ホテル客室清掃の人件費は1室640円 — 2026年最低賃金改定後の47県試算

2026年度の地域別最低賃金は、47都道府県すべてで引き上げられ、答申ベースの全国加重平均は1,177円（前年比+56円）となった。発効は10月1日から12月2日にかけて順次進む。客室清掃は宿泊事業のなかで最も人時（マンアワー）を積み上げる工程であり、この改定は1室あたりのコスト構造に直接効いてくる。本稿では、地域別最低賃金と1室あたり清掃所要時間を組み合わせ、47都道府県それぞれの「1室あたり清掃人件費」と、それが推定成約ADRの何%に相当するかを試算する。結論を先に示すと、25分シナリオでの対ADR比率は京都府の4.16%から徳島県の9.84%まで、約2.4倍の開きがある。

2026年度改定で、賃金の下限は1,085〜1,280円へ

厚生労働省は2026年9月3日、47都道府県すべての地域別最低賃金の改定額を取りまとめて公表した。引上げ額は54円から65円のレンジに収まり、47都道府県のうち33都道府県が中央最低賃金審議会の目安を上回る水準で答申されている。最も高いのは東京都の1,280円、最も低いのは宮崎県の1,085円で、その差は195円である。

宿泊事業にとって重要なのは、この改定が全国一律の日付では効かないという点だ。10月1日発効が15都道府県ある一方、京都府は11月16日、岩手県・熊本県は12月1日、沖縄県は12月2日と、年末近くまで発効日が分散する。つまり、同じ年度内でも、コスト増が損益計算書に乗り始める月が地域によって2ヶ月ずれる。多拠点で運営する事業者にとっては、月次の予算編成を地域ごとに切り分けるだけの意味がある差である。

清掃人件費を考えるうえで、最低賃金は「実際に支払っている時給」そのものではない。実勢の募集時給はこれを上回ることが多く、ここでは下限ベンチマークとして用いる。以降の試算値は、いずれも「少なくともこれだけはかかる」という床の水準として読んでいただきたい。

1室20分・25分・30分 — 所要時間の3シナリオを置く

客室清掃の1室あたり所要時間について、業界で共有されている目安はおおむね次のとおりである。ビジネスホテルの18㎡前後の客室で1室20分、設備が定型化された宿泊特化型で20〜30分程度。シティホテルやリゾート、和室を含む旅館は面積・備品点数・ベッドメイクの複雑さが増すため、これより長くなる。清掃業務委託の料金表も、20分クラス・30分クラス・40分クラスという時間帯で単価を刻んでいる例が多く、時間が実質的な原価単位として機能していることがわかる。

本稿では、宿泊特化型を中心に据えて20分・25分・30分の3シナリオを置いた。20分は動線設計とタスク管理が行き届いた状態、25分は標準、30分は面積が広めか備品点数が多い客室を想定している。

1室あたり清掃人件費は次の式で計算した。

この式に2026年度の改定額を入れると、25分シナリオでの1室あたり清掃人件費は沖縄県・高知県・宮崎県の630円前後から、東京都・神奈川県の742円までのレンジに収まる。最高と最低の差は113円、倍率にして1.18倍にすぎない。最低賃金の地域差が195円あっても、1室25分という短い時間に圧縮すると、絶対額の差は1室あたり100円強にとどまるということだ。

対ADR比率は4.16%〜9.84% — 効いているのは賃金差ではなく単価差

ところが、この清掃人件費を推定成約ADRで割った比率を見ると、様相が変わる。25分シナリオでの対ADR比率は、最も低い京都府で4.16%、最も高い徳島県で9.84%と、約2.4倍の開きが生じる。1室あたりコストの差は1.18倍しかないのに、比率の差が2.4倍になるのは、分母であるADRの地域差が分子の賃金差よりはるかに大きいためである。

実際、京都府の推定成約ADRは12ヶ月平均で約¥16,500（N=588施設）、徳島県は約¥6,500（N=141施設）で、2.5倍の開きがある。一方、最低賃金は1,180円と1,103円で1.07倍にすぎない。清掃人件費の重さを決めているのは、どこで雇うかではなく、いくらで売れているかだと言い換えられる。

出典：メトロエンジンリサーチ、厚生労働省公表資料よりホテルバンク編集部作成

この構造は、高賃金地域にとってむしろ好材料である。東京都は最低賃金が全国最高の1,280円だが、推定成約ADRが約¥14,500あるため、対ADR比率は5.11%と全国中央値（6.64%）を下回る。神奈川県も5.26%で同様だ。逆に、比率が高く出ているのは徳島県（9.84%）、茨城県（9.46%）、鹿児島県（9.28%）、宮崎県（9.13%）、愛媛県（9.08%）といった、ADRが¥7,000前後の県である。

