新リース会計基準でホテル賃貸借は2027年4月以後開始年度から原則オンバランス — 100室・20年で負債19.6億円

ホテル運営会社が借りているホテルは、新しいリース会計基準のもとで2027年4月1日以後に開始する事業年度の期首から、原則として「使用権資産」と「リース負債」として貸借対照表に載る。企業会計基準委員会（ASBJ）が2024年9月に公表した企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」は、借手側のファイナンス・リース／オペレーティング・リースの区分をやめ、短期・少額の例外を除くすべてのリースを資産・負債に計上する考え方を採ったからだ。一方で、売上やGOP（営業総利益）に連動する変動賃料はリース負債の計上額に含めないと基準は定めている。本稿では、賃貸借・運営委託（MC）・フランチャイズ（FC）の3形態がそれぞれどう判定されうるかを整理し、100室モデルでリース負債の規模と変動賃料比率による差を試算したうえで、オーナー・運営会社双方の契約設計の論点を読み解く。

出典：企業会計基準委員会「企業会計基準第34号」、ジャパン・ホテル・リート投資法人 ポートフォリオ一覧よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（試算は本稿の前提による）

何が変わるのか — 借手の区分を廃止し、賃借ホテルも原則オンバランス

現行の企業会計基準第13号のもとでは、ホテルの建物賃貸借の多くはオペレーティング・リースとして扱われ、運営会社は支払賃料を費用として計上するだけで済んでいた。これに対し第34号は、2016年に公表されたIFRS第16号と整合的な「使用権モデル」を採り、借手の区分を設けない。基準第33項は、借手がリース開始日にリース負債を計上し、これにリース開始日までに支払ったリース料や付随費用、資産除去債務に対応する除去費用を加え、受け取ったリース・インセンティブを控除した額で使用権資産を計上すると定めている。

リース負債に入る「借手のリース料」は、基準第35項で次の5つに限定されている。（1）借手の固定リース料、（2）指数又はレートに応じて決まる借手の変動リース料、（3）残価保証に係る借手による支払見込額、（4）行使が合理的に確実な購入オプションの行使価額、（5）解約オプションの行使を反映している場合の違約金である。ここに「売上高の所定の割合」のような業績連動の変動賃料は含まれていない点が、ホテル契約を考えるうえで最も効いてくる。

例外も明記されている。適用指針第33号は、借手のリース期間が12か月以内の「短期リース」と、重要性の乏しい「少額リース」について、資産・負債を計上せず定額法で費用処理する簡便的な取扱いを認めた（適用指針第20項・第22項）。ただ、ホテルの建物賃貸借は10〜20年単位の契約が通例であり、この例外に入る場面は限られるだろう。割引率は、貸手の計算利子率を知り得ればそれを、知り得なければ借手の追加借入に適用されると合理的に見積られる利率を用いる（適用指針第37項）。

出典：企業会計基準委員会「企業会計基準第34号 リースに関する会計基準」「企業会計基準適用指針第33号」（2024年9月13日）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

適用初年度の扱いについては、原則は過去の期間への遡及適用だが、適用初年度の累積的影響額を期首の利益剰余金に加減し、その期首残高から新基準を適用する方法も認められている（適用指針第118項）。3月決算の運営会社にとっては、2027年4月1日に始まる事業年度が強制適用の初年度にあたり、残された約5か月は契約の棚卸しと条件の見直しに充てられる時期といえる。

3形態の判定 — 「資産の使用を支配する権利」が誰にあるか

ホテルの所有と運営を分ける契約は、大きく賃貸借・運営委託（MC）・フランチャイズ（FC）の3つに整理される。新基準のもとでどの契約がリースを含むかは、契約の名称ではなく、契約が「特定された資産の使用を支配する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する」かどうかで決まる（基準第26項）。適用指針第5項によれば、顧客が（1）特定された資産の使用から生じる経済的利益のほとんどすべてを享受する権利と、（2）その資産の使用を指図する権利の両方を使用期間全体にわたって持つとき、使用を支配する権利が移転していると判断される。

