東京ビジネスホテル相場は2名1室ADR1.75万円・前年比+14%｜区市別・曜日別ベンチマーク【2026年10月】

東京都のビジネスホテルの単価相場は、メトロエンジンリサーチの推定によると、確定値が出そろった直近月の2026年10月でADR（推定成約単価・2名1室・税抜相当）が約¥17,500、前年同月の約¥15,300から+14.0%上昇した（N=913施設）。同じ月の掲載価格（全プラン平均・税込）は約¥28,100（N=991施設）で、調査時点の11月分は掲載ベースの推定ADRが約¥19,200と、秋の繁忙期にさらに一段高い水準で売られている。本稿では、レート設定や事業計画の単価前提を置くためのベンチマークとして、23区・多摩の区市別水準、直近12か月の前年同月比、曜日による差、シティホテルなど他業態との距離を集計値で整理する。

本稿の集計対象は、メトロエンジンリサーチが追跡するうち、稼働が確認できる約27,000施設のなかで東京都内のビジネスホテル区分に分類される施設である。数値はすべて区分・エリア単位の集計値で、個別施設の価格は掲載していない。

東京のビジネスホテル、ダブル/2名1室の平均ADRは約1.75万円

まず結論を整理しておきたい。東京都のビジネスホテル区分で、ダブル・ツインを2名で利用した場合の1室あたり単価は、2026年10月の推定成約ADRで¥17,500である。これは各施設が公開している最安プラン水準に業態別の補正をかけて成約水準に寄せた推定値で、税抜相当にあたる。一方、同じ月にOTA等で掲載されていた全プランの平均価格（税込）は¥28,100で、両者の間には約1.6倍の開きがある。

この差は、掲載価格が朝食付き・広めの客室・連泊条件などのプランを含む単純平均であり、税込表示でもあるために生じる。レート表の「ラック」に近い数字を見たいなら掲載価格、PL上の客室単価や他社比較のベンチマークに使うなら推定成約ADRというように、用途で使い分けたい。本稿の見出しや結論で「ADR」と書く場合は、すべて後者を指す。

※2026年11月は調査時点（11月上旬）でOTA等に掲載されている価格に基づく推定で、今後変動する。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

直近12か月の月次推移と前年同月比

次に、単価が1年のなかでどう動くかを見ていく。2024年9月以降の推定成約ADRを年ごとに重ねると、東京のビジネスホテルは「3〜4月」と「10〜11月」の2つの山を持ち、6〜8月と1月が谷になる形がはっきり出る。2026年は4月の¥17,800が上期の山、8月の¥11,600が谷で、山と谷の差は約1.5倍に達した。直近12か月（2025年11月〜2026年10月）の単純平均は約¥14,400で、年間の単価前提を1本で置くならこの水準が目安になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

前年同月比で見ると、動きはより立体的になる。2025年11月の+13.2%から年明けにかけて伸び率は縮み、2026年6〜8月は−4.7%、−5.3%、−8.9%と3か月続けて前年を下回った。ところが9月に+2.2%と前年水準を回復すると、10月は+14.0%まで一気に伸びた。夏場の調整局面と秋の繁忙期の強さが同じ1年の中に並んでいる、と読むのが自然だろう。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

なお、掲載価格ベースの前年同月比は推定成約ADRより振れ幅が小さい。10月は掲載価格が+10.1%に対し、推定成約ADRは+14.0%だった。最安帯の価格が全プラン平均よりも大きく引き上げられた月ほど、この差が開く傾向にあるといえる。

母集団の変化について。掲載価格の対象施設数は2025年10月の889施設から2026年10月の991施設へ約11%増えているが、推定成約ADRの対象は897施設から913施設と約2%の増加にとどまる。母集団の入れ替わりによる影響を確かめるため、両月とも推定値がある同一施設（N=860施設）だけで比べ直すと、施設ごとの前年同月比の中央値は+10.1%、中央値の水準は約¥15,600から約¥17,600へ上がっていた。エリア全体の+14.0%には構成の変化も一部含まれるものの、同一施設ベースでも2桁の上昇が確認できる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

