近鉄四日市駅前に152室ホテル、2028年春開業 — 1km圏2,182室に+7.0%、9月連休初日は8施設完売

エグゼクティブサマリー — 上位帯は5施設610室、連休初日は8施設が完売

結論から述べると、152室が狙う9,000円以上の価格帯は、駅1km圏で推定成約ADRを算出できる18施設2,108室のうち5施設610室（28.9%）にとどまり、そのうち1.2万円以上は2施設183室しかない。市全体の推定成約ADRは2026年8月が7,500円（前年同月比−10.1%）と、2026年3月に200室の大型施設が開業した年の夏は単価ではなく稼働で供給を吸収した形になっている。一方で、9月19日（土）の3連休初日は、主要予約サイトに客室の30%以上を掲載する四日市市のビジネスホテル8施設すべてが残室0に達し、連休中日の9月20日（日）は11施設1,307室のコホートがLT15で稼働率（推定）100%（2026年9月・同コホート集計）に到達した。平日は当日まで販売枠が残る施設が多いため、152室の収益は「連休・定修期の上位帯」と「平日の業務需要」の二層で組み立てることになる。

立地は商業地域・指定容積率600%の駅前街区で、2026年の地価公示は駅前地点が495,000円/㎡（前年比+6.9%）と4年で+22.5%上げてきた。中央通り再編とバスタ四日市（12バース）の整備が進み、近鉄四日市駅の1日乗降人員は40,407人（近鉄名古屋線で近鉄名古屋に次ぐ）である。ただし同じ街区は高潮浸水想定3m以上5m未満・液状化しやすい地形区分に入っており、フロントと浴場を12〜13階に置く商品設計は、立地の価値とこのハザードの両方を見た読み方ができる。

計画の概要 — 駅前ツインタワーの2棟目、総事業費約50億円

一次情報を整理しておく。YOUよっかいち（2026年3月26日・4月9日）と日本経済新聞（2026年4月9日）によると、四日市三交ビルANNEXは浜田町の四日市三交ビル（2025年8月7日開業・地上14階・三重県最大級の賃貸オフィス）の東隣に建つ地上13階・高さ64mの複合ビルで、敷地面積は約1,120㎡、1階が店舗、2〜13階がホテルである。ホテルは三交インホテルズが運営し、客室は152室・最小15㎡・バストイレ別、12階にフロント・ロビー・朝食ラウンジ、13階に大浴場・露天風呂・サウナ・湯上り処を置く。総事業費は約50億円、設計は石本建築事務所、施工は中野土建、2028年春開業予定である。既存の四日市三交ビルが「大楠」、ANNEXは「明るい若木」をモチーフにしたツインタワーとして中央通りのランドマークを狙う。

ブランドの位置づけも明確で、三交インホテルズは東京・静岡・愛知・三重・京都・大阪に15ホテル2,092室を展開し（同社公式サイト）、「Grande」は2023年7月に伊勢市駅前の別館で始めたアッパーグレードである。既存の三交イン四日市駅前（140室・2010年開業）が業務需要の受け皿であるのに対し、日経の報道では観光・レジャー・インバウンドをより快適に受け入れるホテルを目指すとしており、同じ駅前に価格帯の異なる2軒を並べる構えになる。

供給の側から見ると、駅1km圏は2016年の18軒1,680室から2019年に21軒1,995室へ増え、2024年3月の1軒閉館を挟んで2026年に22軒2,182室となった。2026年3月の200室開業が直近の増分であり、152室が加わる2028年には閉館がなければ2,334室、2016年比で+38.9%に達する。地方中核都市の駅前で10年に約650室の純増は小さくない。

単価の側は、この供給増を受け止める過程にある。四日市市の推定成約ADR（全業態、N=25施設）は2025年8月の8,300円から2026年8月は7,500円へ前年同月比−10.1%、ビジネスホテルに限っても8,600円から8,100円へ−5.2%で、200室の新規供給が入った年の夏は単価が前年を下回った。ただし同じ期間の6〜8月を見ると、6月6,300円、7月7,100円、8月7,500円と夏に向けて切り上がっており、9月の稼働率（推定）は後述のとおり92.5%まで上がっている。供給を稼働で吸収しながら、単価の回復は次の局面に持ち越したと読むのが妥当だろう。

背景として触れておくべきなのが、四日市コンビナートの定期修理（定修）である。2026年3月の推定成約ADRは市全体で9,900円、ビジネスホテルで10,200円と、前年3月（6,800円・7,200円）に対してそれぞれ+45.9%・+42.4%に跳ね、年間で最も高い月になった。定修年の作業員宿泊は駅前の低〜中価格帯を一斉に埋めるため、上位帯の施設にも波及して市全体の中央値を押し上げる。152室の事業計画でも、この「3月の山」と連休の山を年間収益のどこに置くかが単価設計の前提になる。定修期の単価の動きを四日市・市原・水島・大分の4拠点で比べた結果は、コンビナート定修年2026、四日市の宿単価3月+45.9%で詳しく分析している。

