東京のブッキングカーブは3類型 — 45日前→直前の上積みはビジネス+25.7pt、シティ+14.5pt、カプセル+1.9pt

東京都の宿泊需要を「ブッキングカーブの形」で切ると、シティホテル・ビジネスホテル・カプセルホテルはまったく別の商売に見える。2026年7月1日〜26日を宿泊日とする26日分の観測をカテゴリ別に積み上げたところ、宿泊日の45日前から直前（残り1日）までの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の上積み幅は、ビジネスホテルが+25.7pt（67.2%→92.9%）、シティホテルが+14.5pt（77.9%→92.4%）、カプセルホテルが+1.9pt（95.8%→97.7%）だった。カプセルは45日前の時点ですでに95%台の天井に張り付き、そこから45日かけて動く幅が2pt弱しかない。「直前に売る」余地が構造的に小さいカテゴリが、同じ東京都内に併存している。

対象: 東京都のシティホテル N=98〜100施設（32,370〜32,712室）／ビジネスホテル N=825〜866施設（122,337〜126,030室）／カプセルホテル N=25〜27施設（3,883〜4,115室）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年7月29日。

45日前→直前の上積み幅は、ビジネス+25.7pt・シティ+14.5pt・カプセル+1.9pt

まず定点で比べる。宿泊日の45日前・30日前・直前（残り1日）の3フレームで、東京都の3カテゴリの推定OCCを並べたのが下の表とチャートである。対象は2026年7月1日〜26日を宿泊日とする26日分で、各時点の掲載残室数と総客室数から算出した室数加重の値を用いた。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

3本のカーブは、水準も傾きも重ならない。ビジネスホテルは45日前が67.2%と最も低い位置から出発し、直前に92.9%まで駆け上がる。シティホテルは77.9%からの出発で、着地は92.4%とビジネスとほぼ同じ。つまりこの2カテゴリは「同じゴールに、違う距離を走って辿り着く」関係にある。一方カプセルホテルは45日前が95.8%、30日前が95.6%と、45日前から30日前にかけては横ばい（▲0.2pt）ですらある。着地の97.7%は3カテゴリで最も高いが、そこに至る道のりはほぼ平らだ。

完売相当（OTA等で掲載在庫が確認できない施設）の割合を見ると、この差はさらに際立つ。45日前の時点でシティ2.9%、ビジネス8.4%に対し、カプセルはすでに9.8%。直前になるとカプセルは39.5%まで上がり、シティの16.5%、ビジネスの22.5%を大きく引き離す。カプセルは「在庫が細い施設が早い段階から抜けていく」構造で、残った施設が高稼働のまま並走している、という読み方になる。

上積みの「半分」が届く時点 — シティ・ビジネスは残り16日、カプセルは残り6日

カーブの形を一つの数字に落とすなら、「45日前→直前の上積み幅のうち、半分が達成される残り日数」が使いやすい。今回のデータでは、シティホテルもビジネスホテルも残り16日でちょうど半分に到達している。上積み幅の絶対量は倍近く違うのに、時間軸上の重心はほぼ同じ位置にある、というのは実務的に重要な発見だ。東京都のシティ・ビジネス双方にとって、45日前から30日前までの区間はまだ全体の3割弱（シティ+3.9pt／ビジネス+5.8pt）しか進んでおらず、勝負の大半は30日を切ってから動いている。

対してカプセルホテルは、半分に到達するのが残り6日。しかも上積み幅そのものが+1.9ptなので、「残り6日で半分」は「残り6日で約1pt」でしかない。45日前から30日前にかけて0.2pt下げ、30日前から直前で+2.1pt戻す、というのが東京都カプセルのカーブの実体である。直前に積み上がる予約の量が構造的に小さいということは、直前の在庫の希少性を価格に転嫁するレバーもまた小さい、ということになる。カプセルの価格の意思決定は、45日前より手前の段階でほぼ決まっている、と考えるほうが現実に近い。

この形の違いは、直近の未来日でも同じ向きに出ている。下は2026年8月の3日について、45日前と現時点（宿泊日まで残り17〜25日）の推定OCCを並べたものだ。いずれも現時点の販売状況に基づく断面であり、今後の販売状況によって変動する。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

