国有地売却128件、ホテル100室級は4件 — 公有地の一次供給ルートを数える

公有地は、ホテル用地の一次供給ルートとして毎年一定量が市場に出続けている。ただし「借りて建てる」制度と「買って建てる」制度は別物である。本稿は後者、つまり所有権が民間に移る売却ルート——国有財産法・地方自治法に基づく国有地／公有地の売却と、開発条件を先に設定する二段階一般競争入札——を対象に、いま実際に公示されている区画を1件ずつ数え、ホテルが建てられる区画がどれだけあるのかを定量化する。

既刊の公的セクター記事はすべて「土地を借りて施設を運営する」側の制度だった。Park-PFI（都市公園法の設置管理許可）、漁港施設等活用事業（漁港漁場整備法の最長30年賃借）、そして民有地の事業用定期借地。いずれも成果物は期限付きの使用権である。本稿が扱うのは所有権そのものであり、根拠法令も（国有財産法・地方自治法第238条の5ほか財産の処分規定）、出口の設計も異なる。

売却ルートは3本しかない — 3か月の要望受付を経て、初めて民間が買える

未利用国有地の処分手順は明確に定まっている。財務省各財務局の案内によれば、まず3か月間、地方公共団体等からの取得等要望の受付が行われ、「受付期間中に取得等要望がない場合には一般競争入札により売却する」。公用・公共用優先の考え方が制度の前提にあり、民間事業者が国有地に到達するのは、この3か月を自治体側が見送った後である。裏を返せば、公示に載った時点でその区画は自治体が使わないと判断した土地だ、ということでもある。

民間が買える経路は次の3本に整理できる。

このうち二段階一般競争入札は、財務省通達「国有地の利用等に関する企画提案を審査した上で行う一般競争入札の取扱いについて」（平成20年6月26日 財理第2730号）に根拠がある。同通達は目的を「民間の企画力・知見を具体的な土地利用に反映させ、資産価値の向上や地域経済の活性化等の効果を実現すること」とし、開発条件は行政計画や地方公共団体との調整、地域の合意形成を踏まえて設定するとしている。審査委員会には事業・不動産、都市計画・建築の専門家と地方公共団体関係者が入る。企画を審査してから価格を競わせるという順序が、この方式の本質である。

自治体側にも同じ発想がある。国土交通省の資料は、公有地売却は一般競争入札で高く売るのが原則としつつ、「まちづくりの観点での活用」や「政策的目的で公民連携による公共の福祉に資する利用」が必要な土地については、条件をつけた売払いや土地利用計画を審査して買受者を選定する方式を採る、と整理している。開発条件付きで出る土地は、価格勝負では勝てない事業者にも回ってくる余地がある——これが用地取得の一次供給ルートとして公有地売却を見るときの出発点になる。

公示中128区画を全数集計 — 中央値366㎡、ホテルが載る大きさではない

財務省各財務局が国有財産の売却情報サイトで公開している売地（土地）を、2026年8月30日時点で全件集計した。対象は128区画・91市区町村。掲載元の財務局は東北・関東・東海・近畿・九州の5局で、売却方式の内訳は先着順98件、入札30件である。北海道・北陸・中国・四国の各財務局は同サイトに土地の売地を掲載していないため、本稿の母集団は全国の未利用国有地の全数ではない。以下の数値はすべて「同サイトに掲載されている範囲で」の集計値として読んでいただきたい。

最初に押さえるべきは面積である。敷地面積の中央値は366.3㎡、平均は832.4㎡。1,000㎡未満が101件と全体の79%を占める。国有地の売払いの主流は、宿舎跡地の分割区画や畑・雑種地といった住宅1〜2区画規模の土地であり、ホテル1棟が載る大きさではない。

次に用途地域を見る。建築基準法別表第二により、ホテル・旅館を建てられる用途地域は第一種住居（床面積3,000㎡以下）・第二種住居・準住居・近隣商業・商業・準工業に限られ、低層住居専用・中高層住居専用・工業・工業専用では建てられない。128区画のうちホテルを建てられる用途地域は42件、用途地域の指定がない区域（いわゆる白地）が48件で、うち9件は市街化調整区域のため原則として建築できない。残る39件の白地は用途規制がかからず建築可能で、合計すると用途規制上ホテルが建てられる区画は81件、全体の63%になる。逆に低層・中高層住居専用と工業系の38件は、この時点で候補から外れる。