この物差しで見ると、運営会社が建物を借りて自らの計算でホテルを営む賃貸借は、運営会社が経済的利益を享受し使用方法も指図するため、典型的にはリースに該当する。これに対して運営委託は、オーナーが自らの計算で事業を営み、運営会社は手数料を受け取ってオペレーションを担う形が一般的で、運営会社側に資産の使用を支配する権利があるとはいいにくい。ただし、契約の実態は個別に異なるため、運営委託やFCがリースに当たるかどうかは「資産の使用を支配する権利」の判定次第であり、一律に断定はできない。3形態それぞれの収益構造とリスク配分は、ホテルのリーシングとは｜賃貸借・運営委託・FCの違いと収益構造をREIT開示52物件で解説で整理している。

出典：企業会計基準第34号 第3項・第26項・第28項、適用指針第33号 第5項〜第8項よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（一般的な整理であり、個別契約の判定を示すものではない）

FCについて付け加えると、基準第3項（2）は収益認識会計基準の範囲に含まれる貸手による知的財産のライセンスの供与を適用範囲から除き、第4項は無形固定資産のリースについて基準を適用しないことができるとしている。ブランド使用料そのものよりも、加盟店が建物をどう確保しているか（自社保有か、賃借か）が貸借対照表への影響を左右すると考えるのが実務的だろう。

REIT開示に見る契約形態 — JHRは52ホテルを4区分で開示

では、上場ホテルREITの物件はどの形態で運営会社に貸し出されているのか。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する上場9投資法人の国内保有ホテル336物件（上場ホテルREITの保有関係データ・2026年11月9日時点、N=336）のうち、ポートフォリオ一覧で物件別の賃料体系を示している投資法人は一部にとどまる。その中で、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）はポートフォリオ一覧の「賃料体系」欄で全52ホテルを「固定＋変動」「固定」「変動」「運営委託」の4区分に分けて開示しており、契約形態の分布を一次資料で確認できる。

出典：ジャパン・ホテル・リート投資法人 ポートフォリオ一覧（賃料体系、2026年11月閲覧）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（N=52ホテル）

内訳は「固定＋変動」が36ホテル、「固定」が7ホテル、「変動」が5ホテル、「運営委託」が4ホテル（イビススタイルズ京都ステーション、イビススタイルズ札幌、メルキュール札幌、メルキュール沖縄那覇）である。固定部分を持つ契約が52ホテル中43ホテルを占める構成は、オーナー側にとっては賃料の下支えとアップサイドの取り込みを両立させる設計といえる。同時に、借手である運営会社の側から見れば、固定部分が新基準のもとでリース負債の計上額を形づくる部分になる。REIT横断で見た変動賃料比率と契約満期の分布は、ホテルREITの賃料契約タイプ分析も参考になる。

出典：ジャパン・ホテル・リート投資法人 ポートフォリオ一覧（賃料体系）、客室数・所在地はメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=52ホテル）

固定＋変動型の中身は、インヴィンシブル投資法人（8963）の開示がわかりやすい。同投資法人が2024年5月22日に公表したホテルマイステイズ神田・浅草の「定期建物賃貸借兼管理業務委託契約」では、固定賃料はホテルマイステイズ神田が年間7,200万円、ホテルマイステイズ浅草が年間7,500万円、契約期間は2024年5月23日から2034年5月22日までの10年間とされた。変動賃料は、営業収益（総売上から営業費及び一般管理費を控除した額）から管理業務受託手数料と固定賃料を控除した額で、6か月ごとに計算される。開示資料は、この変動賃料がホテルのGOPに連動する賃料体系であり、投資法人がGOPのアップサイドを享受する仕組みだと説明している。