立地評価 — 商業地域600%・駅前地価+6.9%、高潮3〜5mの街区

立地は中央通りの南側、近鉄四日市駅から徒歩3分の街区である。国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データでは、駅東側の中央通り沿いは商業地域・指定容積率600%・建蔽率80%で、敷地約1,120㎡に地上13階・152室を積む計画はこの容積の範囲で成立する。中央通りは四日市市が「ニワミチよっかいち」の名で歩行者中心の空間に再編しており、2025年12月20日に円形デッキ「よんまるテラス」が完成、2026年6月13日に近鉄四日市駅との連絡通路が開通した。駅東側では国直轄のバスタ四日市（路線・高速バス計12バース）の整備が進むが、運営事業者の指定が取り消され現時点では未定である（バスマガジン 2026年6月6日）。

地価は駅前の1点に集中して上がっている。地価公示の駅前地点（諏訪栄町212番）は2022年の404,000円/㎡から2026年は495,000円/㎡へ4年で+22.5%、2026年単年で+6.9%と、計画地から400m圏の浜田町262番（85,900円/㎡・+2.8%）や鵜の森1丁目238番（123,000円/㎡・+4.2%）に比べて上昇率が際立つ。都道府県地価調査でも駅西側の安島1丁目124番が362,000円/㎡（2026年7月1日・前年比+5.5%）で、駅の両側で中心地点だけが年+5〜7%で動いている。中央通り再編とオフィスビルの開業が駅前の地価に織り込まれ始めた局面であり、三交不動産が自社保有地の上に2棟目を建てる構図は、この地価上昇を建設費ではなく資産価値の側で受け取る選択といえる。

ハザードは正面から見ておく必要がある。駅東側の街区は三重県の高潮浸水想定区域（想定最大規模・2021年）で浸水深3m以上5m未満、三滝川・天白川の洪水浸水想定（想定最大規模）で0.5m未満、津波浸水想定で0.3m以上1m未満に入り、地形区分は三角州・海岸低地で「液状化しやすい」とされる。四日市市は高潮浸水想定区域の客室比率が高い市で、既報では判定対象2,776室のうち2,512室が浸水深0.5m以上の区域内にあった。ANNEXの計画はフロント・ロビーを12階、浴場を13階に置き、低層の1階を店舗にあてる。設計意図は報道に明記されていないが、宿泊機能の中枢を高層に集める構成は、浸水深3m以上の区域で受変電設備や宿泊者動線を上階に置くという既報の整理と整合する。

需要の土台となる居住・就業も見ておく。駅1km圏の居住人口は20,963人（2020年国勢調査ベース）で、2025年推計20,861人、2040年推計19,445人と2020年比で−7.2%（2025年比では−6.8%）、高齢比率は23.7%である。就業側は半径1kmに2,446事業所・従業者28,786人、うちオフィス系が22.4%で、客室1室あたり13.2人の従業者を抱える業務集積になる。居住人口が緩やかに減る一方で、駅前のオフィス供給（四日市三交ビル・延床約13,660㎡）が加わる構図であり、平日の業務需要はオフィス側の入居進捗に連動すると考えられる。

競合動向 — 駅1km圏18施設2,108室、9,000円以上は5施設

駅1km圏で稼働が確認でき、2026年8月の推定成約ADRを算出できるホテルは18施設2,108室である（圏内22軒2,182室には小規模な宿泊所・婚礼施設等を含む）。業態はビジネスホテルが16施設、シティホテルが2施設で、開業年は1974年から2026年まで幅広い。2000年以前の開業が9施設1,033室と施設数の半数を占め、直近では2022年12月の149室、2026年3月の200室が加わった。

価格帯別に客室を数え直すと、152室が入る上位帯の薄さがはっきりする。

9,000円以上は5施設610室で構成比28.9%、1.2万円以上に絞ると2施設183室（8.7%）しかない。152室が9,000円以上の帯に入れば、同帯は762室・2,260室中33.7%に広がる。開業後に同帯が3分の1を占めるかどうかは、既存の上位帯がすでに連休でどこまで売れているかで決まる。次章ではその消化速度を見る。

ポジショニング — 連休3日間の平均完売LTは11〜43日、平日はLT13以内に集中

まず市全体の予約の入り方を見る。四日市市のビジネスホテルで総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する11施設・1,307室のコホートで、宿泊日ごとの稼働率（推定）をLT45からLT1まで追った。

