最低賃金2026で人件費は1室年9,600円増 — 旅館は2.3倍、必要ADR転嫁率を47都道府県で試算

ホテル・旅館の損益計算書で最大の費目は人件費である。そして2026年10月以降、その最大費目の下限が全国一斉に引き上がる。2026年7月28日の中央最低賃金審議会答申は、Aランク54円・Bランク56円・Cランク56円の目安を示し、目安どおりに改定された場合の全国加重平均は1,176円（前年度比+55円・+4.9%）となる。2026年9月2日時点で46都道府県の地方答申が出そろい、残るのは沖縄県のみ。発効日は10月1日から12月1日まで幅広く分散している。

本稿では、この改定が「1室あたり年いくら」「1泊あたり何円」に相当し、それを吸収するには客室単価を何%動かせばよいのかを、150室の宿泊特化型ビジネスホテルと80室の温泉旅館という2つのモデル施設から積み上げで逆算する。前提はすべて開示し、最も効く変数である「最低賃金近傍で働く労働時間の比率」については30%・50%・70%の感応度を示す。HotelBankのコスト構造シリーズの一編として、上下水道・電気ガス・保有税・保険に続き、最後に残った最大費目を定量化する。

46都道府県が答申確定 — 地方が都市を上回る異例の配分

まず制度の確定状況を押さえておきたい。中央最低賃金審議会が7月28日に示した目安は、Aランク54円・Bランク56円・Cランク56円である。B・Cランクが同額でAランクを2円上回るという配分は、地域間格差の縮小を意識した設計だ。ランクの内訳は、Aランクが埼玉・千葉・東京・神奈川・愛知・大阪の6都府県、Bランクが28道府県、Cランクが13県である。

これを受けた地方最低賃金審議会の答申は、2026年9月2日時点で46都道府県が公表済みで、残るのは沖縄県のみとなった。目安どおりに収まった県は少なく、実際の引上額は佐賀県の+65円を最大に、東京都・神奈川県・大阪府の+54円まで幅がある。ランク別の平均引上額はAランク54.5円、Bランク57.6円、Cランク60.7円で、目安の設計以上に地方の上げ幅が大きくなった。答申が28都道府県まで出そろった8月中旬時点の整理は、最低賃金2026一覧｜28都道府県が答申確定、千葉・愛知1,195円にまとめている。

沖縄県については、専門部会での労使の主張が63円差から6円差まで縮まった段階と報じられている。本稿では推計値で埋めることはせず、一覧表でも「答申待ち」と明記し、必要転嫁率の算出対象から外している。

発効日も一様ではない。10月1日発効が最多である一方、京都府は11月16日、熊本県と岩手県は12月1日と、最も早い県とは2か月の開きがある。複数県に展開する運営会社では、同じ改定でも県ごとに人件費が段階的に立ち上がることになり、月次のP/L管理では10月から12月にかけて三段階のステップが生じる。

モデル施設の前提 — 年間労働時間を全部開示する

ここからが本稿の中心である。最低賃金の改定が施設の人件費をいくら押し上げるかは、「その施設が年間に何時間の労働を投入しているか」「そのうち何割が最低賃金の近傍にあるか」の2つで決まる。前者はモデルとして設定し、後者は感応度で振る。

モデルは2つ置いた。ひとつは150室の宿泊特化型ビジネスホテル（朝食提供あり、レストラン営業なし、客室清掃は自社・外注いずれでも時間としては同じ扱い）。もうひとつは80室の温泉旅館（1泊2食付、大浴場あり、客室係による配膳あり）。年間販売室数は、観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年・年間値（速報値）の施設タイプ別客室稼働率をそのまま用いた。ビジネスホテル75.3%、旅館38.4%である。

2つのモデルで決定的に違うのは、常勤換算の人員密度（1室あたり0.151人と0.353人）だけではない。1室1泊あたりの労働投入時間が1.10時間と5.04時間で4.6倍に開く点である。旅館は調理・配膳という工程が加わるうえ、稼働率が38.4%と低いため、フロントや大浴場管理のように毎日固定的に発生する労働時間が、少ない販売室泊に配賦される。人件費の負担は「労働集約度」と「稼働率」の掛け算で決まる。

