長期滞在型ホテルの主要ブランドと30泊総額｜東京は中央値57万円、3業態で読む日本市場

「長期滞在型ホテル」は、日本ではひとつの業態名として定着しきっていない。マンスリー契約に近い形で売る施設、通常のホテルが連泊プランを載せている施設、賃貸住宅に近いサービスアパートメントが、同じ検索結果に並んでいるためである。本稿では投資家・運営者・法人の宿泊手配担当に向けて、この領域を3つの業態に切り分けたうえで、日本で展開する主要ブランドの公表情報を出典付きで整理し、さらにメトロエンジンリサーチの掲載価格データから主要6都市の30連泊総額を実測する。

長期滞在型ホテルという業態は3つに分かれる

まず定義から整理する。長期滞在型ホテルと呼ばれる施設群は、収益の作り方・契約の形・客室の設計がそれぞれ異なる3つのモデルに分類できる。この切り分けを持たないまま「長期滞在」で一括りにすると、料金水準の比較も供給量の把握も成立しない。

出典：各社公表情報をもとにホテルバンク編集部作成

この3類型の中間に、客室そのものを長期滞在向けに設計しながら1泊から売る「アパートメントホテル型」が位置する。キッチンと洗濯乾燥機を備え、4〜6名規模の客室を1室単位で販売する形態で、日本では近年この層の新規開業が続いている。後段の価格実測では、この層を独立した区分として扱う。賃貸のマンスリーマンションとの制度面・費用面の違いについては、サービスアパートメントとは？マンスリーマンションとの違いと家族の長期滞在での選び方で整理している。

なぜいま事業者側がこの領域を見ているのか。理由は収益の平準化にある。30泊の滞在を1件確保することと、1泊の予約を30件獲得することは、売上高が同じでも運営負荷とキャンセルリスクが大きく異なる。海外では米国の長期滞在型ホテルの客室数が2012年から2022年にかけて5割以上増加し、年率7.1%とホテル市場全体の3.2%を大きく上回るペースで拡大したと報じられている（トラベルボイス）。日本は賃貸住宅の供給が厚く、米国型の「ホテル暮らし」がそのまま移植されるわけではないが、インバウンドの長期滞在、建設・プラント関連の就業者、外国人駐在員という3つの需要源が重なるエリアでは成立余地がある。

日本で展開する主要ブランドの並列一覧（五十音順）

以下は、長期滞在に対応する商品を公式に案内している主要ブランドを五十音順に並べたものである。施設数や客室数による序列は付けない。各社で「店舗数」の数え方（直営のみか、加盟店・提携先を含むか）が揃っておらず、第三者が数え直して順位を付けることに意味がないためである。掲載内容はいずれも各社の公表情報にもとづく。

出典：各社公表情報よりホテルバンク編集部作成（本表は五十音順で、規模・優劣の順位付けは行っていない）

一覧を横に読むと、事業者ごとに勝負している軸が異なることが見えてくる。全国網で30泊の定額商品を出すブランド、洗濯乾燥機の全室設置で滞在の「生活」部分を吸収するブランド、キッチンと広い客室で複数人の長期滞在を取りにいくブランド、そして法人契約を前提にレジデンス仕様の居室を提供するブランド。読者が選ぶべき軸は「どれが大きいか」ではなく「自社または自部門の用途にどれが合うか」である。

主要6都市の30連泊総額を実測すると、中央値は33万〜61万円

ここから実測に入る。2026年10月1日（木）から10月30日（金）までの連続30泊について、各施設の各夜の最安掲載価格（2名1室・税込）を合計した。対象は主要6都市のビジネスホテル・シティホテルで、客室数20室以上、かつ30泊のうち28泊以上の掲載が観測できた施設に限定している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年10月1日〜10月30日の30泊、2名1室・税込、各夜の最安掲載価格の合計）

中央値で見ると、最も高い京都市（約60万7,000円）と最も低い大阪市（約33万7,000円）の差は1.8倍である。1泊換算では約2万200円と約1万1,200円で、これが同じ10月の同じ30日間の水準差だという点に、都市ごとの需給の違いが表れている。京都は秋の観光需要と国際会議・修学旅行が重なる時期であり、東京は年間を通じて業務需要の底が厚い。一方で大阪は客室供給が厚く、下位25%層が28万円台まで下がる。

