ホテルREIT3社の2026年7月実測と東京都の推定成約ADR、なぜ符号が食い違うのか

上場ホテルREIT3社が公表した2026年7月の運営実績は、ADR（客室平均単価）がほぼ横ばいだった。インヴィンシブル投資法人（8963）は¥15,100で前年同月比−1.0%、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）は¥21,806で+0.1%、いちごホテルリート投資法人（3463）は¥9,684で−0.8%。いずれも±1%圏内である。一方、同じ2026年7月について当社が集計した東京都の推定成約ADRは、シティホテルが¥22,434（N=107施設・前年同月比−17.1%）、ビジネスホテルが¥12,306（N=913施設・同−5.3%）と、二桁マイナスを含む明確な下落を示した。同じ月・同じ国内ホテル市場を見ているのに、符号も水準感も揃わない。本記事は、この食い違いが「どちらかが間違っている」話ではなく母集団の設計が違う指標を並べた結果であることをデータで確認し、自館のレベニューマネジメント（RM）でこの2種類の指標をどう使い分けるかまで落とし込む。

対象: 東京都のシティホテル（N=107施設）およびビジネスホテル（N=913施設）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。REIT各社の数値は各社公表資料からの引用であり、当社による再計算・順位付けは行わない。データ時点: 2026年9月21日。

2026年7月の公表実測 — 3社の開示値をそのまま並べる

まず、加工していない公表値を確認する。下表は各社が2026年8月に開示した2026年7月度の月次運営実績である。丸めや再計算は行わず、公表された数値をそのまま転記している。3社は保有ポートフォリオの構成も開示スコープも異なるため、社間の優劣を比較する目的では並べていない。「上場REITという、実際の運営実績を月次で開示する母集団が、2026年7月をどう記録したか」を読むための材料である。

出典：各投資法人の2026年7月度月次運営状況開示資料（URLは記事末尾の出典一覧）。数値は公表値をそのまま引用。

3社に共通するのは、ADRが±1%圏内で止まり、RevPARの動きは稼働率が作っているという構図である。8963はADRが−1.0%でも稼働率が+1.9ptあるためRevPARは+1.2%、8985はADRが+0.1%とほぼ横ばいで稼働率+4.0ptがRevPAR+5.1%を生んでいる。3463は稼働率−0.7pt・ADR−0.8%が重なりRevPARは−1.6%と小幅に沈んだ。単価を上げて伸ばす局面ではなく、単価を維持したまま稼働で埋める局面に入っていることが、3社とも同じ方向で読み取れる。

ここで押さえるべきは開示スコープである。8963は国内ホテル101物件、8985は変動賃料等を導入した29ホテル、3463は全ポートフォリオが対象で、いずれも東京都に限定した数値ではない。地方主要都市やリゾート立地を含む全国分散のポートフォリオであり、物件の取得・譲渡やリブランドが起きれば同じ「前年同月比」でも中身の施設集合が入れ替わる。売上高加重に近い集計であるため、客室数の大きい物件や高単価物件の寄与が相対的に大きくなる点も、後段の比較で効いてくる。

同じ2026年7月、東京都はどう見えていたか

次に当社指標である。東京都のシティホテルの推定成約ADRは、2026年7月の確定値で¥22,434（N=107施設）。前年同月の¥27,055（N=107施設）に対し−17.1%である。ビジネスホテルは¥12,306（N=913施設）で、前年同月¥12,990（N=902施設）に対し−5.3%。いずれも過去月どうしの確定値比較であり、推定値と確定値を突き合わせたものではない。

下のチャートは東京都シティホテルの推定成約ADRを年重ねで描いたものである。2024年・2025年・2026年の3本を1月〜12月の同じ横軸に重ねている。2025年の線が年を通して2024年を大きく上回り、10月〜11月に¥31,970〜¥32,756という山を作っていること、そして2026年の線が春先まではその水準に張り付いていたのに、5月以降に2025年から剥がれ落ちていく形がはっきり出る。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

