福岡県のホテル単価、市区町村で2.8倍差 — 20エリアの階層と新築採算ライン・供給の行方

福岡県内のホテル単価を市区町村単位で並べると、県平均の伸びだけでは見えない「階層」が浮かび上がる。メトロエンジンリサーチが集計した推定成約ADR（直近12ヶ月平均、2025年10月〜2026年9月）は、朝倉市の¥16,500から飯塚市の¥5,900まで約2.8倍の開きがあり、県平均は¥11,800と前年同期比+10.2%だった。一方で、宿泊業用建築物の着工床面積は2018年のピークから2024年までに約8割減っており、今後の新規供給は都心部の限られた計画に集中しつつある。本稿では、県内20エリアの単価階層、地価との関係、新築の採算ライン、そしてJ-REITの取得動向を重ね、九州の金融機関・デベロッパー・自治体の観光担当者が投資判断に使える視点を整理する。

県内20エリアの単価階層 — ¥10,500〜¥13,000に「空白帯」を挟んで三層に分かれる

まず、県内の単価構造を確かめておきたい。メトロエンジンリサーチが市区町村単位で推定成約ADRを算出している県内60エリアのうち、直近12ヶ月のすべての月で対象施設が5施設以上あった20エリアを比較対象とした。各エリアの12ヶ月平均を並べると、¥13,000以上の「A層」、¥7,500〜¥10,500の「B層」、¥7,500未満の「C層」の三つにきれいに分かれ、¥10,500〜¥13,000の価格帯に該当するエリアは一つもなかった。

A層の顔ぶれが興味深い。福岡市の中央区（¥16,100）・博多区（¥14,500）・東区（¥13,600）という都心と近郊に、朝倉市（¥16,500）・宗像市（¥15,700）・宮若市（¥15,300）という温泉地やリゾート型の宿を抱える郊外エリアが並んでいる。つまり県内の高単価層は「都市の需要密度」と「滞在型の付加価値」という性格の異なる二つの源泉から成り立っているといえる。B層には小倉北区（¥8,400）や門司区（¥7,600）といった北九州市の中核と、うきは市・八女市・柳川市などの観光地が入り、C層には久留米市（¥6,900）、大牟田市（¥6,000）、飯塚市（¥5,900）など、ビジネス需要が中心の地方都市が集まった。

県平均ADRは前年比+10.2% — 伸びを牽引したのは博多区と北九州の港町

県全体の推定成約ADRを年ごとに重ねると、2026年は1〜6月と9月で前年の水準を上回り、7〜8月は前年並みからやや下回って推移した。2026年9月は¥11,600（対象477施設）で、前年同月の¥10,600（同460施設）から+9.8%となっている。季節の山は11〜12月と2月・4〜5月にあり、6月が谷になるという形は2025年・2026年とも共通している。

ただし、伸び方はエリアによってかなり違う。12ヶ月平均の前年同期比を並べると、門司区（+20.2%）と大牟田市（+15.8%）が上位に入り、博多区（+11.8%）と行橋市（+11.2%）が続いた。博多区は対象施設が142〜151施設と県内最大の母集団を持ちながら二桁の伸びを確保しており、県平均を押し上げた最大の要因と読める。北九州市でも小倉北区が+7.3%、2026年9月単月では+21.3%（¥9,200、対象29施設）と伸びを強めている。

一方で、宮若市（−12.6%）、苅田町（−3.0%）、朝倉市（−1.6%）は前年の水準をやや下回った。もっとも、これらのエリアは対象施設が6〜18施設と少なく、単価の高い施設の販売構成が変わるだけで平均が動きやすい。朝倉市は9月単月では+17.6%に戻しており、12ヶ月の数字だけで方向感を判断するのは早計だろう。

需給の足元 — 都心の推定OCCは9割を超え、郊外は7〜8割台

単価の伸びを支える需給を、2026年9月の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）で確かめた。県全体では88.3%（対象381施設／客室28,935室）で、博多区が91.8%、中央区が91.0%と都心2区はいずれも9割を超えている。小倉北区も88.8%と県平均並みの水準にあり、9月の単価上昇が在庫消化の強さに裏付けられていることがわかる。

郊外のA層である朝倉市（77.6%）と宗像市（73.9%）は、都心より稼働の水準が低い一方で単価は都心並みかそれ以上という組み合わせになっている。週末・連休に需要が集中する滞在型の市場では、平日の稼働をどう積み上げるかが収益の伸びしろになりやすい。逆に都心2区は稼働の余地が小さく、今後の収益成長は単価の上乗せに軸足が移っていくと考えられる。