このほか、改定の影響を金額に変換するために2つの係数を置いた。法定福利費等係数1.15（社会保険料の事業主負担・割増賃金への波及分として時給引上額に15%を上乗せ）と、最低賃金近傍比率（総労働時間のうち、改定後の最低賃金を下回るか、その引上げに連動して賃金を引き上げる必要がある層の時間割合）である。後者はモデルの結論を最も大きく左右するため、次節で30%・50%・70%の3水準を並べる。

近傍比率を50%を基準値としたのは、宿泊業がパートタイム比率の極めて高い産業だからである。厚生労働省「毎月勤労統計調査」の2025年度確報では、飲食サービス業等のパートタイム労働者比率は78.27%で全産業（31.39%）の2.5倍にあたる。また同省「令和7年賃金構造基本統計調査」では、宿泊業・飲食サービス業の所定内給与額は277.2千円と産業大分類のなかで最も低い。時給の下限に近い層の厚みが、他産業より構造的に大きい業種だといえる。

1室あたり年9,600円と22,300円 — 感応度で幅を持って読む

前提を金額に変換する。計算式は「年間労働時間 × 最低賃金近傍比率 × 引上額（円／時） × 法定福利費等係数1.15」である。全国加重平均の+55円を当てはめると、基準値（近傍比率50%）で150室ビジネスホテルは年間143.7万円、80室温泉旅館は年間178.8万円となる。

注目したいのは、年間の総額では旅館がビジホの1.24倍にとどまる（178.8万円 対 143.7万円）のに対し、1室あたり年額では2.33倍（22,345円 対 9,579円）、1室1泊あたりでは4.57倍（159.4円 対 34.9円）まで開くことである。客室数が半分程度でも、1室に張り付く労働時間と、その費用を回収する販売室泊の少なさが二重に効く。旅館の単価設計が「1泊いくら」の議論になりやすいのは、この構造の裏返しといえる。

この感応度の幅そのものが、実務上は打ち手になる。近傍比率が70%に近い施設ほど改定の影響を直接受けるが、それは同時に「時給の下限帯に労働時間が集中している」ということでもあり、シフトの再設計・繁閑に応じた投入時間の配分・業務の再配置によって影響幅を圧縮できる余地が大きい状態を意味する。逆に30%側の施設は改定の直接影響は小さいが、賃金水準がすでに下限から離れているため、採用競争力の面では有利な位置にいる。どちらの側にいるかを知ることが、10月以降の予算を組む出発点になる。

2軸で見ると、ビジネスホテルは全域が0.28〜0.78%、旅館は0.69〜1.94%の帯に収まる。最も厳しい右下の隅（近傍比率70%×引上額+65円）でも、ビジネスホテルで0.78%、旅館で1.94%であり、直近12ヶ月のADR伸び率（ビジネスホテル+5.8%、旅館+4.3%）の範囲内にある。逆にいえば、この表のどのセルに自施設が位置するかを先に確定させておけば、10月以降の単価設計は「いくら上げるか」ではなく「すでに織り込んだ幅の内側でどう配分するか」の議論になる。効き方が大きいのは横軸（引上額、最大1.20倍）よりも縦軸（近傍比率、最大2.33倍）であり、影響幅を動かす主導権は制度側ではなくシフト設計の側にある。

コスト構造シリーズで並べる — 1回の改定は小さく、積み上がると大きい

本シリーズではこれまで、上下水道費・電気料金・固定資産税・火災保険という費目を1室あたりの年額で定量化してきた。人件費の改定分を同じ土俵に載せると、位置づけがはっきりする。以下はすべて150室ビジネスホテル（年間販売室泊274.8室泊／室）に換算した1室1泊あたりの金額である。

固定資産税は1室あたり年16万〜24万円（1泊582〜873円）、上下水道費は100室モデルで年699万〜1,485万円＝1室あたり年7.0万〜14.9万円（1泊254〜540円）、2026年の電気料金上昇分は200室モデルで年1,000万円＝1室あたり年5万円（1泊182円）だった。これらと比べると、今回の最低賃金改定1回分の35円は明らかに小さい。単年で見れば、価格改定の議論を持ち出すまでもない水準である。なお保有税の内訳と利回りへの効き方については、ホテルの固定資産税は1室あたり年16万〜24万円 — 保有税がNOI利回りを0.7pt削る仕組みで個別に扱っている。

