京都のホテルADR、2026年6月に両業態そろって前年割れ — シティ−14.6%・ビジネス−9.8%を月次で分解

京都府のシティホテル（N=57施設）の推定成約ADRは、2026年6月が17,700円。前年同月の20,800円に対して−14.6%だった。ビジネスホテル（N=324施設）も同月9,600円で、前年同月10,700円から−9.8%。2026年に入って初めて、両業態がそろって前年同月を割り込んだ月である。ただし1〜6月の単純平均で見ると、ビジネスは前年比+1.3%、シティは−4.2%と方向が分かれている。単月の落ち込みだけを見て年間の判断をすると、業態ごとに違う結論を取り違えかねない。本稿では確定月同士の前年同月比だけを使って、京都の上期に何が起きたのかを月次で分解する。

対象: 京都府 シティホテル N=57施設・ビジネスホテル N=324施設（いずれも2026年6月時点）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年7月29日。

2026年6月、京都は両業態そろって前年を割った

まず確定月同士の比較から。推定成約ADRのうち、過去月は確定値として扱える。2025年1〜6月と2026年1〜6月を月ごとに並べると、次のようになる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

6月の前年割れ幅は、シティが−14.6%、ビジネスが−9.8%。上期の他の5ヶ月と比べても突出している。もう一つ目を引くのは、1〜5月のうち4ヶ月でビジネスの前年同月比がシティを上回っていた点だ。3月はビジネス+6.7%に対しシティ+2.4%、4月はビジネス+1.3%に対しシティ−8.1%、5月はビジネス+10.5%に対しシティ+3.7%。シティが上回ったのは2月（シティ−0.3%、ビジネス−3.0%）だけである。上期の単純平均をとると、シティは2025年23,900円に対し2026年22,900円で−4.2%、ビジネスは13,400円に対し13,600円で+1.3%と、累計では逆の符号になる。業態ごとに前年同月比の符号が分かれる動きは京都に限った話ではなく、業態間で開く価格の二極化2026が同じ2026年6月を都道府県×カテゴリ別に分解している。

6月の水準を2年前と突き合わせると、落ち込みの意味がもう少しはっきりする。2024年6月の確定値はシティ18,400円、ビジネス9,700円。2026年6月はシティが17,700円で2024年比−3.8%、ビジネスが9,600円で同−1.0%と、いずれも2年前を下回った。2025年6月は2024年6月比でシティ+12.6%、ビジネス+9.7%だったので、2年かけて積み上げた6月の上昇分は、いったん振り出しに戻った格好になる。

季節の形は崩れていない — 3年重ねで見る

年内の形状を2024年・2025年・2026年で重ねると、京都の月別の山と谷の並びはほとんど変わっていないことがわかる。1〜2月に底、3〜4月に山、6月に谷、10〜11月にもう一段高い山、という並びは3年とも共通だ。変わったのは形ではなく、それぞれの月の高さである。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテルは、春のピークである4月が2025年32,600円→2026年30,000円と下がったものの、2024年28,200円は上回っている。6月だけが3年の中で最も低い17,700円まで落ちた。年内で最も高い月は3年とも11月で、2025年は32,000円だった。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルは形は同じでも積み上がり方が違う。4月は2024年16,100円→2025年20,000円→2026年20,300円と2年続けて水準を切り上げ、2024年比では+26.0%。5月も2024年12,000円→2026年15,300円で同+27.4%と大きく伸びている。その中で6月だけが2024年水準を割り込んだ（9,600円、2024年比−1.0%）。上期を通してビジネスの改善が続いていたぶん、6月の反転は際立つ。

なお2026年7月以降は、確定値ではなく現時点の販売状況に基づく推定値である（チャートの点線）。参考として水準を挙げると、7月はシティ15,600円・ビジネス9,400円、11月はシティ34,700円・ビジネス24,300円。いずれも販売状況によって変動し得るため、前年確定値との単純比較は月末の確定を待ちたい。

6月の稼働は曜日で明確な形をつくっていた

価格の話から離れて、同じ6月の稼働側も見ておく。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を2026年6月10日〜6月30日の観測分（21日）で曜日別に平均すると、両業態とも土曜が最も高く日曜が最も低い。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティは土曜91.6%・日曜83.7%で差は7.9pt。ビジネスは土曜89.7%・日曜78.2%で差は11.5ptと、業態間で3.6ptの開きがある。期間平均はシティ86.6%、ビジネス84.4%。ビジネスホテルのほうが週末の山と週明けの谷が深く、月曜（79.0%）まで含めた週の後半戻りが遅い形になっている。対象は2026年6月・観測窓は同月10日〜30日である。日曜が週内で最も低くなる形は他の出張需要都市でも共通しており、愛知・広島のビジネスホテル 曜日別稼働の形が日曜の谷と木曜のピークを同じ推定OCCで追っている。

直近の予約進捗 — 8月の主要日をLT45日以内で見る

上期の結果を踏まえたうえで、いま動いている在庫がどう積み上がっているかを確認する。宿泊日の45日前から直近までのブッキングカーブを、8月の土曜3日について整理した（チャートは8日・15日の2日を表示し、観測期間の短い22日は表のみ）。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

8月8日(土)は45日前の時点でシティ78.5%・ビジネス71.9%と7pt近い差があったが、直近（11日前）にはシティ85.6%・ビジネス81.9%まで縮んだ。上積み幅はシティ+7.1pt、ビジネス+10.0pt。8月15日(土)も同じ方向で、シティ+4.2pt・ビジネス+7.2pt（直近は18日前時点）。観測期間が短い8月22日(土)は25日前時点でシティ+3.7pt・ビジネス+4.8ptにとどまる。いずれも45日前の出発点はビジネスのほうが6〜8pt低く、そこから直近にかけての上積みはビジネスのほうが厚い、という共通の形になっている。9月に入った日付では45日前時点でシティ78.5%（9月5日(土)）・80.6%（9月11日(金)）と、8月の同時点と近い水準から始まっている。45日前からの上積み幅が業態によってどこまで開くかは、東京のブッキングカーブは3類型がシティ・ビジネス・カプセルの対比として整理している。

