箱」という、供給時期の異なる二つの塊が残っているからである。

そして、投資対象としての実態はこの一文に集約される。100室以上の旧耐震期開業施設は588棟しかないが、そこに119,467室——旧耐震客室23.6万室のちょうど半分（50.7%）——が入っている。残り半分は4,156の小規模施設に薄く分散している。市場全体を動かす意思決定は、この588棟をどう扱うかにほぼ集約される。

都道府県で2倍以上開く — 鳥取39.5%、埼玉7.6%

地域差は業態構成の差でもある。旧耐震比率が最も高いのは鳥取県の39.5%で、以下、山形県33.2%、群馬県31.4%、長野県27.9%、新潟県27.4%と続く。いずれも温泉旅館の集積地であり、旅館の旧耐震比率49.6%がそのまま県の数字を押し上げている。逆に低いのは埼玉県7.6%、沖縄県11.6%、大阪府11.9%、茨城県11.9%。沖縄はリゾート供給が2000年代以降に集中したため、大阪は2010年代の宿泊特化型ラッシュで分母が膨らんだためである。

ただし比率と絶対量は別物である。旧耐震期の客室数そのものが最も多いのは東京都の24,060室（比率15.5%）で、北海道20,567室、長野県12,154室、大阪府10,770室が続く。比率トップの鳥取県は2,911室にすぎない。取引の対象になる床の量という意味では、比率ではなく絶対量を見るべきである。

100室以上の588棟はどこに集まっているか

診断義務の要件におおむね対応する100室以上に絞ると、集積はさらに鮮明になる。地図は3施設以上のクラスターを対象に、円の大きさを旧耐震期開業・100室以上の客室数で表したものである。

上位は東京都港区（16施設・4,716室）、大阪市北区（10施設・4,594室）、札幌市中央区（17施設・4,488室）、新宿区（10施設・4,382室）、千代田区（15施設・4,059室）。三大都市圏の中心業務地区と、札幌・福岡・名古屋・仙台といった地方中枢都市の都心部に、大型の旧耐震ストックが厚く残っている。1970年代に都市機能が集中した場所は、当時のホテル立地としても最良の場所であり、その資産がそのまま現在まで稼働している。

一方、成田市（4施設・1,867室）、日光市（10施設・1,558室）、別府市（3施設・1,244室）、登別市（4施設・1,082室）、函館市（7施設・1,356室）のように、観光・交通の拠点性が高い一方で地価水準が都心と大きく異なる場所にも塊がある。この二つのグループでは、後述する意思決定の答えが正反対になる。

単価は「築年」では決まらない — シティ−22.4%、旅館+8.1%

「古い建物は安くしか売れない」という前提は、業態を分けて見ると成立しない。100室以上の施設について、直近12ヶ月（2025年8月〜2026年7月）の推定成約ADRの中央値を旧耐震期／新耐震期で比べると、方向が業態ごとに割れる。

差が最も大きいのはシティホテルで、旧耐震期の中央値¥11,700に対し新耐震期は¥15,100——−22.4%の開きがある。ただし300室以上の大箱に絞ると、シティホテルの中央値は旧耐震期¥19,000／新耐震期¥21,000（N=34／92）で、差は−9.3%まで縮まる。大型の都市型フルサービスでは旧耐震期の物件ほど都心中心部の一等地を押さえており、世代のハンディが立地の優位で一定程度相殺されている。設備仕様、客室面積、バスルームの構成、共用部の動線——1970年代の設計思想が現在の宿泊者の期待値と噛み合いにくいのは、この業態で最も顕著である。

ビジネスホテルは旧耐震期¥7,900／新耐震期¥8,200で−3.1%と、差はほとんどない。標準化された客室仕様と立地優位で価格が決まる業態であり、建物の世代が単価に効きにくい。

そして、方向が逆転するのがリゾートホテルと旅館である。リゾートホテルは旧耐震期¥16,700／新耐震期¥15,500で+7.3%、旅館は旧耐震期¥18,500／新耐震期¥17,100で+8.1%と、旧耐震期の施設のほうが高い単価を実現している。老舗であること、源泉や眺望といった代替不能な立地資源を先に押さえていること、建物そのものが商品価値を持つこと——これらが世代のハンディを上回っている。旅館の新耐震期サンプルはN=18と小さく幅を持って見る必要があるが、少なくとも「旧耐震＝単価が出せない」という一般化は、旅館・リゾートには当てはまらない。

