福岡の推定成約ADR、9月確定値はシティ+21.9%・ビジネス+9.9% — 8月から加速した伸びの中身と10〜11月の値付け論点

福岡県のシティホテル・ビジネスホテルについて、2026年9月の推定成約ADR（確定値）が出揃った。シティホテル（N=43施設）の9月は¥18,547と前年同月（¥15,212・N=37施設）に対して+21.9%、ビジネスホテル（N=342施設）は¥10,958と前年同月（¥9,972・N=331施設）に対して+9.9%となり、8月のシティ+6.2%・ビジネス+2.2%から伸び幅が一段と広がった。ただしシティの+21.9%は、前年9月が年間でも低い水準だったことによる基準効果によるところが大きく（前年・今年とも対象だった同一37施設に限っても+21.9%で、施設数が37から43へ増えた構成変化の寄与は9月についてはほぼない）、額面どおりに「2割の値上げが通った」と読むのは早い。本稿では1〜9月の確定値を月ごとに前年と突き合わせ、9月の稼働の裏付けと公表実績との照合を経て、10〜11月の値付けで何を基準にすべきかを整理する。

対象: 福岡県のシティホテル N=43施設（2026年9月時点）・ビジネスホテル N=342施設（同）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年11月1日。

9月の確定値 — シティ+21.9%は低い前年基準と連休配置が重なった数字

まずは9月の確定値を前年と並べる。シティホテルの推定成約ADRは2025年9月の¥15,212（N=37）から2026年9月の¥18,547（N=43）へ上がり、前年比は+21.9%になった。一方のビジネスホテルは¥9,972（N=331）から¥10,958（N=342）へと+9.9%で、伸び幅はシティの半分弱にとどまる。8月の確定値がシティ¥18,479（前年¥17,406・+6.2%）、ビジネス¥10,837（前年¥10,606・+2.2%）だったことを踏まえると、8月から9月にかけて水準そのものはほぼ横ばい（シティ+¥68、ビジネス+¥121）なのに、前年比だけが大きく開いたことがわかる。8月までの月ごとの動きと業態差の中身は、福岡のADRはシティ+6.2%・ビジネス+2.2%へ分岐 — 推定成約ADRのYoYで読む2026年1〜8月確定値で確定値ごとに整理している。

この開き方の主因は前年側にある。2025年のシティホテルは8月¥17,406から9月¥15,212へと¥2,200近く下げており、9月は1〜9月の中でも1月（¥15,198）に並ぶ低い月だった。2026年は8月から9月への落ち込みがなく、¥18,500前後の水準を維持したために、前年比が+6.2%から+21.9%へ跳ねた形である。ビジネスホテルも同様で、2025年は8月¥10,606から9月¥9,972へ下げたのに対し、2026年は¥10,837から¥10,958へと微増しており、構図は同じといえる。

もう一つの要因が連休の配置だろう。2026年9月は、敬老の日（21日・月）と秋分の日（23日・水）に挟まれた22日（火）が国民の休日となり、19日（土）〜23日（水）が5連休になった。2025年9月の3連休は13日（土）〜15日（月）で、秋分の日は23日（火）だった。前年の3連休と飛び石の祝日に対し今年は5日続きの連休となっており、後述する日別の推定OCCで見ると2026年は連休2日目・3日目に完売に近い水準が観測されており、高単価日が確定値を押し上げた可能性がある。

そして確認しておきたいのがシティホテルの対象施設数の変化である。前年9月の37施設に対し、今年9月は43施設と6施設増えた。推定成約ADRはエリア内の施設中央値を月平均した指標であるため、新たに加わった施設の価格帯によって中央値の位置が動きうる。そこで前年・今年の両方で推定成約ADRが算出できた同一施設に限って中央値を比べると（表1）、シティ（37施設）は¥15,212から¥18,547へ+21.9%と全体の前年比と同じ、ビジネス（323施設）は¥9,972から¥10,822へ+8.5%（全体は+9.9%）だった。9月に限れば構成変化の寄与はシティでほぼゼロ、ビジネスで1pt強にとどまり、前年比の跳ね方は主に前年基準の低さで説明できる。一方で8月は、同一施設ベースのシティが+3.4%と全体の+6.2%を約3pt下回っており、新規に加わった施設が中央値を押し上げていた。同一施設で見ると、8月から9月にかけての前年比の加速は全体の数字よりもむしろ大きい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当。同一施設＝前年同月・当年同月の両方で推定成約ADRが算出できた施設。値は各施設の月次推定成約ADRの中央値）

