災害危険区域で宿は建てられるか — 全国615市町村・条例8件の建築制限を条文で確認

既刊との線引き — これは「想定」ではなく「条例で現にかかっている制限」の話

当社はこれまで、宿泊用地にかかる災害レイヤーを個別に扱ってきた。土砂災害レッドゾーンの宿71軒・711室は土砂災害防止法、温泉旅館の河川氾濫リスクとレジリエンス投資は洪水浸水想定、東京湾岸のホテル用地・杭延長4.7倍差は支持層深度を扱っている。

本稿が扱うのはそのいずれでもない。建築基準法39条と、それを受けた自治体条例という、別の法令レイヤーに限定する。決定的な違いは、浸水想定区域が「この高さまで浸かる可能性がある」という予測情報であるのに対し、災害危険区域は「ここでは○○を建ててはならない」という規範だという点にある。前者は設計と保険の判断材料だが、後者は建築確認が下りるかどうかを直接左右する。

そしてもう一つ。土砂災害特別警戒区域の構造規制が用途を問わず「居室を有する建築物」を対象にするのに対し、災害危険区域の条例は多くの場合「住居の用に供する建築物」という用途限定で書かれている。この用途限定の中に宿泊施設が入るのかどうかが、本稿の主題である。

全国615市町村・36都道府県に指定 — 主役は津波ではなく「がけ」だった

国土交通省 不動産情報ライブラリの災害危険区域データを、2026年9月16日時点でズームレベル11・22,260タイル（北緯23.8〜46.2度／東経122.0〜146.5度）にわたって走査した。抽出できたのは22,976件のフィーチャで、これを自治体名で重複整理すると36都道府県・615市町村、条例名ベースで122本の条例に整理できる。全国悉皆調査ではなく、走査範囲内で取得できた区域の集計である点を先に断っておく。

結果は直感に反した。東日本大震災の復興で知られる津波型の指定は30市町村にとどまり、圧倒的多数を占めたのは急傾斜地崩壊・地すべり等を理由とする指定（520市町村）だった。都道府県別でも千葉県43、熊本県41、鹿児島県36、青森県35と、津波被災地ではなく丘陵地・火山性地形を抱える県が上位に並ぶ。これらの多くは市町村個別の条例ではなく、都道府県の建築基準条例が県内全域に広域指定する型をとっている。

災害種別ごとに、区域を含む市町村の宿泊ストックを当社データベースで集計した結果が下表である。ここでの施設数・客室数は市町村全域の合計であり、区域内に立地する施設に限定したものではない。区域は市町村のごく一部を占めるにすぎないため、この数字は「条例レイヤーの存在を意識すべき自治体にどれだけの宿泊ストックがあるか」を示す指標として読んでほしい。

実務上の含意は明快である。沿岸部で用地を探すときだけ災害危険区域を確認すればよい、という構えは成り立たない。丘陵地のリゾート用地、河岸段丘の温泉地、斜面に面した市街地の建替え——このいずれでも、用途地域や容積率を確認するのと同じ工程でこの区域を照会する必要がある。

条例8件を原文で読む — 旅館業を明文で禁じる市がある一方、用途に触れない条例もある

ここからが本題である。「住居の用に供する建築物」という条文上の限定に、宿泊施設は含まれるのか。抽出した自治体から代表的な8件について条例原文を読み、制限の型と旅館業の扱いを整理した。結論を先に言えば、自治体ごとに扱いが異なり、全国一律に「宿は建てられる」とも「建てられない」とも言えない。

最も明快なのは、旅館業を条文で名指しする型である。いわき市災害危険区域に関する条例 第3条第1項はこう書く。

旅館業法第2条第1項の旅館業は、旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業を包含する。つまりこの条例は、宿泊事業の形態を問わず第1種区域での新築を禁じている。同条第2項では第2種・第3種区域について「規則で定める構造としなければならない」とし、区域の危険度に応じて禁止と構造規制を段階的に使い分けている。さらに第5条は、建築物が区域の内外にまたがるときはその全部について第3条を適用すると定めており、区域境界をまたぐ配置計画で制限を回避する余地を封じている。