建替えという選択肢は13年で2.8倍に遠のいた

では建替えはどれだけ現実的か。国土交通省「建築動態統計調査」の宿泊業用建築物について、工事費予定額を床面積で割ると、床1平方メートルあたりの単価が得られる。

2011年の坪69.9万円から2024年は坪195.5万円——13年で2.80倍である。直近だけ見ても2023年の137.7万円から2024年は+42.0%と急伸した。2024年は着工床面積が175.6万平方メートルと前年の1.9倍に膨らんだ年で、都心部の大型・高層案件が構成比を押し上げた面はあるが、資材価格と労務単価の上昇基調そのものは2021年以降一貫している。

この数字は、旧耐震ストックの扱いを考えるうえで二つの意味を持つ。第一に、建替えの経済的ハードルが上がった。同じ床を作り直すのに10年前の2倍以上を要する。第二に、逆説的だが既存ストックの相対価値が上がった。新規供給が抑制されれば、稼働中の客室が持つ希少性は高まる。この建設費水準が2027年以降の新規供給をどこまで押し下げるかについては、建設費高騰でホテル新規供給が縮退する2027-2029年が需給の見通しを掘り下げている。

建設期間のインフレを織り込む

2024年実績をそのまま将来の建替え費用に当てはめるのは保守的とは言えない。建設コンサルタントのターナー・アンド・タウンゼントによる日本市場の建設コスト上昇率予測（2025年+5.6%、2026年+5.3%、2027年+5.0%）に、同社が示す「2027年以降は上昇ペースが緩やかに鈍化する」との見通しを踏まえて2028年以降+4.5%を本稿の延長仮定として接続し、これを用い、2027年着工・工期30〜42ヶ月の案件が支出の中間時点を2029年頃に迎えると仮定すると、2024年比の係数は約1.28。坪単価はおよそ249万円となる。以下の試算ではこの2段階（2024年実績ベースとインフレ織込みベース）を併記する。

改修・建替え・用途転換 — 588棟が向き合う三択を試算する

ここまでの数字を、ひとつの意思決定モデルに落とす。想定するのは地方中枢都市の都心にある150室・旧耐震期開業のシティホテルで、延床6,750平方メートル（1室あたり共用部込み45平方メートル）。3階以上・5,000平方メートル以上という要件を満たし、耐震診断の対象になる典型的なプロファイルである。土地はすでに保有している前提とし、投資額に土地代は含めない。

この表が示す結論は三つある。

第一に、耐震改修そのものは収益を生まない。1室450万円という支出に対し、ADRもOCCも動かない。これは投資ではなく、営業を継続するための事業継続コストである。だからこそ、この支出単独では意思決定が前に進まず、多くの施設で先送りされてきた。逆に言えば、耐震改修は必ず収益を生む工事と束ねて実行されるべきものである。

第二に、束ねた瞬間に経済性が立つ。耐震補強に客室全面改装を重ねたBは、追加した1室450万円の改装投資が年47万円の増分GOPを生み、耐震補強分を含む総額900万円を19.2年で回収する。単体では回収不能だった耐震補強費用が、改装効果に相乗りすることで成立に転じる。工期をフロア単位に分割すれば全面休業も回避できる。588棟の大多数にとって、これが現実的な中位解である。改装投資が新築を経済性で上回る境界がどこにあるかは、改装投資が新築を凌駕する境界線で実案件をもとに検証している。

第三に、建替えは同一用途の増分収益では説明できない。1室2,841万円（インフレ織込み後3,622万円）に対する回収は43〜55年で、建物の経済的耐用年数をはるかに超える。それでも建替えが成立する場面はある。ただしその根拠は「ホテルを新しくすること」ではなく、床の用途と容積を入れ替えることで土地の価値を引き上げることである。オフィス・住宅との複合化、容積率の未消化分の消化、隣接地との共同建替え——港区・大阪市北区・札幌市中央区といった商業地の中心に大型の旧耐震ストックが残っていることの投資的な意味は、まさにここにある。同じ150室でも、地価水準の低い観光地の大箱では、この論理が働かない。

