軽井沢の宿泊単価は御代田の3.1倍・地価は3.3倍 — 別荘地で用地を探す投資家の分岐点

北陸新幹線で東京から約70分、同じ浅間山南麓の隣り合う二つの自治体で、宿泊単価が3倍の段差をつくっている。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの集計によると、2026年8月の推定成約ADRは長野県軽井沢町が38,100円（推定対象52施設）、これに対して西隣の御代田町は12,300円（同5施設）だった。直線距離にして10km、車で20分の距離である。

リゾート用地を探す開発担当者が最初に突き当たるのは「軽井沢に土地が出てこない」という壁だ。ならば隣町に出ればよいのか。本稿では、価格段差そのものの中身を分解したうえで、令和8年地価調査の実額、軽井沢町が公表している土地利用規制の一次資料、新規開業の業態構成、そして1棟貸しモデルの投資試算を重ね、「町の外側に出る」判断が成立する条件を数値で特定する。

要点 — 単価は3.1倍、地価も3.3倍。ただし建設費は同じ

結論から示す。第一に、軽井沢町と御代田町の単価段差3.1倍（2026年8月）は、地価段差3.3倍とほぼ同じ大きさである。しかし宿泊施設の投資額のうち土地が占める割合は一般に3〜4割にとどまり、建物の工事費は両町でまったく同じ水準になる。したがって用地費の差は、総投資額の差としては3.3倍まで拡大しない。本稿の1棟貸しモデルでは総投資額の差は1.21倍にとどまり、単価差のほうが大きく開く。

第二に、「町の外に出る」より前に「町の中で外縁に出る」という選択肢が数値上は先に来る。軽井沢町内の別荘地の地価は、令和8年地価調査の基準地でみて信濃追分駅圏の27,500円/㎡から軽井沢駅圏の210,000円/㎡まで7.6倍の開きがあり、この幅は町境をまたぐ幅よりも大きい。

第三に、供給サイドは完全に小規模化している。2026年に長野県で確認できた新規開業67件のうち29件（43.3%）が貸別荘で、その平均客室数は1.2室。100室級のパイプラインは、確認申請ベースで県内に1件しか登録されていない。用地が取りにくい町で、投資は「棟を建てる」から「1棟を仕込む」へ完全にシフトしている。

価格段差の実像 — 8月に3.1倍、年間平均では2.5倍に縮む

まず軽井沢町の推定成約ADRの季節性を確認する。避暑地の単価は8月に一点集中する構造で、2026年8月の38,100円に対し、閑散期の3月は18,700円と半分以下になる。2025年8月（37,000円）と比べると2026年8月は前年同月比+3.1%で、ピーク水準は前年を上回った。

次に周辺市町と並べる。北陸新幹線の佐久平駅を擁する佐久市、しなの鉄道沿線の小諸市、上田市を加えた5市町の2026年8月実績は下表のとおりである。

ここで投資家が読み違えやすい点を先に押さえておきたい。掲載価格を推定成約ADRで割った倍率が、御代田町だけ5.11倍と突出している。軽井沢町は1.74倍、佐久市は2.21倍だから、御代田の数字は明らかに性質が違う。

理由は母集団の違いにある。推定成約ADRは業態が確認できた施設（ビジネス・シティ・リゾート・旅館・カプセル）を対象に算出するため、御代田町では掲載32施設のうち5施設しか対象にならない。一方、掲載価格は32施設すべての公開価格を平均するので、町内の掲載在庫の中心にある貸別荘・コテージの高単価が反映される。つまり「御代田町12,300円」は町内の従来型宿泊施設の水準であって、貸別荘クラスの水準ではない。事実、掲載価格で比べると御代田町63,100円に対し軽井沢町66,400円で、その差はわずか5%にすぎない。

この非対称性は、後段の投資試算で決定的な意味を持つ。従来型の宿を建てるのか、貸別荘クラスの在庫を仕込むのかで、隣町に出る判断の是非が逆転しうるからだ。

年間を通した水準も確認しておく。2025年9月から2026年8月までの12ヶ月平均では、軽井沢町23,500円に対し御代田町9,400円で、倍率は2.5倍。8月単月の3.1倍より段差は小さい。軽井沢の単価優位はピーク期に集中しており、通年で均すと縮む構造である。