法人の手配担当にとって実務的に効くのは、中央値よりも下位25%と上位25%の開きである。東京23区では約46万1,000円から約76万5,000円まで1.66倍の幅がある。同じ「東京で30泊」でも、立地と施設グレードの選び方だけで30万円以上動く。逆に言えば、長期滞在の手配は単価交渉より先に「どの価格帯の在庫を見に行くか」の設計で大半が決まる。滞在が2カ月に伸びたときに総額がどう積み上がるかは、ホテル長期滞在2ヶ月は総額いくら？60泊で東京79万円・大阪49万円で同じ掲載価格ベースの実測を行っている。

業態別に見ると30泊総額は3層に分かれる

次に、長期滞在に対応する商品を持つブランド群だけを取り出し、前段と同じ条件で30泊総額を集計した。対象は主要都市に立地する192施設で、うち業態が明確に分類できた172施設を4区分に整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=172施設、2名1室・税込の1室あたり合計額）

この区分はあくまで商品設計の違いによる水準帯の整理であり、ブランドの優劣を示すものではない。滞在型ホテルの水準には全室の洗濯乾燥機やミニキッチンといった設備が、サービスアパートメント型の水準には居住相当の専有面積と家具家電が、それぞれ織り込まれている。そして1室あたりで並べた数字を、そのまま「どちらが割高か」と読んではならない。連泊プラン対応ホテルの客室が主に1〜2名想定であるのに対し、アパートメントホテル型とサービスアパートメント型の客室は4〜6名、ブランドによっては最大10名の滞在を想定して設計されている。1室あたりの金額だけを比べるのは、面積も定員も違うものを同じ物差しに載せる行為である。

4名1室で取ると1人あたりの差は2.7倍から1.3倍に縮む

そこで、アパートメントホテル型の施設について4名1室利用時の掲載価格でも同じ30泊集計を行い、1人あたりに換算した。4名分の掲載が28泊以上そろった86施設が対象である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（4名1室・税込、各夜の最安掲載価格の合計）

東京で比較すると、アパートメントホテル型の4名1室は1室あたり約150万4,000円で、ビジネス・シティホテルの2名1室中央値（約56万6,000円）の2.66倍である。ところが1人あたりに直すと、約37万6,000円に対して約28万3,000円で、差は1.33倍まで縮む。加えてアパートメントホテル型にはキッチンと洗濯設備が客室内にあるため、滞在中の食費とクリーニング費が構造的に下がる。3〜4名のチームを1カ月単位で同一都市に置く用途であれば、1室あたりの総額だけで判断すると意思決定を誤る。客室内キッチンの有無が滞在中の食費をどう動かすかは、ホテル長期滞在の食事どうする？外食・中食・室内の3パターンとキッチン付き客室への切替で試算している。

逆に単身での30泊であれば、連泊プラン対応ホテルの水準帯（中央値約41万5,000円、下位25%で約32万2,000円）が現実的な選択肢になる。前段の主要ブランド一覧にあるとおり、この層では30泊を1本の商品として定額販売する形態が整っており、アパホテルは30泊105,000円からのマンスリープランを公表している。用途が単身の業務滞在なのか、チーム単位の中期プロジェクトなのか、家族帯同の駐在準備なのかで、選ぶべき業態が変わるという整理になる。

30泊の総額を押し上げるのは、期間に入る土曜の回数

30泊を1泊単位の通常予約で積み上げる場合、総額の内訳では曜日による単価の振れが大きい。東京の長期滞在対応ブランド96施設と、都心8区のビジネスホテル518施設について、各施設の30泊中央値を100とした曜日別の価格指数を算出した。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

長期滞在対応ブランドでは土曜が133.1、月曜が92.4で、その差は40.7ポイントに達する。ビジネスホテルでも土曜131.3・月曜88.9とほぼ同じ形状を描いており、両者は同じ需要カーブの上で運用されていることがわかる。今回の集計期間である2026年10月1日から30日には土曜が4回（3日・10日・17日・24日）含まれており、この4泊が総額に効いてくる。

