東京の食事プレミアム、朝食付きはシティ+13.2%・ビジネス+8.8% — 9月から縮んだ段差をどう値付けするか

東京都のホテルが同じ施設内で売っている「素泊まり」と「朝食付き」の価格差——いわゆる食事プレミアム——を2026年10月の宿泊分で集計すると、シティホテルで+13.2%（ペア比較 N=64施設）、ビジネスホテルで+8.8%（N=356施設）だった。9月の+16.9%（N=65）・+11.3%（N=361）からそれぞれ3.7pt・2.5pt縮んでおり、11月の現時点の販売状況でも+13.3%（N=64）・+8.7%（N=354）と縮んだ段差のまま推移している。一方、2食付きと朝食付きの段差は10月のシティで+20.9%（N=26）、ビジネスで+12.2%（N=38）と、朝食の段差より一段大きい。本稿では、この「縮んだ段差」がなぜ起きたのかを推定成約ADRの季節形状と突き合わせ、区別の差と合わせて年末の食事プラン値付けの物差しを整理する。

対象: 東京都のシティホテル・ビジネスホテルで、同一施設内に素泊まりと朝食付き（または朝食付きと2食付き）の両プランを販売する施設のペア比較。2026年10月の朝食付き vs 素泊まりはシティ N=64施設・ビジネス N=356施設。旅館は対象外。食事プレミアムは率（%）のみで示し、価格の円水準は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）で補足する。稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年11月6日。

「食事プレミアム」の測り方 — 同一施設内のペア比較に限る理由

まず前提として、本稿の食事プレミアムは「同一ホテル内での素泊まり vs 朝食付きの差額」を率に直したものである。朝食付きプランを売る施設と素泊まり専門の施設をそれぞれ平均して差を取ると、朝食を付けるのは高価格帯の施設に偏るため、食事の価値ではなく施設グレードの差を測ってしまう。そこで、同じ施設が同じ月に両方のプランを販売しているケースだけを抜き出し、その施設内の2プラン価格を比べる方式を採った。N=はこの「両プランを売っている施設数（ペア数）」であり、市場全体の施設数ではない点に留意したい。

この方式の帰結として、集計対象は素泊まりと朝食付きを並行販売する施設に限られる。旅館は多くが1泊2食を基本形としており素泊まりとのペアが成立しにくいため、本稿では対象から外している。デラックスホテルは参考値として表に載せるが、以下の分析の主役はテーマどおりシティホテルとビジネスホテルである。

朝食の段差は夏に広がり秋に縮んだ — 5月から11月までの推移

朝食付きプレミアムを5月から月ごとに追うと、シティホテルは5月+14.5%（N=61）から8月の+17.7%（N=65）まで広がり、9月+16.9%を経て10月に+13.2%（N=64）へ縮んだ。ビジネスホテルも同じ形で、5月+11.2%（N=358）が7月・8月に+13.3%（N=365・361）まで開き、9月+11.3%、10月+8.8%（N=356）と縮小している。11月は現時点の販売状況に基づく推定でシティ+13.3%（N=64）・ビジネス+8.7%（N=354）と、10月とほぼ同じ水準にある。9月時点の東京都の段差を業態別・区別に分解した東京都の食事プレミアム（2026年9月）と合わせて読むと、縮小が10月に入ってから進んだことが確かめられる。

ここで注目したいのは、プレミアム率のピークが8月、ボトムが10〜11月という形が、東京の客室単価の季節形状とちょうど逆向きになっている点である。後述するとおり東京都の推定成約ADRは8月が年内の谷、10〜11月が山にあたる。朝食の段差が率で縮んだ月は、朝食の値段が下がった月というより、分母となる客室単価が上がった月だと読むのが自然だろう。

図1　東京都・朝食付き vs 素泊まりの食事プレミアム（同一施設内ペア比較、2026年5月〜11月。11月は現時点の販売状況に基づく推定）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

N=は同一施設内で両プランを販売する施設数（ペア数）。11月は現時点の販売状況に基づく推定で変動し得る。9月の値は最新の集計に基づくため、9月時点の記事の数値と小数点以下で差が出る場合がある。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2食付きの段差は朝食の1.4〜1.6倍 — ただしペア数は少ない

食事を一段積み増したときの段差を見ると、10月のシティホテルでは朝食付きから2食付きへの上乗せが+20.9%（N=26）で、素泊まりから朝食付きへの+13.2%の約1.6倍にあたる。ビジネスホテルでも+12.2%（N=38）と朝食段差+8.8%の約1.4倍であり、夕食を付けた段のほうが朝食の段より大きい構造は両区分で共通している。素泊まりから2食付きまで通して見れば、シティで+41.4%、ビジネスで+24.7%の開きがある。

