大阪の推定成約ADR、万博翌年の反動は月を追って深まった — 2026年6月シティ−26.3%・ビジネス−32.8%

2026年6月の大阪府の推定成約ADRは、シティホテルが10,769円（N=95施設）で前年同月比−26.3%、ビジネスホテルが7,884円（N=495施設）で−32.8%だった。いずれも確定値同士の比較である。一方、同じ大阪府でも2026年1月はシティホテルが+25.0%と逆方向に振れており、「大阪の単価が下がっている」と一括りにできる話ではない。下落は2025年4月13日に開幕した大阪・関西万博の会期に重なる月から始まり、4月−18.1%、5月−16.6%、6月−26.3%（シティ）と月を追って深まっている。本記事では、この反動の形を推定成約ADRで月次に切り出し、近隣府県・全国ポートフォリオの下げ幅と並べたうえで、比較基準年の置き換えとフロア設定の考え方まで整理する。

対象: 大阪府のシティホテル（2026年6月 N=95施設）およびビジネスホテル（同 N=495施設）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年8月2日。

反動は3月まで見えず、4月から月を追って深まった

まず、2026年1月から6月までの大阪府の推定成約ADRを、前年同月の確定値と並べる。ここで扱うのはいずれも確定値（過去月）同士の比較であり、現時点推定との混在はない。

観測施設数: シティ 2026年 N=91〜95施設／2025年 N=89〜91施設、ビジネス 2026年 N=495〜499施設／2025年 N=500〜503施設。いずれも確定値。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

形がはっきりしている。1月から3月までは、シティが+25.0%→−3.0%→−3.1%、ビジネスが+3.9%→−11.1%→−8.9%で、前年並みか一桁台の下落にとどまっていた。ところが万博の会期に重なる4月に入ると同時にシティ−18.1%・ビジネス−23.8%へ落ち、5月・6月とさらに深くなる。大阪・関西万博は2025年4月13日から10月13日までの184日間、のべ約2,902万人が来場した（出典：EXPO 2025 大阪・関西万博公式Webサイト「データから振り返る大阪・関西万博」）。前年同月比の分母にこの会期が入る4月以降だけ、下げ幅が二桁に変わっている。

年を重ねて描くと、この構図はさらに読みやすくなる。2024年（灰）・2025年（淡青）・2026年（青）の3本を1月〜12月の同じ軸に載せた。

大阪府・シティホテルの推定成約ADR（月次）。2026年7〜12月は現時点の販売状況に基づく推定値（点線）で、今後変動し得る。観測施設数: 2024年 N=83〜88施設、2025年 N=89〜91施設、2026年 N=91〜96施設。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2025年のシティホテルは4月に15,981円へ跳ね、8月に17,291円で年内最高となった。2026年6月の10,769円は、この2025年8月の水準から見ると−37.7%の位置にある。ビジネスホテルも同じ形で、2025年は9月の13,450円が最高だった。

大阪府・ビジネスホテルの推定成約ADR（月次）。2026年7〜12月は現時点の販売状況に基づく推定値（点線）で、今後変動し得る。観測施設数: 2024年 N=484〜499施設、2025年 N=487〜503施設、2026年 N=433〜499施設。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年7月以降は現時点の販売状況に基づく推定値であり、確定値との単純比較はできないため、ここでは水準の見え方だけを述べる。シティは7月11,726円から10月15,124円へ、ビジネスは7月8,460円から11月11,546円へと、いずれも秋に向けて上向く形で推定されている。ただし観測施設数はビジネスの12月でN=433施設まで薄くなっており、先の月ほど推定は動きやすい。

「前年」ではなく「万博前」と比べると、底の位置が変わる

前年同月比は、分母に一度きりの大型イベントが入っている月では意味が変わる。同じ月を2024年（万博前）の確定値とも並べてみる。

観測施設数: シティ 2026年 N=94〜95施設／2025年 N=91施設／2024年 N=83〜85施設、ビジネス 2026年 N=495〜499施設／2025年 N=502〜503施設／2024年 N=492〜494施設。すべて確定値同士の比較。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

基準年を2024年に置き換えると、4月と5月は景色が反転する。シティは4月・5月とも対2024年で+7.2%、ビジネスも+3.3%・+6.5%と、万博前の水準は上回っている。つまりこの2か月の二桁減は「2025年が高すぎた」ことの裏返しで、水準そのものは2年前を割っていない。会期中のプレミアム分と実力ベースのトレンドをどう切り分けるかについては、大阪ADRの反動を読み解く｜万博プレミアム剥落と実力トレンドの分離で分解の手順を扱っている。

