ホテル客室の法定最低面積は7㎡・寝台9㎡ — 12㎡の定員が2名にも4名にもなる自治体条例

法定下限は7㎡・寝台ありは9㎡ — ただし定員の規定は政令に存在しない

まず条文を正確に押さえる。旅館業法施行令（昭和32年政令第152号）第1条第1項第1号は、旅館・ホテル営業の施設について「一客室の床面積は、七平方メートル（寝台を置く客室にあつては、九平方メートル）以上であること」と定める。同条第2項第1号は簡易宿所営業について「客室の延床面積は、三十三平方メートル（法第三条第一項の許可の申請に当たつて宿泊者の数を十人未満とする場合には、三・三平方メートルに当該宿泊者の数を乗じて得た面積）以上であること」とする。加えて簡易宿所には「階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、おおむね一メートル以上であること」という規定が置かれている。

この数字は2018年6月15日施行の改正で現在の形になった。それ以前はホテル営業と旅館営業が別立てで、ホテル営業は客室数10室以上、旅館営業は5室以上という最低客室数が課されていた。改正で両者は「旅館・ホテル営業」に統合され、最低客室数は撤廃されて1室からの営業が可能になり、寸法に関する細かな規定の多くも整理された。裏を返せば、現行の政令は「1室の下限面積」しか定めておらず、その客室に何人泊められるかについては一切触れていない。ここが本稿の出発点である。

では定員は誰が決めるのか。政令第1条第1項第8号は「その他都道府県（保健所を設置する市又は特別区にあつては、市又は特別区）が条例で定める構造設備の基準に適合すること」と規定し、簡易宿所については第2項第7号、下宿営業については第3項第5号が同趣旨の委任を置く。この3つの号が、自治体の上乗せ条例が成立する法的な根拠である。つまり許可要件は政令で完結せず、必ず「政令 → 都道府県・保健所設置市・特別区の条例 → 同施行規則」という3階層を読み下さなければ確定しない。

同じ12㎡が定員2名にも4名にもなる — 上乗せ条例の実務比較

収容定員の算定基準は自治体ごとに数字が違う。本稿で条文を確認できた範囲では、旅館・ホテル営業の定員基準は1人あたり3.0㎡から4.5㎡まで分布していた。これを客室面積に当てはめると、設計上の意味合いは大きく変わる。

表の右端が実務上の結論である。12㎡の洋室は、新宿区なら4名、栃木県なら3名、京都市なら2名。同じ図面、同じ工事費でありながら、立地する自治体が変わるだけで売れる人数が2倍になる。インバウンドのファミリー・グループ需要を取りにいく計画ほど、この差は収益に直結する。

チャートは逆方向から同じことを示している。3名を収容したい場合、必要な有効面積は基準3.0㎡の自治体で9.0㎡、3.5㎡で10.5㎡、4.5㎡で13.5㎡。このうち9.0㎡と10.5㎡は政令の寝台下限9㎡とほぼ重なるため、基準の緩い自治体では「政令の下限をわずかに超える客室」がそのままトリプルとして成立する。一方で4.5㎡基準の自治体では13.5㎡が必要になり、政令の寝台下限9㎡の1.5倍にあたる。4名を狙うなら12.0㎡／14.0㎡／18.0㎡と差はさらに開く。

延床あたりの収容人数の上限は条例が決める — 1室面積の刻み方で最大3割強目減りする

ここからが事業計画の話である。延床1,000㎡のホテル専用棟を想定し、客室部分比率を65%（＝有効な客室面積650㎡）とすると、1室の面積を変えたときに何が起きるか。

棒グラフの客室数は9㎡なら72室、13.5㎡なら48室、22.5㎡なら28室と、面積を広げるほど当然に減る。折れ線の収容人数には上限がある。4.5㎡基準の自治体なら650㎡÷4.5＝144名、3.0㎡基準なら216名で、これは延床の客室部分と条例の基準だけで決まり、設計ではどう工夫しても超えられない。ただし定員は1室ごとに数え、端数は切り捨てられる。1室の有効面積が基準の整数倍でなければ、余った面積は誰も泊められない「端数」として消える。4.5㎡基準で11㎡の客室を59室造れば、1室2名で118名と上限の82%にとどまる。3.0㎡基準でも13.5㎡×48室は192名（上限の89%）である。

この構造が意味するのは明快である。延床あたりの収容力の天井を決めているのは設計ではなく、その自治体の1人あたり面積基準そのもので、設計にできるのは天井にどれだけ近づけるかだけだ。天井は4.5㎡基準と3.0㎡基準で144名対216名、比にして1.5倍の差がある。そして同じ12㎡の客室でも、3.0㎡基準なら1室4名×54室＝216名で天井ちょうどだが、4.5㎡基準では1室2名×54室＝108名と天井の75%まで落ちる。1室面積は自治体の基準の整数倍（3.0㎡基準なら9㎡・12㎡・18㎡、4.5㎡基準なら9㎡・13.5㎡・18㎡）に合わせて刻むのが、同じ延床から最も多くの定員を引き出す設計になる。用地取得のスクリーニング段階で条例を読む価値はここにある。

ただし、収容力が同じでも収益が同じになるわけではない。当社が集計したビジネスホテルの推定成約ADR（直近12ヶ月平均）は東京都で約14,200円（N=894〜924施設）、大阪府で約10,000円（N=487〜503施設）、福岡県で約10,900円（N=331〜341施設）、北海道で約8,900円（N=419〜441施設）である。これらは2名1室を前提とした水準であり、3名室・4名室の単価が人数に比例して伸びる保証はない。室数を減らして大部屋化する判断は、1室あたり単価の上昇幅と、客室扉・ユニットバス・空調機・清掃工数といった1室単位で発生する固定的コストの削減幅を突き合わせて決めることになる。面積を広げること自体が収益機会になるのは、ファミリー・グループの需要が厚く、1名あたり単価を落とさずに3名以上を収容できる商圏に限られる。