ただし、2食付きを素泊まりと並行販売する施設は東京のシティで26施設、ビジネスで38施設と、朝食ペア（64・356施設）に比べて母集団が小さい。9月から10月の縮みがシティで8.4pt（+29.3%→+20.9%）と朝食段差の縮み3.7ptより大きく振れているのも、この少ないペア数で一部施設のプラン構成が動けば率が揺れやすいことの表れと見るべきで、2食付きの段差は月ごとの変動幅を含めて幅で捉えたい。夕食を足した段差が朝食の段差より大きい構造は東京に限らず、同じ10月の大阪府でも確認できる（詳細は大阪の食事プレミアム、朝食はシティ+14.4%・ビジネス+9.9%を参照）。

図2　東京都・食事プランの段差（同一施設内ペア比較、2026年9月・10月）。N=は表1参照。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

率を縮めた主因は朝食より分母 — 推定成約ADRと推定OCCの季節形状

プレミアム率が秋に縮んだ背景を確かめるため、東京都の推定成約ADR（税抜相当）を確定月同士で見ておく。シティホテルの2026年10月は31,700円（N=109施設）で前年同月32,000円（N=106）に対し−0.7%、9月は24,700円（N=110）で前年同月27,500円（N=107）に対し−10.3%だった。ビジネスホテルは10月が17,500円（N=913）で前年同月15,300円（N=897）に対し+14.0%、9月は13,400円（N=914）で前年同月13,100円（N=894）に対し+2.2%と、こちらは10月に前年を大きく上回っている。11月は現時点の販売状況に基づく推定でシティ33,000円（N=108）・ビジネス19,200円（N=898）と、年内の最も高い水準にある（確定値との単純比較は月末の確定を待つ）。この夏の下げがどこから来てどこまで戻ったかは、東京のシティホテル8月ADR−20.6%・ビジネス−8.9%が3年分の確定値を重ねて追っている。

ここで図1の形と重ねると、朝食プレミアム率のピークだった8月はシティ21,300円（N=109、前年同月26,800円に対し−20.6%）・ビジネス11,600円（N=915、前年同月12,700円に対し−8.9%）と客室単価の谷であり、率のボトムである10〜11月は客室単価の山にあたる。朝食の上乗せ額が月によって大きく動かないなら、分母の客室単価が8月から10月にかけて上がった分だけ率は機械的に縮む。同じペア集計の掲載価格ベースで確かめると、8月から10月にかけて分母の素泊まり価格はシティ+39.1%・ビジネス+36.9%と大きく上がった一方、朝食の上乗せ額の変化はシティ+3.6%・ビジネス−10.1%にとどまる。上乗せ額を8月のまま置いて分母だけ10月の水準にすると、率はシティ+12.7%・ビジネス+9.7%まで下がる計算で、縮小の大半は分母で説明できる（表2-2）。ただしビジネスでは上乗せ額そのものも約1割縮んでおり、8月から10月の縮み4.5ptのうち約1ptはこちらの要因である。

需要側も同じ方向を示している。東京都の推定OCC（OTA掲載在庫ベース、2026年10月の宿泊日、対象シティ52施設・15,932室、ビジネス541施設・78,056室、いずれも月内の最頻値）は、シティで月平均95.0%、ビジネスで95.8%と高水準で推移した。2026年9月もシティ90.0%（54施設・17,294室）、ビジネス90.3%（547施設・78,977室）であり、両月とも在庫がきつい状態で客室単価が秋のピークへ切り上がった。この局面で客室単価が切り上がる一方、朝食の上乗せ額は客室単価ほどには動かなかった、というのが集計から読める率の縮みの中身である（施設ごとの改定の有無までは本稿では集計していない）。

推定成約ADRは確定月同士の前年同月比。11月は現時点の販売状況に基づく推定で、確定値との単純比較は月末の確定を待つ。朝食プレミアムのN=はペア数、ADRのN=は推定対象施設数。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

分母を先に動かした場合の試算で、要因は小数第1位の表示値の差。掲載価格ベースのペア集計で、推定成約ADRとは基準が異なる。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