問題は6月である。6月だけは対2024年でもシティ−6.0%、ビジネス−5.5%と、万博前の水準を下回った。2026年前半で「2年前の同月を割った」のは6月のみで、4月・5月とは性質が違う。前年比の数字（−26.3%／−32.8%）は6月が最も大きいが、2年基準で見ると4月・5月はまだプラス圏にあり、6月で初めてマイナス圏に入った、という順序で読むほうが実態に近い。

背景の一つとして、大阪府の新規開業は2024年に51施設・6,524室、2025年に54施設・5,501室、2026年に32施設・2,521室（2026年は開業予定を含む）と続いており、3年間で計137施設・14,546室が積み上がっている。需要イベントが剥落した局面で客室が増えていれば、単価の戻りは前年比だけでは測りにくくなる。

下げ幅は大阪固有か — 近隣府県・全国ポートフォリオと並べる

2026年6月に単価が下がったのは大阪だけではない。同じ確定月・同じ推定成約ADRで、京都府・兵庫県・東京都を並べる。

2025年6月の観測施設数: 大阪府シティ N=91施設・ビジネス N=502施設、京都府シティ N=58施設・ビジネス N=319施設、兵庫県シティ N=47施設・ビジネス N=167施設、東京都シティ N=106施設・ビジネス N=910施設。すべて確定値同士の比較。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年6月は4都府県すべてが前年割れだが、幅がまったく違う。シティは京都府−14.6%、兵庫県−12.4%、東京都−12.8%とおおむね−12〜−15%に収まるのに対し、大阪府だけが−26.3%と約2倍の深さになっている。ビジネスの差はさらに大きく、兵庫県−0.4%・東京都−4.7%・京都府−9.8%に対して大阪府は−32.8%である。全国的な軟化の分と、大阪固有の反動の分は、この差分として読める。なお京都府の−14.6%／−9.8%がどのような月次の形をしていたかは、京都のホテルADR、2026年6月に両業態そろって前年割れで同じ指標を使って分解している。

上場ホテルREITの公表実績とも並べておく。2026年6月の月次運用実績として、インヴィンシブル投資法人（8963）は国内ホテル101物件で稼働率82.7%・ADR12,412円・RevPAR10,264円、ADRは前年同月比−3.9%と公表している（2026年7月24日付 月次運用状況）。ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）は変動賃料等導入29ホテルで稼働率81.2%・ADR18,509円・RevPAR15,023円、ADR前年同月比+1.6%（同投資法人 IR公表資料）。いちごホテルリート投資法人（3463）は全ポートフォリオで稼働率80.6%（2026年6月）・ADR8,872円・RevPAR7,147円、ADR前年同月比−5.9%（2026年7月27日付 月次運営状況）。これらは全国ポートフォリオの公表実績であり、母集団・集計定義・税の扱いが本記事の推定成約ADRと異なるため水準を直接比較はしないが、全国の運営実績が前年同月比でおおむね−6%〜+2%のレンジにあるなかで、大阪府の−26.3%／−32.8%がどれだけ突出した動きかという方向感は掴める。推定値は市場全体の動きを早く広く捉える役割、公表実績は個別ポートフォリオの確定した結果を示す役割で、両者は置き換えの関係にない。

2026年6月の推定OCCは高水準 — 谷は日曜と月曜

単価がこれだけ動いた月に、販売量の側はどう動いていたか。大阪府の2026年6月について、推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を曜日別に見る。観測が安定している6月10日（水）〜6月30日（火）の21日間、つまり各曜日3回ずつが揃う3週間分を対象とした。

大阪府・2026年6月10日〜6月30日の曜日別 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。観測施設数はシティ N=89〜92施設、ビジネス N=445〜450施設。期間平均はシティ87.7%、ビジネス81.8%。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティは土曜92.1%・金曜90.4%・木曜89.1%が高く、月曜84.7%・日曜85.2%が低い。振れ幅は7.4ポイントで、週内の形は比較的なだらかである。ビジネスは土曜88.4%に対して日曜73.9%・月曜76.3%で、振れ幅は14.5ポイントとシティの倍近い。ビジネスホテルのほうが週末の山と週明けの谷がはっきり出ている（他エリアの曜日別の形は愛知・広島のビジネスホテル 曜日別稼働の形を参照）。

いずれも期間平均でシティ87.7%・ビジネス81.8%と高い水準にある。単価が前年から大きく下がった月に、掲載在庫の消化は決して低調ではなかった、という並びになる。なお本記事では推定OCCを前年同月と突き合わせる読み方はとらない。確定値同士で比較できるのは単価の側であり、そこで−26.3%／−32.8%という数字が出ている、という整理になる。