用地 — 地価は3.3倍。ただし町内の格差7.6倍のほうが大きい

国土交通省 不動産情報ライブラリから、令和8年（2026年）地価調査（基準日2026年7月1日）の住宅地の基準地価格を抽出した。軽井沢町の中央値は83,000円/㎡（6地点）、御代田町は25,250円/㎡（2地点）で、倍率は3.29倍。2026年8月の推定成約ADR倍率3.09倍とほぼ同じ大きさになる。

注目したいのは変化率だ。軽井沢町の住宅地は2022年の59,250円から2026年の83,000円へ4年で+40.1%、直近の前年比は+14.28%と加速している。ところが御代田町も2026年は前年比+14.0%で、2025年の+5.8%から一気に跳ねた。同じ佐久圏域でも小諸市は+0.93%、佐久市は+1.38%にとどまるから、上昇しているのは「軽井沢とその直接の隣接地」だけである。「隣町はまだ安い」という前提は、いま急速に賞味期限を迎えつつある。

より重要なのは町内の分散だ。令和8年地価調査で軽井沢町の第一種低層住居専用地域（別荘地）に置かれた基準地4地点を単価順に並べると、信濃追分駅圏が27,500円/㎡、中軽井沢駅圏が31,800円/㎡、軽井沢駅圏が130,000円/㎡、同じく軽井沢駅圏の大規模別荘地が210,000円/㎡。最安と最高で7.6倍の開きがある。町境をまたいで得られる3.3倍より、町内で西へ移動して得られる4.7倍（27,500円対130,000円）のほうが大きい。地価の段差が宿泊単価の段差とどこまで連動するかという論点は、北九州・小倉のホテル単価は博多の61% — 地価は16%、投資の空白価格帯でも同じ枠組みで検証している。

規制 — 容積率20%・高さ10m、そして2026年度中に決まる立地制限

軽井沢町の用地が出てこない理由は、地価だけではない。町が2025年12月に公表した資料「軽井沢町の土地利用について」によれば、町の都市計画区域は8,301haで行政区域15,603haの53.2%を占め、うち用途地域は6,288ha。指定されている用途地域は第一種低層住居専用地域・第一種住居地域・近隣商業地域の3種類のみで、国が定める13種類のうち3種類しか使っていない。

これに加えて、1972年（昭和47年）制定の「軽井沢町の自然保護対策要綱」が地域区分ごとの独自基準を課している。宿泊施設の開発に直接効いてくるのは、用途無指定地域にあたる保養地域の基準だ。

保養地域は容積率20%以下。1,000㎡の区画でも延床は200㎡までしか積めない計算になる。加えて夏季（7月25日〜8月31日）は工事を原則自粛、道路後退部分にある樹高10mを超える健全な樹木は原則保存とされ、工期と設計自由度の両方に効く。同じ要綱の「その他」欄には、民泊施設、カプセルホテル等は町内全域において認めないと明記されている（要綱上の表記。旅館業法の許可を得た簡易宿所・貸別荘はこれとは別の枠組みで扱われる）。1棟貸しを仕込む場合、軽井沢町では旅館業の許可取得が前提になるという意味で、これは事業スキームの入口条件である。

さらに、規制はいま強化の途上にある。町は2025年3月18日に「軽井沢の自然環境と景観を守るための宣言」を出し、ロードマップとして令和7〜9年度（2025〜2027年度）にわたる規制見直しを進めている。宿泊施設に直接関わるのは以下の2点だ。

投資判断として読むべきは、旧軽井沢エリアでホテル・旅館を新設できる期間に期限が見えているという一点である。区域設定は「土地所有者の財産権への影響を考慮し、必要最小限な区域」とされ、建築協定・景観育成住民協定の区域を包含する範囲が対象だから、町全域が一斉に閉じるわけではない。それでも、最も単価が取れるエリアの新規供給が制度的に絞られる方向にあることは、既存施設の希少性を高める一方で、新規参入の出口を町の外縁へ押し出す力として働く。

