帰宅困難者受入ホテルの整備補助は国2/3・都1/3｜100室モデルの自己負担は1室年1,600〜18,300円

一時滞在施設を支える都の2制度 — ハード整備と備蓄品は別の補助

東京都のリーフレットによると、首都直下地震の発生時に想定される行き場のない帰宅困難者は約66万人。これに対し、一時滞在施設の確保状況は約53万人分（2026年1月1日時点）である。東京都防災ホームページでは同時点の確保数を1,310か所・533,644人分と公表している。都は「本事業をご活用いただき、帰宅困難者の受入れにご協力をお願いします」と呼びかけており、残る約13万人分の受け皿として民間施設の協力を求めている。

民間の一時滞在施設を対象とする支援は、大きく2つに分かれる。1つはハード整備を支援する「一時滞在施設災害時拠点強靭化緊急促進事業」で、国土交通省の「災害時拠点強靱化緊急促進事業」（令和7年度から「住宅・建築物防災力緊急促進事業」に統合）に都が上乗せする形をとる。もう1つは都が単独で行う「民間一時滞在施設備蓄品購入費用補助事業」である。ホテルの場合、前者は新築や大規模改修で倉庫や設備を整えるときに、後者は既存のホテルが協定を結んで備蓄をそろえるときに使うことになる。

備蓄品補助のリーフレットには、もう1つ見逃せない制度が併記されている。帰宅困難者のための備蓄倉庫に対する税の減免である。東京都主税局によると、対象は23区内の施設・事業者で、都の備蓄品支援事業の補助事業等として認定された備蓄倉庫について固定資産税・都市計画税は10割、事業所税は資産割の10割が減免される。期間は補助金の交付決定日以後、最初に到来する第一期納期限の年度から5年度分（事業所税は5年以内に終了する事業年度分）で、毎年度の申請が必要になる。有料で借り受けた倉庫や、保管料を得ている倉庫は対象外だ。自治体による固定資産税の減免が投資指標をどこまで動かすかは、ホテル誘致の奨励金・固定資産税減免 市町村12制度で試算している。

「国2/3・都1/3」の読み方 — 受入分は10/10、自家用分は按分で対象外

ハード補助の補助率は、合計すると受入分の掛かり増し費用の10/10になる。数字だけを見れば事業者負担はゼロに見えるが、交付要綱を読むと3つの前提が付いている。

1つ目は人数按分である。交付要綱第6条は、帰宅困難者受入用と通常在館者用を別々に整備することを要しないとしたうえで、その整備費を「帰宅困難者と通常在館者の人数比であん分することにより算出することを基本とする」と定める。事業概要にも「自家用分（通常時に施設利用する者の分）の整備費用は、補助対象とはなりません」とある。自家用分についてはリーフレットに「国等の既存支援制度を活用」「負担割合は各支援制度による」と記され、この事業の補助対象からは外れる。

2つ目は基準額である。交付額は、知事が定める基準額と対象経費の実支出額のうち少ない方を選び、さらに総事業費から寄付金その他の収入を差し引いた額と比べて、少ない方になる。事業概要・交付要綱には基準額の具体的な金額がなく、案件ごとの事前協議で確認することになる。

3つ目は工事の種類である。交付額の算定は「建築物の躯体工事（原則として建築確認申請を伴うもの）を伴うものに限る」とされる。既存ホテルが宴会場をそのまま受入スペースとして提供し、備蓄品を買いそろえるだけの場合、ハード補助は使いにくい。その場合は備蓄品補助が中心になる。

ホテルにとって実務上重要なのが、受入スペースの扱いだ。都の交付要綱は、受入スペース（退避施設）をエントランスホール、ロビー、多目的ホール、集会場、貸会議室などの建築物の部分と定めており、平常時に使う空間を充てることを前提としている。一方で補助の対象になるのは、日常的には不要だが受入のために付加的に大きく整備した部分や、平常時はセキュリティで仕切られた会議室等を開放するための追加の区画工事、受入スペースに至る経路の段差解消などに限られる。つまり、平常時に営業する宴会場の建設費そのものは対象外で、宴会場を受入スペースに充てる場合に補助の対象となるのは、倉庫・設備・区画・経路に絞られる。