左のチャートは建築計画ベースの実勢である。主要用途がホテル単独で10階建て以上・100室以上の計画（N=13件）を抽出すると、1室あたり延床の中央値は18.2㎡、四分位範囲は15.9〜21.5㎡だった。寝台を置く客室の法定下限9㎡に対して約2.0倍である。差分は廊下・エレベーター・階段・フロント・バックヤード・機械室といった共用部で、法定下限の議論をするときも、延床としては倍近くを見込む必要があるという当たり前だが見落とされやすい事実を示している。1室あたり延床のばらつきについてはホテル1室あたりの延床は13〜196㎡ — 同じ5,000㎡が25室にも305室にもなるでより広い母集団を分析している。

右のチャートは、そもそもどの営業種別の基準が効いてくるのかという話である。2026年の新規開業1,592施設のうち、貸別荘・ゲストハウス・ホステル・コテージ・町家・民宿・ペンション・ロッジ・グランピング・キャンプ場といった小規模カテゴリが1,171施設（73.6%）を占めた。2023年73.1%、2024年73.3%、2025年69.9%と、この比率は一貫して7割前後で推移している。1施設あたりの平均客室数も2024年20室、2025年24室、2026年25室と小さい。これらの多くは簡易宿所営業で運営されるため、現在の新規供給の主流にとって、実際に効く法定基準は7㎡／9㎡ではなく「客室延床33㎡、10人未満なら1人3.3㎡」の側である。1室からの営業が可能になった2018年改正の影響については旅館業法とは？2026年最新版の要点と「1室営業解禁」の影響を新規開業554軒データで解説で整理している。

設計段階のコスト — 壁芯9.0㎡で納めると1室あたり約68万円の手戻り

面積基準は、満たさなければ許可が下りないという意味で二値的な制約である。わずかに届かなくても救済はない。ここで実務上いちばん多い取りこぼしが、内法と壁芯の取り違えである。

壁芯で2.50m×3.60m＝9.00㎡と納めた客室は、壁厚150mmを見込むと内法で2.35m×3.45m＝8.11㎡となり、寝台を置く客室の下限9㎡を満たさない。内法で9.00㎡を確保するには壁芯で約9.93㎡が要る。差は1室あたり約0.93㎡である。

これを建設費に置き換える。国土交通省の建築着工統計に基づく2025年実績のホテル建築費はS造で坪240.5万円（＝約72.8万円/㎡）であり、0.93㎡の上積みは1室あたり約68万円、200室規模なら約1億3,500万円に相当する。さらに施工期間の建設費インフレを織り込むと数字は上がる。2029年開業・2027〜2029年施工を想定し、中間時点までを年5.3%（2026年）・5.0%（2027年）・4.5%（2028年）で複利にすると単価は約84.1万円/㎡となり、同じ0.93㎡が1室あたり約78万円、200室で約1億5,600万円になる。

もっとも、この金額は「後から気づいた場合の手戻り」ではなく「設計初期に織り込めば済む前提条件」でもある。基本設計の段階で内法基準と自治体の定員算定式を先に固定しておけば、追加コストではなく当初予算の一部として吸収できる。建設費上昇そのものは新規供給を抑制する方向にも働くため、既存ストックを持つ側にとっては競争環境の緩和というアップサイド要因にもなる。用地側の規制コストについてはホテル用地の条例手続は15〜60日 — 中高層条例7自治体比較と1室あたり保有コスト、容積率の側からの検討はホテルの容積率緩和で100室が151〜168室にが参考になる。

取得側・開発側のチェックリスト — 条例を読む順番

まとめ — 法定下限より、条例の1人あたり面積を先に読む

旅館業法施行令が定める客室の下限は、旅館・ホテル営業で7㎡、寝台を置く客室で9㎡、簡易宿所営業で客室延床33㎡（宿泊者10人未満なら1人3.3㎡）である。2018年6月15日の改正で最低客室数が撤廃されて以降、この面積基準が政令側に残る主な数値的制約になった。

しかし政令には定員の規定がなく、政令第1条第1項第8号・第2項第7号・第3項第5号が自治体の条例に委任している。本稿で確認した範囲でも、旅館・ホテル営業の定員基準は1人あたり3.0㎡から4.5㎡まで分布し、同じ12㎡の洋室が自治体によって2名にも4名にもなった。延床1,000㎡・客室部分65%のモデルでは、収容人数の上限は基準4.5㎡で144名、3.0㎡で216名と条例だけで決まり、延床あたりの収容力の天井を決めているのは設計ではなく条例そのものである。設計はその天井にどれだけ近づけるかを決め、1室面積が基準の整数倍から外れると、表3の刻みでも最大25%、4.5㎡基準で13㎡台の客室なら3割超を取りこぼす。

一方で、新規供給の7割超は簡易宿所営業で運営されることの多い小規模カテゴリが占めており、この層にとって効いてくるのは7㎡／9㎡ではなく33㎡・3.3㎡の側である。用地のスクリーニングやDDの初期段階では、政令の数字を確認して終わりにせず、所管自治体の条例と規則まで降りて定員算定式と面積の算定方法を押さえておきたい。設計初期に織り込めば予算の一部で済むものが、後から効くと手戻りになる。