海の京都は2つの市場 — 京丹後2.77万円・舞鶴6,300円、丹後7市町のホテル投資マップ2026

京都府北部の「海の京都」7市町は、ひとつのホテル市場ではない。メトロエンジンリサーチの推定ADR（平均客室単価）を2025年9月〜2026年8月の12か月平均で並べると、京丹後市が27,700円、宮津市が21,100円なのに対し、舞鶴市は6,300円、福知山市は5,700円である。同じ観光圏に、単価が4倍前後離れた観光型の丹後と業務型の中丹が並んでいる。

本稿は、この二層構造を施設270軒・客室5,162室の単位まで分解し、2つの市場のあいだと上に残る価格帯の空白を、投資の入口として読み解く。季節による単価の振れ幅は『宿泊単価の季節差は最大4.9倍 — 市区町村別・季節振幅ランキング2026』と『ズワイガニ解禁11月6日で宿単価3.2倍 — 日本海6県・港町別の11〜1月データ』で、県内格差の全国比較は『県内ADRは最大5.2倍開く』で扱った。本稿は季節振幅を主題にせず、京都市内も対象外とする。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／京都府「令和6年京都府観光入込客等調査報告書」

結論 — 観光型と業務型の2つの市場、空白は「中丹の1万円台」と「丹後の3万円以上・50室以上」

先に結論を示す。第一に、丹後4市町（京丹後市・宮津市・伊根町・与謝野町）と中丹3市（舞鶴市・福知山市・綾部市）は、単価・業態・施設規模・需要の源泉のいずれでも別の市場である。丹後は旅館が客室の45.3%を占め、1施設平均13.5室の小規模な観光型市場だ。中丹はビジネスホテルが客室の83.2%を占め、1施設平均40.1室の業務型市場である。

第二に、2つの市場は12か月のどの月も価格帯が重ならない。丹後の主要2市の最も低い月（宮津市の2026年6月、12,100円）でも、中丹で最も高い月（舞鶴市の2026年8月、7,200円）の約1.7倍にあたる。

第三に、価格帯×規模で見ると2つの空白がある。中丹では推定ADRを算出できる客室の99%が1万円未満で、1万〜2万円・50室以上の施設は0施設。丹後では3万円以上の施設が38施設あるが、すべて50室未満で、3万円以上・50室以上は0施設である。以下、この構造を順に確認し、最後に新築の成立ラインと照らして投資の入口を整理する。

7市町の推定ADR — 京丹後27,700円・宮津21,100円と舞鶴6,300円・福知山5,700円

7市町の推定ADRを並べると、上位4市町と下位3市のあいだに大きな段差がある。サンプルが厚い4市（京丹後市N=74〜82、宮津市N=29〜30、舞鶴市N=17〜18、福知山市N=8〜11）に限っても、観光型の2市は2万円台、業務型の2市は6千円前後にまとまる。伊根町（39,900円）と与謝野町（27,100円）は丹後側、綾部市（5,800円）は中丹側に入るが、いずれも集計施設が5未満のため参考値である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定ADR、2025年9月〜2026年8月の12か月平均。薄色は集計5施設未満の参考値）

前年同期（2024年9月〜2025年8月）と比べると、観光型の2市は京丹後市が+3.2%、宮津市が+5.8%と上昇した。業務型は舞鶴市が△0.5%、福知山市が+1.4%で横ばい圏にある。業務型の単価は1年を通じて5,500〜7,200円の狭い幅に収まっており、法人需要を中心とした安定した価格運営がうかがえる。観光型は単価の水準が上がる局面にあり、業務型は水準の安定が特徴といえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（施設数・客室数は直近3か月に価格観測がある施設、N=270施設）／京都府「令和8年地価調査 市区町村別対前年平均変動率」（商業地、伊根町は商業地の基準地なし）

12か月のどの月も重ならない — 観光型の最低月が業務型の最高月を上回る

単価の年間レンジを市ごとに並べると、2つの市場の分離がよりはっきりする。以下は各市の12か月のうち最も低い月と最も高い月を結んだ帯である。季節ごとの振れ幅そのものは既刊で扱ったため、ここで見るのは帯どうしが重なるかどうかだけだ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定ADR、2025年9月〜2026年8月の月次値の最小〜最大。集計N=8以上の4市）

京丹後市の帯は15,600〜43,600円、宮津市は12,100〜27,900円である。舞鶴市は5,800〜7,200円、福知山市は5,500〜6,200円で、観光型の下端と業務型の上端のあいだには約5,000円の隙間が空く。つまり、丹後の宿が閑散期に値を下げても中丹の価格帯には降りてこず、中丹の宿が繁忙期に値を上げても丹後の価格帯には届かない。同じ「海の京都」の看板の下で、価格面の競合は2つの市場のあいだでほとんど起きていない。