1〜9月の月次推移 — 伸びは一様ではなく、春と秋に山がある

次に1〜9月の確定値を月ごとに並べ、前年比の形を確認する。シティホテルの前年比は1月+28.8%、2月+12.0%、3月+16.4%と年初が高く、4月+2.2%、5月+6.4%、6月+1.2%、7月+3.1%と春から夏にかけて1桁前半に落ち着き、8月+6.2%、9月+21.9%で再び上向いた。1〜9月の単純平均では2025年¥16,246に対し2026年¥17,959で、通期の伸びは+10.5%になる。

ビジネスホテルの形はやや異なる。1月+14.4%、2月+5.4%、3月+11.1%、4月+18.9%、5月+10.0%と春まで2桁前後の伸びが続き、6月+6.5%、7月+3.6%、8月+2.2%と夏に向けて縮み、9月に+9.9%で戻した。1〜9月の単純平均は2025年¥9,975から2026年¥10,870で+9.0%と、シティとほぼ同じ通期の伸び幅になっている。つまり両カテゴリとも「年を通して1割程度上がった」のが実態で、9月の2桁はその中の変動の一つと位置づけるのが妥当だろう。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当。実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当。実線=確定値、点線=現時点の販売状況に基づく推定）

月次の前年比を表にまとめると、両カテゴリの山と谷のずれが見やすい。シティは1月と9月、ビジネスは1月と4月に伸びのピークがあり、6〜8月は両カテゴリとも伸びが鈍る。福岡の夏は国内レジャー需要が厚い時期だが、価格面では前年もすでに高かったため、前年比としては伸びにくい構造になっている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当・確定値同士の比較。N=は各月の対象施設数）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADRの前年同月比・確定値同士）

稼働の裏付け — 9月の推定OCCはシティ87.1%・ビジネス90.0%、連休中日は完売圏

価格が上がっても稼働を落としていれば収益としては意味が薄い。そこで9月の日別の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を確認すると、シティホテル（対象22施設／客室2,949・主要予約サイト掲載ベース）の月平均は87.1%、ビジネスホテル（対象175施設／客室22,893・同）は90.0%だった。日別では9月20日（日）がシティ99.8%・ビジネス99.9%、翌21日（月・敬老の日）がシティ99.1%・ビジネス98.7%と、5連休の2日目・3日目にあたる両日はほぼ売り切った状態が観測されている。逆に最も低かったのは23日（水・秋分の日）で、シティ76.1%・ビジネス74.6%と、翌日が平日となる連休最終日の宿泊は連休中日ほど埋まらなかった。

曜日別に平均すると、シティは土曜92.8%に対し水曜83.8%、ビジネスは土曜92.8%に対し水曜87.8%で、両カテゴリとも土曜がピークだが、ビジネスの方が平日の落ち込みは浅い。続く10月の月平均はシティ92.5%（対象25施設／客室3,456）、ビジネス93.3%（対象177施設／客室22,883）とさらに高く、ビジネスは水曜96.8%・木曜95.8%と平日の方が埋まる形に変わっており、秋の福岡では出張・MICE型の平日需要が稼働を支えている様子が読める。9月の確定ADRが8月並みの水準を保ったまま、稼働も87〜90%を維持していたことは、値付けが需要に受け入れられていたことの傍証といえる。ビジネスホテルの曜日別の谷を5連休を除いて見た場合の形は、福岡のビジネスホテル、9月は土曜92.8%・日曜89.2% — 連休を除くと日曜85.7%、浅い谷の埋め方が詳しく扱っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定OCC・OTA掲載在庫ベース。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく）

公表実績との照合 — 全国REIT3社の9月ADRは+2.3%〜+16.3%で、福岡の伸びは上位帯

推定成約ADRはOTA等の販売データから推定した値であり、実際の成約を集計した運営実績とは役割が異なる。そこで、9月の運営実績を公表しているホテルREITの数値を参照軸に置く。いちごホテルリート投資法人（3463）の2026年9月はポートフォリオ全体でADR 11,937円（前年同月比+16.3%）・稼働率87.2%、インヴィンシブル投資法人（8963）は国内ホテル101物件でADR 15,461円（+7.6%）・稼働率85.2%（2026年9月）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）は変動賃料等導入29ホテルでADR 20,468円（+2.3%）・稼働率85.6%（2026年9月）だった。3社の前年比は+2.3%から+16.3%まで幅があり、福岡のビジネスホテル+9.9%はこの帯の中ほど、シティホテル+21.9%は上端を超える位置にある。

REIT各社のポートフォリオは全国に分散しており福岡単独の数字ではないが、「9月のADRは全国的に前年を上回り、業態や立地によって伸び幅が1桁から2桁まで分かれた」という月の性格は共有している。福岡の数字をこの文脈に置けば、ビジネスホテルの+9.9%は全国水準の範囲内、シティホテルの+21.9%は前年基準の低さを差し引いて読む必要がある、という前段の整理と整合する。同じ9月を47都道府県の横並びで見た位置づけについては、ビジネスホテルの推定成約ADR、2026年9月は44都道府県が前年超え・中央値+7.9% — 5連休・愛知・大阪をどう読み分けるかも参考になる。

