東京のビジネスホテル434施設、8月14日の在庫消化を分解する — 先行型10.8%と直前追い上げ型9.4%の見分け方

2026年8月14日（金）に泊まる部屋は、東京のビジネスホテルでどこまで売れているのか。宿泊日の45日前から直近までの観測を施設単位で追うと、434施設の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の中央値は45日前57.5%、30日前65.5%、直近の15日前77.0%へと積み上がった。だが中央値の裏側は一様ではない。45日前の時点ですでに7割超を売り切っていた「先行型」（類型内の中央値は81.5%）が10.8%（47施設）ある一方、45日前は市場中央値をやや下回る56.6%でありながら15日前には94.1%へ到達し、施設ごとの上積み幅の中央値が+39.0ptに達する「直前追い上げ型」が9.4%（41施設）存在する。逆に15日前でも50%前後にとどまる「低消化型」が17.3%（75施設）。同じ日付・同じ業態・同じ都内でありながら、消化の形は4つに割れている。本記事は東京都のビジネスホテルについて、2026年8月14日という単一の宿泊日を軸に、市場全体のブッキングカーブと施設別の消化分布を分解する。

対象: 東京都・ビジネスホテル、宿泊日2026年8月14日（金）。市場カーブ N=820〜867施設（観測時点により変動）、施設別分布 N=434施設。稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。本記事は価格水準には触れず在庫消化のみを扱う。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年7月31日。

8月の4つの金曜日 — 8月14日だけがカーブの高さで抜けている

まず市場全体の形を押さえる。2026年8月の金曜日は7日・14日・21日・28日の4回。このうち14日は、11日（火）の山の日から続くお盆週の最後の平日にあたる。同じ曜日・同じ月内で並べたとき、4本のブッキングカーブは高さがきれいに分かれた。

宿泊日の45日前時点の推定OCCは、8月7日が65.5%、8月14日が72.4%、8月21日が69.4%、8月28日が67.4%。8月14日は45日前の入口ですでに4日付の中で最も高く、8月7日との差は6.9pt。30日前でもこの序列は変わらず、8月14日77.2%に対し8月7日70.1%で差は7.1pt。8月14日の直近観測（16日前）は83.1%に達している。同じ東京市場を8月上旬の週末について業態別に分けた見方は、東京・8月上旬週末の需要集中を8業態別に読むで扱っている。

興味深いのは、45日前から30日前にかけての上積み幅そのものは4日付でほぼ揃っている点だ。8月7日+4.6pt、8月14日+4.8pt、8月21日+5.4pt、8月28日+5.4pt。つまり8月14日の高さは「45日前より手前で積んだ差」でほぼ決まっており、45日前以降の伸び方は他の金曜と大きく変わらない。カーブの傾きではなく、カーブの初期水準が日付の格差を作っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

東京都・ビジネスホテル。各時点の観測施設数 N=820〜867施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

もうひとつの手掛かりが、掲載在庫が確認できない施設の割合（推定）である。8月14日は45日前10.0%、30日前10.7%、直近16日前11.0%と、一貫して1割前後で推移する。同じ月内の8月28日は30日前で5.0%であり、8月14日はその倍以上。市場の平均値としてのOCCだけでなく、「もう売る在庫が見えない施設」の厚みという点でも8月14日は他の金曜と性格が異なる。

434施設の分布 — 中央値は+17.4pt、しかし8.1%は45日前より減っている

ここからは施設単位に降りる。東京都のビジネスホテルで2026年8月14日の在庫観測が取れたのは、都内53市区町村を個別に集計した結果、スコープ1,532施設のうち在庫データ取得済み873施設。このうち、掲載在庫の最大観測値が登録客室数の30%に満たない施設（販売枠の配分が限定的で消化率の解釈が歪む施設）を除いた498施設が分析母集団となる。さらに45日前・30日前・15日前の3時点すべてで観測が取れ、かつ掲載在庫が登録客室数と整合する434施設を最終的な分布の対象とした。市区町村ごとに集計しているため、上位抽出ではなく条件を満たす全施設である。

