日本ホテル＆レジデンシャル投資法人16ホテル1,991室 — 2024年12月以降の7物件が客室の51%

日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）が保有するホテル16物件・1,991室を取得時期で並べ直すと、ポートフォリオは2016〜17年に組み入れた温泉旅館9物件（967室・取得価格合計¥29,220百万円）と、2024年12月以降に取得した都市型ビジネスホテル7物件（1,024室・¥18,863百万円）の二つの層に分かれる。客室ベースでは新しい層がすでに51.4%を占め、1室あたり取得額は3,022万円から1,842万円へと6割の水準になった。本稿では両群の構成と1室あたり取得額、所在市区町村の推定成約ADRと推定稼働率、REITが開示する鑑定評価額と賃料前提を並べ、スポンサー交代から2年で何が変わり、次の取得余地がどこにあるかを読み解く。

※物件名称・取得価格・客室数・取得時期は同投資法人の開示資料（取得に関するお知らせ、2026年5月期決算短信）に基づき、各物件について当社のREIT保有物件データ（2026年10月19日時点、N=16物件）で保有関係を照合した。取得価格は売買契約記載の売買代金（税抜・百万円未満切捨て）。物件別の単純合計¥48,083百万円は、決算短信の合計欄¥48,088百万円と端数処理の関係で一致しない。

エグゼクティブサマリー — 客室の過半が「2024年12月以降」に入れ替わった

結論から述べると、同投資法人のホテルポートフォリオは「1室あたり3,000万円台の温泉旅館」から「1室あたり1,800万円台の駅前ビジネスホテル」へと重心を移しながら、取得価格合計¥48,083百万円に対して鑑定評価額¥52,702百万円（+9.6%）という評価を2026年5月末時点で得ている。新規群7物件は2026年5月末時点で鑑定評価額が取得価格を+11.2%上回り、既存群9物件は帳簿価額に対して¥6,442百万円（+25.5%）の評価差を積み上げた。REIT全体の含み益¥9,573百万円（決算短信）のうち、ホテル16物件が¥8,408百万円を占める計算になる。

その背景にあるのは、2023年12月にアパホールディングス株式会社をスポンサーに迎えて以降の外部成長である。2024年12月、2025年9月、2025年12月の3回の取得で都市型ビジネスホテルが7物件加わり、決算短信が示す大江戸温泉施設の割合は42.4%まで下がった。一方で温泉旅館群は2026年5月期にRevPARを前年同期比＋17.6%伸ばし、変動賃料の増加という形でも収益に寄与している。ここから先は、両群を数字で分解していく。

2層構造のポートフォリオ — 16物件の取得時期・客室数・取得価格

まずは16物件を一覧にする。物件番号「H」はビジネス・シティホテル、「S」は温泉・温浴関連施設で、同投資法人が2025年12月に用途呼称を「ホテル等」「賃貸住宅等」に改めた後の区分に従った。H群7物件はすべて2024年12月以降の取得、S群9物件は2016年9月の上場時と2017年12月の取得で、取得時期がそのまま物件タイプの境目になっている。

1室あたり取得額を物件別に見ると、既存群は伊勢志摩の4,405万円、レオマリゾートの4,024万円、あたみの3,947万円と温泉地のリゾート型が上位に並ぶ。新規群では博多駅前4丁目の3,606万円となんば北 心斎橋駅前の2,994万円が3,000万円前後にあり、岐阜羽島駅前の630万円、松山城西の833万円が1,000万円を下回る。同じ「アパホテル」でも立地市場によって1室あたり取得額に5倍以上の幅があり、これが新規群全体の平均を1,842万円に収めている。

1室あたり3,022万円と1,842万円 — 差を生むのは客室規模と賃料体系

両群の違いは取得単価だけではない。1物件あたりの平均客室数は既存群が107室、新規群が146室で、新規群の方が1物件の規模は大きく、1室あたり取得額は小さい。温泉旅館は2食付きで1室2名以上の利用が前提になるため1室あたりの売上と鑑定評価が大きく、ビジネスホテルは1名利用の小さな客室を数多く積む構造だからである。取得価格ベースでは既存群が60.8%、新規群が39.2%で、客室数とは逆の比率になる。