出典：メトロエンジンリサーチ、厚生労働省公表資料よりホテルバンク編集部作成

散布図が示すとおり、対ADR比率とADRの関係はほぼ双曲線に乗る。これは、比率の改善余地が「賃金の安い場所を探すこと」ではなく、単価を引き上げることに集中していることを意味する。ADRが¥7,000の県で比率を9%から7%に下げるには、コストを22%削るか、ADRを¥9,000まで引き上げるかのいずれかだが、後者のほうが実現経路は多い。

全国マップ：比率の高い県は西日本と北関東に

25分シナリオの対ADR比率を地図上に置くと、分布の偏りが見えやすくなる。四国・南九州・北関東に比率8%超の県が集まり、京都・東京・神奈川・兵庫といった大都市圏と、大分・静岡・奈良・長野など単価の高い観光地が5%台以下に沈む。円の大きさは比率の高さを表している。

出典：メトロエンジンリサーチ、厚生労働省公表資料よりホテルバンク編集部作成

対ADR比率 上位20県 — 単価引き上げの伸びしろが大きい市場

以下は25分シナリオでの対ADR比率が高い順に20県を並べたものである。この順位は運営の巧拙を示すものではなく、1室単価の水準に対して清掃工程の重みが相対的に大きい市場を示している。裏を返せば、ADRを数百円動かすだけで比率が目に見えて改善する市場でもある。

出典：メトロエンジンリサーチ（推定成約ADRは2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均、N＝各県の対象施設数中央値）、厚生労働省公表資料よりホテルバンク編集部作成

たとえば徳島県は、ADRを¥6,500から¥8,000へ引き上げると、清掃人件費が同じ¥640のままでも比率は9.84%から8.0%へ下がる。金額にして1室あたり¥1,500の値上げだが、これは同県の推定成約ADRの23%に相当する水準であり、繁忙期の価格設計や食事付きプランの設計で到達しうるレンジである。

対ADR比率 下位20県 — 清掃工程の重みが軽い市場

出典：メトロエンジンリサーチ（推定成約ADRは2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均、N＝各県の対象施設数中央値）、厚生労働省公表資料よりホテルバンク編集部作成

下位20県の顔ぶれは、大都市圏（東京・神奈川・兵庫）と、温泉・リゾート需要で単価が高い県（京都・大分・静岡・奈良・長野・沖縄）に大きく二分される。いずれも最低賃金が高いか低いかとは無関係に並んでおり、たとえば沖縄県は最低賃金1,086円（全国最低水準）でありながら比率は5.33%、大分県は1,096円で4.28%である。単価の高さが賃金水準を吸収している。

所要時間の感度 — 5分の短縮が比率を20%動かす

所要時間を20分・25分・30分で振ると、1室あたり清掃人件費は比例して変動する。25分を基準にすると、20分は−20%、30分は+20%である。比率で見ると、徳島県は7.87%〜11.81%、京都府は3.32%〜4.99%の幅で動く。

出典：メトロエンジンリサーチ、厚生労働省公表資料よりホテルバンク編集部作成

注目したいのは、5分の短縮がもたらす効果が、最低賃金の地域差より大きいという点である。東京都と沖縄県の1室あたり清掃人件費の差は25分シナリオで¥112だが、同じ東京都で所要時間を25分から20分へ短縮すると¥148下がる。運営側が動かせる変数としては、立地よりも工程設計のほうが効きが大きいということになる。その工程設計の前提となる従業員1人あたりの担当客室数がどの県でどれだけ違うかは、宿泊業の人手不足感38.5%まで低下、生産性は全産業比79.6%が47都道府県マップで整理している。

出典：ホテルバンク編集部試算

自社の1室あたり所要時間と推定成約ADRの交点を読むと、現在地がわかる。着目すべきは、同じ5分の短縮でも、ADRが低い市場ほど比率の下がり方が大きい点である。ADR¥7,000の行では25分→20分で1.95ポイント下がるのに対し、ADR¥15,000では0.91ポイントにとどまる。逆に単価側から見れば、25分のままADRを¥7,000から¥9,000へ引き上げると比率は9.75%から7.59%へ2.16ポイント下がり、5分の工程短縮より効きが大きい。工程設計と単価設計のどちらを先に動かすかは、この表の上での移動距離で比べられる。

今回の改定インパクトは1室あたり31〜38円、ADRの0.2〜0.3%

2026年度改定による引上げ額（54〜65円）が1室あたり清掃人件費に与える影響を、25分シナリオで計算すると次のとおりである。

引上げ額 × （25 ÷ 60） × 1.16 × 1.20 ＝ 引上げ額 × 0.58。東京都（+54円）で1室あたり+31円、佐賀県（+65円）で1室あたり+38円。発効日は県により2026年10月〜12月と異なるため、改定が通年で効いた場合の換算として、100室・通年稼働率75%（試算前提値）で年間27,375室泊を販売する施設に置き換えると、年額で約86万円〜103万円の増加となる。