石巻市も同型だが、書き方は用途の列挙による。東日本大震災に伴う石巻市災害危険区域の指定及び建築制限に関する条例 第3条は、制限対象を「住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿その他の居住室を有する建築物、ホテル、旅館、病院、病床を有する診療所及び児童福祉施設等」と列挙する。市の公表資料でも「住宅、アパート、ホテル、民宿、児童福祉施設、医療施設などの居住の用に供する建築物の建築ができません」と説明されている。

一方で、条文が宿泊用途に触れていない条例も同じ被災地にある。陸前高田市災害危険区域に関する条例 第3条は「災害危険区域内においては、住居の用に供する建築物を建築してはならない」とだけ書き、用途の列挙も旅館業への言及もない（第4条に、仮設のものおよび市長が周囲の状況からやむを得ないと認める場合の適用除外がある）。大船渡市津波防災のための建築制限等に関する条例も、対象を「住居の用に供する建築物及び社会福祉施設等」とし、旅館業を明記していない。

三つ目の型は、用途を禁止するのではなく用途を問わず床の高さと構造を課すものである。名古屋市臨海部防災区域建築条例（昭和36年施行、伊勢湾台風を受けたもの）は、第6条の建築禁止（第1種区域のうち海岸線・河岸線から50メートル以内で市長が指定する区域が対象。主要構造部が木造以外の建築物、居住室等の床の高さがN.P.（+）5.5メートル以上の建築物は除く）の列挙を「住宅、併用住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿その他の居住室を有する建築物、病院及び児童福祉施設等」とし、ホテル・旅館を挙げていない。第5条は「居住室」を「居住のために使用する居室」と定義する。しかしその一方で、第7条は1階床の高さを区域種別に応じてN.P.（+）4メートル以上（第1種区域）ないしN.P.（+）1メートル以上（第2〜4種区域）と定め、第8条は第1種区域で主要構造部を木造以外とすることを原則とする。これらは用途を限定していない。

東松島市津波防災区域建築条例も床高・構造型で、1階居住室の床面の高さを敷地に接する道路の高さから1.5メートル以上、住宅の基礎を鉄筋コンクリート造とすることなどを求める。滋賀県流域治水の推進に関する条例は浸水警戒区域を災害危険区域として指定し、第14条で「住居の用に供する建築物」「社会福祉施設等」を知事の許可対象とし、第15条で1以上の居室の床面または避難上有効な屋上の高さが想定水位以上であること、想定水位以下の主要構造部が鉄筋コンクリート造または鉄骨造であることなどを許可要件としている。

静岡県の例は、規制レイヤーを一段ずらして見る必要があることを示している。同県の資料は三つの区域を並べ、災害危険区域（法39条・県条例第3・4条）の対象建築物を「住居の用に供する建築物」、がけ条例（県条例第10条）の対象を「すべての建築物」、土砂災害特別警戒区域の対象を「居室を有する建築物」と書き分けている。宿泊施設は、災害危険区域の用途限定をすり抜けたとしても、用途を問わないがけ条例では確実に捕捉され、客室という居室を持つ以上、土砂災害特別警戒区域の構造規制も受ける。「39条で対象外だから自由に建つ」という読みは、隣接するレイヤーで否定されることがある。

住宅が降りた土地の値段 — 同一容積率で地価32〜43%安、ただし1室総投資では3.3%

では、住宅用途が制限されることで用地はどれだけ安くなるのか。名古屋市臨海部防災区域は、市街地の中に区域が広く設定されており、区域内外の両方に地価調査ポイントが十分にある数少ない事例である。不動産情報ライブラリの地価公示・都道府県地価調査ポイント（2025年）を区域ポリゴンと重ね合わせ、区域内外で比較した。

住宅地の公示地価中央値は、区域内 ¥116,000/㎡（N=53地点）に対し、区域外 ¥203,000/㎡（N=259地点）で、差は-43%。ここで重要なのは、両者の容積率中央値がいずれも200%、建蔽率中央値がいずれも60%と一致していることである。つまりこの価格差は、建てられる床の量の違いではない。区域外のサンプルを市南部（北緯35.11度以南）に絞って立地条件を近づけても、区域外 ¥170,000/㎡（N=73地点）に対して区域内は-32%安い。