100室級が建つ区画は4件 — 用地の一次供給は「50室以下」に偏っている

用途と面積を掛け合わせる。各区画について敷地面積×指定容積率で延床キャパシティを算出し、第一種住居地域は宿泊施設の床面積上限3,000㎡を適用した。結果は明快である。

つまり、国有地の売却在庫は50室以下の中小規模宿泊施設には十分な供給がある一方、100室級となると全国で年に数件という水準にとどまる。更地の一次供給が細い分、既存建物の転用が代替ルートになる場面も多く、その成立条件は百貨店跡地のホテル転用は14件中6件で検証している。地方でビジネスホテルの新規出店先を探す開発担当にとっては現実的な選択肢だが、都市部で100室超を狙うデベロッパーにとって、期間入札の在庫は主戦場ではない。100室級を狙うなら、後述する二段階一般競争入札か、自治体側の公募売却を待つことになる。

葉山町と伊那市の2件は、敷地としては3,000㎡超あるにもかかわらず第一種住居地域のため宿泊施設の床面積が3,000㎡で頭打ちになる。敷地の広さだけを見て候補に入れると、用途規制で客室数が半分に削られるという典型例である。逆に肝付町と新庄市は容積率400%が指定されており、2,300〜2,500㎡の敷地から9,000㎡超の延床を取れる。用地探索では敷地面積より「敷地面積×容積率×用途規制」の三段構えで絞るほうが速い。なお同じ区画をマンション用途と競合させたときにホテル側が取りに行ける地価水準は、ホテルかマンションか — 用地競合の事業性逆算とADR成立地価マップで逆算している。

不調区画が先着順に回る — 競争なしで見積価格のまま買える流れ

期間入札の結果は財務局が一覧表で公表している。関東財務局が公開した直近2回——令和7年度第2回（2026年1月27日開札、54区画）と令和8年度第1回（2026年7月22日開札、55区画）——の売払結果一覧から、本稿が数値を判読できた78区画を集計すると、落札25件に対して不調が53件。しかも不調となった53件はすべて応札者数0で、応札があったのに予定価格に届かず不調、という区画は判読範囲には存在しなかった。落札した区画の応札者数は中央値2、最大15である。つまりこの市場は「誰も入れない」か「複数が競る」かの二極に割れている。

ここが実務上いちばん効く。応札者0で不調となった区画は、その後「先着順（すぐに購入できる物件）」に回り、見積価格のまま申込順で買える。本稿が集計した128区画のうち98件が先着順であり、前掲の延床3,000㎡以上9区画のうち5件が先着順である事実は、この循環の結果とみてよい。実際に照合できた例を挙げる。

由野台の9,363.61㎡は応札者5者で12億5,800万円で契約に至っている一方、同じ回で葉山町一色の3,225.19㎡には1者も入らなかった。大きさが競争を呼ぶわけではないということだ。事業計画を持っている側から見れば、応札者0で流れた区画を先着順で拾うほうが、開札日に価格をぶつけ合うより読みやすい。用地探索の実務としては、入札の公示リストを追うのと同じかそれ以上に、開札結果一覧で「応札者0・不調」となった区画を追い、先着順への切り替えを待つほうが歩留まりが良い可能性がある。

二段階一般競争入札 — 1ha以上の別ルートと、つくば70街区の実額

100室級以上の敷地を国有地から取りに行くなら、方式が変わる。前掲の財務省通達によれば、売却における二段階一般競争入札の対象は「大都市の中心部又は有効活用が見込まれる場所に所在する概ね1ha以上の土地」である。本稿が集計した公示中128区画のうち1ha以上は1件（秋田県潟上市・10,830.45㎡、都市計画区域外）だけで、通常の期間入札の在庫にこの規模の土地はほとんど出てこない。二段階入札は件数こそ少ないが、出たときの規模が桁違いになる。