この契約を新基準の物差しに当てはめると、固定賃料はリース負債の計上額に入る一方、GOPに連動する変動賃料は「原資産から得られる借手の業績に連動して支払額が変動するリース料」に当たり、負債には含めない方向で整理される（基準BC41項・BC42項）。同じ年間賃料総額でも、固定と変動の配分によって借手の貸借対照表の姿が大きく変わる、というのが本稿の出発点である。

100室モデルの試算 — 年1.2億円・20年でリース負債は約19.6億円

規模感をつかむため、東京都内の100室の宿泊特化型ホテルを運営会社が借りる仮設モデルを置いた。メトロエンジンリサーチによると、東京都のビジネスホテルの推定成約ADRは2025年11月〜2026年10月の12か月平均で約1万4,400円（各月N=894〜924施設）である。稼働率80%を前提とすると年間の客室売上は約4.2億円となり、年間固定賃料1.2億円はその約29%にあたる。賃料比率と稼働率は試算上の仮定であり、特定の契約水準を示すものではない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR）、その他は本稿の仮定

この前提で、20年間の固定賃料を割引率2%で現在価値に直すと、リース負債の当初計上額は約19.6億円になる。年間賃料の約16倍が一度に負債として計上される計算であり、賃料総額24億円との差額約4.4億円は、20年間で支払利息として配分される。割引率と期間を動かした感度は次のとおりだ。

単位：億円。年間固定賃料1.2億円・年1回期末払いの現在価値。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（年間固定賃料1.2億円）

感度表から読めるのは、割引率よりもリース期間の方が計上額を大きく動かすということだ。割引率を2.0%から3.0%に上げても20年契約の負債は約1.8億円減るにとどまるが、期間を20年から30年に延ばすと約7.3億円増える。20年の定期建物賃貸借に10年の延長オプションが付き、その行使が「合理的に確実」と判断されれば、借手のリース期間は30年となり、負債は約26.9億円に膨らむ。逆に普通借家契約では、契約書上の期間が短くても、更新の見込みや拠点としての重要性を踏まえてリース期間が判定される。期間の判定は、契約書の文言と事業計画の整合で決まる論点といえる。

変動賃料比率の効果 — 固定5割で負債は半分の9.8億円

次に、年間の賃料総額の期待値を1.2億円に据えたまま、固定賃料と業績連動の変動賃料の配分を変えた場合のリース負債を比べた。業績連動の変動賃料は負債に含めないため、計上額は固定賃料の比率にほぼ比例して小さくなる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（賃料総額の期待値1.2億円／年、20年、割引率2%。変動部分は売上・GOP連動を想定）

固定賃料100%なら約19.6億円、固定75%で約14.7億円、固定50%で約9.8億円、固定25%で約4.9億円となり、全額が業績連動ならリース負債は計上されない（使用権資産の計上は別途の支払・付随費用に限られる）。変動賃料比率を高める設計は、運営会社の貸借対照表を軽くし、自己資本比率やROAの見え方を保つ選択肢になる。

ただし、どの変動賃料でも負債から外れるわけではない。消費者物価指数のような指数やレートに連動する賃料は、基準BC42項の整理によりリース負債に含める。また基準BC43項は、形式上は変動しても実質的に支払が不可避なものや、変動可能性が解消されて支払額が固定化されるものは、固定リース料と同様に負債に含めるとしている。ホテル契約で多い「最低保証賃料」や、変動賃料の下限が実質的に固定賃料として機能する条項は、この観点から精査が要る部分だ。

出典：企業会計基準第34号 第35項・BC41項〜BC43項よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