23区・多摩の区市別ビジネスホテルADR

都内の立地による差はどうか。2026年10月の推定成約ADRを、ビジネスホテル区分で10施設以上の推定値がある区市について並べた。最も高いのは渋谷区の¥28,200で、中央区¥21,800、港区¥20,900、千代田区¥19,400、新宿区¥19,200と都心の業務・商業地が続く。都内最多の施設を抱える台東区は¥18,400と、ちょうど都全体の水準をやや上回る位置にある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

施設数は2026年10月の推定成約ADRの対象施設数。10施設以上の区市のみ掲載。区市単位は施設数が少なく、1〜2施設の出入りで中央値が動きやすい点に留意したい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

前年同月比では、江東区（+27.2%）、府中市（+26.7%）、江戸川区（+25.2%）といった都心の外縁部の伸びが目立つ。都心の単価が上がると周辺区や多摩の主要駅前に需要がにじみ出し、そこで単価が追いつく動きとも読める（本稿のデータは単価のみで、需要の移動そのものは確認していない）。一方で千代田区（+4.4%）や渋谷区（+7.2%）はもともとの水準が高く、伸び率は相対的に穏やかだった。多摩地域では立川市¥11,800、府中市¥10,900、八王子市¥8,600と、23区内の主要区との間に2倍前後の水準差がある。自施設の単価を「都の平均」ではなく、同じ区市の中央値と比べることで、より実態に近い位置取りが見えてくるだろう。

曜日による差 — 土曜は平日の約1.3倍、日曜が最安

レート設計で欠かせないのが曜日差である。祝日を含まない2026年10月18日（日）〜31日（土）の2週間について、都内のビジネスホテル区分994施設の掲載価格（全プラン平均・税込）を日ごとに集計し、施設の中央値を曜日別に平均した。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

土曜の約¥36,800に対し、月〜木曜の平均は約¥27,700で、土曜は平日より約33%高い。一方で最も安いのは日曜の約¥21,900で、土曜との差は約1.7倍に広がる。平日のなかでも月曜が約¥24,600と低く、火曜から木曜にかけて段階的に上がっていく形になっているのは、出張需要の中日が厚いことを反映していると考えられる。この曜日パターンは掲載価格ベースだが、推定成約ADRにも同じ比率をかけて目安とすることができる。たとえば10月の推定成約ADR約¥17,500を平均とした場合、土曜はその1.3倍前後、日曜は0.8倍前後が目安になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテル・カプセルホテルとの差

他の宿泊タイプとの距離も押さえておきたい。2026年10月の都内のシティホテル区分の推定成約ADRは¥31,700（N=109施設）で、ビジネスホテルの約1.8倍にあたる。シティホテルの前年同月比は−0.7%とほぼ横ばいで、10月に限ればビジネスホテルが単価の伸びで先行していた。ビジネスホテルの単価がシティホテルとの間合いを詰めている構図は、上位グレードのビジネスホテルにとって価格を引き上げる余地を示すものともいえる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

全業態は推定成約ADRの検証済み区分（ビジネス・シティ・リゾート・旅館・カプセル）の施設の中央値。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

業態の線引き自体については、シティホテルとは｜法律・統計・OTAの3つの定義と業態構造で整理している。比較の際は、区分の定義が自社の業態認識と一致しているかを最初に確かめておきたい。

主要都道府県のビジネスホテルADRとの比較

都外の主要市場と並べると、東京の位置はより鮮明になる。2026年10月のビジネスホテル区分の推定成約ADRは、表に並べた8都道府県のなかでは京都府（¥19,700）に次いで東京都（¥17,500）が高く、福岡県（¥12,800）以下とは大きな差がある。前年同月比では愛知県が+29.6%と最も高く、福岡県の+22.7%が続いた。ただし愛知県は、第20回アジア競技大会（愛知・名古屋、2026年9月19日〜10月4日）の会期が10月初旬に重なっており、当年側に大会需要の押し上げを含む点に注意したい。大阪府は−22.6%と前年を下回ったが、比較対象の2025年10月は大阪・関西万博の会期（10月13日閉幕）を含み、前年側の水準が高かった月にあたる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

全国の都道府県別の水準と長期の推移は、Average Cost of a Double Room in Japan Business Hotels 2026と過去のホテル料金を調べる4つの方法 — 都道府県別ADR一覧と2019年からの推移で確認できる。

