用地取得の判断材料になる公的な地価は、年に2回しか更新されない。1月1日時点の地価公示（2026年は3月17日公表）と、7月1日時点の都道府県地価調査（基準地価）である。後者の2026年分は2026年9月15日に公表された。全国21,466地点、前年からの1年間で商業地は全国平均+2.9%。本稿の主題は、この「上がった・下がった」の速報ではない。半年で用地の目線が動いた分だけ、成立する用地価格の上限との距離が変わるという、開発判断の再点検である。
既刊との線引きを先に置く。地価調査2026はいつ公表？基準地価で見る観光地の商業地上昇率は公表前に前回調査（2025年）で観光地を予習した記事、ホテル用地の保有コストは年5.9%は取得から開業までの保有期間に発生する費用が主題、ホテル建設費は1室870万〜7,140万円は建設費と成立ADRの逆算枠組みそのものを扱った。本稿は基準地価という別の調査（7月1日時点・都道府県が実施）を使い、地価公示と同一地点で突合できる地点に限って、1月1日からの半年変化を測ることに限定する。実勢の成約価格と公示価格の乖離論には踏み込まない。
本記事における指標の定義
- 地価公示（公示地価）：地価公示法に基づき国土交通省土地鑑定委員会が判定・公表する、毎年1月1日時点の標準地1㎡当たりの正常な価格。2026年は全国26,000地点のうち25,565地点で実施（隔年調査430地点ほか計435地点は休止）。
- 都道府県地価調査（基準地価）：国土利用計画法施行令に基づき各都道府県知事が調査・公表する、毎年7月1日時点の基準地1㎡当たりの価格。2026年は全国21,466地点（うち10地点は調査休止）。
- 共通地点：基準地と標準地が同一地点にあり、1月1日と7月1日の価格を接続して半年ごとの変動率を計算できる地点。国土交通省の集計では2026年調査で1,589地点（住宅地1,086・商業地503）。
- 前半・後半：前半＝2025年7月1日→2026年1月1日の変動率、後半＝2026年1月1日→2026年7月1日の変動率。国土交通省の定義に合わせた。
- ADR（平均客室単価）：各施設がOTA等で公開する最安プラン水準（2名1室利用時・1室あたり料金・税込）に業態別の補正係数を適用して算出した推定成約単価（税抜相当）。上場ホテルREITが開示する物件別実績との照合（91施設・直近3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。推定値であり、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なります。エリア単位のADRは対象施設の中央値（エリアの標準的な施設の水準）。掲載価格に言及する箇所は2名1室利用時の1室あたり料金（税込）です。
- 成立ADR：土地・建設費・ソフトコストの合計に対して、目標とする純収益（NOI）利回りを満たすために必要な平均客室単価。本稿の試算値であり、特定事業の採算を保証するものではありません。
- 成立する用地価格の上限：実勢ADR（推定成約ADRの12ヶ月平均）を所与としたとき、同じ前提で成立ADRに届く1㎡あたり用地価格の上限。本稿の試算値。
- データ出典：国土交通省 都道府県地価調査（2026年）、国土交通省 地価公示（2026年）、国土交通省 不動産情報ライブラリ、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング
- 2026年の都道府県地価調査は9月15日公表・価格時点7月1日・全国21,466地点。商業地は全国平均+2.9%（前年+2.8%）で、東京圏+8.9%・大阪圏+6.8%と上昇幅が拡大、名古屋圏+2.7%・地方四市+6.0%は縮小した。
- 国土交通省が地価公示と突合した共通地点1,589地点（商業地503）では、商業地の全国平均が前半+3.1%・後半+2.8%。年率6.0%のうち、直近半年分は2.8%である。
- 本稿が宿泊集積地の商業地に限って突合した33地点（14商圏）では、後半の中央値が+4.3%と全国共通地点の1.5倍。前半+5.8%からはやや減速している。
- 宿泊特化型の標準前提（客室原単位25.0㎡）では土地が総投資額の中央値40.1%を占め、半年の地価上昇で成立ADRが中央値+244円（+2.0%）動いた。実勢ADRに対しては1.7%相当。
- 成立する用地価格の上限までの距離は中央値64.8%→56.0%へ8.8ポイント縮小。33地点のうち21地点が成立圏で、この半年に上限を新たに越えたのは銀座7丁目の1地点（+7.5%→−0.0%）だった。
- 上限を上回る12地点は、丸の内・銀座・心斎橋・名駅など物販・オフィスの一等地に集中する。宿泊特化型の成立ラインを超えているという意味であり、同じ商圏内でも1本裏の通りでは結論が変わる。
公示地価と基準地価は何が違うのか — 年2回の更新と共通地点1,589
まず制度の整理から入る。地価公示は国（国土交通省土地鑑定委員会）が地価公示法に基づいて1月1日時点で判定し、3月に公表する。都道府県地価調査は各都道府県知事が国土利用計画法施行令に基づいて7月1日時点で調査し、9月に公表する。実施主体も根拠法も違うが、国土交通省は両者を「調査時期、調査地点において相互に補完的な関係にある」と位置づけている。
実務上の意味は明快だ。1月1日と7月1日の2時点があるため、用地の目線は半年ごとに公的な数字で更新できる。さらに、一部の地点は基準地と標準地が同一地点に設定されており、ここでは2時点を接続して半年ごとの変動率が計算できる。2026年調査での共通地点は1,589地点（住宅地1,086・商業地503）である。年1回の数字しか見ない場合、下期の投資委員会は「9ヶ月前の価格時点」を根拠に議論することになる。共通地点を使えば、その差を2ヶ月半に詰められる。