都市別・契約条件別の感応度 — 同じ賃料比率でも負債は11〜20億円に開く

ここまでの試算は東京都の推定成約ADRを置いた1ケースである。同じ100室・稼働率80%（通年想定の試算上の仮定）・客室売上に対する固定賃料比率約29%という条件を、ほかの主要都道府県のビジネスホテルの推定成約ADRに置き換えると、リース負債は大阪府で約12.8億円、愛知県で約11.4億円となり、東京都の約19.6億円の6割前後にとどまる（表6）。リース負債の規模は賃料水準、つまりは立地の客室単価にほぼ比例するため、首都圏で多拠点を賃借する運営会社ほど新基準の影響額が大きく出やすい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR、2025年11月〜2026年10月の月次平均）、その他は本稿の仮定による試算。北海道は季節変動が大きく、12か月平均は繁忙期と閑散期をならした値

契約更改の場面で実際に動かせるのは、固定賃料の比率と期間の組み合わせである。両者を同時に動かすと、たとえば「固定75%・15年」は約11.6億円、「固定50%・30年」は約13.4億円となり、期間を延ばしつつ固定比率を下げる設計で、20年・全額固定（約19.6億円）より負債を小さく抑えられる（表7）。オーナー側から見れば、長期の安定を確保しながら業績連動部分でアップサイドを取り込む組み合わせを、運営会社の貸借対照表への影響と並べて提示できる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（年1回期末払いの現在価値。変動部分は売上・GOP連動を想定し負債に含めない）

損益と財務指標の見え方 — 初年度の費用は賃料より約14%大きい

オンバランス化は、損益計算書の費用の並び方も変える。支払賃料に代わり、使用権資産の減価償却費（営業費用）と、リース負債に係る支払利息（営業外費用）が計上される。基準ケースでは、減価償却費が毎年約0.98億円、支払利息が初年度約0.39億円で、初年度の費用合計は約1.37億円と支払賃料1.2億円を約14%上回る。支払利息は負債の残高とともに減っていくため、費用は前半に厚く後半に薄くなり、20年間の合計は賃料総額と同じ24億円に収まる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（基準ケース、使用権資産は定額法・残存価額ゼロ）

財務指標への影響を、総資産50億円・純資産15億円（自己資本比率30%）の仮設の運営会社で見てみよう。19.6億円の使用権資産とリース負債が両建てで加わると、総資産は約69.6億円となり、自己資本比率は約21.5%に下がる。一方、支払賃料が営業費用から外れるため、EBITDAは年1.2億円分押し上げられ、営業利益も初年度は約0.22億円（賃料と減価償却費の差）大きく表示される。キャッシュの出入りそのものは変わらないものの、リース負債の返済は財務活動によるキャッシュ・フローに移る。金融機関の財務制限条項（コベナンツ）や格付の指標がどちらの定義で組まれているかによって、同じ事業でも評価の見え方が変わる点は押さえておきたい。

固定賃料の比率別に並べると、固定50%なら自己資本比率は約25.1%、固定25%なら約27.3%と、オンバランス化による低下幅は固定比率にほぼ比例して縮む（表8）。初年度の費用合計が支払賃料を上回る幅も、固定100%の約14.5%から固定25%では約3.6%まで小さくなる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（変動部分の賃料は期待値どおり費用計上と仮定。使用権資産は定額法・残存価額ゼロ）

オーナー・REIT・地銀への含意 — 契約更改は条件を磨き直す機会

貸手であるREITや私募ファンドにとって、会計処理の変化は小さい。新基準でも貸手はファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分を維持しており、ホテルの賃貸借の多くはこれまでどおり賃料収入として計上される見込みである。影響が表れるのは、テナントである運営会社の財務諸表の側だ。そのため、契約更改の場面では、運営会社がリース負債の計上額を意識して、期間・延長オプション・賃料の配分について条件の組み替えを提案してくる場面が増えると考えられる。