賃料体系の違いも投資家にとっての論点になる。決算短信が示す2026年11月期の営業収益の前提では、新規群7物件の賃料は固定457百万円に変動37百万円とその他3百万円を加えた498百万円（半期）で、固定賃料が91.8%を占める。アパホテルの変動賃料は各物件の年間売上高が契約上の基準売上高を超えた部分に料率を乗じる方式であり、固定部分で安定収益を確保したうえで運営好調時の上振れを取り込む設計といえる。既存群9物件は固定925百万円・変動141百万円・その他78百万円の計1,146百万円で、変動賃料は直近1年間の修正後GOPに料率を乗じて算定される。年換算賃料を取得価格で割ると既存群7.8%、新規群5.3%になり、温泉旅館群が取得価格に対して厚い賃料を生み、都市型ホテル群は取引利回りが締まった都市部の水準で組み入れられたことが読み取れる。

鑑定評価額の側から見ると、既存群の評価の厚みが際立つ。鬼怒川観光ホテル（172室）は取得価格¥3,870百万円に対して2026年5月末の鑑定評価額が¥6,070百万円（取得価格比+56.8%）、伊勢志摩は¥3,656百万円に対し¥3,830百万円、あたみは¥3,000百万円に対し¥3,500百万円と、9物件中8物件で鑑定評価額が取得価格を上回る。新規群はなんば北 心斎橋駅前が¥4,850百万円に対し¥5,330百万円、浅草橋駅前が¥4,160百万円に対し¥4,800百万円で、2026年5月末時点で7物件すべての鑑定評価額が取得価格を上回り、合計では+11.2%の評価を得た。ホテルREIT全体では鑑定評価額が取得価格の1.25倍に達しており、取得年ごとの倍率や還元利回りの分布はホテルREIT鑑定評価額、取得価格の1.25倍 — 298物件の還元利回り分布で物件単位に整理している。

立地のシフト — 温泉地の分散ポートフォリオに、三大都市圏と地方中核都市の駅前が加わった

地図に16物件を落とすと、既存群は伊豆（熱海・伊東・西伊豆）、伊勢志摩、あわら、伊香保、鬼怒川、会津東山、香川のレオマリゾートと、本州中部から東日本の温泉地と四国の香川に分散している。新規群は東京・大阪・福岡・名古屋圏（岐阜羽島）の新幹線・地下鉄駅前に、松山と厚木という地方中核都市・首都圏郊外の市街地が加わる構成で、温泉地の季節需要と都市部の平日ビジネス需要が互いに補完する形になった。

有価証券報告書（第20期）の投資状況によると、2026年5月末のホテル等の帳簿価額は首都圏¥10,665百万円、東海圏¥10,289百万円、関西圏¥6,457百万円、その他¥16,888百万円で、温泉旅館群を抱える東海圏と「その他」が依然として厚い。ただし次の取得方針として同投資法人は、資産規模1,000億円到達時にホテル等60〜70%・賃貸住宅等30〜40%（取得価格ベース）を目安に、ビジネス・シティホテルと賃貸住宅等をバランスよく組み合わせて大江戸温泉施設の割合の低減を進めると決算短信に記している。地図上の青い点が今後も増えていく前提で読むのが自然だろう。

所在市区町村の推定成約ADR（2026年9月）— 博多区＋13.1%、台東区＋4.4%、温泉地は高水準で横ばい

次に、各物件が立地する市区町村の宿泊市場をメトロエンジンリサーチのデータで確認する。ここで用いる推定成約ADRは市区町村単位の中央値で、個別物件の成約単価ではない点に留意してほしい。2026年9月の水準と前年同月を並べたのが次の表である。

新規群の立地では福岡市博多区が¥14,200（前年同月比+13.1%、N=151）と最も伸び、東京都台東区は¥13,400（+4.4%、N=176）、神奈川県厚木市は¥8,200（+10.1%）、愛媛県松山市は¥10,100（+3.1%）と、いずれも前年を上回った。大阪市中央区（¥10,600）と浪速区（¥10,200）は前年同月比で3割強の調整になっているが、比較対象の2025年9月は大阪・関西万博の会期中で市内の宿泊単価が高止まりしていた時期であり、万博前の2024年水準に戻る過程として読むのが妥当だろう。固定賃料が収益の9割超を占める契約形態は、こうした立地市場の振れを受け止める緩衝材になる。