この434施設の推定OCCを分位点で見ると、下表のようになる。

東京都・ビジネスホテル N=434施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

施設ごとに上積み幅を計算してその中央値を取ると、45日前→30日前で+6.7pt、30日前→15日前で+9.9pt、45日前→15日前の通期で+17.4pt。伸びは後半のほうが大きい。同時に四分位レンジは26.4pt→23.2pt→20.3ptと縮んでおり、宿泊日が近づくにつれて施設間のばらつきは緩やかに収束していく。ただし収束といっても20pt幅は残る。15日前の時点でも、下位25%点66.2%と上位10%点94.1%の間には28pt近い開きがある。

上積み幅そのものの分布はさらに散らばる。45日前から15日前までの推定OCCの増分は、中央値+17.4ptに対し、0〜10pt未満が22.4%（97施設）、10〜20ptが25.3%（110施設）、20〜30ptが24.2%（105施設）、30pt以上が20.0%（87施設）。そして8.1%（35施設）は45日前より15日前のほうが推定OCCが低い、つまり掲載在庫が増えている。増分の最大は+88.9pt、最小は-38.9ptで、約128ptの幅がある。「市場は30日前から2週間前にかけて+10pt積む」という平均像は、個々の施設の実務にはほとんど当てはまらないと考えたほうがよい。この散らばりが業態によってどう変わるか（ビジネス+25.7pt、シティ+14.5pt、カプセル+1.9pt）は、東京のブッキングカーブは3類型で整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

推定OCCの帯域別に施設数を数えると、45日前から15日前にかけての移動が見える。45日前に40%未満だったのは89施設（20.5%）だが、15日前には18施設（4.1%）まで減る。逆に90%以上は45日前11施設（2.5%）から15日前88施設（20.3%）へ8倍に増えた。80%以上でくくると45日前42施設（9.7%）→15日前192施設（44.2%）。都内ビジネスホテルの4割超が、宿泊日2週間前の時点で掲載在庫の8割を消化している計算になる。

東京都・ビジネスホテル N=434施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

消化の形は4つに割れる — 先行型10.8%、直前追い上げ型9.4%

分位点だけでは「どういう売れ方をしたか」が見えない。そこで434施設を、45日前の水準と15日前の到達点で4類型に分けた。定義は、45日前70%以上かつ15日前90%以上を先行型、45日前70%未満だが15日前90%以上に到達したものを直前追い上げ型、15日前60%未満を低消化型、残りを中位型とする。

各値は類型内の中央値。東京都・ビジネスホテル N=434施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

読み取れることは3つある。第一に、先行型と直前追い上げ型は15日前の到達点（ともに94.1%）が同じである。つまり最終的な消化到達点だけを見ていては、この2つは区別できない。分かれ目は45日前の水準（81.5% vs 56.6%）であり、45日前という一点を記録しておかないと自館がどちらの型なのか判定できない。

第二に、直前追い上げ型の上積み幅は+39.0ptで、先行型の+13.4ptの約3倍。直近2週間の在庫と値決めの負荷が最も重いのはこの層である。客室数の中央値も102室と、先行型の138室より小ぶりだ。

第三に、最大勢力は中位型の271施設（62.4%）で、15日前76.8%。全体中央値の77.0%とほぼ重なる。都内ビジネスホテルの「ふつう」はこの水準にあり、90%台まで積むのはあくまで2割の世界である。なお同じ8月14日を大阪のビジネスホテルで見た進捗については、大阪ビジネスホテルのお盆2026 — 8/14は直近74.6%が別途検証している。

掲載在庫が一度でもゼロになった施設は、45日前から15日前までの観測窓で、分析母集団498施設中23施設（4.6%）。最初にゼロが観測された残り日数の中央値は33日前だった。ここでは宿泊日直後の掲載消滅を消化と誤読しないよう、観測窓を45日前から15日前までに限っている。8月14日は都内ビジネスホテルの中で相対的に強い日付ではあるが、「早期に在庫が消える施設」は全体の5%未満にとどまり、大半の施設は直近まで在庫を持ったまま宿泊日に向かっている。

区ごとの中央値 — 45日前は横並び、15日前で8.3ptの差がつく

15施設以上が対象となった都内7区について、推定OCCの中央値を並べた。

東京都・ビジネスホテル、対象15施設以上の区のみ。宿泊日2026年8月14日。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

45日前の中央値は大田区49.2%から港区61.0%まで11.8ptの幅。これが15日前には中央区81.0%から豊島区72.7%まで8.3ptに縮む。区の序列も入れ替わる。45日前で最も高かった港区は15日前で4位に下がり、45日前で最も低かった大田区は+24.6ptと7区で最大の上積みを見せて73.8%まで到達した。エリアの「強さ」は45日前の水準では決まらず、直前2週間の積み方まで含めて初めて確定する。

