福岡のホテル単価、年初+28.8%から7月+3.1%へ — 推定成約ADRのYoY鈍化が示す2026年後半のRM論点

福岡県のシティホテルの推定成約ADRは、2026年1月に前年同月比+28.8%（¥19,571 / N=38施設 vs ¥15,198 / N=36施設）と急伸したのち、6月+1.2%、7月+3.1%まで伸び率が縮小した。ビジネスホテルも4月の+18.9%をピークに、7月は+3.6%（¥10,382 / N=340施設 vs ¥10,023 / N=329施設）となっている。単価の水準そのものは前年を上回り続けているが、「上がり方」は明確に平坦化した。本稿では確定値同士の前年同月比だけを用いて、この鈍化がどの月に起きたのか、そして業態によって経路が違うのはなぜかを整理し、2026年後半の価格設計に落とす。

本記事のデータについて
対象: 福岡県のシティホテル N=40施設・ビジネスホテル N=340施設（いずれも2026年7月時点）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年9月6日。

年初の急伸から夏の平坦化へ — 確定7ヶ月のYoY経路

まず前提を揃えておく。ここで扱う前年同月比は、2025年・2026年ともに確定値（history基準）の月同士だけで取っている。2026年8月以降は現時点の販売状況に基づく推定値であり、確定値との単純比較は構造的に上振れするため、YoYの対象から外している。したがって比較可能なのは2026年1月〜7月の7ヶ月である。

シティホテルは1月に+28.8%（+¥4,373）と大きく跳ね、3月+16.4%、2月+12.0%と年初3ヶ月で二桁の伸びを維持した。しかし4月に+2.2%（+¥393）まで一気に落ち、5月+6.4%、6月+1.2%（+¥193）、7月+3.1%（+¥502）と、以降は一桁前半〜半ばのレンジに収まっている。年間の伸び率の大半が年初の3ヶ月で作られた形だ。

ビジネスホテルの経路はこれと異なる。1月+14.4%とシティの半分程度の伸びで始まり、2月は+5.4%まで縮んだあと、3月+11.1%、4月+18.9%（+¥1,864）と春に山を作る。5月+10.0%、6月+6.5%、7月+3.6%と、そこから3ヶ月かけて段階的に減速した。つまり「二桁の伸びが続いた期間」はシティが1〜3月、ビジネスが3〜5月と、およそ2ヶ月ずれている。同じ上期を四半期でまとめ直すと両業態の伸びは互角に見えるが、中身は逆方向に動いている点は福岡のホテルADR、上期の伸びは互角でも中身は逆で整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

水準で見ると、シティホテルの推定成約ADRは2024年1月の¥13,406から2026年1月の¥19,571まで2年で+46.0%に達している。一方で2026年に入ってからの月次の並びは、1月¥19,571をピークに2月¥17,736、3月¥17,937、4月¥17,899、5月¥18,846、6月¥16,011、7月¥16,608と、年初がその年の最高値になる形となっている。ただしこれは2026年に固有の並びで、2024年・2025年は1月（¥13,406／¥15,198）が年内で最も安い月であり、年内ピークはいずれも11月（¥17,244／¥20,829）だった。3年を通じて共通しているのは晩秋の山であり、年初の高さは2025年後半からの水準切り上がりを引き継いだ2026年固有の形である。その晩秋の山を実際に作っている11月の需要については、大相撲九州場所15日間、福岡の平日単価はどこまで取れるかで、平日にどこまで単価を取れるかを日別に検証している。

月別の確定値比較 — 業態でずれる減速のタイミング

確定7ヶ月の内訳を、水準・差額・伸び率で並べる。N=は各月の推定成約ADRの算出対象施設数である。

N=（推定成約ADRの算出対象施設数）シティ: 2025年36〜37施設 / 2026年38〜40施設、ビジネス: 2025年324〜331施設 / 2026年338〜341施設。すべて確定値（history基準）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この表から読み取れる重要な点は、鈍化の主因が2026年の失速ではなく、2025年側の水準が年の後半に向けて切り上がっていったことにある。2025年のシティホテルは1月¥15,198・3月¥15,408と年前半が低く、4月に¥17,506へ跳ね、10月¥18,258・11月¥20,829まで積み上がった。比較の分母が高くなれば、同じ絶対額の値上げでも伸び率は小さく出る。実際、シティホテルの2026年7月は前年差+¥502にとどまるが、これは2026年7月が弱いというより、2025年7月がすでに前年から回復した水準にあったためだ。