既存群の温泉地は熱海市¥22,700（+6.6%）、あわら市¥21,600（+3.0%）、伊東市¥19,200（+1.0%）が前年を上回り、日光市¥17,600、志摩市¥16,000、伊豆市¥18,900、渋川市¥15,400は1.5万〜1.9万円台の高い水準を保ちながら前年比では小幅な調整局面にある。温泉旅館の推定成約ADRは2名利用の1室料金を税抜相当に補正した水準であり、ビジネスホテル立地の1万円前後と比べて2倍前後の単価帯で動いていることが、1室あたり取得額の差の裏付けになる。

所在県の推定稼働率（2026年9月）— 対象施設数・客室数とあわせて読む

単価に続いて需給を確認する。次の表は各物件の所在県について、同じカテゴリ（ビジネスホテルまたは旅館）の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）を2026年9月の月間平均で示したものである。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。対象N施設／客室M（主要予約サイト掲載ベース）を併記した。

ビジネスホテルの推定稼働率は東京都90.3%（539施設／78,439室）、福岡県90.0%（175施設／22,893室）、岐阜県88.3%、神奈川県87.0%と、新規群の主要立地で85〜90%台にある。大阪府は80.0%（285施設／47,820室）で、単価の調整と並行して在庫の消化ペースも落ち着いた局面にあると読める。旅館カテゴリでは福島県87.9%、群馬県84.9%、栃木県83.6%が高く、静岡県81.3%（260施設／7,550室）も8割台を保つ。既存群9物件の所在県はいずれも旅館カテゴリで78〜88%の推定稼働率にあり、温泉地の分散ポートフォリオとして需要の底堅さを確認できる。

REIT開示の運営実績 — 温泉旅館群のRevPAR＋17.6%、変動賃料は144百万円へ

市区町村の市場データから個別物件の開示に目を移す。2026年5月期の決算短信によると、同期の保有施設RevPARは大江戸温泉施設全体で前年同期の26,938円から31,667円（＋17.6%）に上昇し、ビジネス・シティホテル全体（開示同意のないホテルビスタ厚木を除く）は9,042円だった。この結果、ホテル等の変動賃料は前期の105百万円から144百万円（＋39百万円）に増え、同投資法人は「翌期以降も、ホテル運営実績の推移に応じた変動賃料の発生が期待される」と記している。

新規群の運営水準は、TDnetで開示された月次資料からも確認できる。2025年4月度の月次開示では、アパホテル〈浅草橋駅前〉の2025年5月期累計（2024年12月〜2025年4月）の客室稼働率が99.6%、ADRが12,745円（前年同期比＋16.3%）、RevPARが12,688円（同＋19.6%）、アパホテル〈なんば南 大国町駅前〉は稼働率89.7%、ADR 9,907円（同＋20.9%）、RevPAR 8,883円（同＋21.2%）であった。浅草橋駅前は同年4月単月で稼働率100.6%・ADR 16,118円と、インバウンド比率の高い浅草エリアの集客力を示す数字を残している。なお同投資法人は2025年6月度分から、変動賃料を採用する施設のうちテナントの同意を得た物件の月次運営状況を自社ウェブサイトで開示する方式に改めており、以降の物件別月次データは同サイトで確認できる。

こうした運営実績が鑑定評価に反映された結果が、前述の鑑定評価額¥52,702百万円である。同投資法人は2026年5月期に8物件の取得時鑑定評価額と既存23物件の前期末鑑定評価額を比較し、「一部物件の運営収益の見直し等により、合計155百万円増加した」と説明している。温泉旅館群は取得から8〜10年を経て帳簿価額が減価償却で下がる一方、鑑定評価額は取得価格を上回る水準を保ち、含み益の源泉になっている。