地価と単価のギャップ — 商業地の平均価格は最大158倍、ADRは2.8倍

投資の観点で注目したいのは、土地の値段と客室単価の開き方がまったく違うことだ。福岡県が2026年9月に公表した地価調査（価格時点7月1日）で20エリアの商業地平均価格を比べると、中央区の327.7万円/㎡から八女市の2.1万円/㎡まで約158倍の差がある。これに対しADRの差は2.8倍にとどまる。地価を横軸に対数で取って並べると、地価が1桁上がってもADRはおおむね数千円しか上がらない、なだらかな関係が見えてくる。小倉北区と博多区の単価・地価の比率に絞った検証は、北九州・小倉のホテル単価は博多の61%で詳しく分析している。

地価の動きも都心に偏っている。県の商業地は+4.0%（前年+5.1%）と11年連続の上昇で、博多区（+8.5%）・東区（+7.1%）・中央区（+6.4%）が高い伸びを示した。小倉北区は+3.8%、久留米市は+2.4%と穏やかで、朝倉市（+0.4%）や門司区（+0.7%）はほぼ横ばいに近い。県内の最高価格地点は天神1丁目の918万円/㎡だった。つまり、都心では単価と地価がそろって上がり、郊外や地方都市では単価が上がっても地価はほとんど動いていない。この非対称こそが、次の採算試算で効いてくる。

客室ストックと供給パイプライン — 都心1km圏は9年で5割増、小倉駅圏は1割増

次に供給の側を見ていく。博多駅・西鉄福岡（天神）駅・小倉駅の半径1km圏で、開業年が判明している施設の客室数を年ごとに積み上げると、2017年から2026年にかけて博多駅圏は13,259室から19,858室へ+49.8%、天神圏は8,763室から13,884室へ+58.4%増えた。対照的に小倉駅圏は4,262室から4,694室へ+10.1%にとどまっている。現時点で掲載のある客室ストックは、博多駅圏が179軒・22,217室（うち稼働中129軒・18,203室）、天神圏が145軒・16,117室（同107軒・13,099室）、小倉駅圏が39軒・5,322室（同28軒・4,432室）である。

2026年に新たに掲載が確認できた施設（客室数10室以上、貸別荘・コテージ・グランピング等を除く、1〜10月）は32施設・1,723室だった。このうち中央区が11施設・648室、博多区が15施設・590室、早良区が1施設・229室で、福岡市の3区だけで客室ベースの85%を占める。北九州市では門司区の2施設・129室が加わった。足元の供給は、ADRと地価がそろって上がっている福岡市都心に偏っているといえる。

その先の供給量を占う手がかりが建築着工統計である。福岡県の宿泊業用建築物の着工床面積は、2018年に18.8万㎡（97棟）でピークを付けた後に急減し、2021年は1.9万㎡まで落ち込んだ。2024年は3.4万㎡（36棟）とやや持ち直したものの、ピーク比では約82%少ない。着工から開業までは一般に1〜3年かかるため、2027〜2028年に開業する施設の量は2019〜2020年の開業ラッシュ期を下回る可能性が高い。上の表に挙げた計画も都心の中規模案件が中心で、県全体の客室数を大きく押し上げる規模ではない。

新築採算ラインの簡易試算 — 都心以外では建設費が総投資の9割を占める

なぜ新規供給は都心に偏るのか。宿泊特化型ホテルを1室あたりで新築した場合の採算を、5エリアで簡易に試算した。前提は、1室あたり延床面積30㎡、建築単価は国土交通省の建築着工統計（宿泊業用・全国）で2024年の全構造平均が195.5万円/坪であることを踏まえた195.2万円/坪（Stage 1）と、そこに建設期間中の上昇を年5%・2年分織り込んだ215.2万円/坪（Stage 2、1室あたり約19.5百万円）である。土地代は県の地価調査の商業地平均価格に、エリアごとに想定した容積率を当てはめて1室分を算出した。稼働率（前提）80%、GOP率50%（宿泊特化型の業界目安50〜60%の下限）で客室売上のみを計上し、GOPを土地・建物の合計額で割った値を「GOP利回り」とした。