これを価格転嫁で吸収する場合に必要なADR上昇率は、東京都で0.21%、佐賀県で0.31%にとどまる。ADR¥14,500の施設なら1泊¥31、ADR¥12,100の施設なら1泊¥38の値上げで同額が回収できる計算だ。この水準は、1泊あたり¥100単位で動く通常の価格改定の刻みより小さい。すなわち、今回の改定分そのものは、価格設計のなかで吸収しうる範囲にある。

むしろ意味が大きいのは、改定が毎年積み上がる点である。仮に年+50円のペースが続けば、5年で+250円、1室あたり清掃人件費は+145円となり、ADR¥7,000の施設では対ADR比率が2.1ポイント上昇する。中期の単価計画を立てるうえでは、この傾きを織り込んでおく意味がある。清掃工程にとどまらず人件費全体で見たときの増加額と、それを吸収するために必要な価格転嫁率の県別分布については、最低賃金2026で人件費は1室年9,600円増 — 旅館は2.3倍、必要ADR転嫁率を47都道府県で試算で詳しく扱っている。

内製と外注の分岐点をどこに置くか

客室清掃を外部委託する場合の1室単価は、公開されている相場情報によれば、一般的なレンジで1室1,500〜3,500円、客室の広さ・所要時間別では20分クラスで800〜1,000円、30分クラスで1,200〜1,500円、40分クラスで1,600〜2,000円とされる。シングルルームでは1室900〜1,000円という記載もある。時給契約の場合は1,500〜2,500円が目安とされている。

本稿の試算による内製の直接人件費は、25分シナリオで¥630〜742、30分シナリオで¥756〜891である。30分クラスの外注単価1,200〜1,500円と並べると、差額は1室あたりおよそ¥310〜¥740。この差額が、内製した場合に自社で負うことになる次の要素の対価にあたる。

出典：ホテルバンク編集部作成

分岐点の置き方はシンプルである。上記5要素の合計が、外注単価と内製直接人件費の差額（30分クラスで¥310〜¥740）を下回るなら内製に分がある。客室数が多く管理者を専任で置ける規模、かつ稼働率の年間変動が小さい施設ほど内製が成立しやすく、逆に小規模・季節変動の大きい施設は外注のほうが1室あたりで見た総原価が安定しやすい。外注単価には繁閑差の吸収と採用機能がすでに織り込まれているためだ。

省人化は何%動かすか — 3つの打ち手の感度

清掃工程の効率を上げる打ち手について、公開情報から得られる効果の目安を、本稿の試算モデルに当てはめると次のようになる。いずれも上振れ・下振れの幅が大きく、確定的な効果を示すものではないが、投資判断の初期スクリーニングには使える。これらの設備投資に省力化投資補助金を充てた場合、何室規模から3年回収が成立するかは省力化投資補助金、ホテルの3年回収ラインは68室→34室で試算している。

出典：公開情報および業界公表事例をもとにホテルバンク編集部が試算

3施策を併用した−28%というケースは、25分シナリオの対ADR比率を全国中央値6.64%から4.8%へ押し下げる効果に相当する。これは、比率上位の県が下位20県の水準まで移動することを意味する。つまり省人化投資は、単価の低い市場ほど比率へのインパクトが大きい。徳島県で−28%を実現すれば比率は9.84%から7.08%へ、京都府では4.16%から3.00%へと、改善幅は前者のほうが2.4倍大きい。

連泊清掃の省略については、申告制で運用するチェーンや、2泊以上で清掃なしとし4泊以上は3泊おきに通常清掃を入れる運用、清掃省略の対価としてドリンク券やポイントを付与する設計など、すでに複数の類型が市場に定着している。宿泊者側にとっての割引・特典と、運営側の人時削減を同時に成立させる設計として、比率の高い市場ほど採用の合理性が高い。

まとめ — 価格転嫁の余地は十分にある

2026年度の最低賃金改定が客室清掃の1室あたり人件費に与える影響は、25分シナリオで+31〜38円、ADR比で0.2〜0.3%である。2026年10月以降の通年前提で、100室・稼働率75%の施設なら年額86万〜103万円。金額としては無視できないが、1泊あたりの価格改定の最小刻みより小さい水準にとどまる。

より本質的なのは、清掃人件費の対ADR比率が4.16%から9.84%まで2.4倍に開いており、その開きを生んでいるのが賃金差（1.18倍）ではなく単価差（2.5倍）だという構造である。比率を動かす最大のレバーは単価にあり、次いで所要時間（工程設計）にある。立地の賃金水準は、運営側が選べる変数のなかでは最も効きが小さい。

比率が高く出ている県は、単価の伸びしろが最も大きい市場でもある。省人化投資の利きもこれらの市場のほうが大きく、ADRの引き上げと工程改善を組み合わせれば、比率は現在の下位20県の水準まで移動しうる。2026年度改定を起点に、1室あたりの人時と単価を同じ表の上で管理する運用へ切り替えることが、中期の収益拡大につながる。

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