| 項目 | 地価公示（公示地価） | 都道府県地価調査（基準地価） |
|---|---|---|
| 根拠法 | 地価公示法 | 国土利用計画法施行令 |
| 実施主体 | 国土交通省 土地鑑定委員会 | 各都道府県知事 |
| 価格時点 | 毎年1月1日 | 毎年7月1日 |
| 2026年の公表日 | 2026年3月17日 | 2026年9月15日 |
| 地点数（2026年） | 標準地26,000地点（うち435地点は調査休止、実施25,565地点） | 基準地21,466地点（うち10地点は調査休止） |
| 2026年の商業地・全国平均 | +4.3%（前年+3.9%） | +2.9%（前年+2.8%） |
| 共通地点 | 1,589地点（住宅地1,086・商業地503）。1月1日→7月1日の半年変動率を計算できる | |
出典: 国土交通省「令和8年地価公示の概要」「令和8年都道府県地価調査の概要」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。全国平均の変動率は各調査の対前年変動率（調査時点が半年ずれるため水準は直接比較できない）。
全国の半期変動率 — 商業地は前半+3.1%、後半+2.8%
国土交通省が公表した共通地点の半期変動率を先に押さえる。商業地は全国平均で前半+3.1%・後半+2.8%、年間+6.0%。三大都市圏は前半+4.3%・後半+3.8%、東京圏は前半+5.0%・後半+4.5%である。前半と後半の差は全国・東京圏・大阪圏でいずれも0.3〜0.5ポイントの範囲にとどまり、「上期に上がって下期に止まった」という形にはなっていない。地方圏はむしろ後半（+1.5%）が前半（+1.4%）をわずかに上回る。
一方、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）は前半+3.4%・後半+2.3%で、後半の減速幅が1.1ポイントと最も大きい。全基準地ベースの対前年変動率でも地方四市の商業地は+6.0%（前年+7.3%）と上昇幅が縮小しており、共通地点の半期データと方向が揃っている。
宿泊集積地の33地点 — 後半の中央値は+4.3%、全国共通地点の1.5倍
ここから本稿の集計に入る。手順は次のとおりである。主要14商圏の宿泊集積エリアについて、中心から半径1.2km以内にある基準地（2026年7月1日時点）と標準地（2026年1月1日時点）を不動産情報ライブラリから取得し、座標が8m以内で一致する地点を同一地点として突合した。用途は商業地に限定し、33地点が該当した。各地点について、半径500m以内にあるホテル・旅館（客室10室以上・当社が把握する範囲）の軒数と客室数を併記している。
結果を先に書く。33地点の後半変動率は中央値+4.3%（平均+5.3%、レンジ+0.8〜+12.4%）。国土交通省が公表した全国商業地共通地点の+2.8%に対して1.5倍の水準である。前半は中央値+5.8%だったため、宿泊集積地でも減速方向にはあるが、水準そのものは全国平均より高い位置にある。年間では中央値+11.9%となり、全国商業地共通地点の+6.0%のほぼ2倍だ。
個別に見ると、後半の上昇が大きいのは大阪・梅田の周縁（大淀南1丁目、+12.4%）、東京・浅草の西浅草2丁目（+11.5%）、大阪・福島6丁目（+10.0%）である。いずれも中心の最高価格帯ではなく、その外周にあたる地点という共通点がある。反対に後半の伸びが小さいのは名古屋・名駅4丁目（+0.8%）、福岡・博多駅東1丁目（+1.0%）、大阪・梅田1丁目（+1.5%）、高松・磨屋町（+1.9%）だった。前半で大きく動いた地点が後半に減速する例（浅草5丁目 +15.7%→+7.3%、京都・新門前通 +12.2%→+3.6%、京都駅前の烏丸通 +9.5%→+3.0%）も複数あり、半年の刻みで見ると同じ商圏内でも動き方が分かれている。
| 商圏 | 基準地番号 | 所在（住居表示等） | 指定容積率 | 2025/7/1 （円/㎡） | 2026/1/1 公示（円/㎡） | 2026/7/1 基準（円/㎡） | 前半 | 後半 | 年間 | 500m圏の宿泊施設 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京・銀座 | 中央5-5 | 銀座７－１１－１４ | 700% | 8,850,000 | 9,390,000 | 10,100,000 | +6.1% | +7.6% | +14.1% | 35軒／6,265室 |
| 東京・銀座 | 中央5-9 | 新富１－９－１ | 600% | 3,190,000 | 3,440,000 | 3,700,000 | +7.8% | +7.6% | +16.0% | 50軒／5,738室 |
| 東京・銀座 | 中央5-13 | 銀座２－６－７ | 800% | 46,900,000 | 49,600,000 | 52,500,000 | +5.8% | +5.8% | +11.9% | 31軒／5,076室 |
| 東京・銀座 | 中央5-14 | 銀座６－８－３ | 700% | 33,000,000 | 35,000,000 | 37,000,000 | +6.1% | +5.7% | +12.1% | 40軒／7,523室 |
| 東京・銀座 | 千代田5-1 | 丸の内３－３－１ | 1300% | 27,300,000 | 27,500,000 | 28,200,000 | +0.7% | +2.5% | +3.3% | 3軒／473室 |