連休初日の9月19日（土）はLT45の時点で稼働率（推定）67.1%、LT30で76.2%、LT14で92.2%、LT7で97.9%と早い段階から積み上がり、連休中日の9月20日（日）はLT30で85.4%、LT20で99.5%、LT15で100%に達した。これに対して平日の9月16日（水）はLT30で59.9%、LT14で78.8%、LT7で87.3%、9月30日（水）もLT14で84.0%、LT7で92.2%と、最後の1週間で埋まる形である。平日も最終的にはLT1で99%前後まで到達するものの、連休は2週間前、平日は1週間前という差が、価格を上げられる期間の長さの差になる。月間でも9月の平均稼働率（推定）は92.5%（8月85.2%、同コホート）と高い水準にあり、駅前のビジネスホテルは需要が供給に追いついている状態といえる。

次に施設単位で、9月19日（土）に完売を観測した四日市市の8施設について、同じ週の宿泊日ごとに完売LT（LT45以内で残室が初めて0になったリードタイム）を並べた。三重県のビジネスホテル189施設のうち在庫データがあるのは92施設、掲載枠30%以上の条件を通過したのは45施設で、そのうち四日市市の8施設すべてが9月19日に残室0を記録している。N=8と小さい点、および個別施設の残室は主要予約サイトの公開枠の中での残数であって施設全体の満室を意味しない点は、あらかじめ断っておく。

表の読み方は二つある。第一に、連休3日間（9月19〜21日）の完売LTは施設によって1日から45日以上まで幅があり、単価の高い施設ほど早く完売するという単純な関係にはなっていない。1万円台の施設Bは9月19日・20日とも45日以上前から残室0が続き（9月19日はLT25に24室の在庫戻りを観測しLT4で再完売）、5千円台の施設Hも連休3日間はLT22〜33で完売した。完売の早さは単価よりも、主要予約サイトに出している枠の大きさと販売方針で決まっている。第二に、平日の9月16日（水）と9月30日（水）は、完売した12観測のうち11観測がLT13以内（最長でもLT20）と直前に集中し、200室の施設Aや1万円台の施設Bを含む複数の施設で当日まで残室があった。大型施設ほど平日にラストミニッツの受け皿として販売枠を残しており、連休と平日で市場の性格が切り替わる。

散布図に落とすと、9,000円以上の帯は施設A・B・Cの3点しかなく、しかも完売LTは10.7日から43.3日まで散っている。ここに152室の想定帯（1万〜1.3万円）を重ねると、同じ帯で連休に早く完売している施設Bのような実績が1点あり、9,000円台の施設Cは連休でも平均10.7日と直前型である。つまり上位帯には「早く売り切る施設」と「直前まで高値で待つ施設」が共存しており、152室がどちらの売り方を選ぶかで必要なADRの実現可能性が変わる。

掲載価格の動きも補助線になる。連休初日の9月19日（土）の掲載価格（全プラン平均・税込）は1万円台の施設Bで43,600円、施設Aで40,200円、9千円台の施設Cで51,700円と、平日の9月16日（水）（それぞれ18,000円・23,800円・17,400円）の1.7〜3.0倍で推移したうえで残室0に達した。連休の上位帯は4〜5万円の掲載水準でも売り切れる需要があり、ここが152室の単価設計で最も厚い収益源になる。

大浴場・露天風呂・サウナを最上階に置く商品設計は、この帯への上乗せを支える根拠になる。既報のビジネスホテルの大浴場と単価差の分析（4,925施設）では、同一市区町村・規模・築年代・ブランドをそろえたうえで、温泉とサウナがそろう温浴フル型の大浴場は+9.3%（95%区間+6.5%〜+12.1%）、ビジネスホテルの中央値が7,000〜9,000円の中位都市に限ると+14.8%の差があった。四日市市のビジネスホテル中央値は8,100円で、この中位都市の条件に当てはまる。8,100円に+14.8%を乗せると約9,300円、さらに最小15㎡・バストイレ別という客室仕様の上乗せが加わると、1万円前後が商品設計から導ける通年の基準単価になる。1.2万円以上は連休・定修期の上振れ帯として別に置くのが現実的だろう。

開発シナリオ試算 — 総事業費50億円で利回り5%に必要な単価

報道の総事業費約50億円を所与として、152室の客室収入だけで投資利回り（GOP÷総事業費）がどこまで届くかを簡易に試算した。1室あたりの事業費は約3,300万円で、1階店舗と浴場階を含む数字である。GOP率は45%を置いた。インヴィンシブル投資法人が開示する運営91物件のGOP実績は38.9%（2024年12月期）、宿泊特化型の目安は50〜60%とされるため、大浴場を抱える宿泊特化型の中間値として45%を採用している。店舗賃料と朝食・温浴の付帯収入、土地の自社保有分は含めていないため、実際の事業採算はこの表より上に出る。