3日ともビジネスホテルの上積みが最も大きく（+7.5〜+10.3pt）、シティホテルがその半分前後（+3.2〜+5.8pt）、カプセルホテルは掲載在庫の増減を織り込んでも▲2.2〜▲0.8ptと、45日前の水準からほとんど動いていない。7月の確定カーブで見えた序列が、8月の進行中の断面でもそのまま再現されている。なお9月5日（土）は残り39日時点でシティ79.9%・ビジネス71.8%・カプセル93.3%と、まだ45日前に近い位置にある。8月上旬の週末に需要がどう集中するかを業態をさらに細かく割って見た結果は、東京・8月上旬週末の需要集中を8業態別に読む｜予約消化曲線とOCCで扱っている。

曜日で見ると、カプセルだけ上積みの向きが逆になる

同じ26日分を曜日別にほどくと、もう一つの構造差が出てくる。シティ・ビジネスは平日（火〜木）の上積みが最も大きく、土曜が最も小さい。シティは水曜+16.7ptに対し土曜+13.0pt、ビジネスは水曜+29.0ptに対し土曜+21.5pt。土曜は45日前の出発点自体が高い（シティ83.9%、ビジネス74.8%）ため、直前に伸びる余白がその分小さい。裏を返せば、月曜（シティ74.2%、ビジネス62.9%）や火曜（シティ75.3%、ビジネス64.0%）は45日前が低い位置から始まり、直前に一気に積み上がる。

ところがカプセルホテルはこの向きが逆転する。上積みが最大なのは土曜の+3.2pt、次いで金曜の+2.8pt。最小は月曜の+0.8ptで、火〜木は+1.4〜+1.6ptにとどまる。シティ・ビジネスの直前需要が平日側に寄っているのに対し、カプセルに残っている直前の伸びしろは週末側にある、という対照的な絵になる。とはいえ最大値でも+3.2ptであり、シティ・ビジネスの十数〜二十数ptとは桁が違う点は押さえておきたい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

各曜日の対象日数は3〜4日と限られるため、単月の傾向としての読みにとどめるべきだが、3カテゴリで曜日の向きが揃わないという事実自体は、価格改定の週次オペレーションを設計するうえで無視できない。この「平日が先に埋まるのか、週末が先に埋まるのか」という向きの違いは業態をまたいでも観測されており、秋の予約リードタイム逆転｜連休はリゾート先行・平日は都市型が先に埋まるが季節をまたいだ形での整理を試みている。

価格軸で見た東京 — 確定6月はシティ▲12.8%・ビジネス▲4.7%

カーブの形と価格水準を突き合わせておく。東京都の推定成約ADR（税抜相当）は、確定値同士の前年同月比で、シティホテルが2026年1月+8.3%、2月+4.0%、3月+5.8%、4月+0.5%、5月▲3.8%、6月▲12.8%（N=105〜108施設）。ビジネスホテルは1月+5.1%、2月+0.4%、3月+2.9%、4月+3.9%、5月+5.7%、6月▲4.7%（N=894〜924施設）。上期を通じてプラス基調だったものが、直近の確定月である6月で両カテゴリとも前年割れに転じている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年8月の推定成約ADRは、現時点の販売状況に基づく推定でシティ¥21,300前後、ビジネス¥12,300前後。9月に一段、10月にもう一段上がる形状が現時点では見えており、シティは10月に¥30,500前後、ビジネスは¥18,200前後の水準を指している。これらはいずれも確定値ではなく、今後の販売状況によって変動する。前年の確定値との単純比較は月末の確定を待ちたい。なお秋口の東京の価格が区ごとにどう分かれているかは、東京23区・秋フォワード価格ランキング2026で前年同月比の序列として整理している。

なお、カプセルホテルについては本記事では価格軸を扱わない。東京都カプセルの推定成約ADRは2026年7月以降の対象施設数がN=25〜27で、2024年通年のN=56〜59に対して大きく下回る薄いカバレッジとなっているためだ。カプセルの議論はOCCとカーブ形状に限定している。