供給の形が違う — 丹後は1施設13.5室の旅館型、中丹は40.1室のビジネスホテル型

供給の中身も対照的である。丹後4市町は213施設・2,878室で、旅館が106施設・1,305室（客室の45.3%）を占める。民宿・貸別荘・コテージなど小規模な宿も多く、50室以上の施設は9施設にとどまる。一方の中丹3市は57施設・2,284室で、ビジネスホテルが22施設・1,900室（客室の83.2%）を占め、50室以上の施設が18施設ある。客室数はほぼ同じでも、丹後は小さな宿が数多く並ぶ市場、中丹は中規模のビジネスホテルが客室を担う市場だ。

地図の通り、中丹の客室は西舞鶴・東舞鶴・福知山の3つの駅前に集まり、丹後の客室は海岸線と天橋立周辺に点在する。中丹では2026年5月1日、福知山駅から徒歩1分のアールイン福知山がアパホテル〈京都福知山駅前〉（91室）としてリブランド開業した。駅前の業務型市場には、全国ブランドによる既存ホテルの再生という形で新しい動きが出ている。

需要の源泉 — 観光の宿泊消費は丹後が187億円、中丹の駅前には就業者が集まる

需要の側からも二層構造は裏付けられる。京都府の観光入込客等調査（2024年）によると、海の京都エリアの宿泊客は135.5万人で、京都市を除く府域の宿泊客182.1万人の74%を占める。市町村別の観光消費額を日帰りと宿泊に分けると、宿泊による消費は丹後4市町で計187.2億円、中丹3市で計22.1億円と約8.5倍の開きがある。京丹後市は観光消費額の82%、宮津市は68%が宿泊によるもので、観光客が泊まって消費する地域である。

出典：京都府「令和6年（2024年）京都府観光入込客等調査報告書」表9 市町村別、日帰・宿泊別観光消費額よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

舞鶴市は観光入込客数が228.3万人と宮津市（300.6万人）に次ぐ規模だが、観光消費額の約8割が日帰りである。中丹のホテル需要を支えるのは、観光統計には現れない出張・工事・公務などの業務需要と考えられる。実際、経済センサス（2021年）で主要駅から半径1kmの従業者数を比べると、福知山駅周辺が7,440人、東舞鶴駅周辺が5,829人、西舞鶴駅周辺が5,405人と、宮津駅周辺（2,635人）や京丹後市の中心部・峰山（2,785人）の約2〜2.8倍に達する。舞鶴には海上自衛隊の拠点もあり、基地周辺の業務需要については『自衛隊施設の強靱化8,862億円 — 地方20基地の10km圏客室』で整理した。

出典：総務省・経済産業省「経済センサス-活動調査」（2021年、国勢調査2020小地域境界）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。居住人口ではなく事業所の従業者数

中丹には観光面の伸びしろもある。京都舞鶴港には2026年に過去最多となる22回のクルーズ船寄港が予定され、2025年の13回から大きく増える（舞鶴市発表）。寄港日の乗客は日帰りが基本だが、港を起点にした前泊・後泊や、クルーズ関係者の滞在は駅前ホテルの上位需要になりうる。

価格帯×規模のマップ — 空白は2つのセルに集まる

では、2つの市場のあいだはどう埋まっているのか。推定ADRを算出できる141施設・4,288室を、推定ADRの帯ごとに客室の構成比で比べると、中丹では99%が1万円未満に集中し、1万円以上は2施設・計21室（約1%）にとどまる。丹後は1万〜2万円が42.4%、3万円以上が26.4%と上下に広く分布する。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定ADR算出可能な141施設・4,288室の客室構成比。丹後112施設・2,172室、中丹29施設・2,116室）

ただし、丹後の1万〜2万円帯を埋めているのは、20室未満の小さな旅館34施設（356室）と、50室以上の4施設（520室）である。50室以上の4施設は外資系ブランドのリゾートホテルを含み、推定ADRの中央値は12,800円。1万〜2万円帯で50室以上の施設は、7市町を通じて丹後側のこの4施設に限られる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=141施設、施設別の推定ADRは2025年9月〜2026年8月の月次中央値）

丹後4市町（112施設・2,172室）

中丹3市（29施設・2,116室）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定ADR算出可能で6か月以上の観測がある施設）

新築の成立ライン — 中丹の上位宿泊特化は推定ADR1.2万〜1.7万円、丹後の中規模上位帯は3.8万〜5.7万円

空白のセルは、そのまま投資機会を意味するわけではない。建築費が上がった今、新築で成立する単価がどこにあるかを簡易に逆算した。前提は、国土交通省の建築着工統計に基づく2025年のホテル建築費（鉄骨造240.5万円/坪）と、建設期間中の上昇（Turner & Townsendの予測で2026年+5.3%、2027年+5.0%）を織り込んだ2段階である。延床は宿泊特化型で1室あたり10坪、温泉・料飲を備える上位旅館・リゾート型で1室あたり20坪と置き、土地代は含めない。GOP率は宿泊特化型50%、リゾート型30%を用い、GOPが建物投資額の7%となる推定ADRを求めた。

