露天風呂付客室の上乗せは1泊約1万円（+23%）— 792軒の同一施設比較と改装回収5.7〜11.1年

客室に露天風呂を付けると、1泊いくら高く売れるのか。メトロエンジンリサーチが、露天風呂付客室と一般客室の両方を掲載している旅館・リゾートホテル792軒を対象に、同じ宿・同じ宿泊日・同じ食事条件（2食付き）の最安プラン同士を比べたところ、露天風呂付客室の掲載価格は中央値で1泊1室あたり約1万円、率にして+23.4%上回っていた。

一方、宿泊者の口コミで露天風呂付客室が好意的に語られる割合（言及率）が10%以上の宿は、同じ市町村・同じ業態で言及がほぼない宿に比べ、推定成約ADRが2.11倍の水準にある（旅館・183市町村の中央値）。ただしこの差には、客室規模や料理、施設グレードの違いも含まれる。本稿では2つの物差しを分けて扱い、設備そのものの上乗せをもとに、客室露天の新設（バルコニー転用型・増築型）の回収年数を試算する。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）／観光庁「宿泊旅行統計調査」

露天風呂付客室が口コミに残る宿 — 言及率10%以上は979軒、4県に43%

ホテルバンク編集部が、2024年9月〜2026年9月に投稿された宿泊者口コミをNLP解析で分類したところ、旅館・リゾートホテルのうち口コミ50件以上の6,331施設（口コミ2,198,040件）で、露天風呂付客室を好意的に言及した口コミは84,969件あった。施設ごとの言及率で分けると、10%以上が979軒（15.5%）、1〜10%が1,759軒、1%未満が3,593軒となる。

言及件数の上位には、客室数が多く口コミの母数も大きい宿が並ぶ。1位のホテル南風荘（神奈川県箱根町）は口コミ1,351件のうち404件が露天風呂付客室に触れており、言及率は29.9%に達する。言及率そのものでみると、口コミ200件以上の施設では旅館 紅葉（岐阜県高山市）の49.2%、ほまれの光 水月（静岡県伊東市）の43.7%、ちちぶ温泉 はなのや（埼玉県秩父市）の43.2%が高く、宿泊者のほぼ2人に1人が客室の露天風呂を話題にしている。

出典：ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）。対象は2024年9月〜2026年9月に投稿された口コミ。言及件数は露天風呂付客室を好意的に言及した口コミの件数

都道府県別に言及率10%以上の宿を数えると、静岡県160軒、神奈川県99軒、大分県97軒、熊本県65軒の4県で421軒となり、全国979軒の43.0%を占める。伊豆・箱根、由布院・別府、阿蘇・黒川といった、小規模な宿が客室の露天風呂を競い合ってきた温泉地である。これらの県では旅館・リゾートの3軒に1軒が上位群に入るのに対し、長野県（7.0%）や北海道（9.0%）では1割に満たない。普及の度合いには県によって5倍の開きがある。

出典：ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）（旅館・リゾートホテルで口コミ50件以上の施設、言及率10%以上の施設数上位10都道府県）

出典：ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（言及率10%以上・口コミ100件以上の旅館・リゾートホテル788施設。円の大きさは言及率）

言及率が上がるほどADRも上がる — 旅館は5段階で¥12,400から¥30,600へ

言及率を5段階に分け、各段階の推定成約ADR（12ヶ月平均の中央値）を並べると、旅館では1%未満の¥12,400から、1〜5%で¥19,800、5〜10%で¥24,300、10〜20%で¥30,600へと段階的に上がる。1%未満と10〜20%の差は2.47倍である。リゾートホテルでも¥15,000から¥34,900まで同じ方向に動く。

20%以上の段階でADRがやや頭打ちになる点にも目を向けたい。この段階の旅館は客室数の中央値が13室と小さく、全室に露天風呂を備えた小規模な宿が中心になる。露天風呂付客室は「客室の一部を高単価帯として切り出す」使い方でも、「宿全体の商品性を決める」使い方でも価格を支えているとみられる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）（旅館N=4,337施設、リゾートホテルN=1,269施設。推定成約ADRは2025年9月〜2026年8月の月平均の中央値）

同じ市町村で比べると2.11倍 — 倍率は6月に最大、8月に最小

立地の違いを均すため、同じ市町村・同じ業態の中に言及率上位群と非言及群の両方がある組み合わせだけを取り出して比べた。旅館では183市町村（上位群717施設・非言及群1,183施設）が該当し、市町村ごとの倍率の中央値は2.11倍、差額の中央値は¥15,900だった。上位群のADRが非言及群を上回った市町村は94.5%にのぼる。リゾートホテルでも54市町村で2.12倍と、ほぼ同じ水準になる。