この局面は、オーナー側にとっても契約を見直す好機になりうる。固定賃料の比率を下げる代わりにGOP連動部分の配分を厚くすれば、ホテル業績が伸びる局面のアップサイドをより多く取り込める。先に見たインヴィンシブル投資法人の契約は、固定賃料を維持しつつ変動賃料の計算期間を6か月単位に揃え、決算期と一致させた例であり、賃料の安定と運営会社の財務基盤への配慮を両立させる工夫として参考になる。長期の固定賃料を重視するなら、定期建物賃貸借で期間を明確にし、リース期間の判定を安定させる設計が運営会社の会計処理とも噛み合いやすい。定期建物賃貸借の固定賃料が法的にどこまで守られる構造かについては、ホテルREITの固定賃料は減額請求に耐えるかが開示を物件単位で読み解いている。

運営会社の側では、保有と賃借の使い分けを見直す動きも出ている。三菱UFJ信託銀行の不動産マーケットリサーチレポート（2026年8月24日）は、多くの企業の対応は影響額の試算や監査法人との協議など実務面が中心だとしたうえで、ホテルを開発・運営するリゾートトラストが同基準の適用を機に賃借から保有への切替方針を示していることを紹介している。賃借不動産も使用権資産として減損の対象になるため、拠点ごとの収益性を把握する重要性が高まる点も同レポートは指摘している。

開発用地を持つ地主・デベロッパーと地銀にとっては、賃貸借で運営会社を誘致する際の交渉材料が変わる。運営会社が負債の計上額を抑えたい場合、運営委託や変動賃料比率の高い賃貸借を望む可能性があり、オーナーは事業リスクをより多く負う代わりにアップサイドを得る形になる。融資を検討する地銀にとっては、テナントの財務指標が新基準ベースでどう表示されるか、コベナンツが旧基準ベースで据え置かれていないかを確認しておくことが、与信判断の精度を高める機会になる。

契約設計チェックリスト — 更改交渉の前に確認したい7項目

出典：企業会計基準第34号・適用指針第33号よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（一般的な整理であり、個別契約の判定を示すものではない）

まとめ

新リース会計基準のもとで、ホテルの賃借は2027年4月1日以後に開始する事業年度の期首から、原則として使用権資産とリース負債として計上される。100室・年間固定賃料1.2億円・20年・割引率2%の仮設モデルでは、リース負債は約19.6億円となり、期間を30年とみれば約26.9億円まで増える。他方、売上やGOPに連動する変動賃料は負債の計上額に含まれないため、固定賃料を5割にすれば負債は約9.8億円にとどまる。

上場REITの開示を見ると、ジャパン・ホテル・リート投資法人の52ホテルのうち43ホテルが固定部分を含む賃料体系であり、固定と変動の配分は今後の契約更改で最も議論が集まる論点になるだろう。会計処理の変更そのものはキャッシュを変えないが、どのような条件で借り、どう貸すかを見直すきっかけにはなる。オーナー・運営会社・金融機関が同じ数字を前に条件を磨き直すことで、アップサイドの配分を含めたより持続的な契約関係を設計する余地が広がる。

よくある質問

Q. 新リース会計基準はいつから適用されますか。
A. 2027年4月1日以後に開始する連結会計年度・事業年度の期首から適用されます。2025年4月1日以後に開始する年度の期首からの早期適用も認められています（企業会計基準第34号 第58項）。

Q. ホテルの売上歩合賃料はリース負債に含まれますか。
A. 原資産から得られる借手の業績に連動して変動する賃料は、リース負債の計上額に含めないと整理されています（BC41項・BC42項）。ただし、最低保証賃料のように実質的に支払が避けられない部分は固定リース料と同様に扱われます（BC43項）。

Q. 運営委託契約やフランチャイズ契約もリースになりますか。
A. 契約が特定された資産の使用を支配する権利を移転しているかどうかで判定されるため、一律には決まりません。一般に運営委託では事業主体はオーナー側ですが、個別の契約内容を専門家と確認する必要があります。

Q. REIT（貸手）の会計処理も変わりますか。
A. 貸手はファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分を維持しており、借手ほど大きな変化はありません。影響は主にテナントである運営会社の財務諸表に表れます。

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