出典：国土交通省「建築着工統計調査」（archi-book 2025年版集計）、Turner & Townsend「International Construction Market Survey」、インヴィンシブル投資法人IR・リロホテルソリューションズ（GOP率の目安）、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（参照水準）より試算。各レンジの左は2025年水準、右は上昇織込み後

WS①は、想定稼働率80%（通年）でも推定ADR1.2万円前後が必要で、中丹の50室以上の中央値（6,600円）のほぼ2倍にあたる。丹後側で同規模の4施設が実現している12,800円とはほぼ並ぶため、単価の天井として非現実的な水準ではない。WS②は、想定稼働率80%（通年）で3.8万〜4.3万円が必要となり、丹後の3万円以上帯の中央値3.7万円に近い。つまり、丹後の上位帯の単価は中規模の新築を支えうる水準に達しつつあり、あとは稼働をどこまで積めるかが成否を分ける。

逆にいえば、2つの空白セルは需要がないから空いているとは限らず、新築の成立ラインが現行の価格帯の少し上にあることが一因と読める。建築費の上昇は新規供給を抑える方向にも働くため、既存施設にとっては競争環境が落ち着くアップサイドでもある。

成立ラインの手前で単価と稼働がどう効くかを、推定ADRと通年の想定稼働率の2軸で並べた。値は建物投資額（建設期間の上昇を織込み、WS①21.3億円・WS②26.6億円）に対するGOPの比率で、表5と同じ前提を用いている。網掛けは目安の7%以上のセルである。

出典：表5と同じ前提（通年の想定稼働率・GOP率・建築費）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。土地取得費・開業費・料飲売上を含まない

WS①は想定稼働率80%（通年）なら推定ADR14,000円で7%を超えるが、70%では16,000円が必要になる。WS②は同80%で45,000円、70%で50,000円が目安で、単価を1段上げるより稼働を10ポイント積むほうが同じ効果をより低い単価で得られる。丹後で上位帯を狙う場合、閑散期の需要づくりが単価設定と同じ重さを持つことが読み取れる。

※簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。土地取得費・開業費・料飲売上を含めていません。

立地と土地 — 地価は横ばい圏、道路延伸とクルーズが追い風

京都府の令和8年地価調査（2026年9月16日公表）で商業地の対前年平均変動率を見ると、7市町は綾部市の0.0%から京丹後市の△2.2%までの範囲にあり、京都市東山区（+12.7%）や下京区（+9.6%）のような上昇は起きていない。取得コストの面では、京都市内と比べて土地代の上昇に追われない立地といえる。基準地価と成立単価の関係は『基準地価2026、ホテル立地の商業地は半年で+4.3%』で扱った。

アクセス面では、山陰近畿自動車道の大宮峰山道路（(仮称)大宮峰山IC〜京丹後大宮IC、延長5km、事業費約160億円）の整備が進み、京丹後市中心部への車での到達性が高まる方向にある（京丹後市発表）。舞鶴港のクルーズ寄港増と合わせ、観光型・業務型の双方に需要の追い風がある。

投資の入口 — 既存ストックの上位化、中規模上位旅館、駅前の上位宿泊特化

以上を踏まえると、海の京都で考えられる投資の入口は3つに整理できる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング、京都府、総務省・経済産業省、舞鶴市の公表資料より作成

ルートAにはすでに実例がある。京丹後市・夕日ヶ浦温泉の「夕日浪漫 一望館」は、4階建ての新館を加え、展望温泉半露天風呂付き客室やライブキッチンを備えたダイニングを新設し、「海辺の温泉 食旅 一望館」として2026年11月1日にグランドオープンする予定だ。既存の宿に客室と食の体験を積み増して上位帯へ移るこの形は、丹後の小規模旅館が多い供給構造と相性がよい。

なお、上場ホテルREIT7法人の保有物件（各REITの開示に基づく保有物件一覧、2026年9月時点）に、7市町の施設は含まれていない。京都府北部は機関投資家のポートフォリオがまだ及んでいない地域であり、地元資本・事業会社・再生ファンドが主役の市場である。地域金融機関にとっては、単価帯の異なる2つの市場を別々の物差しで評価することが融資判断の出発点になるだろう。

まとめ

海の京都は、推定ADR2万円台の観光型・丹後と、6千円前後の業務型・中丹という2つの市場から成る。両者は単価だけでなく、業態（旅館45.3%とビジネスホテル83.2%）、施設規模（1施設13.5室と40.1室）、需要の源泉（観光の宿泊消費187億円と駅前の就業者）でも分かれ、12か月のどの月も価格帯は重ならない。

空白は2つのセルにある。中丹の1万〜2万円・50室以上と、丹後の3万円以上・50室以上である。新築の成立ラインはそれぞれ推定ADR1.2万〜1.7万円、3.8万〜5.7万円で、どちらも現行の価格帯の少し上に位置する。丹後の上位帯はすでにその水準に近づいており、既存旅館の上位化や中規模の上位旅館が現実的な入口になる。中丹は駅前の業務需要と港の上位需要を束ねられるかが、1万円台の宿泊特化を成り立たせる鍵となる。

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