感度分析

感度分析で目を引くのは、Bのケースが単価前提に対して脆いことである。ADRが想定より10%低いだけで回収年数は19.2年から39.0年へ倍増する。改装後にどこまで単価を引き上げられるかが、この選択肢の成否をほぼ決める。逆に工事費が10%上振れしても回収は21.1年にとどまり、影響は限定的である。Bで管理すべきリスクは建設費ではなく、改装後の価格戦略のほうにある。

ADR×OCC の2軸で見た回収年数（ケースB）

感度分析を1変数ずつではなく2軸に広げると、ケースBの成立条件が面で見える。行は改装後の想定ADR、列は改装後の想定OCCで、各セルは1室900万円の投資に対する増分GOPベースの単純回収年数である。前提は上記「試算前提」と同一で、現状ADR¥11,700・OCC75%（2025年8月〜2026年7月の集計を基準に置いた想定値）、客室部門の利益寄与率60%とし、網掛けが本稿のベースケースにあたる。基準となる現状ADRは2025年8月〜2026年7月の集計による旧耐震期シティホテルの中央値である。

読み取れるのは、単価の回復幅がOCCよりも強く効くことである。OCCを想定より3ポイント積み増しても回収年数は19.2年から16.0年へ3.2年縮むにとどまるが、ADRを¥14,000から¥14,700へ5%引き上げれば15.3年まで縮む。逆にADRが¥12,600（−10%）に沈むと、OCC78%（2025年8月〜2026年7月の集計を基準に置いた想定値）でも39.0年、72%では100年を超え、投資として成立しなくなる。ケースBの意思決定は「工事をいくらで収めるか」より「改装後にいくらで売るか」の確度で決まる。

用途転換という第4の道は、まだ細い

三択目として「ホテルをやめる」——住宅、シニア住宅、学生寮、事務所などへの用途転換がある。この規模を測るために、当社が収集する宿泊施設の建築計画届出データを見ると、2025年1月から2026年7月に届出が記録された300件のうち、工事種別が「新築」であるものが295件（98.3%）を占め、「用途変更」は3件、「増築」は1件にとどまる。

この数字は、既存建物を活かす開発が新規パイプラインのなかでごく細い流路にとどまっていることを示す。ただし過小評価であることに注意が必要である。用途変更は面積要件によっては建築確認申請を要さず、統計に現れない案件が相当数あると考えられる。また、この統計はあくまで「宿泊施設への転用」を捉えるものであり、「ホテルから他用途への転出」は反対方向の動きであるため、宿泊施設の統計には計上されない。

上場REITは市場平均の半分 — 9.3%という水準

機関投資家がこの層をどう扱っているかは、上場ホテルREITの保有物件を見ると分かる。7投資法人が保有し、当社の施設マスターと照合できた300物件について開業年月を確認すると、1981年5月以前の開業は28物件だった。物件数ベースで9.3%、客室数ベース（52,540室中5,480室）で10.4%である。市場全体の19.1%に対して、およそ半分の水準にとどまる。

ここで強調しておきたいのは、旧耐震期の開業であることが物件の欠点を意味するわけではないという点である。上場REITは取得時に地震PML等を含む詳細なエンジニアリング・レポートを取得しており、該当物件はすでに耐震診断・補強を完了しているのが通例である。むしろこの数字は、耐震性能を確認済みの旧耐震期物件は上場市場でも円滑に流通することを示している。旧耐震期の開業でありながら7投資法人に組み入れられている28物件の存在自体が、その証拠である。

他方で、市場全体の19.1%に対して上場ポートフォリオが9.3%にとどまるという差は、旧耐震期のストックの多くがまだ機関投資家の取得対象に上がってきていないことも意味する。耐震性能の確認と改修が済んでいない物件は、証券化のパイプラインに乗る前段階で止まっている。逆に言えば、Bのシナリオ（耐震改修＋客室改装）を完了させることは、単に収益を改善するだけでなく、出口としての売却先の幅を広げる効果を持つ。これは私募ファンド・地域金融機関にとって重要な含意である。