| 東京・銀座 | 港5-5 | 新橋１－１８－１６ | 800% | 14,600,000 | 15,100,000 | 15,400,000 | +3.4% | +2.0% | +5.5% | 35軒／4,544室 |
| 東京・浅草 | 台東5-17 | 西浅草２－１３－１０ | 700% | 2,880,000 | 3,230,000 | 3,600,000 | +12.2% | +11.5% | +25.0% | 84軒／7,000室 |
| 東京・浅草 | 台東5-21 | 三筋２－２４－８ | 600% | 1,650,000 | 1,800,000 | 1,970,000 | +9.1% | +9.4% | +19.4% | 32軒／2,449室 |
| 東京・浅草 | 台東5-6 | 浅草５－３７－６ | 500% | 854,000 | 988,000 | 1,060,000 | +15.7% | +7.3% | +24.1% | 28軒／1,052室 |
| 東京・新宿 | 新宿5-26 | 新宿１－３１－１６ | 600% | 2,100,000 | 2,300,000 | 2,500,000 | +9.5% | +8.7% | +19.0% | 24軒／2,246室 |
| 東京・新宿 | 新宿5-10 | 新宿３－５－４ | 800% | 21,500,000 | 22,000,000 | 23,200,000 | +2.3% | +5.5% | +7.9% | 45軒／3,621室 |
| 東京・新宿 | 新宿5-13 | 西新宿２－６－１ | 1000% | 13,800,000 | 14,200,000 | 14,400,000 | +2.9% | +1.4% | +4.3% | 9軒／5,513室 |
| 名古屋・名駅 | 中村5-7 | 名駅４－６－２３ | 1300% | 12,200,000 | 12,300,000 | 12,400,000 | +0.8% | +0.8% | +1.6% | 33軒／6,104室 |
| 大阪・梅田 | 北5-11 | 大淀南１－１０－９ | 600% | 1,930,000 | 2,090,000 | 2,350,000 | +8.3% | +12.4% | +21.8% | 15軒／1,954室 |
| 大阪・梅田 | 福島5-3 | 福島６－２０－２ | 400% | 1,670,000 | 1,800,000 | 1,980,000 | +7.8% | +10.0% | +18.6% | 17軒／2,840室 |
| 大阪・梅田 | 北5-5 | 野崎町９－１３ | 800% | 2,350,000 | 2,550,000 | 2,770,000 | +8.5% | +8.6% | +17.9% | 61軒／6,291室 |
| 大阪・梅田 | 北5-1 | 梅田１－８－１７ | 1000% | 19,300,000 | 19,600,000 | 19,900,000 | +1.6% | +1.5% | +3.1% | 23軒／8,747室 |
| 大阪・なんば | 浪速5-2 | 元町３－１－４ | 600% | 1,430,000 | 1,550,000 | 1,680,000 | +8.4% | +8.4% | +17.5% | 50軒／4,812室 |
| 大阪・なんば | 中央5-3 | 宗右衛門町７－２ | 500% | 24,100,000 | 25,000,000 | 25,800,000 | +3.7% | +3.2% | +7.1% | 133軒／14,444室 |
| 京都・四条河原町 | 東山5-1 | 四条通大和大路東入祇園町北側２７７番 | 600% | 4,900,000 | 5,300,000 | 5,600,000 | +8.2% | +5.7% | +14.3% | 72軒／2,056室 |
| 京都・四条河原町 | 下京5-5 | 四条通寺町東入２丁目御旅町５１番ほか１１筆 | 700% | 11,000,000 | 11,500,000 | 12,000,000 | +4.5% | +4.3% | +9.1% | 79軒／5,183室 |
| 京都・四条河原町 | 中京5-5 | 河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番ほか１筆 | 700% | 5,600,000 | 6,200,000 | 6,430,000 | +10.7% | +3.7% | +14.8% | 76軒／6,229室 |
| 京都・四条河原町 | 東山5-3 | 新門前通大和大路東入西之町２１６番２ | 400% | 1,230,000 | 1,380,000 | 1,430,000 | +12.2% | +3.6% | +16.3% | 87軒／5,137室 |
| 京都・京都駅 | 京都南5-3 | 西九条川原城町７番 | 400% | 523,000 | 564,000 | 605,000 | +7.8% | +7.3% | +15.7% | 27軒／1,714室 |
| 京都・京都駅 | 下京5-6 | 烏丸通七条下る東塩小路町７３４番ほか１筆 | 600% | 8,100,000 | 8,870,000 | 9,140,000 | +9.5% | +3.0% | +12.8% | 78軒／7,046室 |
| 福岡・博多駅 | 福岡博多5-1 | 博多駅東１－１２－６ | 600% | 5,700,000 | 5,740,000 | 5,800,000 | +0.7% | +1.0% | +1.8% | 50軒／8,987室 |