業態差の背景も、この分母の動きで説明がつく。ビジネスホテルの2025年4月は¥9,874と、直前の2月¥10,510より低い凹んだ月だった。ここに2026年4月の¥11,738がぶつかったため+18.9%という大きな伸びになっている。逆にシティホテルは2025年4月がすでに¥17,506と高く、2026年は+2.2%に圧縮された。YoYの数字を業態間で直接比べても、需要の強弱は測れないということである。実務では、伸び率ではなく前年差の絶対額（シティ7月+¥502、ビジネス7月+¥359）と、自館の当該月の水準そのものを見るほうが判断を誤りにくい。

なお、シティとビジネスの単価倍率は2025年7月が1.61倍、2026年7月が1.60倍とほぼ変わっていない。年初の2026年1月は1.89倍まで開いており、年初はシティ側だけが跳ねる構造、夏は両業態が同じ比率で並ぶ構造が確認できる。自館が上位業態への価格追随を検討する場合、この倍率が開く月と閉じる月を分けて考える必要がある。

直近の予約進捗 — 10月平日・週末のブッキングカーブ

単価のYoYが平坦化した一方で、直近の在庫消化は堅調に推移している。ここでは10月の金曜（10月2日・週末需要）と火曜（10月6日・平日需要）を取り、残り45日から直近までの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の積み上がりを見る。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

10月2日（金）のシティホテルは、45日前の79.5%から30日前82.0%、直近（27日前）82.7%へと+3.2ポイント積み上がった。ビジネスホテルは同じ期間で75.6%→80.7%→81.9%と+6.3ポイントで、シティの倍の速度で在庫が消化されている。10月6日（火）はシティが75.1%→77.8%（31日前まで、+2.7ポイント）、ビジネスが69.6%→74.2%（同、+4.6ポイント）となり、平日でもビジネス側の伸びが大きい。

この形は、ビジネスホテルの需要が直前寄りのリードタイムに厚いことを示している。45日前の時点ではシティより低いスタート位置にあるが、そこから短期間で差を詰めてくる。逆にシティホテルは45日前ですでに約8割の水準に達しており、その後の積み上がり余地が限られる。月次の推定OCCで見ても、2026年7月の福岡県はシティ91.0%（31日平均）・ビジネス91.8%（同）と、両業態とも高い水準にある。

つまり2026年の福岡は、在庫は売れているがADRの上積みが年初ほど効いていない局面にある。単価の伸び率が縮んでいるのは需要の後退ではなく、前年の水準がすでに高いところまで来ていることの裏返しであり、次の一手は「全体の底上げ」ではなく「月別・曜日別に残っている余地の選別」に移っている。なお10月1日宿泊分からは九州ふっこう応援割（福岡県は補助率50%）が始まるため、10月の進捗を読む際は割引原資の影響も併せて見ておきたい。制度の確定事項と11月・12月への波及は九州応援割は対象7県・10月1日からで切り分けている。

福岡のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 3つの物差し

第一に、伸び率ではなく前年差の絶対額で見る。 シティホテルの2026年7月は+3.1%だが金額では+¥502。年初の+28.8%（+¥4,373）と比べれば小さいが、前年の水準がすでに切り上がっていることを踏まえれば、水準の維持自体が成果である。伸び率は分母に強く依存する指標であり、単独で経営判断の物差しにはしにくい。

第二に、業態ごとに減速のタイミングが違う。 シティは1〜3月に二桁の伸びを集中させ、4月以降は一桁前半に落ちた。ビジネスは3〜5月に山を作り、6月+6.5%・7月+3.6%と遅れて減速した。同じ県内でも、価格改定の意思決定サイクルは業態ごとに2ヶ月ほどずらして持つのが実態に合う。

第三に、単価の平坦化と在庫消化の堅調は両立する。 2026年7月の推定OCCはシティ91.0%・ビジネス91.8%、10月の予約進捗も45日前から直近にかけて着実に積み上がっている。売れていないから単価が伸びないのではなく、すでに高い水準に達したうえでの平坦化である。次の上積みは全体一律の値上げではなく、月別・曜日別・業態別に残った余地を選別する作業から生まれる。

データについて

・推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義: OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。
・ブッキングカーブ: 宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。
・推定成約ADRの定義: OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。本記事の前年同月比は、2025年・2026年ともに確定値の月同士のみで算出しており、2026年8月以降の推定値は比較に含めていない。
・対象N=の内訳: 福岡県シティホテル（2026年7月）N=40施設・（2025年7月）N=37施設、福岡県ビジネスホテル（2026年7月）N=340施設・（2025年7月）N=329施設。推定OCCの対象は2026年7月時点でシティ36施設・ビジネス315施設。ブッキングカーブの対象はシティ35施設・ビジネス313施設。
・データ時点: 2026年9月6日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。