しかしながら、人件費が他の費目と決定的に違うのは毎年積み上がる点にある。固定資産税は3年ごとの評価替えで動き、上下水道は数年に一度の料金改定、電気料金は燃料費調整で上下する。対して最低賃金は毎年10月に必ず改定され、しかも下がることはない。仮に今後も年+55円のペースが続けば、5年後の年間人件費は現在比で1室あたり年47,900円（ビジホ）・111,700円（旅館）高い水準に達する。ビジホの47,900円は上下水道費の年額（1室あたり7.0万〜14.9万円）の3〜7割に相当し、旅館の111,700円は固定資産税の年額（同16万〜24万円）の5〜7割にあたる。5年という時間軸を置いた瞬間に、他の費目と同じ桁の話になる。

47都道府県の必要ADR転嫁率 — 単価が低い県ほど比率は高い

ここからが地域差の話である。同じ改定でも、必要な単価調整の「率」は都道府県ごとに大きく異なる。分子は各県の引上額、分母はその県の推定成約ADRだからだ。引上額の全国レンジは54円から65円までの1.20倍にとどまるのに対し、ビジネスホテルのADRは5,959円（徳島県）から14,118円（東京都）まで2.37倍の開きがある。転嫁率の地域差を決めているのは、賃金の側ではなく単価の側である。

ビジネスホテルの必要転嫁率は中央値0.50%、最小が東京都の0.24%、最大が鹿児島県の0.65%で、その差は2.7倍である。東京都は引上額が全国最小の+54円で、かつADRが14,118円と最も高いため、必要な調整は1室1泊あたり34円・単価比0.24%にとどまる。一方、鹿児島県は引上額が+64円と大きく、ビジネスホテルADRが6,236円と低いため、41円・0.65%が必要になる。

ランク別に整理すると構造がはっきりする。Aランク6都府県は平均引上額54.5円・ADR中央値8,709円で必要転嫁率0.40%。Cランク12県（答申済）は平均引上額60.7円・ADR中央値6,828円で0.55%となる。Cランク県は引上額が大きく、かつ単価が低いという二重の条件を同時に負っている。地域間格差を縮める配分は、宿泊事業の単価設計から見ると、単価水準の低い県により大きな調整を求める構図になる。

旅館業態では地域差がさらに開く。必要転嫁率の中央値は1.22%、最小が京都府の0.69%、最大が宮崎県の2.26%で、レンジは3.3倍に達する。旅館ADRが24,190円（京都府）から7,777円（徳島県）まで3.1倍の開きを持つためだ。もっとも、2%台という数字も「1泊2食付で通常2万円前後の旅館において、180円前後を単価に織り込む」という意味であり、プランの構成やオプション設計で十分に扱える幅である。

転嫁負担の地域差マップ

引上額とADRを掛け合わせた必要転嫁率を、地図上に置く。円の色が濃いほど必要転嫁率が高く、円が大きいほど引上額が大きい。

地図に落とすと、必要転嫁率の高い領域が南九州から四国・山陰にかけての帯と、東北・北関東の一部に分布していることがわかる。いずれも引上額が+59円以上でありながら、ビジネスホテルADRが7,000円台以下にとどまる県である。逆に東京・大阪・京都・福岡といった単価水準の高い都市部では、必要転嫁率は0.3%前後に収まる。

投資判断の観点では、この地図は「どこが厳しいか」ではなく「どこで単価設計の優先度が高いか」を示すものとして読むのが実務的である。必要転嫁率が0.6%を超える県では、10月の発効までに1泊あたり40円前後の調整を織り込むだけで年間の人件費増を吸収できる。金額としては小さく、そのまま放置すれば無自覚に利益率が薄まるという性質の数字だ。逆にいえば、単価表を年に一度見直す習慣を持っている施設は、この費目をほぼ自動的に処理できているということでもある。

47都道府県一覧 — 答申額・発効日・必要転嫁率

以下が全47都道府県の一覧である。答申額と発効日は各都道府県労働局の公表値、ADRは2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均、稼働率は2026年6〜8月の平均である。沖縄県は2026年9月2日時点で答申待ちのため、推計値を入れず空欄としている。

需給側の環境 — 転嫁余地はすでに確保されている

必要な調整幅がわかったところで、それを実際に単価へ乗せられる環境にあるのかを確認しておきたい。結論からいえば、需給の側から見た条件は整っている。

第一に、単価そのものが既に上昇している。都道府県別の推定成約ADR（中央値）を12ヶ月平均で前年同期と比べると、ビジネスホテルは+5.8%、旅館は+4.3%である。必要転嫁率の中央値はそれぞれ0.50%・1.22%だから、直近1年の単価上昇はビジネスホテルで必要幅の約11.6倍、旅館で約3.5倍にあたる。今回の改定分は、現在進行中の単価トレンドのなかに十分に収まる大きさだといえる。