| 福岡・天神 | 福岡中央5-14 | 舞鶴１－４－３０ | 400% | 1,430,000 | 1,490,000 | 1,550,000 | +4.2% | +4.0% | +8.4% | 22軒／3,041室 |
| 札幌・すすきの | 札幌中央5-2 | 大通西６丁目６番１ | 800% | 3,100,000 | 3,250,000 | 3,450,000 | +4.8% | +6.2% | +11.3% | 47軒／6,577室 |
| 那覇・国際通り | 那覇5-4 | 泉崎２丁目２番１ | 300% | 462,000 | 474,000 | 492,000 | +2.6% | +3.8% | +6.5% | 25軒／2,188室 |
| 那覇・国際通り | 那覇5-5 | 壺屋２－６－５ | 300% | 385,000 | 404,000 | 411,000 | +4.9% | +1.7% | +6.8% | 27軒／1,939室 |
| 金沢・金沢駅 | 金沢5-21 | 広岡１－１－１８ | 600% | 795,000 | 830,000 | 865,000 | +4.4% | +4.2% | +8.8% | 31軒／5,837室 |
| 金沢・金沢駅 | 金沢5-29 | 本町２－１６－１６ | 600% | 1,180,000 | 1,230,000 | 1,280,000 | +4.2% | +4.1% | +8.5% | 45軒／6,260室 |
| 高松・高松駅 | 高松5-11 | 磨屋町２番６外 | 600% | 480,000 | 486,000 | 495,000 | +1.2% | +1.9% | +3.1% | 24軒／2,574室 |
表1｜出典: 国土交通省 都道府県地価調査（2026年7月1日時点）・地価公示（2026年1月1日時点）、不動産情報ライブラリよりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。N=33地点（商業地・共通地点、14商圏）。2025/7/1の価格は2026年調査の前年価格。500m圏の宿泊施設は客室10室以上・当社が把握する範囲（2026年9月時点）。
成立ADRへの換算 — 土地は総投資の40%、半年で1室+244円
地価の変動率そのものは、事業計画では使えない。使えるのは「その地価で成立するADRがいくらか」である。ここでは既刊ホテル建設費は1室870万〜7,140万円｜業態別3層と12商圏の成立ADRの試算枠組みをそのまま引き継ぐ。前提は下表のとおりで、土地費のみを各地点の地価と指定容積率で置き換えた。
| 項目 | 前提値 | 根拠・備考 |
|---|---|---|
| 業態 | 宿泊特化型・新築 | 客室原単位25.0㎡（観測中央値16.5㎡より厚めの保守設定） |
| 建設費 | 64.1万円/㎡＝1室1,603万円 | 2024年RC造52.6万円/㎡に建設インフレ+22.0%を織り込み |
| ソフトコスト | 建設費の20%＝1室321万円 | 設計監理費・什器備品費・開業前費用 |
| 土地費 | 基準地価 ÷ 指定容積率 × 25.0㎡ | 各地点の2026年7月1日価格と指定容積率を使用 |
| 資金調達 | 変動金利2.25%・LTV60%・DSCR1.3倍 | 25年元利均等でローンコンスタント5.23% |
| 必要NOI利回り | 4.08% | ローンコンスタント×DSCR×LTVで算出 |
| 運営前提 | GOP率45%・FF&E積立3%・稼働率82% | 稼働率は試算の前提値であり実測値ではない |
| 成立ADR | 総投資額×4.08%÷（82%×365日×0.42） | 0.42＝GOP率45%−FF&E3% |
表2｜出典: メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（既刊「ホテル建設費は1室870万〜7,140万円」と同一の試算モデル）。いずれも試算前提値であり、特定事業の採算を保証するものではない。
この枠組みに33地点を通すと、土地費が総投資額に占める比率は中央値40.1%（レンジ9.7〜89.5%）になった。土地比率が低い順では高松・磨屋町9.7%、那覇・壺屋2丁目15.1%、金沢・広岡1丁目15.8%、逆に高い順では銀座2丁目89.5%、銀座6丁目87.3%、心斎橋の宗右衛門町87.0%である。同じ「商業地」でも、事業の中で土地が占める重さは9倍近く違う。
そのうえで、2026年1月1日の価格で計算した成立ADRと、7月1日の価格で計算した成立ADRを比べる。差の中央値は+244円（+2.0%）だった。実勢ADR（推定成約ADR・12ヶ月平均）に対する比率に直すと+1.73%に相当する。最大は銀座2丁目の+2,941円、最小は高松・磨屋町の+12円である。半年で地価が4.3%動いても、成立ADRは2.0%しか動かない。土地が総投資の4割だからだ。逆に言えば、土地比率が9割に近い地点では地価の変動がほぼそのまま必要単価に乗る。
成立する用地価格の上限 — 33地点中21地点が成立圏、距離は56%に縮小
ここで視点を反転させる。実勢ADRを所与としたとき、同じ前提で成立ADRに届く用地価格の上限はいくらか。総投資額の上限から建設費・ソフトコストを引き、指定容積率で割り戻せば1㎡あたりの上限価格が出る。これが「いくらまで用地に払えるか」の目安になる。
33地点のうち、2026年7月1日の基準地価が上限以内にある地点は21地点だった。上限までの距離（余裕）の中央値は+56.0%。2026年1月1日時点の価格で同じ計算をすると+64.8%であり、半年で8.8ポイント分の余裕が地価上昇に食われたことになる。地価が年+9%前後で動く商圏では、上限までの距離はおおむね年8〜9ポイントずつ詰まっていく計算だ。