通常在館者は、交付要綱で平常時に施設を利用するために存する者と、その者にサービス等を提供するために存する者と定義されている。ホテルで宿泊客・宴会客・従業員をどう数えるかは、自治体との事前協議で決めることになる。按分比は補助額を直接動かすので、設計の早い段階で確認しておきたい。

見落としやすいのが財産処分の制限である。補助で取得した機器等は、一時滞在施設に指定されている期間中、知事の承認なく目的外に使用・譲渡・交換・貸付・担保提供できない。ホテルの売却やコンバージョンを出口シナリオに含めるAM・投資家は、承認手続きを見込んだスケジュールを組んでおくとよい。

協定を結ぶ都心ホテル — 中央区では屋内一時滞在施設の約3割がホテル

では、都心区ではどれくらいのホテルが協定を結んでいるのか。千代田区と中央区が公表する施設一覧（いずれも令和8年5月現在）から、施設名がホテルであるものを数えた。複合ビルの中にあるホテル（オフィス棟と一体で登録されているもの）は、施設名がビル名になっているため数えていない。

中央区の区確保施設は53か所で、そのうち屋内の一時滞在施設は42か所、うち12か所がホテルである。銀座・築地エリアに8施設、八丁堀・日本橋エリアに4施設が並ぶ。千代田区の区協定施設は公表分で93か所あり、そのうちホテルは5施設だ。千代田区の一覧は大手町・丸の内のオフィスビル、霞が関の中央合同庁舎、神田・駿河台の大学が多くを占める。なお千代田区は「平時の混乱等を避けるため一部非公表としている施設」があると明記しており、協定を結んでいても一覧に載らない施設がある。

中央区の12施設は、運営会社もブランドもさまざまで、特定の業態に偏っていない。なお「100人以上（既存建築物は20人以上）」はハード補助を受けるための人数要件であり、協定そのものの受入人数は、施設の状況に応じて区との協議で定める。

東京駅の半径2kmに従業者140万人 — 帰宅困難者の発生規模

協定の意味を量で捉えるため、東京駅・日本橋・大手町の3地点について、半径1km圏の事業所数と従業者数を経済センサス（2021年）で集計した。東京駅の半径1km圏には12,685事業所・556,119人、日本橋は19,111事業所・523,457人、大手町は10,552事業所・452,833人が働いている。東京駅を中心に半径を2kmまで広げると、53,267事業所・1,405,590人になる。3地点の円は互いに重なるため、合計はしていない。

ただし、この人数がそのまま一時滞在施設に向かうわけではない。東京都帰宅困難者対策条例は、事業者に対して従業員を施設内に待機させることと、3日分の飲料水・食料等を備蓄することを努力義務として定めている。都心の従業者の多くは、原則として勤務先にとどまる前提で計画されている。一時滞在施設が受け入れるのは、その外側にいる買い物客や観光客、出張者など、とどまる場所を持たない来街者である。千代田区は、首都直下地震の発生時に区内で約59万人の帰宅困難者を想定している。オフィス系従業者の比率は東京駅1km圏で47.4%、大手町で49.3%、日本橋で38.1%で、日本橋はオフィス系以外の従業者の比率が相対的に高い。来街者の比重が大きいエリアほど、ホテルのロビーや宴会場が受け皿として期待されやすいといえる。

宿泊客自身も同じ構造の中にいる。発災時に在館している宿泊客は通常在館者であり、ホテルは協定の有無にかかわらず、その滞在を支える備えを求められる。受入協定を結ぶことは、この自家用の備えに受入分を上乗せし、上乗せ分の費用を補助で賄う選択肢と整理できる。ハザードと防災Capexを立地評価にどう組み込むかは、ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するで詳しく分析している。