需要の背景としてインバウンドにも触れておく。日本政府観光局（JNTO）が10月21日に公表した2026年9月の訪日外客数（推計値）は310万3,700人で前年同月比5.0%減となり、2カ月連続で前年を下回った。一方で国・地域別では韓国が84万2,300人（+25.6%）、台湾が59万5,600人（+13%）と増え、中国は43万800人（−44.5%）と大きく減った。福岡は韓国・台湾からの地理的な近さを強みとする市場であり、全国合計が減る中でも主要送客市場が伸びていたことは、9月の稼働と単価の両立を支えた一因と考えられる。

他の主要都道府県との比較 — 8月→9月の前年比の加速は福岡だけではない

福岡の9月の跳ね方が地域固有の動きなのかを確かめるため、同じ推定成約ADR（確定値）で主要7都道府県の前年比を並べた（表4）。8月から9月にかけて前年比が大きく上向いたのは福岡だけではない。シティホテルでは神奈川県が−3.3%から+15.8%、広島県が+8.4%から+18.9%、北海道が−11.3%から+0.1%へと、いずれも9月に伸び幅が10pt以上広がっている。共通するのは2025年9月の落ち込みで、シティの2025年8月→9月の水準変化は福岡−12.6%、神奈川−15.1%、北海道−17.9%、広島−22.8%だった。4地域とも2025年9月に8月から1割超下げており、福岡の+21.9%も同じ基準効果の上にある数字と読める。

一方で、福岡に固有の強さが表れているのは通期の伸びである。1〜9月平均の前年比はビジネスホテルが+9.0%で比較した8都道府県の中で最も高く、シティホテルの+10.5%も神奈川県（+14.8%）・愛知県（+11.0%）に次ぐ水準だった。東京都・京都府が前年を下回るなかで、福岡は9月単月の数字に頼らずとも年間を通して1割前後の上昇を確保している。なお大阪府は2025年の大阪・関西万博期間が前年側に入るため、愛知県は2026年9月19日〜10月4日のアジア競技大会が当年側に入るため、いずれも9月の前年比を他地域と同列には比べられない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当・確定値同士の前年同月比。N=は2026年の対象施設数。1〜9月は月次値の単純平均どうしの比。※1 前年（2025年）に大阪・関西万博の会期が含まれる。※2 当年（2026年9月19日〜10月4日）にアジア競技大会の会期が含まれる）

10〜11月の現時点推定 — シティ¥22,000台・ビジネス¥14,000台で販売中、11月週末は45日前で8〜9割

ここからは確定前の月に目を移す。2026年10月・11月・12月の推定成約ADRは、現時点の販売状況に基づく推定値（確定値ではない）として、シティホテルが10月¥22,069（N=43）、11月¥22,465（N=42）、12月¥20,502（N=42）、ビジネスホテルが10月¥14,664（N=337）、11月¥14,960（N=336）、12月¥13,631（N=331）と出ている。いずれも販売の進行とともに変動する値であり、前年の確定値（シティ10月¥18,258・11月¥20,829、ビジネス10月¥10,450・11月¥12,368）との単純比較は月末の確定を待つ必要がある。ここで確認できるのは、現時点の販売は確定済みの9月より高い価格帯で進んでいること、そして前年も10月から11月にかけて上がっていた季節形状が今年も再現されつつあることの2点である。

現時点推定がどこに着地すれば前年比がどう見えるかを、2つの表で整理しておく。表5は、9月の確定値に前年（2025年）の9月→10月・11月の季節形状をそのまま重ねた水準と、1〜9月平均の前年比を前年の10月・11月に当てはめた水準を、現時点推定と並べたものである。シティは10月の現時点推定¥22,069が季節形状どおりの水準¥22,261とほぼ重なる一方、ビジネスは10月の現時点推定¥14,664が季節形状どおりの¥11,483を約28%上回っており、前年の9月→10月が+4.8%だったのに対して現時点推定は9月確定値比+33.8%と、季節形状だけでは説明しにくい高さにある。10月は宿泊月を終えているが確定値の反映前で、現時点推定は確定値とは観測の仕方が異なるため、確定時に動きうる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当。括弧内は前年確定値比。季節形状＝2026年9月確定値×（2025年の当該月確定値÷2025年9月確定値）。現時点推定は確定値ではない）