スクリーニングから確定までの実務手順

本稿の集計は開業年ベースであり、それ自体は建物の耐震性能を証明も否定もしない。実務では次の順序で絞り込むことになる。

段階2で照合先となる耐震診断結果の公表一覧は、都道府県および建築主事を置く市区が、それぞれのウェブサイトで用途別に掲載している。大阪市、福岡市、北海道、愛知県、千葉県などが代表例で、建物名・所在地・診断結果の区分が確認できる。公開情報だけで段階2まで到達できる点は、案件ソーシングの初期段階で見落とされやすい実務上の利点である。

まとめ — 19.1%は「古い在庫」ではなく「制度が名前を付けた在庫」

本稿を数字で振り返る。稼働が確認でき開業年月が判明する1,233,409室のうち、旧耐震期に開業した客室は235,730室・19.1%。うち50.7%が100室以上の588棟に集中し、その多くが都心商業地と観光拠点に立地する。業態別では旅館49.6%、シティホテル27.2%、ビジネスホテル9.7%と大きく分かれ、推定成約ADRの世代差もシティホテル−22.4%、旅館+8.1%と方向が逆転する。建替え単価は13年で2.80倍に上昇し、同一用途の増分収益では43年を要する。

ここから導かれる実務的な結論は三点である。第一に、「旧耐震だから安く買える」も「旧耐震だから価値がない」も、業態を分けない限り成り立たない。旅館・リゾートでは旧耐震期の施設のほうが高い単価を実現している。第二に、耐震改修は単独では収益を生まないが、客室改装と束ねれば19.2年で回収する。制度対応をコストとしてではなく、リポジショニングの起点として設計できるかが分岐点になる。第三に、建替えの根拠は建物ではなく土地にある。容積と用途の入れ替えで床価値が跳ねる立地——それは本稿の地図が示した都心商業地のクラスターと重なる。

1981年6月1日という線は、分析者が選んだ区切りではない。法が引き、行政が名簿を公表し、所有者に手続きを課している線である。だからこそ、この線でストックを切ったとき、そこに見えるのは「古い建物の分布」ではなく「これから確実に動く在庫の分布」になる。588棟という数字は、日本のホテル市場でこれから起きるリノベーション、建替え、用途転換の母集団そのものである。

よくある質問

旧耐震期に開業した宿は、そのまま耐震性能を判定できますか。

いいえ。本稿の集計は開業年月に基づくスクリーニング指標であり、建物の耐震性能を示すものではありません。開業後に建替えや耐震補強を完了した施設も旧耐震期の側に計上されます。実際、上場ホテルREIT7投資法人が保有する300物件のうち28物件は旧耐震期の開業ですが、これらは取得時のデューデリジェンスを経ています。個別建物の耐震性能は、建築確認台帳記載事項証明や耐震診断結果によって確認する必要があります。

「要緊急安全確認大規模建築物」に該当するホテル・旅館の要件は何ですか。

1981年5月31日以前に着工した建築物のうち、階数3以上かつ延べ面積5,000平方メートル以上のホテル・旅館が該当します。2013年改正の耐震改修促進法により、所有者は2015年12月末までに耐震診断を実施し、所管行政庁へ結果を報告する義務を負いました。報告された結果は都道府県および建築主事を置く市区のウェブサイトで公表されています。

耐震改修と建替えでは、費用はどのくらい違いますか。

本稿の試算（150室・延床6,750平方メートル・地方中枢都市のシティホテルを想定）では、耐震補強のみが1室あたり450万円、耐震補強＋客室全面改装が900万円、建替えが2,841万円（建設期間のインフレを織り込むと3,622万円）となりました。建替えは耐震補強＋客室全面改装（1室900万円）の約3.2倍にあたります。建設単価は2024年の宿泊業用着工実績（坪195.5万円）に基づく簡易試算であり、実際の判断には個別のフィージビリティ・スタディが必要です。

旧耐震期のストックが最も多い地域はどこですか。

客室数の絶対量では東京都が24,060室で最多、次いで北海道20,567室、長野県12,154室、大阪府10,770室です。比率では鳥取県39.5%、山形県33.2%、群馬県31.4%が上位で、いずれも温泉旅館の集積地です。100室以上に限ると、東京都港区（16施設・4,716室）、大阪市北区（10施設・4,594室）、札幌市中央区（17施設・4,488室）が上位クラスターとなります。

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