残る12地点は上限を上回る。丸の内3丁目（−43.8%）、銀座2丁目（−78.0%）、銀座6丁目（−72.7%）、心斎橋の宗右衛門町（−85.5%）、名駅4丁目（−50.6%）、梅田1丁目（−72.6%）、新宿3丁目（−60.1%）などである。これは「地価が高すぎる」という評価ではなく、宿泊特化型・客室原単位25.0㎡・利回り4.08%という前提では届かない価格帯にあり、物販や事務所など別用途がより高い収益を提示できる立地という意味に読むのが正しい。12地点のうち11地点は2026年1月1日時点でも上限を上回っており、この半年で新たに上限を越えたのは銀座7丁目の1地点だけである（1月1日時点は上限まで+7.5%、7月1日時点で−0.0%）。
境界線上の2地点は個別に見る価値がある。福岡・博多駅東1丁目は実勢ADR14,096円に対して成立ADR14,088円で差は+0.1%、銀座7丁目は実勢ADR17,949円に対して成立ADR17,952円で差は−0.0%だ。前提を一段動かせば結論が反転する位置にあり、この2地点については客室原単位や調達条件の詰めが判断を決める。
| 商圏 | 基準地番号 | 1室あたり土地費 | 土地比率 | 成立ADR 2026/1/1 | 成立ADR 2026/7/1 | 半年の差 | 実勢ADR 12ヶ月平均 | 余裕度 | 成立上限地価 （円/㎡） | 上限までの距離 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京・銀座 | 中央5-5 | 3,607万円 | 65.2% | 17,129円 | 17,952円 | +823円 | 17,949円 | +-0.0% | 10,097,191 | +-0.0% |
| 東京・銀座 | 中央5-9 | 1,542万円 | 44.5% | 10,897円 | 11,248円 | +351円 | 17,949円 | +59.6% | 8,654,735 | +133.9% |
| 東京・銀座 | 中央5-13 | 16,406万円 | 89.5% | 56,553円 | 59,494円 | +2,941円 | 17,949円 | -69.8% | 11,539,647 | -78.0% |
| 東京・銀座 | 中央5-14 | 13,214万円 | 87.3% | 46,816円 | 49,134円 | +2,318円 | 17,949円 | -63.5% | 10,097,191 | -72.7% |
| 東京・銀座 | 千代田5-1 | 5,423万円 | 73.8% | 23,409円 | 23,846円 | +437円 | 16,135円 | -32.3% | 15,845,653 | -43.8% |
| 東京・銀座 | 港5-5 | 4,812万円 | 71.4% | 21,560円 | 21,864円 | +304円 | 16,801円 | -23.2% | 10,407,800 | -32.4% |
| 東京・浅草 | 台東5-17 | 1,286万円 | 40.1% | 9,989円 | 10,418円 | +429円 | 14,649円 | +40.6% | 7,250,320 | +101.4% |
| 東京・浅草 | 台東5-21 | 821万円 | 29.9% | 8,679円 | 8,909円 | +230円 | 14,649円 | +64.4% | 6,214,560 | +215.5% |
| 東京・浅草 | 台東5-6 | 530万円 | 21.6% | 7,848円 | 7,965円 | +117円 | 14,649円 | +83.9% | 5,178,800 | +388.6% |
| 東京・新宿 | 新宿5-26 | 1,042万円 | 35.1% | 9,355円 | 9,626円 | +271円 | 15,640円 | +62.5% | 6,947,352 | +177.9% |
| 東京・新宿 | 新宿5-10 | 7,250万円 | 79.0% | 28,559円 | 29,776円 | +1,217円 | 15,640円 | -47.5% | 9,263,136 | -60.1% |
| 東京・新宿 | 新宿5-13 | 3,600万円 | 65.2% | 17,767円 | 17,929円 | +162円 | 15,640円 | -12.8% | 11,578,920 | -19.6% |
| 名古屋・名駅 | 中村5-7 | 2,385万円 | 55.3% | 13,922円 | 13,984円 | +62円 | 10,068円 | -28.0% | 6,125,498 | -50.6% |
| 大阪・梅田 | 北5-11 | 979万円 | 33.7% | 9,071円 | 9,423円 | +352円 | 10,667円 | +13.2% | 3,270,082 | +39.2% |
| 大阪・梅田 | 福島5-3 | 1,238万円 | 39.1% | 9,896円 | 10,261円 | +365円 | 12,731円 | +24.1% | 3,197,534 | +61.5% |
| 大阪・梅田 | 北5-5 | 866万円 | 31.0% | 8,831円 | 9,054円 | +223円 | 10,667円 | +17.8% | 4,360,109 | +57.4% |
| 大阪・梅田 | 北5-1 | 4,975万円 | 72.1% | 22,148円 | 22,392円 | +244円 | 10,667円 | -52.4% | 5,450,136 | -72.6% |