地図上で見ると、施設は軽井沢駅から中軽井沢・信濃追分にかけての国道18号沿いと別荘地に濃密に分布し、御代田町側は御代田駅周辺と浅間山麓の別荘エリアに点在する程度である。佐久市は佐久平駅周辺に客室数の大きい施設がまとまり、性格がはっきり異なる。

供給 — 新規開業の43%が貸別荘、100室級のパイプラインは県内に1件

2026年に長野県で確認できた新規開業は67件。業態別では貸別荘が29件（43.3%）で最大カテゴリとなり、平均客室数は1.2室だった。コテージ9件（平均9.2室）、リゾートホテル7件（同48.6室）と続く。全国でも同じ傾向で、2026年の新規開業1,576件のうち765件（48.5%）が貸別荘である。軒数では最大カテゴリでも客室数でみると比率が一変するこの構造については、新規開業1,414軒の48%は一棟貸し、客室数では3%が全国ベースの内訳を示している。

軽井沢町・御代田町に絞って施設マスターの所在地と突き合わせると、軽井沢町の新規開業は2023年17件（客室計81室）→2024年10件（106室）→2025年5件（69室）と件数ベースで減少している。御代田町は2023年5件→2024年3件→2025年3件。2026年の数字（軽井沢町2件）は掲載確認ベースのため捕捉途上であり、今後の掲載で増加する点に注意が必要だ。

将来のパイプラインはさらに薄い。国土交通省「建築物動態統計調査」由来の計画データを長野県で照会すると、登録されているのは小谷村の159室（2026年12月完成予定）が1件のみで、佐久圏域には確認申請ベースの大規模プロジェクトが存在しない。ただしこれは調査時点での確認申請ベースであり、今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みで、現時点での確定パイプラインの下限値として参照すべき数字である。

施設規模の分布も、この地域の投資が小口化していることを裏づける。施設マスターで客室数が確認できる軽井沢町304施設の中央値は9室で、51室以上はわずか20施設（6.6%）。1室のみの施設が56施設（18.4%）を占める。御代田町42施設では中央値5室、1室のみが13施設（31.0%）である。

通年需要の厚み — 軽井沢は「住む人より働く人が多い」観光就業地

隣町に出る判断のもう一つの論点は「通年稼働の地力」である。国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ別将来推計人口と、総務省・経済産業省の経済センサスから、3駅の半径2km圏を比較した。

数字の並びは直感に反する。軽井沢駅圏の居住人口は3,089人と御代田駅圏の4分の1しかないのに、従業者数は5,913人で御代田駅圏（5,418人）を上回る。従業者÷居住人口は軽井沢1.91、御代田0.45、佐久平0.62。軽井沢は「住む人より働く人が多い」観光就業地であり、御代田は住宅地としての性格が強い。

これは投資判断に直接効く。「隣町なら通年のビジネス需要が拾える」という仮説は、御代田町については成立しにくい。就業の厚みで選ぶなら候補は佐久平駅圏であり、そこは事業所1,353・従業者13,324人と圏内で最も厚い。ただし佐久市の推定成約ADRは2026年8月で8,500円（N=14施設）と最も低く、商品が宿泊特化型に寄る分だけ単価が立たない。単価とビジネス需要の厚みはこの圏域では明確にトレードオフの関係にある。

人口の方向感では御代田町だけが増加側にある。御代田駅圏の2040年推計は2020年比+3.4%で、軽井沢駅圏の-3.9%、佐久平駅圏の-1.4%と対照的だ。高齢比率も御代田28.2%に対し軽井沢37.4%と差が大きい。長期の定住需要という意味では御代田に分があるが、それは宿泊需要というより住宅需要の話である。

メッシュ地図で見ると、軽井沢駅圏の居住人口は駅南側の市街地に細く集中し、別荘地が広がる北側・西側はほとんど白い。別荘は通年の居住人口としてカウントされないため、この地図は「常住人口の薄さ」と「宿泊需要の厚さ」が同居する軽井沢の構造をそのまま映している。通年稼働を居住人口から裏づけようとすると、軽井沢は必ず過小評価される点に注意したい。