大阪のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

以上を踏まえた打ち手を、時間軸で整理する。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 3つの物差し

第一に、段差の位置を見る。 大阪府の前年同月比は1〜3月が+25.0%〜−8.9%、4月以降が−18.1%〜−32.8%と、4月にはっきり段差がある。段差の位置が2025年4月13日の会期開始と重なっているかどうかが、その下げを需要イベントの剥落として読むかどうかの分かれ目になる。

第二に、基準年を二つ持つ。 対2025年ではシティ4月−18.1%・5月−16.6%・6月−26.3%と一様に沈むが、対2024年では4月+7.2%・5月+7.2%・6月−6.0%と符号が分かれる。2年基準で初めてマイナスに入るのが6月である、という順序を押さえておくと、月ごとに打ち手の強さを変えられる。

第三に、価格と量を別の軸で読む。 6月の推定OCCは期間平均でシティ87.7%・ビジネス81.8%と高い水準にあり、確定値同士で比較できる単価の側で−26.3%／−32.8%が出ている。量の軸で見えるのは曜日の形（ビジネスの日曜73.9%と土曜88.4%の14.5ポイント差）であり、フロア設計はそちらに紐づけるほうが扱いやすい。

データについて

• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義: OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。本記事の対象は大阪府・2026年6月10日〜6月30日の21日間。
• ブッキングカーブ: 宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。
• 推定成約ADRの定義: OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。
• 対象Nの内訳: 大阪府シティホテル 2026年6月 N=95施設・2025年6月 N=91施設・2024年6月 N=85施設、大阪府ビジネスホテル 2026年6月 N=495施設・2025年6月 N=502施設・2024年6月 N=494施設。比較対象は2026年6月時点で京都府シティ N=57施設／ビジネス N=324施設、兵庫県シティ N=47施設／ビジネス N=166施設、東京都シティ N=108施設／ビジネス N=915施設。推定OCCの観測施設数はシティ N=89〜92施設、ビジネス N=445〜450施設。
• REIT公表実績: 各投資法人が公表する月次運用実績を丸めずに引用。母集団・集計定義が推定成約ADRと異なるため、水準の直接比較は行っていない。
• データ時点: 2026年8月2日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

参考資料・出典一覧

■ データソース

推定成約ADR・掲載施設数（N）は、メトロエンジンリサーチが収集するOTA公開価格・在庫データのエリア月次集計（大阪府・京都府・兵庫県・東京都／シティホテル・ビジネスホテル、2024年1月〜2026年12月）。曜日別の推定OCCは同じ収集データの日次在庫観測（大阪府・業態別、2026年6月10日〜30日）による。上場ホテルREITの月次運用実績は各投資法人の公表資料、万博の会期・来場者数はEXPO 2025 大阪・関西万博公式Webサイトを参照した。データ取得時点は2026年8月2日。

■ 試算前提

前年同月比および対2024年比は、いずれも確定月（過去月）同士のみで算出している。2026年7月以降の推定値は水準の見え方として記載するにとどめ、確定値との比率計算には用いていない。推定OCCは前年との突き合わせを行わず、当月の曜日別の形のみを扱う。REIT公表実績との対照は水準の直接比較ではなく、前年同月比の方向感の比較に限定している。新規開業の軒数・客室数はOTA掲載確認ベースの下限値であり、将来の掲載で増加し得る。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。掲載施設数Nは月によって変動し（大阪府シティ 2025年6月N=91施設→2026年6月N=95施設、ビジネス N=502施設→N=495施設）、母集団の入れ替わりが前年同月比に含まれる。推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況に基づく推定値で、実客室稼働率とは定義が異なり高めに出る。2026年7月以降の推定は観測施設数が薄い月ほど動きやすく、ビジネスの12月はN=433施設まで薄い。REIT公表実績は全国ポートフォリオであり、母集団・集計定義・税の扱いが推定成約ADRと異なる。在庫・価格は日々変動するため、本記事の数値はすべて取得時点のスナップショットである。

■ 外部出典・参考資料

• EXPO 2025 大阪・関西万博公式Webサイト「データから振り返る大阪・関西万博」（開催期間2025年4月13日〜10月13日・184日間、のべ来場者数約2,902万人）
• EXPO 2025 大阪・関西万博公式Webサイト「開催概要」
• インヴィンシブル投資法人 2026年7月24日付 月次運用状況（PDF）
• いちごホテルリート投資法人 2026年7月27日付 月次運営状況（PDF）
• ジャパン・ホテル・リート投資法人 公式サイト（IR資料）