東京のシティ・ビジネス・カプセルホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

感応度 — カーブのどこで着地するかが単価と同じだけ効く

ここまでの数値を一つの式に載せておく。1室あたりの収入は「推定成約ADR × 推定OCC」で表せるので、カーブのどこで着地するかと単価をどこに置くかは、同じ掛け算の二つの軸として並べて比較できる。以下は本記事に出てきた数値（2026年8月の現時点推定ADRと、2026年7月宿泊分の45日前・30日前・直前の推定OCC）だけをこの恒等式に入れた試算であり、新しい観測や予測を加えたものではない。なお推定OCCはOTA掲載在庫ベースで実客室稼働率より高めに出るため、以下の金額は水準の絶対値ではなくシナリオ間・カテゴリ間の相対比較の指標として読んでいただきたい。

シティは悲観と市場並みの差が¥3,082、ビジネスは¥3,172。単価が倍近く違う2カテゴリで、着地水準の違いが生む差はほぼ同額になる。ビジネスは上積み幅が大きいぶん「直前まで走り切れるか」の振れが大きく、シティは単価が高いぶん数ptの差が金額に増幅されるためだ。一方カプセルは45日前→直前の上積みが+1.9ptしかないため、この軸で動く余地は他の2カテゴリの1割に満たない（本記事では価格軸のカバレッジが薄く金額換算の対象から外している）。

読み方は単純で、行方向（単価）と列方向（着地水準）のどちらを何段動かせば同じセルに届くかを見る。シティは基準ADRのまま着地を1段（+3.6pt）上げると+¥765、同じ着地水準のままADRを5%上げると+¥828。着地水準を1段上げることが、単価4.6%分におおむね相当するという関係になる。ビジネスは着地1段（+6.4pt）が+¥790に対しADR5%分は+¥415で、1段の重みが単価5%分の約1.9倍ある。つまりビジネスホテルでは、直前フェーズで市場並みに走り切ることのほうが、単価を数%動かすことよりも収入への寄与が大きい。シティは両者がほぼ拮抗しており、単価と着地水準のどちらを取るかを都度比較する余地がある、という違いになる。この試算は上記2つの入力値だけで決まるため、自館のADRと45日前・直前の実績OCCに差し替えればそのまま自館版として使える。

まとめ — 3つの物差し

物差し1：出発点。45日前の推定OCCは、東京都でシティ77.9%・ビジネス67.2%・カプセル95.8%。自館の45日前がどのカテゴリの出発点に近いかで、その後の運用の性格が決まる。

物差し2：重心。上積み幅の半分が達成される残り日数は、シティ・ビジネスがともに16日、カプセルが6日。重心の位置は「いつ意思決定するか」のカレンダーそのものである。

物差し3：上積みの絶対量。45日前→直前の伸びはビジネス+25.7pt、シティ+14.5pt、カプセル+1.9pt。この量が、直前フェーズで動かせる余地の上限を規定している。カプセルのように上積みが2pt弱しかないカテゴリでは、直前の運用より前段の設計が効きやすい、という順序で優先度を組み替えたい。

データについて

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

■ データソース

OTA上で公開される掲載在庫・掲載価格を日次で収集・集計したメトロエンジンリサーチの独自データベース。東京都のシティホテル・ビジネスホテル・カプセルホテルの3カテゴリについて、宿泊日ごとの掲載残室数と総客室数を宿泊日の45日前から直前まで日次で観測し、室数加重で積み上げた。価格軸の推定成約ADRは、同データベースの都道府県×業態別の月次系列（税抜相当）を用いている。

■ 試算前提

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は「100 − 100 × 掲載残室数 ÷ 総客室数」で算出した。複数の宿泊日をまとめる際は各日の掲載残室数の合計を各日の総客室数の合計で割る室数加重とし、単純平均は用いていない。「上積み幅の半分が達成される残り日数」は、45日前と直前（残り1日）の推定OCCの中点に最初に到達した残り日数を指す。曜日別の集計は各曜日3〜4日分の宿泊日を同じ室数加重で積み上げた。前年同月比は確定値同士の比較で算出している。

■ 限界・留意点

推定OCCはOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。掲載在庫は施設側の販売枠の出し入れで日々増減するため、カーブの一部区間には需要の動きではなく在庫公開量の変動が含まれる。曜日別集計は各曜日3〜4日と標本が小さく、単月の傾向としての読みにとどめるべきである。現時点推定の月次ADRは確定値ではなく、今後の販売状況によって変動する。東京都のカプセルホテルは推定成約ADRの対象施設数が薄いため価格軸から除外している。本記事の数値はいずれも2026年7月29日時点のスナップショットである。