1名利用の単価について

本稿の数値はすべて2名1室の1室あたり料金を基準にしている。1名利用の料金は2名料金の半額にはならず、施設ごとに設定の考え方が大きく異なるため、本稿では1名利用の目安を算出していない。シングルユースの単価前提が必要な場合は、同じ集計基準で1名利用のデータを別途とる必要がある点に留意したい。

単価前提の試算 — 季節×曜日の目安と11月の着地レンジ

ここまでの月次と曜日の数字を組み合わせると、レート表や月次バジェットに置く単価の目安を1枚の表にできる。月の推定成約ADRを1週間の平均とみなし、10月下旬2週間の掲載価格から求めた曜日比（各曜日÷7曜日平均。日0.77・月〜木平均0.97・金1.04・土1.29）を掛けたのが表7である。8月の谷の日曜は約¥8,900、4月の山の土曜は約¥23,000と、同じ東京のビジネスホテルでも季節と曜日の組み合わせで約2.6倍の幅がある。曜日比は掲載価格ベースのため、成約単価の曜日差とは一致しない可能性がある点に留意したい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

もう一つの論点は、調査時点で約¥19,200と高く売られている11月がどこに着地するかである。前年11月の確定値は¥16,540で、調査時点の推定のまま着地すれば前年同月比+16.2%になる。直前に5%下がっても+10.4%、10%下がっても+4.6%で、前年並みまで戻るには調査時点から約14%の下方修正が必要になる（表8）。10月に前年比+14.0%で確定した流れを踏まえると、11月も前年を上回る公算が大きい一方、直前の値下げ幅によって伸び率は1桁台まで縮みうる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

運営・投資の単価前提に使うときの示唆

ここまでのデータを、レート設定と事業計画の観点で整理してみたい。第一に、年間の単価前提は1本の平均値ではなく季節の山谷で置くのが有効といえる。直近12か月の平均は約¥14,400だが、4月・10月は¥17,500前後、8月は¥11,600前後と、山と谷で約1.5倍の差がある。月次のバジェットにこの形を反映させれば、繁忙月の単価を取り切る計画を立てやすくなる。

第二に、10月の+14.0%という伸びは、同一施設ベースでも+10.1%が確認できた。秋の繁忙期に需要が単価を押し上げる力は強く、11月の調査時点でも推定ADR約¥19,200と高い水準で販売が進んでいる。直前期の価格の動きを見ながら、需要に合わせて段階的に価格を調整していく余地がある時期といえる（着地レンジは表8）。

第三に、曜日差の設計である。土曜は平日の約1.3倍、日曜は平日の約8割という市場の形に対し、自施設の曜日別レートがどこに位置しているかを確かめておくと、週末の単価や日曜の稼働の伸びしろが見えてくるだろう。区市別の中央値と組み合わせれば、立地に即したベンチマークになる。

よくある質問

Q. 東京のビジネスホテルの相場はいくらですか？
A. 2026年10月の推定成約ADR（2名1室・税抜相当）は約¥17,500、OTA等の掲載価格（全プラン平均・税込）は約¥28,100です。直近12か月の推定成約ADRの平均は約¥14,400です。

Q. 掲載価格とADRはなぜ違うのですか？
A. 掲載価格は朝食付きなど全プランの単純平均で税込表示です。本稿のADRは最安プラン水準から成約単価を推定した税抜相当の値で、上場ホテルREITの物件別実績との照合で誤差中央値は約7%です。

Q. 曜日で単価はどれくらい変わりますか？
A. 2026年10月下旬の2週間では、土曜が月〜木曜の平均より約33%高く、日曜が最も安くなりました。

Q. 東京でビジネスホテルの単価が最も高い区はどこですか？
A. 2026年10月の推定成約ADRでは渋谷区が約¥28,200で最も高く、中央区約¥21,800、港区約¥20,900が続きます（ビジネスホテル区分で推定値が10施設以上ある区市のなか）。多摩地域では立川市約¥11,800、府中市約¥10,900、八王子市約¥8,600です。

Q. 2026年11月の単価はどうなりそうですか？
A. 調査時点（11月上旬）の掲載ベースの推定ADRは約¥19,200で、前年11月の確定値¥16,540を約16%上回ります。直前に5〜10%下方修正されても前年同月比は+4.6〜+10.4%の試算です。

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