ただし、この2.11倍をそのまま露天風呂の値打ちと読むことはできない。客室規模をそろえて比べると、30室以下どうしでは2.34倍（154市町村）、31〜80室では1.82倍（46市町村）、81室以上では1.45倍（12市町村）と、規模が大きいほど倍率は縮む。上位群には料理や設えを含めて高単価帯に位置づけた小規模な宿が多く、この差は設備単体ではなく「露天風呂付客室を軸に組み立てた宿の市場ポジション」の差と考えるのが自然だろう。

月次で並べると季節による違いが見えてくる。倍率は6月に2.29倍と最も大きく、8月に1.97倍と最も小さい。6月は非言及群のADRが¥11,000まで下がる一方、上位群は¥25,200を保っている。8月は家族旅行の需要が非言及群の単価を押し上げ、差が縮む。差額でみると12月（¥17,300）と1月（¥17,100）が最も大きい。露天風呂付客室は、需要の谷にあたる梅雨どきと、湯の価値が高まる冬に単価を支える装置として働いているといえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）（旅館、同一市町村に上位群・非言及群の両方がある183市町村。月別の施設数は上位群692〜717施設、非言及群1108〜1182施設）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／ホテルバンク編集部調べ（NLP解析）（推定成約ADRは2025年9月〜2026年8月の月平均の中央値。施設数が少ない市町村は1施設の水準に左右される点に留意）

設備そのものの上乗せは同じ宿の中で+23.4%・約1万円

改装投資の判断に使えるのは、宿のポジションまで含んだ2.11倍ではなく、同じ宿の中で露天風呂が付くことで上乗せされる価格である。そこで、露天風呂付客室と一般客室の両方を掲載している宿（掲載プランに占める露天風呂付客室の比率が5〜60%の966施設）について、2026年10〜11月の水曜・土曜16日分を対象に、同じ宿泊日・同じ食事条件の最安プラン同士を比べた。

2食付きでは792施設・7,422組が比較でき、露天風呂付客室の上乗せは中央値で+23.4%・¥10,000（1泊1室・税込）となった。中間の半数は¥4,000〜¥20,400に収まり、87.4%の宿で露天風呂付客室のほうが高い。朝食付き（+26.6%・¥8,800）や素泊まり（+28.8%・¥8,800）でも上乗せ額はほぼ変わらず、価格差は食事ではなく客室そのものに付いていることがわかる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載価格、2名1室利用・税込。2026年10月3日〜11月25日の水曜・土曜16日分、2026年9月19日時点の掲載。上乗せ率・額は施設ごとの中央値をさらに施設間で中央値にしたもの）

曜日別では、上乗せ額は水曜¥9,900・土曜¥10,000とほぼ同じだが、率では水曜が+24.1%、土曜が+19.1%と平日のほうが高い。土曜は一般客室の単価も上がるため、率では薄まる。平日の単価を底上げする手段としての効き目が大きいということになる。

価格帯別にみると、この「定額に近い」性質はさらにはっきりする。一般客室の2食付き最安が3万円未満の宿では+34.0%、3万〜4.5万円で+27.7%、4.5万〜6万円で+19.7%、6万円以上で+11.3%と率は下がっていくが、上乗せ額は¥8,600〜¥10,100の範囲にとどまる。客室の露天風呂には、宿の価格帯を問わず1泊1万円前後の値札が付いているとみることができ、価格帯の低い宿ほど率での単価改善余地が大きい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載価格・2食付き。一般客室の最安プランの価格帯で施設×宿泊日の組を分類。3万円未満N=141施設、3万〜4.5万円N=436施設、4.5万〜6万円N=486施設、6万円以上N=435施設）

都道府県別（比較できた施設が15軒以上）では、栃木県+33.0%・¥16,500、新潟県+32.6%・¥13,200、長野県+29.0%・¥17,400、群馬県+28.6%・¥15,400と、北関東・甲信越の山の温泉地で上乗せが大きい。一方で、先にみた普及度（言及率10%以上の宿の構成比）との順位相関は−0.28と弱く、上乗せ幅を決めているのは県単位の普及度より、個々の宿の価格帯や客室構成だと考えられる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載価格・2食付き、比較できた施設数の多い10都道府県）