利回り5.0%を客室収入だけで達成するには、通年OCC85%の前提で推定成約ADR約11,800円が必要になり、GOP率を40%に置くと約13,300円まで上がる。これは駅前の上位帯（1万〜1.2万円）の上端から、シティホテル1施設だけが到達している1.2万円以上の帯にかかる水準である。逆に、商品設計から導いた通年基準の1万円前後では利回りが4%台前半にとどまり、連休・定修期の上振れと店舗・付帯収入で埋める構造になる。建設費の側から照合すると、国土交通省 建築着工統計ベースの2025年実績（S造240.5万円/坪）に1室あたり延床40㎡（共用部込み）を掛けた152室の建築費は約44億円で、浴場階と2027〜28年の工事費上昇を織り込めば総事業費50億円は妥当な範囲にある。建設費が上がり続ける局面では、同じ帯に後から参入する供給が抑えられるという意味で、既存上位帯との競合緩和も織り込める。

3シナリオと、利回り5%に必要な単価の幅

上の表はGOP率を45%に固定している。単価・稼働・GOP率の三つを同時に振ると、客室収入だけの利回りは次の幅に収まる。悲観は大浴場の上乗せだけを見込んだ約9,300円（ビジネスホテル中央値8,100円×1.148）に通年OCC80%・GOP率40%、中位は想定帯の下端10,500円に通年OCC85%・GOP率45%、楽観は12,000円に通年OCC90%・GOP率50%（宿泊特化型の目安の下限）を置いた。

中位でも4.5%と5%には届かず、悲観では3.3%まで下がる。必要単価はGOP率が5pt動くごとに約1,100〜1,600円動き、通年OCC85%なら40%で約13,300円、50%で約10,600円になる。つまり5%到達の可否は単価よりも先に、大浴場・サウナを抱えたままGOP率を50%近くまで引き上げられる運営体制かどうかで分かれる。楽観の6.0%は、連休と定修期の上振れが通年平均を1.2万円まで押し上げ、かつ平日の稼働を90%で固めた場合の上限と読むのが妥当だろう。

以上は報道値と業界ベンチマークに基づく簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

投資判断の整理 — 地方業務都市の上位帯に入る条件

四日市は、県都の津より乗降人員が1.7倍多く、コンビナートの定修と駅前オフィスの供給で業務需要が厚い一方、宿泊特化型の上位帯が薄い。152室の計画は、この帯を「大浴場・サウナ・バストイレ別」という商品設計で埋めにいく案件であり、同じ構図の地方中核都市（県都を上回る第2都市や豊橋・豊川の327室）を検討するデベロッパー・鉄道系不動産・地銀にとっての参照例になる。リスク要因と機会要因を並べる。

開業までの2年半で確認したいのは三点である。一つ目は、2026年3月に開業した200室の消化が2027年の夏にどこまで単価を戻すか。2026年8月の−10.1%が翌年に反転していれば、152室はより高い基準単価で入れる。二つ目は、バスタ四日市の運営事業者と供用時期で、高速バスの発着が駅東側に集約されれば、名古屋・大阪方面からのレジャー・インバウンドの動線が計画地の目の前に通る。三つ目は定修の周期で、2026年が定修年なら2028〜29年の次の山が開業直後の収益を左右する。

まとめ

近鉄四日市駅前の152室は、駅1km圏2,182室に+7.0%の供給であると同時に、現状5施設610室しかない9,000円以上の帯に大型の宿泊特化型を初めて持ち込む計画である。9月の3連休は掲載枠30%以上の8施設すべてが初日に完売し、上位帯でも4〜5万円の掲載水準で売り切れた一方、平日は当日まで販売枠が残る施設が多く、2026年8月の市内ADRは前年同月比−10.1%と供給増を稼働で吸収している途中にある。商品設計から導ける通年の基準単価は1万円前後、総事業費50億円で利回り5%に届く単価は約1.2万円で、その差を連休・定修期の上振れと店舗・付帯収入で埋める構造になる。立地は商業地域600%・駅前地価+6.9%の中心街区で、高潮3〜5mのハザードに対してフロントと浴場を12〜13階に置く設計を選んだ。地方の業務都市で上位帯を検討する事業者にとって、「平日の業務需要で稼働を固め、連休と定修で単価を取る」二層の収益設計を数字で確認できる案件といえる。