ここで1室あたりに換算する。前提を明示したうえで、容積を使い切る市街地型と、土地を広く使う低層型の2ケースを置いた。

結果は、用地の割安さに期待しすぎないほうがよいことを示す。容積を使い切る市街地型では、立地条件を近づけた市南部と比べて地価が32%安くても、1室総投資額の差は120万円・3.3%にとどまる。この密度では用地費が総投資額に占める比率が7〜10%にすぎず、建設費の変動幅に埋もれてしまうためだ。参考までに、愛知県の推定成約ADRは2026年8月で約¥8,600（N=505施設）であり、この単価帯で3.3%の投資額圧縮が事業性を左右する場面は限られる。

逆に、土地を広く使う低層型では意味が変わる。ケースBでは1室あたり810万円・13.0%の差となり、用地費比率も32〜41%に跳ね上がる。平屋・低層のリゾート型、離れ形式、駐車場を多く取る郊外型——こうした土地集約的なフォーマットでは、住宅用途が制限されたことによる用地の割安さが投資判断に効いてくる。ホテルかマンションか — 用地競合の事業性逆算で扱った構図の裏返しとして、住宅がプレイヤーから降りた土地では、容積を追わないフォーマットほど価格メリットを取りやすい。

用地の割安さがどこまで効くかは、割安率と建設単価の組み合わせで決まる。上記の試算前提のうち、区域外の用地単価（市南部 ¥170,000/㎡）と施工中間点までのインフレ率（+13.0%）を固定し、区域内の地価割安率と建設坪単価（2025年実績ベース）を動かして、1室総投資額がどれだけ縮むかを再計算した（表4）。容積消化型では、割安率50%・坪単価200万円という最も有利な組み合わせでも圧縮は6.1%にとどまる。低層・土地集約型では、割安率20%・坪単価280万円という最も不利な組み合わせでも7.4%を確保できる。フォーマットの選択は、割安率の見積もり誤差よりも大きく結果を左右する。

もう一点、床高・構造規制について付言しておきたい。名古屋市臨海部防災区域の第1種区域では主要構造部を木造以外とすることが原則だが、宿泊施設は消防法・建築基準法上の要求から元来RC造・S造で計画されることが一般的である。木造住宅に対しては構造変更を迫る規制が、宿泊用途では実質的な追加コストを伴わない場合がある。床の高さの上げ幅（第2〜4種区域でN.P.+1メートル）についても、宿泊施設は1階をロビー・バックオブハウスに充てる設計自由度があり、住宅より吸収しやすい。規制の負荷は用途によって非対称である。

区域内にも宿は現に立地している — 名古屋市の分布で見る

走査でポリゴンを十分に取得できた沿岸7市（名古屋市・大船渡市・釜石市・気仙沼市・宮古市・名取市・石巻市）について、当社データベースの宿泊施設を座標で重ね合わせたところ、区域内に55施設・2,487室が立地していた。区域が市町村面積のごく一部であることを踏まえれば、決して少ない数ではない。

この分布を読むうえで、二つの注意が要る。ひとつは、条例には施行前から現に存する建築物の適用除外規定があり（いわき市条例第4条、大船渡市条例第5条第2項など）、区域内の既存施設が制限に反しているわけではないこと。もうひとつは、多くの条例が危険度に応じて区域を第1種・第2種などに区分し、禁止がかかるのは最も危険度の高い区分に限られることである。「区域内にある＝建てられない土地」ではない。

下図は名古屋市臨海部防災区域を例に、区域ポリゴンと宿泊施設（10室以上）の分布を重ねたものである。市全体の367施設のうち区域内に17施設・1,275室が位置し、区域外のほうが施設密度は高いものの、区域内にも一定の宿泊ストックが成立していることが見て取れる。

デューデリジェンスで確認する5点

最後に、用地取得・担保評価の実務で押さえる順序を整理しておく。

災害危険区域は、住宅市場から用地を退出させる制度である。そこに宿泊用途が入れるかどうかは、法39条の条文ではなく、各自治体が書いた条例の一行で決まる。いわき市のように旅館業法を明示的に引く条例がある以上、「宿は住居ではないから建つ」という一般論は成り立たない。逆に、名古屋市のように用途の禁止列挙に宿泊施設を置かず、床高と構造だけを課す条例もある。条文を読み、照会し、書面で確認する——この当たり前の手順を、地価と容積率の確認と同じ重みで工程に組み込むことが、この規制レイヤーへの実務的な答えになる。