ADRと稼働のどちらが効くか — 推定RevPAR相当で並べる

ここまでは推定成約ADRと推定OCCを別々に見てきた。両者を 推定RevPAR相当 ＝ 推定成約ADR × 推定OCC という定義式に入れると、同じ1室あたりでどちらの振れが効くかを同じ単位で並べられる。以下はいずれも本記事ですでに示した数値だけを使った計算であり、新しい観測や予測を加えたものではない。推定OCCはOTA掲載在庫ベースで実客室稼働率より高めに出るため、ここで得られる金額は水準の絶対値ではなく振れ幅の相対比較として読みたい。

中位（2026年6月の確定水準）を起点に置くと、シティは推定RevPAR相当 ¥15,361。上期に実際に観測された前年同月比の下限（6月の−14.6%）がADRに再現された場合は ¥13,118（−2,243円）、上限（5月の+3.7%）なら ¥15,929（+568円）となる。ビジネスは中位 ¥8,116 に対し、下限（6月の−9.8%）で ¥7,321（−795円）、上限（5月の+10.5%）で ¥8,968（+852円）。シティは下振れ幅が上振れ幅の約3.9倍あり、ビジネスは上下がほぼ対称（−795円 / +852円）という違いが出る。

稼働側の感応度も同じ表から読める。シティは推定OCCが1pt動くと推定RevPAR相当が+177円、ビジネスは+96円。本記事の曜日別で観測された日曜と土曜の差（シティ83.7%→91.6%、ビジネス78.2%→89.7%）を6月確定ADRに当てると、1室あたりの開きはシティ+1,401円・ビジネス+1,106円になる。

両者を突き合わせると、価格の振れのほうが大きいことがわかる。ADRの下振れを稼働だけで埋め戻すには、定義式の逆算（必要な稼働上乗せ ＝ 推定OCC × (−r) ÷ (1＋r)）から、シティは−14.6%に対して+14.8pt、ビジネスは−9.8%に対して+9.2ptの上乗せが必要になる。一方、期間平均から週内最高の土曜まで上げても伸びしろはシティ+5.0pt・ビジネス+5.3ptしかない。2026年6月の前年割れは、曜日別の在庫配分をならす程度の運用では戻し切れない幅だったことになる。

京都のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 京都の上期を測る3つの物差し

物差し1：単月ではなく上期累計で見る。 2026年6月はシティ−14.6%・ビジネス−9.8%と両業態そろって前年割れしたが、1〜6月の単純平均ではシティ−4.2%・ビジネス+1.3%と符号が分かれる。どちらの数字を使うかで結論が変わる以上、比較の単位を先に決めておきたい。

物差し2：谷の月は2年前と比べる。 2026年6月はシティ17,700円・ビジネス9,600円で、いずれも2024年6月（18,400円／9,700円）を下回った。前年比だけでなく2年前との位置関係を見ることで、「戻った」のか「積み上がった」のかを切り分けられる。

物差し3：形ではなく高さを議論する。 1〜2月の底、3〜4月と10〜11月の山、6月の谷という京都の年内形状は2024年から変わっていない。改定の論点は、形の組み替えではなく各月の水準設定に置くのが自然だ。

本記事のデータについて

参考資料・出典一覧

■ データソース

推定成約ADR・掲載施設数（N）は、メトロエンジンリサーチが収集するOTA公開価格・在庫データのエリア月次集計（京都府／シティホテル・ビジネスホテル、2024年1月〜2026年12月）。曜日別の推定OCCおよび8月の土曜3日のブッキングカーブは、同じ収集データの日次在庫観測（京都府・業態別）による。いずれも外部の統計・第三者調査は使用しておらず、自社一次データのみで構成している。データ取得時点は2026年7月29日。

■ 試算前提

前年同月比は確定月（過去月）同士のみで算出し、2026年7月以降の推定値は水準の参考としてのみ記載している。上期の単純平均は1〜6月の月次値を月数で等加重平均した値で、施設数や販売室数による加重は行っていない。「ADRと稼働のどちらが効くか」の章は 推定RevPAR相当 ＝ 推定成約ADR × 推定OCC という定義式のみを用い、ADRの振れ幅には本文の上期 前年同月比の実績レンジ（シティ −14.6%〜+3.7%、ビジネス −9.8%〜+10.5%）、推定OCCには本文の曜日別実測値（シティ 83.7〜91.6%、ビジネス 78.2〜89.7%）をそのまま用いている。必要な稼働上乗せは同じ定義式の逆算（推定OCC × (−r) ÷ (1＋r)）で求めた。新たな観測値・将来予測は加えていない。

■ 限界・留意点

推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況に基づく推定値で、実客室稼働率とは定義が異なり高めに出る。このため推定RevPAR相当は金額の絶対水準ではなく、振れ幅の相対比較として読む必要がある。推定成約ADRは公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。掲載施設数Nは月によって変動し（シティ 2025年6月58施設→2026年6月57施設、ビジネス 319施設→324施設）、母集団の入れ替わりが前年同月比に含まれる。ブッキングカーブの「直近」は宿泊日までの残日数が対象日ごとに異なり（11日前〜25日前）、対象日間で観測期間の長さがそろっていない。在庫・価格は日々変動するため、本記事の数値はすべて取得時点のスナップショットである。