結果は明快だ。博多区と中央区では土地代が総投資の3〜4割を占めるものの、ADRが¥14,000〜16,000台あるため、Stage 2でもGOP利回りは7%台を確保できる。一方、小倉北区・久留米市・大牟田市では土地代の比率が1割前後以下まで下がり、総投資のほぼすべてが建設費になる。地価が都心の数十分の一でも、建設費は全国でほぼ同じ水準でかかるため、地価の安さが採算を押し上げる効果は小さい。GOP利回り6%を確保するのに必要なADRはStage 2で¥8,100〜¥8,900となり、久留米市（¥6,900）や大牟田市（¥6,000）の現状水準を上回る。小倉北区は12ヶ月平均¥8,400に対し必要水準¥8,900と、9月単月の¥9,200がこのラインを超えている点が注目される。業態別に見た1室あたり建設費の幅については、ホテル建設費は1室870万〜7,140万円も参考になる。

前提が動いたときの振れ幅も確かめておく。Stage 2の建築単価を前提に、ADRが10%下がるケース、稼働率が5ポイント下がるケース、その両方が重なるケースを比べた。

博多区は両方が重なるケースでも6.4%と6%台を維持する一方、小倉北区は4.7%、久留米市は4.2%まで下がる。都心外での新築は、単価の上振れを前提にしないと成り立ちにくい構造にあると読める。なお、これは客室売上のみ・FF&Eや設計費・開業費を含まない簡易試算であり、実際の投資判断には個別の詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

小倉北区は採算ラインの境目にあるため、ADRと稼働率の組み合わせを5×5で動かしたときのGOP利回りも示す（Stage 2の建築単価、土地代・GOP率は上表と同じ前提）。網掛けは6%以上のセルである。

稼働率が80%のままならADR ¥9,000で6%に届き、稼働率が85%まで上がればADR ¥8,500でも6%を上回る。9月単月のADR（¥9,200）を通年で維持できるか、あるいは稼働を数ポイント積み増せるかが、小倉北区で新築を検討する際の分かれ目になる。

J-REITの取得動向 — 2024年後半以降は小倉・柳川・西区にも広がる

新築の採算ラインが高い地域では、既存ホテルを取得して運営で価値を高める方法が現実的な選択肢になる。上場ホテルREITの保有物件を照合すると、福岡県内には6投資法人が17物件・3,698室を保有しており、取得価格の合計は¥128,251百万円にのぼる。所在は博多区8物件、中央区5物件、西区・小倉北区・八幡西区・柳川市が各1物件である。

取得日を公表している投資法人の保有分のうち、2024年7月以降に取得された物件は6件・548室で、取得価格の合計は¥23,187百万円だった。博多区の2件に加え、小倉北区・柳川市・西区（糸島エリア）の物件が含まれている点が目を引く。都心の宿泊特化型だけでなく、北九州の中核や観光地の旅館・リゾートにも取得の対象が広がっていることを示す動きだろう。

保有している投資法人は、いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）の6法人で、森トラストリート投資法人（8961）は県内に物件を保有していない。いずれも既存物件の取得であり、新築の採算ラインが高い局面では「建てる」より「買って磨く」ほうが投資の主流になっていることがうかがえる。REITが取得した物件の単価がその後どう動くかは、REIT取得後のホテル単価は2年目に動くが46物件で検証している。

投資判断へのインプリケーション — 階層ごとに異なる三つの機会

ここまでを整理すると、福岡県のホテル市場は「階層ごとに有効な投資手法が異なる」市場だといえる。都心は新築でも採算が見込め、郊外の滞在型は単価の高さを生かせる余地があり、北九州と地方都市は既存施設の取得とバリューアップに機会がある。

C層の地方都市（久留米市・大牟田市・飯塚市など）は、現状のADRでは新築の利回りが5%前後にとどまる。ただし大牟田市（+15.8%）や飯塚市（+8.6%）のように単価が伸びているエリアもあり、既存施設を前提にした改装や運営改善であれば、土地代の負担が小さい分だけ投資効率を確保しやすい。自治体の観光担当者にとっては、宿泊単価の伸びを地域の滞在型コンテンツや平日需要の創出と結び付けることが、供給を呼び込む前提条件になるだろう。

まとめ

福岡県の推定成約ADRは直近12ヶ月平均で¥11,800、前年同期比+10.2%と堅調だが、その中身は¥13,000以上のA層（都心と郊外の滞在型）、¥7,500〜¥10,500のB層（北九州と観光地）、¥7,500未満のC層（地方都市）の三層に分かれている。商業地の平均価格は最大158倍の差がある一方でADRの差は2.8倍にとどまり、都心外では建設費が総投資の9割を占めるため、新築の採算ラインはADR ¥8,100〜¥8,900と高い。着工床面積がピークから約8割減った今、新規供給は都心の中規模案件に限られ、既存施設の取得が北九州や観光地へ広がっている。階層ごとの単価と供給の位置関係を把握することが、九州のホテル投資を検討するうえでの出発点になる。