築25〜35年のホテル・旅館は21.4万室 — 設備更新が重なる10年、100室で1室1泊50〜250円

エレベーター、給湯ボイラー、空調の熱源機。ホテルの設備は種類ごとに更新の周期が違うが、開業から25〜35年目のあたりで、これらの周期が一度に重なる。1991〜2001年に開業した施設がちょうどその帯にいる。本稿は設備別の更新周期を業界団体・メーカー・国の公表資料で確かめ、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの施設マスターから、築25〜35年にあたる客室ストックを都道府県別・業態別に数える。そのうえで1基・1台あたりの工事費レンジを客室数で割り戻し、「1室あたり」「1室1泊あたり」の負担を感度表に落とす。

結論から — 更新期は「束ねて組み替える」機会

設備別の更新周期 — 公表資料で確かめる

更新周期は、誰が何の目的で示した数字かによって幅が出る。税法上の法定耐用年数は減価償却のための年数であり、実際の使用年数とは別物だ。実務の目安としては、メーカーが示すリニューアル推奨時期、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにある修繕周期の例、そして国土技術政策総合研究所の資料が並べているロングライフビル推進協会（BELCA）・官庁営繕・日本建築学会の耐用年数がある。以下では、この複数の出典を並べて幅として読む。

エレベーターの更新には段階がある。制御盤や巻上機など主要機器を入れ替える「制御リニューアル」、かごや乗場の意匠まで替える「準撤去」、レールや昇降路内の機器まで一新する「全撤去」の3つで、東芝エレベータは工期の目安を制御リニューアル約7日（完全停止は約5日）、準撤去約20日、全撤去約30日としている。1回目の更新を制御リニューアルで済ませ、全撤去は建物全体の大規模改修と時期を合わせる、という組み立てが取りやすい。本稿の試算では、全撤去を「次の大規模改修と同期させる選択肢」として扱う。

熱源は周期が短い。給湯ボイラーと空調熱源はおおむね15〜25年で1巡するため、開業から25〜35年の施設では2巡目の更新にあたる。ここで同じ方式の機器に入れ替えるか、ヒートポンプなど別の方式に転換するかを選べる点が、エレベーターとの違いだ。下の図は、各設備の更新目安の窓を築年数の上に並べたものである。

図の網掛けが築25〜35年の帯である。エレベーターの1巡目、受変電の1巡目、給湯熱源と空調熱源の2巡目が、この10年に集まっているのがわかる。個別に見れば周期の長い設備と短い設備だが、築年の軸に並べると、更新の山がひとつの時期に寄ってくる。資金計画の面では、この帯に入る前に「どの設備をいつ、どの方式で替えるか」を束ねて決められるかどうかが、工事期間中の休館日数と総額の両方に効いてくる。

築25〜35年の客室は21.4万室 — 開業年でみたストック

施設マスターの開業年で客室ストックを並べると、1991〜2001年開業の客室は2,843施設・214,252室あった。開業年が判明している客室1,487,004室の14.4%にあたる。年ごとに見ると、この11年間は毎年おおむね1.7万〜2.3万室が開業しており、突出した年はない。いわゆるバブル期の後も、一定のペースで供給が続いた時期といえる。

帯の前後も見ておく。築36年以上（1990年以前開業）の客室は365,324室あり、多くはすでに設備の2巡目・3巡目を経ているとみられる。反対側では、築15〜24年（2002〜2011年開業）の268,920室が、これから10年以内に同じ帯へ入ってくる。更新期は一度きりの波ではなく、開業年の山に沿って順番に回ってくるものだ。

なお、築25〜35年の施設のうち、施設マスターに2015年以降の改装日が登録されている施設が467施設・68,403室（該当客室の31.9%）ある。改装の中身まではわからないが、内装と合わせて設備の一部をすでに更新している施設も含まれるとみられる。以降の試算は「竣工時の設備が残っている」前提の上限寄りの見立てであり、改装済みの施設では負担はこれより小さくなる。

業態別 — シティホテルは客室の4分の1が該当帯

業態別に見ると、該当客室の実数ではビジネスホテルが98,957室で最も多い。一方で、業態ごとのストックに占める比率ではシティホテルが25.0%と最も高く、リゾートホテルの19.8%が続く。シティホテルは該当施設の客室数の中央値が約150室と大きく、中央熱源方式やエレベーターの複数基運用が一般的なため、更新の工事も大がかりになりやすい。逆にいえば、1巡の更新で設備仕様を一段引き上げたときの効果も、客室数ぶんだけ大きく出る。

規模別では、該当客室のうち100〜199室の施設が67,541室、200室以上が82,004室で、合わせて69.8%を占める。30室未満の施設は1,278施設と数は多いが客室は15,970室にとどまる。エレベーターを持たない低層の小規模施設では更新の中心は熱源と空調になり、以下の感度表でも規模によって負担の出方が大きく変わる。