| 大阪・なんば | 浪速5-2 | 700万円 | 26.7% | 8,341円 | 8,517円 | +176円 | 11,294円 | +32.6% | 3,733,715 | +122.2% |
| 大阪・なんば | 中央5-3 | 12,900万円 | 87.0% | 46,816円 | 48,114円 | +1,298円 | 12,322円 | -74.4% | 3,744,889 | -85.5% |
| 京都・四条河原町 | 東山5-1 | 2,333万円 | 54.8% | 13,412円 | 13,818円 | +406円 | 18,057円 | +30.7% | 8,734,596 | +56.0% |
| 京都・四条河原町 | 下京5-5 | 4,286万円 | 69.0% | 19,575円 | 20,155円 | +580円 | 14,768円 | -26.7% | 7,352,980 | -38.7% |
| 京都・四条河原町 | 中京5-5 | 2,296万円 | 54.4% | 13,432円 | 13,698円 | +266円 | 15,868円 | +15.8% | 8,301,937 | +29.1% |
| 京都・四条河原町 | 東山5-3 | 894万円 | 31.7% | 9,044円 | 9,145円 | +101円 | 18,057円 | +97.5% | 5,823,064 | +307.2% |
| 京都・京都駅 | 京都南5-3 | 378万円 | 16.4% | 7,389円 | 7,472円 | +83円 | 13,905円 | +86.1% | 3,776,274 | +524.2% |
| 京都・京都駅 | 下京5-6 | 3,808万円 | 66.4% | 18,240円 | 18,605円 | +365円 | 14,768円 | -20.6% | 6,302,554 | -31.0% |
| 福岡・博多駅 | 福岡博多5-1 | 2,417万円 | 55.7% | 14,007円 | 14,088円 | +81円 | 14,096円 | +0.1% | 5,805,646 | +0.1% |
| 福岡・天神 | 福岡中央5-14 | 969万円 | 33.5% | 9,267円 | 9,389円 | +122円 | 15,395円 | +64.0% | 4,510,792 | +191.0% |
| 札幌・すすきの | 札幌中央5-2 | 1,078万円 | 35.9% | 9,541円 | 9,744円 | +203円 | 13,777円 | +41.4% | 7,426,350 | +115.3% |
| 那覇・国際通り | 那覇5-4 | 410万円 | 17.6% | 7,527円 | 7,575円 | +48円 | 9,448円 | +24.7% | 1,184,348 | +140.7% |
| 那覇・国際通り | 那覇5-5 | 342万円 | 15.1% | 7,337円 | 7,356円 | +19円 | 9,448円 | +28.4% | 1,184,348 | +188.2% |
| 金沢・金沢駅 | 金沢5-21 | 360万円 | 15.8% | 7,367円 | 7,414円 | +47円 | 8,833円 | +19.1% | 1,913,936 | +121.3% |
| 金沢・金沢駅 | 金沢5-29 | 533万円 | 21.7% | 7,908円 | 7,976円 | +68円 | 8,833円 | +10.7% | 1,913,936 | +49.5% |
| 高松・高松駅 | 高松5-11 | 206万円 | 9.7% | 6,902円 | 6,914円 | +12円 | 7,956円 | +15.1% | 1,265,441 | +155.6% |
表3｜出典: 国土交通省 都道府県地価調査・地価公示（2026年、不動産情報ライブラリ）／メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR、2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均、市区町村×ビジネスホテル）。対象施設数は千代田区63・中央区127・港区95・台東区148・新宿区69・名古屋市中村区63・大阪市浪速区45・大阪市中央区155・大阪市福島区4・大阪市北区53・京都市下京区111・京都市中京区76・京都市東山区19・京都市南区50・福岡市博多区131・福岡市中央区68・札幌市中央区99・那覇市103・金沢市81・高松市52（いずれも12ヶ月の最小値）。大阪市福島区はN=4と薄いため、同区の2地点（福島6丁目・大淀南1丁目）の判定は参考値として扱う。成立ADR・上限地価は本稿の前提に基づく試算値。
感度分析 — 客室原単位を5㎡動かすと成立地点数は7つ動く
前提の頑健性を確認する。客室原単位を20.0㎡・25.0㎡・30.0㎡の3水準、実勢ADRを±10%動かし、33地点のうち何地点が成立圏に残るかと、上限までの距離の中央値を見る。
| 客室原単位 ＼ 実勢ADR | −10% | 基準 | +10% | 成立ADR中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 20.0㎡ | 22地点／+101.1% | 23地点／+140.7% | 26地点／+180.4% | 8,334円 |
| 25.0㎡（基準） | 19地点／+19.4% | 21地点／+56.0% | 22地点／+93.2% | 10,418円 |
| 30.0㎡ | 9地点／−38.4% | 14地点／−6.4% | 20地点／+25.8% | 12,501円 |