月次の前年同月比を並べると、剥離のタイミングがさらに明確になる。シティホテルは2025年7月が+16.4%、2025年11月が+19.8%と二桁の上昇を続けたあと、2026年2月+4.0%、4月+0.5%と伸び率が縮み、5月に−3.8%で符号が反転、6月−12.8%、7月−17.1%、8月−20.6%と下げ幅を広げている。ビジネスホテルも同じ順序で、2025年10月+15.0%をピークに、2026年5月+5.7%までプラスを保ったのち6月−4.7%で反転し、7月−5.3%、8月−8.9%となった。反転は2026年5月〜6月に起きており、7月単月で急に何かが起きたわけではない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

※2026年10月・11月は現時点の販売状況に基づく推定値であり、今後の販売状況により変動する。確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要があるため、前年同月比は記載していない。

単価が落ちている一方で、売れ行き自体は緩んでいない。東京都の2026年7月の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は、シティホテルが月平均89.5%（コホート52〜54施設・約17,294室）、ビジネスホテルが月平均91.7%（コホート524〜536施設・約77,917室）だった。曜日別に均すと下表のとおりで、両カテゴリとも土曜が最も高く、月曜が最も低い。単月の最高は7月4日（土）でシティ97.4%・ビジネス96.8%。ビジネスの最低は7月20日（月・祝）の81.9%で、同日のシティは83.5%だった（シティの月内最低は7月6日（月）の81.2%）。三連休の中日にあたる7月19日（日）はシティ92.3%と高い一方、明けの月曜が大きく落ち込む典型的な連休形状が出ている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

※推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は実客室稼働率とは定義が異なる。REIT公表の稼働率と直接の水準比較はできない。

符号が食い違う理由は「どちらが正しいか」ではなく母集団にある

2026年7月のADR前年同月比を横に並べると、差は一目で分かる。REIT3社が−1.0%〜+0.1%のレンジに収まるのに対し、東京都ビジネスは−5.3%、東京都シティは−17.1%。この15ポイント以上の開きを「どちらかの計測が外れている」と読むと、RMの意思決定を誤る。

REIT各社の数値は公表値、東京都の2系列は当社集計。出典：各投資法人開示資料／メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

差を生む要因は主に4つある。

第一に、地理的な母集団が違う。REIT3社はいずれも全国分散のポートフォリオで、東京都に限定した数値ではない。地方都市やリゾート立地の物件が含まれる。当社指標は東京都というひとつの都市圏に限定した集計であり、東京固有の需給——とりわけ供給増と、価格帯の中位ゾーンでの競争——がそのまま反映される。全国平均が横ばいでも、特定の都市圏が下げていることは矛盾しない。

第二に、集計の代表値が違う。REITの開示ADRは客室売上を販売室数で割った、実質的に売上加重の平均である。客室数の大きい物件や高単価物件の影響が大きい。当社の推定成約ADRはエリア内の施設別推定値の中央値であり、価格帯の真ん中に位置する施設の動きを拾う。高単価帯が堅調でも中位帯が崩れていれば、中央値は先に下を向く。逆もまた然りで、この2つは構造的に別の動きをする。

第三に、施設集合の固定性が違う。REITは取得・譲渡・リブランドによってポートフォリオ構成が入れ替わる。ラグジュアリー比率が上がれば、同一施設の価格が動かなくてもポートフォリオADRは上がる。当社の東京都シティホテルはN=107施設（前年同月もN=107施設）と規模が安定しており、施設集合の入れ替わりによる押し上げ・押し下げは相対的に小さい。

第四に、前年の基準が違う。東京都の−17.1%は、前年である2025年7月が+16.4%という高い伸びを記録した後の数字である。基準年を1年ずらして2024年7月と比べると、東京都シティの2026年7月¥22,434は2024年7月¥23,253に対し−3.5%、ビジネスの¥12,306は2024年7月¥11,768に対し+4.6%となる。二桁マイナスの正体の多くは、2025年に積み上がった高い基準の反動である。REIT3社は全国分散かつ売上加重のため2025年のピークの効き方が異なり、その反動も表面化しにくい。