都道府県別 — 客室数は東京、比率は三重・千葉・長崎

都道府県別の客室数では東京都（20,630室）、北海道（17,214室）、大阪府（13,257室）が上位に並ぶ。県内の客室ストックに占める比率で見ると順位は入れ替わり、客室1.5万室以上の都道府県では三重県（23.5%）、千葉県（23.2%）、長崎県（22.8%）が高い。東京都（9.9%）、大阪府（10.4%）、京都府（8.9%）は2010年以降に開業した客室がそれぞれ55.0%・65.2%・72.7%を占め（全国は45.9%）、新しい供給が厚い分だけ比率では低めに出る。更新期の客室が集まる地域では、設計・施工・設備の各社の手配が同じ時期に重なりやすいため、早めに発注枠を押さえておくことが工期の読みやすさにつながる。

1基・1台あたりの工事費を1室に割り戻す

ここからは金額の話になる。工事費は建物の条件や既存設備の構成で大きく変わるため、本稿では公表されている目安を「幅」として置き、客室数で割り戻したときの感応度を見る。置いた目安は次のとおりである。

まず、1基・1台あたりの工事費を客室数で割った「1室あたりの一時負担」を見る。500万円の制御リニューアルは100室なら1室5.0万円、30室なら16.7万円になる。熱源をヒートポンプに転換する約2,600万円は、100室で26.0万円、30室では86.7万円だ。同じ工事でも客室の少ない施設ほど1室あたりが重くなる。

次に、これを更新周期で均して1泊あたりに直す。販売可能な室泊（客室数×365日）で割ると、制御リニューアル1基は100室で1室1泊5円前後、ヒートポンプ転換1台でも28〜47円にとどまる。

実際の施設では、複数の基・台をまとめて更新する。そこで3つのモデルを置き、エレベーターと熱源機の台数を決めて1巡分を積み上げた。下限は「制御リニューアル＋同方式の熱源更新・長い周期」、上限は「全撤去＋ヒートポンプ転換・短い周期」である。

100室のビジネスホテルでは、1巡の工事費は3,600万〜1億2,300万円、1室1泊（販売室）あたり約50〜250円になる。200室のシティホテルは客室数で割る分だけ軽く、約30〜160円。30室の旅館は客室稼働率が38.2%と低く、1室1泊あたり約170〜970円と幅が広い。いずれのモデルでも、幅を決めているのはエレベーターより熱源側で、同方式で更新するかヒートポンプに転換するかの選択が1室1泊あたりの負担を大きく動かす。工事中の休館や売上の減少まで含めた実質的な負担は、改装期間中の売上を工事費に加えて評価した記事が参考になる。

更新期を再投資の機会にする4つの選択肢

更新の時期がまとまってやって来ることは、見方を変えれば、建物の仕様を一度に組み替えられる機会でもある。築25〜35年の施設が取りうる上向きの選択肢を4つ挙げる。

4つの選択肢は組み合わせて使える。たとえば、客室改装で休館する期間にエレベーターの制御リニューアルと熱源の転換を重ね、熱源側に補助を入れる、という組み方である。エネルギー費の水準や省エネ投資の回収年数はホテルの電気代の記事、立地によって熱源の選択肢が変わる点は都市ガスが引けない土地の熱源の記事で扱った。

取得・保有・融資の立場ごとの読み方

取得を検討する投資家にとって、築25〜35年の物件は「設備の更新期をどこまで価格に織り込むか」が評価の分かれ目になる。開業年から更新期の位置を読み、設備台帳で実際の据付年と方式を確かめれば、取得直後に必要な資金の幅を事前に置ける。更新期を控えた物件は、取得後の設備投資で仕様を引き上げる余地がある物件ともいえる。

保有するオーナーにとっては、更新期は運営の仕組みを見直す機会になる。長期修繕計画の中で設備ごとの周期を並べ、重なる時期を客室改装と合わせて1回の工事にまとめられれば、休館の回数も工事の段取りも少なくできる。融資の審査にあたる金融機関にとっては、1室1泊あたりの負担が数十円から数百円のどこに収まるかが、改装後の収支計画の確からしさを測る目安になる。宿泊業全体の設備投資の水準は法人企業統計で読んだ記事、築年の古い層の耐震の論点は旧耐震ホテルの記事も参照してほしい。

まとめ

設備の更新周期を公表資料で並べると、エレベーターの1巡目（20〜30年）、受変電の1巡目（25〜30年）、給湯熱源・空調熱源の2巡目（30年〜）が、開業から25〜35年目に重なる。この帯にいる1991〜2001年開業の施設は2,843施設・214,252室で、開業年が判明している客室の14.4%、シティホテルでは25.0%にあたる。1基・1台あたりの工事費を客室数で割り戻すと、100室モデルで1巡の工事費は3,600万〜1億2,300万円、1室1泊（販売室）あたり約50〜250円になり、幅の多くは熱源をどの方式で替えるかで決まる。

更新期は、設備を元に戻すだけの時期ではない。工事を束ねて休館を1回にまとめる、熱源をヒートポンプに転換する、減室して客室の商品力を引き上げる、補助を組み込む——いずれも、この時期だからこそ取りやすい選択肢である。築15〜24年の26.9万室も10年以内に同じ帯へ入ってくる。更新の山がいつ来るかは開業年からおおよそ読めるため、先に計画を置いた施設ほど、この時期を再投資の機会として使いやすい。

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