表4｜出典: メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。各セルは「成立圏の地点数（N=33）／上限までの距離の中央値」。成立ADR中央値は33地点の中位値。表2と同一の試算モデル。
読み方は2つある。第一に、客室原単位を25.0㎡から20.0㎡へ5㎡絞ると、成立地点は21から23へ増え、上限までの距離の中央値は+56.0%から+140.7%へ広がる。原単位は建設費・ソフトコストと土地費の3つを同時に動かすため、半年の地価上昇8.8ポイント分より効き方がはるかに大きい。第二に、原単位30.0㎡では基準ケースでも成立は14地点まで落ち、距離の中央値は−6.4%になる。同じ地価でも、企画の形が成立・不成立を決める。地価の半年変化は、この設計余地の中で吸収できる範囲にとどまる。
観光地・リゾートの基準地 — 白馬+35.6%、由布院+2.2%、単価の伸びとの対比
観光地・リゾートは、都市部とは別の表で扱う。理由は2つある。ひとつは共通地点がほとんど存在しないこと。倶知安・ニセコ、富良野、白馬、野沢温泉、由布院、宮古島では座標一致する標準地が確認できず、半年変化を計算できたのは軽井沢の2地点だけだった（軽井沢5-3：前半+9.6%・後半+9.6%、軽井沢-1：前半+6.6%・後半+7.7%）。もうひとつは、リゾート型の客室原単位が都市部の宿泊特化型と大きく異なるため、前掲の成立ADR試算をそのまま当てられないことである。
そこで観光地は、基準地の対前年変動率を2年分（2026年調査と2025年調査）並べ、当社の推定成約ADRの前年同期比と対比させる形にした。2026年調査の商業地上昇率上位では、長野県白馬村の2地点が全国1位（白馬5-1、+35.6%）と4位（白馬5-2、+25.9%）、野沢温泉村が2位（+27.0%）に入っている。
| エリア | 基準地番号 | 用途地域 | 2026/7/1 （円/㎡） | 2026年 変動率 | 2025年 変動率 | 周辺の状況（調査記載） | 推定成約ADR 前年比（N） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ニセコ・倶知安 | 倶知安5-1 | 商業地域 | 192,000 | +15.0% | +15.2% | 中規模の店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前通沿いの商業地域 | +2.7%（21施設） |
| ニセコ・倶知安 | 倶知安5-2 | 商業地域 | 125,000 | +13.6% | +15.8% | 低層の店舗兼住宅、事務所等が建ち並ぶ中心部の商業地域 | 同上 |
| ニセコ・倶知安 | ニセコ5-1 | 指定なし | 32,500 | +10.2% | +11.3% | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域 | +9.8%（10施設・ニセコ町） |
| 富良野 | 富良野5-1 | 近隣商業地域 | 56,800 | +5.0% | +5.0% | 小売店舗のほか大型商業施設等が立地する商業地域 | +4.1%（13施設） |
| 白馬 | 白馬5-1 | 指定なし | 32,000 | +35.6% | +14.6% | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前商業地域 | +16.6%（44施設） |
| 白馬 | 白馬5-2 | 指定なし | 85,000 | +25.9% | +29.3% | 宿泊施設、飲食店等が建ち並ぶ細野筋沿いの商業地域 | 同上 |
| 野沢温泉 | 野沢温泉5-1 | 指定なし | 50,800 | +27.0% | +24.2% | 中小規模の小売店舗、民宿等が多い温泉街に近い商業地域 | +3.2%（23施設） |
| 軽井沢 | 軽井沢5-1 | 近隣商業地域 | 435,000 | +16.0% | +10.3% | 各種専門店が建ち並ぶ県道沿いの商業地域 | +5.4%（52施設） |
| 軽井沢 | 軽井沢5-3 | 近隣商業地域 | 250,000 | +20.2% | +11.2% | 店舗、飲食店等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域 | 同上 |
| 由布院 | 由布5-3 | 商業地域 | 68,500 | +2.2% | +1.5% | 店舗、飲食店、旅館等が建ち並ぶ商業地域 | +0.8%（137施設・由布市） |
| 宮古島 | 宮古島5-1 | 商業地域 | 227,000 | +6.1% | +15.1% | 各種店舗が建ち並ぶ西里大通り沿いの商業地域 | +12.4%（72施設） |
| 宮古島 | 宮古島5-3 | 準住居地域 | 150,000 | +12.8% | +14.7% | 店舗兼共同住宅のほかホテル等が見られるビーチ付近の商業地域 | 同上 |
表5｜出典: 国土交通省 都道府県地価調査（2026年7月1日時点・2025年7月1日時点、不動産情報ライブラリ）。周辺の状況は同調査の記載をそのまま引用。推定成約ADRはメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（市区町村単位・全カテゴリ・2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均と前年同期の比較、括弧内は12ヶ月の中位対象施設数）。