スポンサー・パイプライン — 優先交渉権から引渡しまでの実績と、次の取得余地

2024年12月以降の7物件のうち6物件はアパグループからの取得であり、その流れはスポンサーサポート契約に基づく優先交渉権から始まっている。契約上、アパグループが保有または開発するホテルのうち投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が同投資法人に付与されるほか、第三者物件の売却情報の優先提供と、第三者物件についてアパグループに一時的保有（ブリッジ）を依頼できる仕組みがある。実際の時系列を整理すると次のようになる。

注目したいのは、優先交渉権の取得から引渡しまでの期間が短縮している点である。2024年は7月22日の優先交渉権取得から12月3日の引渡しまで約4か月半を要したが、2025年は8月29日と10月3日に優先交渉権を取得した3物件を12月2日に引き渡しており、2〜3か月で取得が完了した。2025年10月3日の開示では、アパホテル〈博多駅前4丁目〉（福岡市博多区博多駅前四丁目、2000年9月築、109室）の優先交渉権をアパグループの株式会社ホテルグリーン・ドゥから取得した旨が示され、同じ資料で神奈川県の約160室のホテルも優先交渉権取得済物件として挙げられていた。2か月後の12月2日には博多駅前4丁目を¥3,930百万円で、165室のホテルビスタ厚木を¥2,222百万円で取得しており、優先交渉権の開示がそのまま次の取得の予告になっていることがわかる。

スポンサー側の供給余力も大きい。アパグループは2026年6月11日のプレスリリースで「自社ブランドとして国内347ホテル・84,021室、海外50ホテル5,454室を展開している」と公表し、2026年4月に始動した新中期5ヶ年計画「AIM5-Ⅱ」で2031年3月末までに国内自社ブランド単独10万室を目標に掲げた。同投資法人が保有するアパホテルは6物件・859室で、スポンサーが公表する国内客室数の1%に相当する規模であり、積み増しの余地は大きい。優先交渉権は取得義務を伴わず対価も生じない権利であり、投資基準に合う物件を選びながら積み増せる構造だといえる。他のホテルREIT6社のスポンサーが何を保有し、どの契約で物件情報を流しているかは、ホテルREIT7社のスポンサー比較 — 国内298物件1.8兆円、次の取得はどこから出るかで類型別に比較している。

資本面でもスポンサーとの関係は深まっている。2026年9月11日には、アパホールディングスが同投資法人の投資口を最大4,000口追加取得し、保有割合を5.0%から最大6.0%（25,746口）に高める方針が開示された。同投資法人はこれを「投資主利益とアパグループの利益が一致することで、中長期的な成長に繋がるスポンサーサポートが期待される」と説明している。2026年5月29日にはアパホールディングスによる借入金の債務保証が終了し、有利子負債の全額が無担保・無保証になった。2026年2月にJCRから長期発行体格付A−（安定的）を取得したことと合わせ、スポンサーの信用補完に頼らずに資金調達できる段階へ移行したことを示す出来事である。

取得余地を数字で置いてみる。2026年5月末の取得価格合計は¥68,991百万円で、うちホテル等が¥48,088百万円（69.7%）である。同投資法人が目安とする資産規模1,000億円到達時のホテル等比率60〜70%を当てはめると、ホテル等の取得価格合計は600億〜700億円となり、現状から120億〜220億円の積み増し余地がある計算になる（当社試算）。新規群の1室あたり取得額1,842万円で換算すれば650〜1,200室に相当し、2024年12月以降に取得した1,024室と同程度かそれ以上の都市型ホテルを、スポンサーのパイプラインから組み入れる余地が残っている。

この取得余地を、ホテル等比率と1室あたり取得額の2つの前提で幅を持たせて示したのが次の2表である。中位シナリオ（ホテル等比率65%）でも積み増し余地は¥16,912百万円と、2024年12月以降に取得した新規群7物件の取得価格合計¥18,863百万円に近い規模になる。1室あたり取得額が都市部の高単価物件（なんば北 心斎橋駅前の2,994万円）に寄れば同じ金額で組み入れられる室数は400〜730室に縮み、いちごホテルリート投資法人の平均並みの1,614万円なら中位シナリオでも1,000室を超える。