直近の実例が、茨城県つくば市吾妻二丁目1番外2筆——通称70街区である。関東財務局が公表した入札結果一覧から、数字をそのまま引く。

注目すべき点が3つある。第一に、二段階入札では落札者名・契約金額・提案概要が実額で公表される。期間入札の一覧表も契約金額を掲載しており、公有地売却は民民取引と比べて価格情報の透明性が高い。第二に、企画提案の提出者は1者だった。5.4ha・約60億円という規模と、企画提案書を作り込む前工程の負担を考えると、実質的に競争相手が現れない案件もあるということだ。第三に、この案件の提案内容に宿泊施設は含まれていない。二段階入札は開発条件に沿った提案を求める仕組みであり、宿泊機能が条件に入っていなければホテルは出てこない。ホテル用地として二段階入札を狙うなら、公告が出てから動くのでは遅く、開発条件が固まる前段——地方審議会の答申や自治体のまちづくり方針の段階——から関与する必要がある。つくば70街区も、二段階入札に付すことが適当とされたのは2024年3月の国有財産地方審議会答申の段階で、公告はその1年4か月後だった。

見積価格は地価公示の0.2〜1.0倍 — 都市部ほど市場水準に近づく

公的売却の価格が市場水準に対してどこに置かれるのかを、国土交通省 不動産情報ライブラリの地価公示・都道府県地価調査（2025年）と突き合わせた。前掲の延床3,000㎡以上の区画のうち、近傍に標準地がある5件について、見積価格の㎡単価と最寄りの標準地単価を並べる。

ここで読み違えてはいけないのは、比率が低い＝割安、ではないという点である。地価公示の標準地は、その地域で標準的とされる更地の単価であり、形状・接道・地下埋設物・傾斜・上下水の引込状況といった個別要因は反映されていない。一方、売払いの見積価格は不動産鑑定評価に基づいて個別区画ごとに算定され、前掲つくば70街区の一覧表が「建物解体費」「地下埋設物」を減価要因として明記しているように、個別のマイナス要因が価格に織り込まれる。標準地から離れるほど、また地方部で標準地の密度が低いほど、比率は個別要因と立地差の合成値になり、単純比較の意味は薄れていく。

それでも傾向としては読める。都市部・住宅需要のある立地ほど見積単価は標準地に接近し（葉山1.05倍、鹿児島0.82倍）、地方部では乖離が大きくなる（新庄0.22倍）。地価水準そのものからホテル開発が成立する上限地価を逆算した結果は、2026年公示地価とホテル開発採算性で9エリア分を整理している。落札価格については、期間入札は契約金額が公表され、二段階入札も同様に実額が開示される。予定価格そのものは公表されないため、「予定価格に対して何%で落ちたか」は本稿では算定していない。

自治体側は「買う／借りる」を並べて出す — 飯山市の条件設計

自治体の公有地売却では、宿泊施設の誘致そのものを目的に条件を設計した案件が実際に成立している。長野県飯山市が2021年4月に公募した「飯山駅前市有地宿泊施設整備促進事業」は、条件と価格の両方を公表しており、ルートの設計図として読む価値がある。

同じ土地について売却価格と地代が並記されているため、地代を売却価格で割った利回りが4.4%と直接読める。土地を持つか借りるかの判断を、事業者側が同一条件で比較できるように設計されているわけだ。事業条件は「客室数は50室以上」「契約後3年以内に開業」「開業後20年以上事業を継続」と明確で、客室の広さ・価格帯・食事提供の有無について市からの条件提示はしないと明記されている。規模と継続年数だけを縛り、商品設計は事業者に委ねる——企画力のある事業者に有利な条件設計である。

手続きは地方自治法施行令第167条の2第1項第2号に基づく公募型プロポーザルで、審査委員会が最優秀提案者を選定し、随意契約の相手方（事業予定者）を特定する形をとる。飯山市の公表によれば、2021年8月に飯山商工会議所会員グループ（代表：株式会社藤巻建設）が最優先交渉権者に選定され、同年10月20日に飯山ホテル株式会社と基本協定を締結。事業用定期借地権設定契約を2022年3月31日までに締結し、契約後3年以内に開業して20年以上継続する、という枠組みが公表されている。「売買・賃貸可」で出した土地が、最終的に定期借地で決着したという点も、条件設計の柔軟性が事業者側の資金計画に効いた例として示唆的だ。