表6は、現時点推定から確定値が何%下振れしたときに前年比がいくつになるかの感度表である。前年比がゼロになる下振れ幅は、シティ10月17.3%・11月7.3%、ビジネス10月28.7%・11月17.3%で、シティの11月は1割の下振れで前年割れに転じる。11月のシティは前年の確定値が¥20,829と高く、季節形状どおりの水準（¥25,395）に対して現時点推定が約12%下にあるため、4つの枠の中で前年比の余裕が最も小さい。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・税抜相当。括弧内は前年確定値比。下振れ幅は仮定値）

11月の予約進捗をブッキングカーブで見ると、シティホテル（対象25施設／客室3,354・主要予約サイト掲載ベース）は11月7日（土）が45日前80.5%→30日前85.8%→直近（7日前）93.1%、11月14日（土）が93.5%→95.6%→96.9%（直近14日前）、11月21日（土）が86.5%→93.6%→95.0%（直近21日前）と、土曜はいずれも45日前の時点で8割を超えて立ち上がっていた。平日の11月11日（水）は70.5%→78.6%→87.6%（直近11日前）、18日（水）は75.8%→81.4%→85.5%（直近18日前）で、45日前から直近までの上積みは平日の方が大きい。ビジネスホテル（対象177施設／客室22,729・同）も形は同じで、11月14日（土）は45日前91.2%→直近98.1%、11月11日（水）は61.7%→86.5%と、平日は45日前の水準こそ低いが直前までに25pt近く積み上がっている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定OCC・OTA掲載在庫ベース。シティ対象25施設／客室3,354、ビジネス対象177施設／客室22,729。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく）

11月14日（土）は45日前の時点でシティ93.5%・ビジネス91.2%と、他の土曜より6〜16pt高い位置から始まっている。11月中旬の福岡は大型の催事が重なりやすい時期で、この日は市場全体として早い段階で枠が埋まっていたと読める。14日のような日は直前の上積み余地が数ptしか残っておらず、価格面での取り組みは45日より前に済んでいる必要があったことになる。一方、7日（土）や21日（土）は45日前80〜87%から直近93〜95%へ10pt前後の上積みがあり、30日前から直前の期間にまだ動く余地が残っていた。

福岡のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネジャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 9月の福岡を読む3つの物差し

第一の物差しは「水準」である。シティホテルの推定成約ADRは8月¥18,479から9月¥18,547へ、ビジネスホテルは¥10,837から¥10,958へと、どちらも8月並みの水準を保った。第二の物差しは「前年基準」で、2025年9月が8月から大きく下げた月だったために、同じ水準を維持しただけで前年比がシティ+21.9%・ビジネス+9.9%に拡大した。第三の物差しは「稼働との両立」で、9月の推定OCCはシティ87.1%・ビジネス90.0%、連休2日目の20日（日）には両カテゴリとも99%台に達しており、価格が需要を押し返した形跡は見られない。

1〜9月を通した伸びはシティ+10.5%・ビジネス+9.0%と、両カテゴリとも1割前後で揃っている。9月の2桁はこの通期の流れの中の一つの山であり、10〜11月の値付けは「前年比を追う」のではなく「前年の季節形状に今年の水準を重ねる」ことで組み立てたい。現時点の販売は11月がシティ¥22,465・ビジネス¥14,960の推定値で進んでおり、確定値がこの水準にどこまで着地するかが、次の月報の焦点になる。

よくある質問

データについて

参考資料・出典一覧

■ データソース

メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（福岡県・シティホテル／ビジネスホテル、2025年1月〜2026年12月の月次。過去月は確定値、2026年10月以降は2026年11月1日時点の推定）、施設別の月次推定成約ADR（同一施設比較用）、推定OCC（OTA掲載在庫ベース・2026年9月／10月の日別および2026年11月宿泊日のブッキングカーブ）。比較対象は広島県・神奈川県・北海道・東京都・京都府・大阪府・愛知県の同一定義の推定成約ADR。公表実績は上場ホテルREIT3社の2026年9月月次開示、訪日客数はJNTOの推計値。

■ 試算前提

前年比は確定値同士で算出。同一施設ベースは前年同月・当年同月の両方で推定成約ADRが算出できた施設の中央値どうしの比。表5の季節形状は「2026年9月確定値×（2025年の当該月確定値÷2025年9月確定値）」、1〜9月平均シナリオは前年当該月確定値×（1＋1〜9月平均の前年比）。表6の下振れ幅（0〜30%）は仮定値で、予測ではない。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なる推定値で、現時点推定は確定値と観測の仕方が異なるため確定時に動きうる。推定OCCはOTA掲載在庫ベースで実客室稼働率より高めに出る。REIT公表値は全国ポートフォリオで福岡県単独ではなく、税・算出基準も推定成約ADRとは揃っていない。大阪府（前年に万博）・愛知県（当年にアジア競技大会）の前年比はイベント要因を含む。