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出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 3つの物差し

物差し1：45日前・30日前・15日前の3点。 東京都のビジネスホテル434施設の推定OCC中央値は57.5%／65.5%／77.0%。この3つの数字を自館の同じ3点と重ねるだけで、進捗の遅速と型の判定ができる。到達点の1点だけでは、先行型（45日前81.5%）と直前追い上げ型（同56.6%）は区別できない。

物差し2：上積み幅+17.4ptの分布。 45日前から15日前までの中央値は+17.4ptだが、0〜10pt未満が22.4%、30pt以上が20.0%、マイナスが8.1%と散らばる。平均像を目標にせず、自館の過去の上積み幅を基準にする。

物差し3：帯域の移動。 推定OCC80%以上の施設は45日前42施設（9.7%）から15日前192施設（44.2%）へ、90%以上は11施設（2.5%）から88施設（20.3%）へ動いた。一方、掲載在庫が45日前から15日前の間に一度でもゼロになったのは分析母集団498施設中23施設（4.6%）にとどまる。都内ビジネスホテルの大半は、宿泊日2週間前になっても在庫を持ったまま最終局面に入っている。

データについて

• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義: OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。
• ブッキングカーブ: 宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。
• 推定成約ADR（本記事では数値を扱っていない）の定義: OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。
• 対象Nの内訳: 市場カーブは東京都・ビジネスホテルの観測施設 N=820〜867施設（各観測時点により変動）。施設別分布は、都内53市区町村を個別に集計したスコープ1,532施設のうち在庫データ取得済み873施設から、掲載在庫の最大観測値が登録客室数の30%に満たない施設を除いた498施設、さらに45日前・30日前・15日前の3時点すべてで観測が取れ掲載在庫が登録客室数と整合する N=434施設。区別の集計は対象15施設以上の7区のみを掲載。
• 完売に関する記述: 「掲載在庫が確認できない施設の割合」はOTA等で掲載在庫が確認できない施設の割合の推定値。施設別の在庫ゼロ観測は、宿泊日の45日前から15日前までの観測窓に限定して集計している。
• 本記事は施設名を出さず、匿名の分布・エリア集計のみを扱っている。
• データ時点: 2026年7月31日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

参考資料・出典一覧

■ データソース

メトロエンジンリサーチが継続取得しているOTA公開在庫・価格データ（国内約168,000施設を対象）。東京都・ビジネスホテルについて宿泊日2026年8月14日（金）を対象に、都内53市区町村を個別に集計して施設別の観測を積み上げた。市場全体のブッキングカーブは同一都道府県・同一業態の観測施設 N=820〜867施設（各観測時点により変動）、施設別分布は3時点すべてで観測が取れた N=434施設。データ時点は2026年7月31日。

■ 試算前提

推定OCC＝100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。「45日前」「30日前」「15日前」は宿泊日までの残り日数を指す。掲載在庫の最大観測値が登録客室数の30%に満たない施設は、販売枠の配分が限定的で消化率の解釈が歪むため分析母集団から除外している（在庫データ取得済み873施設のうち375施設が該当）。消化4類型は、45日前70%以上かつ15日前90%以上を先行型、45日前70%未満かつ15日前90%以上を直前追い上げ型、15日前60%未満を低消化型、残りを中位型と定義した。

■ 限界・留意点

(1) 推定OCCはOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。(2) 母集団は市区町村ごとの個別集計を積み上げて構成しているため、都道府県単位で一括照会した場合の対象施設数（同一条件で800施設規模）とは一致しない。集計単位の異なる数値との直接比較はできない。(3) 各観測時点で在庫が取得できる施設数は変動するため、市場カーブのNは時点により820〜867施設の幅がある。薄い断面は分布の形を歪めうる。(4) 在庫ゼロの観測は宿泊日の45日前から15日前までの観測窓に限定しており、宿泊日直後の掲載消滅を消化と読み替えていない。(5) 本記事は単一の宿泊日についてのスナップショットであり、他日付・他エリア・他業態への一般化はできない。

・内閣府「国民の祝日について」https://www8.cao.go.jp/chosei/shukujitsu/gaiyou.html（2026年の山の日は8月11日・火曜日）