用地は出ているが客室が薄い市区町村 — 新庄・湯沢・館林・伊那

最後に、用地側の情報と宿泊市場側の情報を突き合わせる。前掲の延床1,500㎡以上を確保できる区画を持つ市区町村について、メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（2026年7月）と、同社が追跡する宿泊施設の客室数合計を並べた。

この表は2つの読み方ができる。ひとつは「用地は出ているが客室ストックが薄い市場」という読み方だ。山形県新庄市は延床9,379㎡を確保できる商業地域の区画が1,480万円で先着順に出ている一方、追跡客室数は689室、ADR算定に用いた施設数はN=5にとどまる。秋田県湯沢市（539室、N=10）、群馬県館林市（497室、N=6）、宮崎県串間市（225室、N=4）も同様に薄い。ストックが薄いということは、既存の供給構造に大きな空白があるか、そもそも需要規模が小さいかのどちらかであり、用地の安さだけで判断せず、需要側の裏取りが不可欠である。サンプル数が一桁の市場ではADRの推定精度そのものが落ちる点にも留意したい。

もうひとつは「ADR水準が相対的に高い市場」という読み方である。那須塩原市はADR12,500円・N=69と、本表のなかでは需要と供給の両方が厚い。同市の準工業地域3,247.4㎡（延床6,495㎡）が2,200万円で先着順に出ている状況は、用地単価6,800円/㎡という水準と合わせて、事業性を検討する価値のある組み合わせといえる。湯沢市もADR11,200円と高めだが、これは温泉・スキー需要の季節性を含む年間の一断面であり、月次の振れ幅を確認したうえで判断する必要がある。

まとめ — 企画力が参加資格になる一次供給ルート

公有地の売却は、開発担当にとって「量は少ないが読み筋のはっきりした」用地の一次供給ルートである。本稿の集計から得られた要点を整理する。

第一に、通常の期間入札の在庫は中小規模に偏る。128区画の敷地面積中央値は366.3㎡で、延床6,000㎡（100室級）を確保できるのは4件、延床10,000㎡以上は0件。50室以下のビジネスホテル・小規模宿を地方で展開する事業者にとっては現実的な供給源だが、100室超を狙うなら別ルートを見る必要がある。

第二に、100室超は二段階一般競争入札か自治体の公募売却が本線になる。売却における二段階入札の対象は概ね1ha以上で、つくば70街区は国有地53,866.83㎡が59億4,757万2,000円で契約された。ただし企画提案の提出者は1者。企画を用意できる事業者にとって、競争環境はむしろ緩い。勝負どころは公告後ではなく、開発条件が固まる前段にある。

第三に、応札者0で不調となった区画は先着順に回り、競争なしで見積価格のまま取得できる。判読できた78区画中53件が応札者0で不調となっており、公示中128区画のうち98件が先着順であることの背景がここにある。入札の公示リストだけを追うより、開札結果一覧の不調区画を追跡するほうが歩留まりが良い可能性がある。

第四に、価格情報の透明性が高い。見積価格・契約金額・落札者名・提案概要が公表され、地価公示との突き合わせも可能である。本稿の照合では見積単価が標準地単価の0.22〜1.05倍に分布したが、これは個別要因を織り込んだ鑑定評価と標準地の差であり、割安・割高の判定に直結するものではない。

第五に、自治体側は条件と価格をセットで提示する設計に慣れてきている。飯山市の例では、同一用地について売却予定価格8,300万円と年間貸付料364万2,810円が並記され、客室数50室以上・3年以内開業・20年以上継続という条件のもとで、商品設計は事業者に委ねられた。価格だけで競う入札と違い、条件付き売却では企画そのものが参加資格になる。これは、資金力で上位に立てない事業者にとってむしろ有利な構造である。

公有地売却は、Park-PFIや漁港施設等活用事業のような「借りて回す」制度と補完関係にある。所有権を取れる代わりに区画は小さく、大型を狙うなら前段からの関与が要る。用地探索のポートフォリオに、この一次供給ルートを1本組み込んでおく価値は十分にある。

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