都心区の推定成約ADR — 中央区は直近12ヶ月平均¥19,100、シティホテルは¥40,700

自己負担を客室収入と並べるため、中央区と千代田区の推定成約ADRを確認する。メトロエンジンリサーチによると、2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均は中央区が¥19,100（対象N=148〜152施設）、千代田区が¥16,300（N=78〜84施設）で、前年同期比はそれぞれ+9.5%、+6.1%だった。東京都全体の同期間平均は¥14,500（N=1,067〜1,145施設）である。

月次で見ると、中央区の2026年8月は¥14,200で前年同月比-15.0%、6〜8月の夏場は前年同月を下回った。一方、調査時点で掲載されている2026年10月の水準は¥24,600で、前年同月の実績を+18.0%上回る。秋の需要期に向けた価格形成は堅調である。

業態別では、中央区のシティホテルが¥40,700（N=19〜20施設）、ビジネスホテルが¥17,900（N=127〜129施設）、千代田区はシティホテル¥29,000（N=12施設）、ビジネスホテル¥16,100（N=63〜65施設）である。宴会場を持つ100室モデルの比較軸には、中央区シティホテルの¥40,700を採用した。

宴会場の平時稼働との関係も押さえておきたい。ガイドブックは受入スペースを専用とすることを求めていない。同ガイドラインが示す協定書の例でも、施設管理者は自治体から開設の要請を受けたとき、施設内の安全点検をしたうえで受入の可否を判断し、応じられない事由があれば連絡する形になっている。協定を結んでも、平常時の宴会・会議の営業はそのまま続けられる設計である。大規模災害の発生直後は、通常の宴会営業自体が見込みにくい局面でもある。平時の実務として増えるのは、区や協議会が行う訓練への参加や、受入手順を定めた計画づくりが中心になる。

100室・宴会場ありモデル — 受入200人で自己負担は1室年1,600〜18,300円

ここからは、中央区にある宴会場付きの100室ホテルを想定して試算する。受入人数は、ガイドラインの目安である床面積3.3㎡あたり2人（通路の面積は算入しない）から出す。首都直下地震帰宅困難者等対策連絡調整会議のガイドライン（令和6年7月26日）は、東京都「避難所管理運営の指針」を参考にこの目安を示し、国土交通省のガイドブックも「約3.3㎡／2人を目安」としている。宴会場の有効面積を330㎡とすると、受入人数は200人になる。

シナリオは3つ置いた。Aは既存ホテルが宴会場を受入スペースとして提供し、備蓄品だけを補助で整えるケース（躯体工事を伴わないためハード補助は使わない）。Bは新築時に防災備蓄倉庫と受入スペースの区画・経路を整備するケース。CはBに加えて、非常用発電設備の容量を受入分まで増強するケースである。3シナリオとも、ハード補助は掛かり増し費用の全額が基準額の範囲内に収まる前提で計算した。

試算からは3つのことが読み取れる。第一に、既存ホテルが宴会場を活かして協定を結ぶシナリオAの自己負担は77.8万円で、1室あたり年約¥1,600にとどまる。受入分の備蓄品は購入費の5/6が補助されるため、残る負担は受入分の1/6と従業者用備蓄品が中心だ。第二に、新築で倉庫と区画を整えるシナリオBは1室あたり年約¥7,400、推定成約ADRの0.18泊分である。第三に、発電設備まで増強するシナリオCでも1室あたり年約¥18,300、0.45泊分に収まる。

BとCで自己負担の大半を占めるのは、受入分ではなく自家用分である。受入分の掛かり増し費用は10/10で補助されるため、自己負担の大きさは主に「宿泊客と従業員のために、どの水準の倉庫と電源を持つか」で決まる。見方を変えれば、自社の事業継続のための投資に受入分を上乗せしても、上乗せ分の追加負担はほとんど生じない構造だ。自家用分にリーフレットのいう「国等の既存支援制度」を組み合わせたり、23区内で倉庫の税減免が適用されたりすれば、表の自己負担はさらに下がる余地がある。建物の安全に関わる固定費を1室あたり年額で捉える視点は、ホテルの法定点検費用は1室あたり年3,400〜12,600円も参考になる。