客室露天を新設するCapex — バルコニー転用型と増築型

客室に露天風呂を設ける方法は、大きく2つに分かれる。既存のバルコニーやテラスに浴槽を据えるバルコニー転用型と、1階の庭側などに床を増やして露天スペースをつくる増築型である。どちらも工事項目は通常の客室改装より多い。防水と床下地、給排水と排水勾配、源泉の引湯配管と保温（または加温設備）、浴槽本体、目隠しと手すり、照明・換気の電気工事、そして設計・申請である。宿泊施設の再生を手がけるリロホテルソリューションズは、客室1室の改装費を100万〜500万円、貸切風呂1か所を300万〜1,000万円以上とし、露天風呂付き客室へのリノベーションは1,000万円以上かかるケースもあるとしている。

増築を伴う場合や上階のバルコニーを使う場合は、法令上の確認事項が工期と工事費を左右する。主な論点は次のとおりである。改修で確認申請が必要になる範囲は「宿の改修に確認申請が要る条件」で、浴槽の衛生管理と条例基準は「温泉旅館の大浴場、設備更新は1室年2.1万〜9.0万円」で詳しく扱っている。

出典：建築基準法第6条・第86条の7、同法施行令第85条、温泉法第15条、「床面積の算定方法について」（昭和61年建設省住指発第115号）、川崎市「旅館業の浴室の水質検査」をもとにホテルバンク編集部作成。個別案件の適否は所管行政庁・保健所への確認が必要

回収年数の試算 — バルコニー転用型は基準ケースで5.7年

試算前提に沿って計算すると、旅館の平均的な稼働率38.2%（観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年確定値・通年）のもとで、バルコニー転用型は基準ケース（上乗せ¥9,100）で5.7年、増築型は11.1年で回収する。上乗せが上位25%の水準（¥18,600）なら、それぞれ2.4年・4.7年まで短くなる。露天風呂付客室は一般客室より予約が入りやすいとみられ、稼働率が50%なら基準ケースで4.1年・7.9年となる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（試算前提は本文の「■ 試算前提」のとおり。逸失は工事費に足し戻し済み）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（稼働率38.2%・通年・追加の運営費年30万円のケース）

見方を変えて、10年で回収するのに必要な上乗せ額を逆算すると、稼働率38.2%でバルコニー転用型は1泊1室あたり¥6,100、増築型は¥9,800（いずれも税抜相当）となる。同一施設比較で得た上乗せ額の中央値は税抜換算で¥9,100だから、バルコニー転用型は中央値の宿で十分に届き、増築型は中央値をやや上回る上乗せを設計できるかが目安になる。稼働率が50%に上がれば、増築型の必要額は¥7,500まで下がる。

投資判断への示唆 — 定額の上乗せをどう使うか

第1に、低〜中価格帯の宿ほど率での改善余地が大きい。上乗せ額が価格帯によらず1万円前後に収まるということは、一般客室の2食付き最安が3万円未満の宿なら+34%、6万円以上の宿なら+11%の単価改善に相当する。改装の優先順位を付けるなら、現在の価格帯が低い宿ほど投資効率が高く出やすい。

第2に、全室化より段階導入が組み立てやすい。今回の同一施設比較の対象は、露天風呂付客室が掲載プランの5〜60%を占める宿である。まず工事費の小さいバルコニー転用型で数室を整え、上乗せと稼働を確かめたうえで増室するという順序なら、増築型の法令協議と大きな工事費を後ろにずらせる。

第3に、平日とオフ期の単価を支える設備として評価できる。上乗せ率は土曜より水曜で高く、ADRの倍率は6月と2月に大きい。繁忙期の上振れを狙う設備というより、需要の谷の単価を底上げする設備として事業計画に織り込むと、回収の見通しが立てやすい。

第4に、取得・運用の立場では、露天風呂付客室の比率と上乗せ実績がそのまま成長余地の指標になる。既存の旅館を取得する投資家や、旅館を保有するREIT運用者にとっては、バルコニーの奥行きや1階の庭側の余地、源泉の湯量、容積率の残りが、将来の客室単価を引き上げるための「眠っている選択肢」にあたる。業態別の取得単価の水準は「REITの1室あたり取得額は旅館が最高4,960万円」が参考になる。

まとめ

露天風呂付客室を好意的に語る口コミが多い宿は、同じ市町村の宿の2.11倍の推定成約ADRで売られている。ただしその大半は宿全体のポジションの差であり、設備そのものの上乗せは、同じ宿の中で2食付き最安どうしを比べた+23.4%・約1万円が実勢に近い。この上乗せは価格帯によらず定額に近く、平日やオフ期にも効く。1室500万円のバルコニー転用型なら基準ケースで5.7年、1,000万円の増築型なら11.1年で回収する計算となり、稼働率の上振れや上位25%の上乗せを取れれば数年単位まで縮む。客室露天は、既存の旅館が単価を引き上げるための、数字で検証できる選択肢である。

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