区によって段差は1.5%から13%まで — 中央区が厚く、湾岸・空港側は薄い

同じ東京都のビジネスホテルでも、朝食の段差は区によって大きく異なる。2026年10月の朝食付き vs 素泊まりをペア数10以上の区で並べると、最も厚いのは中央区の+13.2%（N=61）で、品川区+10.8%（N=17）、千代田区+9.5%（N=29）、豊島区+8.9%（N=23）が都平均の+8.8%前後に続く。一方、台東区+8.3%（N=43）、港区+7.8%（N=43）、文京区+7.2%（N=11）、新宿区+6.4%（N=22）は平均をやや下回り、渋谷区+4.3%（N=10）、大田区+4.0%（N=21）、江東区+1.5%（N=11）は段差がほとんど付いていない。

9月からの変化を見ると、縮み方にも地域差がある。中央区は+17.3%から+13.2%へ4.1pt、新宿区は+10.1%から+6.4%へ3.7pt縮んだのに対し、大田区は+5.1%から+4.0%へ1.1ptの縮みにとどまり、江東区（+0.1%→+1.5%）と江戸川区（+0.4%→+2.0%、N=8）はむしろわずかに広がった。中央区のように朝食の段差を厚く取っていた区ほど、秋の単価上昇で率が削られた形であり、もともと段差が薄かった湾岸・空港側の区は動く余地が小さかったといえる。

シティホテルは区ごとのペア数が1桁台まで薄くなるため参考値にとどまるが、10月は新宿区+14.3%（N=7）、港区+13.8%（N=12）、中央区+10.3%（N=13）、千代田区+7.6%（N=7）という並びだった。ビジネスホテルで最も厚い中央区がシティでは中位にあることからも、朝食の段差は区の属性だけでなく、各施設がどの価格帯に朝食を置いているかの積み重ねと考えられる。

図3　東京都・ビジネスホテルの朝食付き vs 素泊まり プレミアム率（区別、2026年10月、ペア数10以上の区）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ペア数は9月・11月で1〜2施設前後の差がある（9月: 江戸川区8・文京区11・新宿区23 など）。ペア数10未満の区・市は参考値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

東京のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

まとめ — 食事プレミアムを読む3つの物差し

第一に、朝食の段差は「率」で見ると季節で動く。東京都では2026年10月にシティ+13.2%（N=64）・ビジネス+8.8%（N=356）と9月から3.7pt・2.5pt縮んだが、その主因は客室単価の秋の上昇による分母効果である。8月から10月の朝食の上乗せ額はシティ+3.6%とほぼ横ばいで、ビジネスは−10.1%と上乗せ額の縮みも併走した。第二に、段を一つ積むごとの上乗せは朝食より夕食のほうが大きく、10月の2食付き vs 朝食付きはシティ+20.9%（N=26）・ビジネス+12.2%（N=38）と朝食段差の1.4〜1.6倍だった。ただしペア数が少なく月ごとの振れも大きい。第三に、区による差は中央区+13.2%（N=61）から江東区+1.5%（N=11）まで10pt超に開き、段差が厚かった区ほど秋に縮む傾向があった。自館の段差を率と額の両面で記録し、客室単価の山と谷に合わせて「率を保つか額を保つか」を決めることが、年末の食事プラン設計の出発点になるだろう。

よくある質問

Q. 食事プレミアムの「N=」はホテルの総数ですか。
A. いいえ。N=は同一施設内で比較対象の2プラン（例: 素泊まりと朝食付き）を同じ月に両方販売している施設の数、すなわちペア数です。東京都のビジネスホテル全体の施設数ではなく、10月の朝食ペアは356施設、2食付きペアは38施設と比較ペアごとに母集団が異なります。

Q. 10月に食事プレミアムが縮んだのは朝食の値下げが広がったからですか。
A. 主因はそこではありません。朝食付きプレミアム率のボトムである10〜11月は東京都の推定成約ADRが年内の山にあたり、ピークの8月はADRの谷でした。ペア集計（掲載価格ベース）の8月から10月は、素泊まり価格がシティ+39.1%・ビジネス+36.9%に対し、朝食の上乗せ額はシティ+3.6%・ビジネス−10.1%で、率の縮小の大半は分母の上昇で説明できます。ただしビジネスでは上乗せ額自体も約1割縮んでいます。

Q. 旅館やデラックスホテルは含まれますか。
A. 旅館は1泊2食を基本とする施設が多く素泊まりとのペアが成立しにくいため対象外としています。デラックスホテルは参考値として表1に載せていますが、本稿の分析の主役はシティホテルとビジネスホテルです。

データについて

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成