第二に、在庫の消化状況が強い。2026年6〜8月の推定稼働率（OTA掲載在庫ベース）は全国の都道府県中央値で86.2%、最も低い県でも77.4%だった。夏季のピーク期を含む数値である点は割り引く必要があるが、在庫が薄い状況で価格改定を行うことによる需要の取りこぼしリスクは、少なくとも足元では限定的である。

第三に、人手の需給そのものが緩みはじめている。旅館・ホテル業の非正社員の人手不足感は3年連続で改善しており、採用難のピークは越えつつある。人件費の単価は上がるが、必要な人数を確保しやすくなる方向に動いているということであり、稼働の天井が上がるぶんの増収が、時給上昇の一部を自動的に吸収する関係にある。人手が採れずに販売客室数を絞っていた施設ほど、この効果は大きい。人手の制約が稼働率の天井をどこに置くかという論点は、『取り切れる宿だけが残る』2026 — 人手不足が稼働率に生む上限が正面から扱っている。

全国平均1,500円シナリオ — 投資利回りへの含意

最後に、単年ではなく到達点で見る。政府は最低賃金の全国加重平均について「2030年代前半に1,500円」という目標を掲げている。2026年度の1,176円からの残り幅は+324円、率にして+27.6%である。この幅がモデル施設にどう効くかを計算すると、次のようになる。

最後の行が投資判断に直結する。1,500円到達までの人件費増を単価に織り込めなかった場合、NOIの減少幅は150室ビジネスホテルで年846万円、80室温泉旅館で年1,053万円である。キャップレート5.0%で資本還元すると、それぞれ1.69億円・2.11億円の資産価値に相当する。逆にいえば、この幅を単価に織り込めた施設は、同じ物件で1〜2億円規模のバリューを維持できるということだ。

必要な調整率はビジネスホテルで2.76%、旅館で6.91%。数年をかけた累計値であることを踏まえれば、年率ではビジネスホテルで0.5%前後、旅館で1.2%前後にすぎない。直近12ヶ月の実績（+5.8%・+4.3%）と比べれば、いずれも十分に射程内にある。問われているのは転嫁できるかどうかではなく、毎年の単価改定を制度として運用に組み込めているかどうかである。

アセットマネジメントの実務としては、次の3点を運営会社との対話に組み込むことが有効だろう。第一に、施設ごとの最低賃金近傍比率を実際に把握すること。本稿の30%・50%・70%の幅は、そのまま予算のブレ幅になる。第二に、10月から12月に分散する発効日を月次予算に正しく反映すること。複数県展開では段階的に立ち上がる。第三に、単価改定のタイミングを発効日より前に置くこと。改定後に追いかけるより、先に単価を動かしておくほうが、四半期のNOIは滑らかになる。

まとめ

2026年度の最低賃金改定は、全国加重平均で+55円・+4.9%。46都道府県の答申が確定し、10月から12月にかけて順次発効する。これを150室の宿泊特化型ビジネスホテルと80室の温泉旅館に落とすと、人件費増は1室あたり年9,600円と22,300円、1室1泊あたり35円と159円になる。必要なADR転嫁率は中央値で0.50%と1.22%であり、直近12ヶ月のADR伸び率（+5.8%・+4.3%）の内側に十分収まっている。

地域差を決めているのは賃金ではなく単価である。引上額のレンジが1.20倍なのに対し、ビジネスホテルADRのレンジは2.37倍。結果として必要転嫁率は東京都0.24%から鹿児島県0.65%まで2.7倍に開き、Cランク県は「引上額が大きく単価が低い」という二重の条件を負う。単価設計の優先度が高いのは、この帯に属する県である。

そして人件費は、他のコスト費目と違って毎年必ず積み上がる。単年の35円は小さいが、政府目標の1,500円まで積み上げると1室あたり年56,400円（ビジホ）・131,600円（旅館）、キャップレート5.0%換算で1.69億円・2.11億円の資産価値に相当する。年率に均せば0.5%と1.2%——毎年の単価改定を制度として運用できている施設にとって、この費目は自動的に処理される。逆に、そこに設計の余地が最も大きく残されているともいえる。