最も効くのが基準額である。都の資料には上限額の記載がないため、シナリオCで基準額が掛かり増し費用の75%までしかカバーしない場合を試すと、1室あたり年額は約¥22,600（0.55泊分）、50%では約¥26,900（0.66泊分）になる。それでも1泊分には届かない。フィージビリティの段階では、事前協議で基準額の水準を確認し、この感度の幅を投資委員会の資料に載せておくと判断しやすい。

基準額と並んで補助額を動かすのが、按分に使う通常在館者数である。ホテルで宿泊客・宴会客・従業員をどう数えるかは事前協議で決まるため、本稿の240人（客室定員200人＋従業員40人）の前後で幅を持たせ、基準額のカバー率と組み合わせた。通常在館者が少なく数えられるほど受入分の按分比が上がり、補助の対象が広がる。

運営負担と責任の範囲 — ガイドラインと協定書の例に書かれていること

協定を結ぶかどうかの判断では、補助の額に加えて、発災時の運営負担と責任の範囲が論点になる。ここでは制度資料に書かれている範囲に限って整理する。

運営期間と受入の判断。ガイドラインは、受け入れた帰宅困難者が安全に帰宅を始められるまで「原則として発災後3日間の運営を標準とする」としている。協定書の例では、施設管理者は自治体の要請を受けて施設内の安全点検を行い、受入が可能と判断したときに受諾する。要請に応じられない事由があれば、その旨を連絡する。余震や停電で安全を保てない場合には、自治体に連絡し了承を得たうえで閉鎖し、退去を求めることができる。

費用。協定書の例（第9条）は、施設管理者が支援に要した費用を自治体に報告し、自治体が「甲乙協議の上」支払うとしている。ガイドラインは、事後に災害救助法による費用の支弁を地元自治体に求めることを考慮して、受入者名簿や物品受払の書類を整えておくことが望ましいとし、災害救助法が適用された区域では食品の給与・飲料水の供給等が国庫負担の対象となる可能性があるとも記している。

損害賠償責任。ガイドラインの別添資料で、内閣府（防災担当）は、建物に起因して帰宅困難者が損害を受けた場合に施設管理者の賠償責任が生じうることを認めたうえで、法制度で一律に免責とすることは「現状では民法上の被災者保護の観点から困難」と整理している。そのうえで、施設管理者は善良な管理者としての注意義務（受入可能人数をあらかじめ決める、転倒・落下防止措置、点検チェックシートの作成など）を果たすよう努め、事前の備えとして受入条件（建物・施設の瑕疵に基づく損害賠償責任の免責特約等を含む）について受入希望者と合意することが有効だとしている。示されている受入条件の例には、施設管理者は故意または重過失がない限り施設内の事故について責任を負わないこと、状況に応じて急きょ閉鎖する可能性があることなどが含まれる。国・都県・区市町村は、施設管理者に損害等が発生した場合、積極的に協力して対応するとされる。

ホテルは、宿泊客の安全管理、フロントでの受付、多言語での案内、備蓄品の管理といった運営ノウハウを日常業務として持っている。ガイドラインが施設管理者に求める平常時の準備は、ホテルの既存の防災計画を延長する形で整えやすい。

まとめ — 協定ホテルの損得は「自家用分の設計」で決まる

帰宅困難者の受入協定は、補助の設計を見るかぎり、受入分の費用がホテルの負担にならないよう組み立てられている。自己負担として残るのは、ホテルが宿泊客と従業員のために持つべき備えの部分であり、それはBCPとして協定の有無にかかわらず検討される投資でもある。中央区ではすでに屋内一時滞在施設の約3割をホテルが担っている。都心で新築を計画するデベロッパーにとっては、按分比と基準額を事前協議で早めに確定させることが、試算の幅を縮める近道になる。既存ホテルのオーナー・AMにとっては、備蓄品補助と倉庫の税減免を組み合わせる形が、最も軽い負担で協定に参加できる選択肢といえる。