なお需給の逼迫度については、長野県全体の2026年8月の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）が92.5%（対象557施設・19,508室）で、ピーク月にはほぼ満室に近い水準まで積み上がっている。これはOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。

試算 — 用地費の差は単価差3倍を埋められるか

ここまでの数値を1棟貸しモデルに載せる。延床120㎡（36.3坪）・木造2階建・1棟＝1室という、いま長野県の新規開業の中心にある形式を前提とする。

建設費は2段階で示す。第1段階は国土交通省 建築着工統計に基づく2025年の木造の実績坪単価138.2万円。ホテル建築費は2022年の全構造平均138万円/坪から2024年195万円/坪へ2年で+41%上昇しており、2025年も全構造平均195.2万円と高止まりが続いている。第2段階として、この上昇ペースを踏まえ着工までの2年間に年+5%程度を織り込むと坪単価は152.8万円となり、建設費は5,020万円から5,550万円に増える。

結果ははっきりしている。総投資額の差はAとCで1.21倍にとどまるのに対し、市場単価の差は2.5倍。土地は御代田で1,700万円安く買えるが、建物と付帯で6,940万円は両町とも同じだけかかるため、用地の安さは総投資額を17%しか押し下げない。一方で取れる単価は6割減る。この非対称性が、御代田シナリオの利回りを軽井沢外縁の半分以下に押し下げている。

逆算すると判断基準は1本の数字に落ちる。御代田で軽井沢外縁の82.8%以上の単価が取れれば、御代田のほうが有利になる（総投資額比82.0÷99.1）。従来型宿泊施設の観測水準は40%だから、その基準には遠く届かない。ただし前段で見たとおり、掲載価格で比べれば御代田町63,100円対軽井沢町66,400円で95%の水準にある。つまり貸別荘クラスの在庫として仕込めるのであれば、御代田は基準線を上回る可能性がある。ここが本稿の分岐点である。

「従来型の宿を建てるなら軽井沢の外縁、貸別荘クラスを仕込むなら御代田も成立しうる」——用地探索の順序はこの一文に集約される。ただし後者は、御代田の貸別荘が軽井沢と同等の単価を取れているという前提に依存する。掲載価格は公開価格の平均であって成約価格ではなく、御代田町の推定成約対象が5施設にとどまる以上、この前提は現地の実勢で確かめるべき仮説の域を出ない。

IRRで見ると別の姿が浮かぶ。土地価格が横ばいという保守的な前提では、A（軽井沢外縁）2.04%、B（軽井沢駅近）0.66%、C（御代田）-2.34%。ところが土地が年+5%上昇する前提に置くと、BがAを逆転して4.19%になる。軽井沢の駅近別荘地は、運営利回りで回る投資ではなく土地の値上がりで回る投資である——土地が総投資額の65%を占めるからだ。令和8年地価調査の軽井沢町住宅地は前年比+14.28%だから、直近の実績は年+5%どころではない。ただし過去の上昇率をそのまま将来に外挿する試算は、投資判断の根拠としては最も脆い部分でもある。

感度を振っても順位は入れ替わらない。Aは稼働率40%（通年想定）・ADR-10%という悲観シナリオでも3.98%を確保し、BとCは稼働率60%（通年想定）・ADR+10%の楽観シナリオでようやく3.3%前後に届く。単価の差がそのまま利回りの階層になっている。

投資判断サマリーとリスク

最後に、次のステップとして確認すべきことを3点挙げる。第一に、検討区域が特別用途地区・特定用途制限地域の対象に入るかを町の環境課・建設課へ直接照会すること。ロードマップ上、区域は2026年度中に閲覧・縦覧の段階へ進む。第二に、貸別荘クラスの成約実績を現地で検証すること。本稿の御代田シナリオは掲載価格と推定成約ADRの乖離という観測の上に立っており、そこが実勢で埋まるかどうかで結論が反転する。第三に、上下水道の引き込み可否と造成費を用地ごとに個別に見積もること。容積率20%・後退5m・樹木保存という条件下では、同じ面積の土地でも建てられる建物と造成コストが大きく変わる。

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