基準年を変えると前年比はどう動くか — 2026年3月〜8月の感応度

第四の要因がどこまで効いているかを、月と基準年の2軸で確かめる。下表は2026年3月〜8月の推定成約ADR（確定値）を、2025年同月と2024年同月の2つの基準で比べたものである。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルは、2025年比でマイナスに転じた6月〜8月も2024年比では+1.0%、+4.6%、−3.1%と小幅にとどまる。下落の大半は2025年の高い基準の反動と読める。シティホテルは形が違う。2024年比でも6月−3.7%、7月−3.5%、8月−10.3%とマイナスが続き、8月は基準年をずらしても二桁の下げが残る。7月までは反動で説明できても、8月のシティは反動だけでは説明しきれない。9月以降の確定値で、この差が広がるのか戻るのかを追う必要がある。

つまり両者は「同じものを測って結果が割れた」のではなく、測っている対象そのものが違う。REIT開示は実際に運営された結果の確定実績であり、月次で遅れて出てくる。当社指標は市場に出ている在庫の売れ方から成約水準を推定したもので、エリア×カテゴリの中位帯を追える。前者は「答え合わせ」、後者は「自館が置かれている競争環境の地図」として役割が分かれる。

3つ目のレイヤー — 先行指標としてのブッキングカーブ

RMの実務では、確定実績（REIT開示）と確定月の市場水準（推定成約ADR）に加えて、もう一段先行するレイヤーが要る。それが宿泊日に向けた在庫消化の進み方、すなわちブッキングカーブである。下のチャートは2026年10月3日（土）を宿泊日とする東京都のカーブで、シティとビジネスを重ねている。横軸は宿泊日までの残り日数である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテル（対象53施設・16,464室）は45日前に79.7%、30日前に87.5%、直近の13日前に94.7%。45日前から直近までの上積みは+15.0ptで、前半（45日前→30日前）が+7.8pt、後半（30日前→13日前）が+7.2ptとほぼ均等に積み上がる形である。一方ビジネスホテル（対象553施設・80,405室）は45日前60.1%、30日前69.6%、13日前83.5%で、上積みは+23.4pt。うち後半が+13.9ptと、直前寄りに重心がある。同じ宿泊日でも、カテゴリによって「いつ埋まるか」の形が違うことが、この一枚から読める。

比較用に同月の10月17日（土）を見ると、27日前時点でシティ88.9%・ビジネス75.3%。10月3日の同じ残り日数（27日前）はシティ89.2%・ビジネス72.4%だった。ビジネスは17日のほうが同じ残り日数で約3pt高い位置にいる。この種の「同じ残り日数どうしでの位置の違い」が、日付ごとの需要の厚みの差を示す。なお、これらは掲載在庫ベースの推定であり、今後の販売状況によって変動する。

東京都のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

（b）アクションプラン

※上記は機会の検討材料であり、効果を保証するものではない。自館の商品構成・チャネル構成により適否は異なる。

まとめ — 3つのレイヤーで市場を見る

2026年7月の突合から持ち帰れる物差しは、次の3点に整理できる。

① 確定実績レイヤー（REIT公表）は「答え合わせ」に使う。実際に運営された結果であり、月次で遅れて出る。2026年7月は3社ともADRが±1%圏内（8963 −1.0%、8985 +0.1%、3463 −0.8%）で、RevPARの動きは稼働が作っていた。ただし全国分散・売上加重のため、自館の立地の話ではない。

② 市場水準レイヤー（推定成約ADR）は「自館の価格帯の位置取り」に使う。東京都は確定値でシティ¥22,434（−17.1%）・ビジネス¥12,306（−5.3%）。エリア中央値ベースのため中位価格帯の動きに敏感で、前年の高い基準の反動を含む。2年前比（シティ−3.5%・ビジネス+4.6%）と併せて読む。