出典：日本ホテル＆レジデンシャル投資法人「2026年5月期 決算短信」（取得価格合計、資産規模1,000億円時の資産配分の目安）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。積み増し余地＝資産規模¥100,000百万円×ホテル等比率−2026年5月末のホテル等取得価格¥48,088百万円。年換算賃料の目安は新規群の年換算賃料／取得価格5.3%（2026年11月期前提の2倍÷取得価格）を一律に適用した参考値で、取得時期・価格・利回りの予測ではない。

他のホテルREITとの比較 — 1室あたり取得額と平均客室数

個社の深掘りを他のホテルREITと並べて位置づける。比較軸は1室あたり取得額と1物件あたりの平均客室数の2つに絞り、資産規模の順位は付けない。対象はホテル特化型・複合型7投資法人の国内ホテル物件で、取得価格と客室数の双方が公表されている物件を集計した。

日本ホテル＆レジデンシャル投資法人の1室あたり取得額2,415万円は、いちごホテルリート投資法人の1,614万円と星野リゾート・リート投資法人の2,699万円の間に位置し、1物件あたり平均124室は7法人の中で小規模な部類に入る。既存群だけを取り出せば3,022万円でインヴィンシブル投資法人の3,132万円に近く、新規群だけなら1,842万円でいちごホテルリート投資法人に近い。2つの層を持つことで、温泉旅館の高単価ポートフォリオと都市型ビジネスホテルの効率的なポートフォリオの両方の性格を1銘柄で併せ持っている、というのがこの投資法人の現在地である。REIT個社ではなく旅館・ビジネスホテルといった業態別に1室あたり取得額を並べ直した水準は、REITの1室あたり取得額はデラックスホテルが最高6,350万円、旅館4,960万円 — 業態別298物件の再集計が参照になる。

投資判断の視点 — J-REIT投資家と売却検討オーナーへの示唆

最後に、投資家が決算資料とあわせて確認したい留意点を整理しておく。いずれも同投資法人の開示資料に根拠があり、否定的な材料というより「どの数字を見ればよいか」の整理として読んでほしい。

ここまでを整理すると、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人のホテルポートフォリオは、温泉旅館9物件が鑑定評価と変動賃料で収益の厚みを支え、2024年12月以降の都市型7物件が客室数の51.4%を占めて立地の分散と固定賃料の安定性を加える構成に変わった。スポンサーが公表する国内84,021室のうちREITが保有するのは859室であり、優先交渉権から2〜5か月で取得に至る実績が積み上がった今、次の取得が「どこから」出るかはすでに見えている。残る論点は「いつ・いくらで」であり、それを測る物差しが1室あたり取得額である。

よくある質問

Q. 日本ホテル＆レジデンシャル投資法人のホテルは何物件・何室ですか？

A. 2026年5月末時点でホテル等16物件（ビジネス・シティホテル7物件、温泉・温浴関連施設9物件）、合計1,991室です。取得価格の合計は決算短信ベースで¥48,088百万円、物件別取得価格の単純合計は¥48,083百万円で、ポートフォリオ全体（31物件・¥68,991百万円）の69.7%を占めます。

Q. 1室あたりの取得額はいくらですか？

A. ホテル16物件全体では1室2,415万円です。2016〜17年に取得した温泉旅館9物件は1室3,022万円、2024年12月以降に取得した都市型ビジネスホテル7物件は1室1,842万円で、取得時期によって水準が異なります。

Q. スポンサーのアパグループからの取得はどのように進んでいますか？

A. 2023年12月のスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有・開発するホテルのうち投資基準に適合する物件の優先交渉権が付与されます。2024年7月の優先交渉権取得から2024年12月の引渡しまで約4か月半、2025年8〜10月の優先交渉権取得から2025年12月の引渡しまで2〜3か月で、これまでにアパホテル6物件を取得しました。

Q. 温泉旅館9物件の運営はどう推移していますか？

A. 2026年5月期の決算短信では、大江戸温泉施設全体のRevPARが前年同期の26,938円から31,667円（＋17.6%）に上昇し、ホテル等の変動賃料は105百万円から144百万円に増えました。9物件の期末鑑定評価額合計は¥31,720百万円で、帳簿価額を¥6,442百万円上回っています。