この対比から読めることは3つある。第一に、地価の伸びと単価の伸びが同方向で揃うエリアと、そうでないエリアがある。白馬は地価+35.6%に対しADR+16.6%、宮古島は地価+6.1%に対しADR+12.4%、由布院は地価+2.2%に対しADR+0.8%と、水準はいずれも同じ向きを示す。第二に、野沢温泉（地価+27.0%／ADR+3.2%）や倶知安（+15.0%／+2.7%）のように、地価の伸びが単価の伸びを大きく上回るエリアもある。用地の目線が先に動いている形で、取得価格の妥当性検証では単価側の裏付けを別途とる必要がある。第三に、宮古島5-1は2025年調査の+15.1%から2026年調査の+6.1%へ上昇幅が縮小しており、同じ地点でも年次によって勢いが変わる。1年分の変動率だけで用地の目線を固定するのは危うい。
なお、富良野市の住宅地1地点（富良野-3、68,100円/㎡）は+32.0%で2026年調査の住宅地上昇率全国1位となった。調査の記載は「一般住宅のほかにペンション等が建ち並ぶスキー場に近い住宅地域」で、用途地域は第二種中高層住居専用地域である。宿泊施設の建築可否は用途地域で決まるため、上昇率の高さだけを見て用地候補と扱うことはできない。
地価だけでは見えない制約 — 容積率、用途地域、浸水想定
最後に、地価の数字に載っていない制約を3点重ねる。いずれも突合した33地点について、不動産情報ライブラリの地理空間データで確認した。
① 指定容積率が8倍のレンジで分かれる
33地点の指定容積率は300%〜1,300%。土地費は容積率で割り戻すため、同じ地価でも1室あたり負担は容積率で反比例に動く。那覇・国際通りの2地点は300%、丸の内と名駅は1,300%だった。なお指定容積率は前面道路幅員による基準容積率の制約を受けるため、企画段階では別途確認が必要になる。
② 用途地域は33地点すべてが商業系
商業地域31地点、近隣商業地域2地点（那覇の2地点）。宿泊施設の建築制限はかからない。一方、観光地側は「指定なし（用途地域外）」の地点が白馬・野沢温泉・ニセコに複数あり、開発可否は別の手続で確認する必要がある。
③ 23地点が洪水浸水想定区域内
想定最大規模の洪水浸水想定区域に該当したのは23地点（うち浸水深ランク3＝3.0〜5.0m未満が4地点）。高潮浸水想定区域には16地点、津波浸水想定区域には2地点（大阪市福島区の2地点、想定1.0〜2.0m）が該当した。設計・保険条件・担保評価に影響する要素である。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（洪水浸水想定区域〈想定最大規模〉・高潮浸水想定区域・津波浸水想定区域・用途地域）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。N=33地点。浸水深ランクは国土数値情報の定義（1＝0〜0.5m未満、2＝0.5〜3.0m未満、3＝3.0〜5.0m未満）。
容積率の制約については、前面道路幅員が基準容積率を切り下げる構造を扱った前面道路4mで容積率600%が240%にを、立地の単価勾配については駅から100mでホテル単価-2.7%を併せて参照されたい。
まとめ — 半年の更新で点検すべきは「距離」であって「水準」ではない
2026年の都道府県地価調査を宿泊集積地の商業地に絞って読むと、後半（2026年1月1日→7月1日）の変動率は中央値+4.3%、全国共通地点の商業地平均+2.8%の1.5倍だった。これを事業計画の言葉に直すと、成立ADRが1室あたり中央値+244円（実勢ADRの1.7%相当）、成立する用地価格の上限までの距離が中央値で8.8ポイント縮小したという意味になる。
実務への落とし込みは3段構えが有効だ。第一に、下期の投資委員会では価格時点7月1日の基準地価に更新する。年1回の公示だけでは9ヶ月前の数字を使うことになる。第二に、判断は地価の水準ではなく成立上限との距離で管理する。距離が年8〜9ポイントずつ詰まる商圏では、企画の固まりが遅れるほど前提の作り直しが増える。第三に、距離が薄い地点（本稿では博多駅東と銀座7丁目が±0.1%以内）では、客室原単位の設計で吸収できる幅が地価変動の幅を上回る。原単位を5㎡絞る判断は、半年の地価上昇分を丸ごと打ち返す効果を持つ。
次の公的アップデートは2027年3月の地価公示（価格時点2027年1月1日）である。それまでの間、同じ33地点を同じ前提で回し、距離の縮小ペースを追うのが最も軽い点検方法になる。
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参考資料・出典一覧
■ 政府統計・公的データ
- 国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇 〜令和8年都道府県地価調査〜」（2026年9月15日公表）
- 国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」（PDF、共通地点の半年ごとの変動率・変動率上位順位表）
- 国土交通省「令和8年都道府県地価調査」関係データ一覧
- 国土交通省「令和8年地価公示の概要」（PDF、2026年3月）
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査の個別地点、用途地域、洪水・高潮・津波の浸水想定区域）
- 国土交通省 国土数値情報「洪水浸水想定区域データ（河川単位）」（浸水深ランクの定義）
■ 市場データ
- メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング — 推定成約ADR（市区町村×カテゴリ別、2025年9月〜2026年8月）、宿泊施設の所在・客室数マスター、成立ADRおよび成立上限地価の試算