ここから実務的な示唆が2つ出る。ひとつは、開始日を1日ずらすだけで期間内の土曜が4回にも5回にもなり得るという点である。ただし下表のとおり、30泊総額への影響は限定的で、稟議上の見積もりでは始点の調整より価格帯の選定を先に詰めるほうが効果が大きい。もうひとつは、運営側の視点である。通常予約の積み上げでは土曜が突出するため、そこを平準化した定額のマンスリー商品には、顧客にとっての価格の読みやすさという明確な価値がある。前段の一覧で複数のブランドが「定額制」「初期費用なし」「光熱費込み」を前面に出しているのは、この読みやすさそのものを商品にしているからだと解釈できる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（上図の曜日別価格指数を30泊＝4週＋2泊に当てはめた概算。施設ごとの実際の価格変動は反映していない）

期間内の土曜が5回になる金曜開始でも、総額の押し上げは概算で1%前後にとどまる。仮に東京23区のビジネス・シティホテル中央値（約56万6,000円）に当てはめると、差は約5,700円である。1泊ごとに見れば土曜は中央値比+30%を超えて突出するが、30泊に均すと薄まる。30泊総額を大きく動かすのは開始日よりも、前段で見た価格帯の選び方（東京23区で下位25%と上位25%の間に30万円以上の差）のほうである。

投資家・運営者が押さえるべき3つの論点

最後に、この領域を事業として見る場合の論点を整理する。

第一に、収益の平準化効果をどこまで見込むか。30泊の滞在は稼働と回収を前倒しで固定できる一方、その期間の単価はピーク日に売れたはずの水準を下回る。今回の実測では、東京の長期滞在対応ブランドで土曜が中央値比+33.1%だった。30泊定額で販売するということは、この上振れ分を手放して確実性を買う判断にほかならない。稼働の谷が深い立地ほど交換条件は有利になり、業務需要の底が厚い都心ほど慎重な設計が要る。

第二に、客室設計が需要層を決める。キッチンと洗濯乾燥機を客室内に置くかどうかで、取りにいける需要が変わる。共用のコインランドリーで足りる単身の業務滞在と、自炊と洗濯を前提とする家族・チーム滞在は別の市場である。今回の価格実測でも、1室あたりで2.66倍あった差が1人あたりでは1.33倍に収まった。つまりアパートメント型の1室単価は、定員を乗せて初めて本来の経済性が出る構造になっている。したがって「定員が埋まる需要がその立地にあるか」が、この設計を選ぶ際の前提条件になる。

第三に、制度上の位置づけ。長期滞在型ホテルは旅館業法の枠内で運営される宿泊施設であり、賃貸借契約ではない。敷金・礼金・保証人が不要で、光熱費やWi-Fiが料金に含まれるという利便性はここから生まれている。一方で、滞在が長期化したときの住居との線引きについては、制度面の整理が追いついていない領域があるとも指摘されている（トラベルボイス）。開発・投資の検討にあたっては、消防・建築・旅館業それぞれの要件を早い段階で確認しておくことが前提になる。

まとめ

日本の長期滞在型ホテルは、マンスリー契約型・連泊プラン型・サービスアパートメント型という3つのモデルに分かれ、その中間にアパートメントホテル型が位置する。主要ブランドはそれぞれ異なる軸で商品を設計しており、規模で序列を付けることに実務上の意味はない。

掲載価格ベースで30連泊の総額を実測すると、主要6都市のビジネス・シティホテルの中央値は大阪市の約33万7,000円から京都市の約60万7,000円までの範囲に収まった（N=2,184施設）。長期滞在対応ブランドに絞ると、連泊プラン対応ホテルが中央値約41万5,000円、滞在型ホテルが約73万1,000円、アパートメントホテル型が約120万1,000円と3層に分かれるが、4名1室で取れば1人あたりは約33万円まで下がる。用途が単身かチームか、滞在期間が7泊か30泊か、自炊と洗濯を客室内で完結させたいかどうか。判断軸はこの3つであり、ブランドの大小ではない。

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