③ 先行レイヤー（ブッキングカーブ）は「これから動かせる日」を特定するために使う。10月3日（土）は45日前から直近13日前までにシティが+15.0pt、ビジネスが+23.4pt積み上がり、カテゴリで重心が違った。手を打てるのはこのレイヤーだけである。

符号が食い違ったときに問うべきは「どちらが正しいか」ではなく、「自館はどちらの母集団に近いか」である。全国分散・高単価帯に近い運営なら①の横ばいが実感に近く、東京都の中位価格帯で戦うなら②の下落が自館の競争環境そのものになる。2つを並べたうえで③で打ち手を決める。この順序を固定しておけば、月次で出てくる他社の数字に振り回されずに済む。

よくある質問

REIT各社が公表するADRと、推定成約ADRはなぜ一致しないのですか。

母集団の設計が違うためです。REIT3社の開示値は全国に分散したポートフォリオの客室売上を販売室数で割った、売上加重に近い平均です。本記事の推定成約ADRは東京都に限定した施設別推定値の中央値で、価格帯の中位にある施設の動きを拾います。地理・代表値・施設集合・前年の基準の4点が違うため、同じ月でも符号が揃わないことがあります。

東京都シティホテルの前年同月比−17.1%は、市場が崩れているという意味ですか。

そうとは限りません。2025年7月は前年比+16.4%と高く伸びた月で、2024年7月と比べると2026年7月は−3.5%にとどまります。ただし2026年8月は2024年比でも−10.3%で、高い基準の反動だけでは説明しきれない月も出ています。前年同月比と2年前比を併記して読むことをおすすめします。

推定OCCとREITが公表する稼働率は比べられますか。

水準の直接比較はできません。推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況から算出した推定値で、掲載外の客室を消化済み側に数えるため、実客室稼働率より高めに出ます。比べるなら曜日間の差や月内の順位など、同じ指標の中での相対的な動きに使ってください。

推定成約ADRはどの程度の精度ですか。

公表されている運営実績との照合で、誤差の中央値は6.6%です。過去月は確定値、当月以降は現時点の販売状況に基づく推定値で、今後の販売状況により変動します。

自館の価格判断では、どちらの数字を基準にすればよいですか。

自館がどちらの母集団に近いかで決めます。全国分散・高単価帯に近い運営であればREIT開示の横ばいが実感に近く、東京都の中位価格帯で競っているなら推定成約ADRの下落がそのまま競争環境になります。両方を並べたうえで、ブッキングカーブで手を打てる日を特定する順序が実務的です。

データについて

• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義：OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。対象は総客室の30%以上をOTAに掲載する施設で構成した固定コホート（各宿泊日で同じ施設集合）。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（掲載外の客室を消化済み側に数えるため高めに出る）。本記事の対象月は2026年7月（東京都・シティ／ビジネス）および2026年10月3日・10月17日を宿泊日とする進捗断面。
• ブッキングカーブ：宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。対象は東京都シティ53施設・16,464室、東京都ビジネス553施設・80,405室（主要予約サイト掲載ベース、2026年10月3日宿泊分）。
• 推定成約ADRの定義：OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。エリア内の施設別推定値の中央値を月平均したもの。
• 対象Nの内訳：東京都シティホテル N=107施設（2026年7月確定・前年同月も107施設）、東京都ビジネスホテル N=913施設（2026年7月確定・前年同月は902施設）。推定OCCの対象コホートはシティ52〜54施設（約17,294室）、ビジネス524〜536施設（約77,917室）。
• REIT公表値：各投資法人が開示した2026年7月度の月次運営状況から、丸めずにそのまま引用。開示スコープは8963が国内ホテル101物件、8985が変動賃料等導入29ホテル、3463が全ポートフォリオ。いずれも東京都限定の数値ではなく、当社指標とは母集団・集計方法が異なる。本記事は各社の優劣評価や投資判断を目的としない。
• データ時点：2026年9月21日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。